토지의 개발 및 분양의 실질적 주체를 법인으로 보아야 한다는 주장의 당부

청구인은 청구외법인 ○○팜스(구상호: 주식회사 ○○농원, *-81-***, 이하 “○○팜스”라 한다)의 공동대표로 ○○도 ○○시 ○○면 ○리 산 38-4번지외 19필지 임야 및 목장용지 합계 118,811㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003년부터 2005년까지 양도하고 양도소득세 신고를 하였는바,

○○ 지방국세청장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인에 대한 고소득자영사업자조사를 실시하면서 2003년부터 2005년 기간 동안 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도소득에 대하여 이를 사업소득(부동산매매업)으로 과세하여야 한다고 처분청에게 자료통보를 하였고 통보를 받은 처분청은 2008.6.16. 2003년 과세연도 종합소득세 1,078,194,640원, 2004년 과세연도 종합소득세 4,796,939,120원, 2005년 과세연도 종합소득세 732,710,600원 합계 6,607,844,360원을 결정고지 하였다.

• 가. ○○ 팜스의 기업 개요

1. ○○팜스는 1985년 8월 16일에 축산업(양계업)을 주사업 목적으로 설립된(설립당시는 ○○농원으로 설립됨), 자본금 40여억원의 중견법인으로써 ○○도 ○○시 ○○면, ○○시 ○○면 등지에서 양계장을 운영하고 있고, 최근에는 ○○시 ○○에서 육가공공장을 새로운 사업으로 추가하였다.

2. ○○팜스는 조류독감 등 각종 질병과 업계간의 과다경쟁과 수입자유화 등으로 채산성이 급격히 떨어져 재무구조가 악화되어 쟁점부동산을 매입하기 직전년도는 매출액이 35여 억원이고, 당기 순손실이 28여 억원 발생하여 사업이 중대한 위기에 봉착하였다.

3. ○○팜스 설립당시에는 대표이사가 청구인 1인 이었으나 청구인의 제의에 따라 2002년 12월경에 재무구조개선방법의 일환으로 부동산 매매업을 새로운 사업으로 운영하기로 하고 2002년 12월 22일에 새로운 사업을 시작하고자

○○○ 를 대표이사로 영입하여 청구인과 각자 대표이사로 하고 새로 선임된 ○○○는 부동산 개발사업을 전담키로 하였다.

• 나. 불복의 이유

1. 쟁점부동산 양도 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산은 1976년부터 청구인이 매입하여 ○○팜스가 양계사업용 토지로 사용하다가 사업이 중대한 위기에 처하여 더 이상 양계업을 운영하기가 어려워지게 됨에 따라 ○○팜스의 대표이사인 청구인은 회사의 회생을 위해 구조조정을 하는 차원에서 청구인 소유의 쟁점부동산을 처분하기로 계획하였다.
• 나) 그러나 쟁점부동산은 그 규모가 방대하여(약 35,000여평) 일시에 취득할 원매자가 없어서 쟁점토지를 개발을 하여 양도하면 부가가치가 높아져서 높은 수익을 올릴 수 있을 것으로 판단하였고, 다수인에게 매도하기 위하여서는 쟁점 토지를 매수인의 취향에 맞도록 개발하여야만 할 것이나 청구인 개인 단독으로는 사업을 시행하기가 어려웠고, 마침

○○ 팜스는 사업규모의 축소로 부동산 매매업을 추가로 운영할 여력이 있고, 조류독감 등의 여파로 수익성이 악화되어 계속사업이 어려워진

○○ 팜스가 이 사업의 시행으로 인하여 재무구조가 개선되어 기업회생이 가능할 것으로 판단되어

○○ 팜스와 청구인이 서로 윈윈 할 수 있는 사업으로 판단되어

○○ 팜스에게 양도하기에 이른 것이다.(이사회결의서 참조)

• 다) 이에 ○○팜스는 청구인의 제의에 따라 2002년 12월경에 새로운 사업과 재무구조개선방법의 일환으로 부동산 매매업을 새로운 사업으로 운영하기로 하고 그 방법으로 ○○팜스가 각자 대표이사인 청구인 개인소유의 쟁점부동산을 매입하고(별지 매매계약서 참조 증 1), 다수의 원매자에게 양도함으로써 향후 큰 수익의 발생이 예상됨에 따라 2003.1.2.에 부동산매매약정을 하고 동 부동산을 2003년부터 2005년까지 3개년에 걸쳐서 144억 3천 7백만원에 매입하였다.

2. 쟁점토지 양도대금의 수수

• 가) ○○팜스와의 부동산 매매 약정계약서에 의하면 계약금은 5억 원이며, 중도금 및 잔금은 ○○팜스가 쟁점부동산을 분양한 후의 수익금으로 수수하도록 되어 있었고, 이런 형태의 부동산 매매는 부동산 개발사업자에게서는 흔히 볼 수 있는 형태의 매매약정이다.
• 나) 이후 쟁점부동산의 매매대금의 수수는 2003년 9월부터 시작하여 현재까지 23차에 걸쳐 13,163백만원의 중도금을 수수하였으며 120백만원이 미수금으로 남아있다.

3. ○○팜스의 쟁점부동산 개발과 양도 내용

• 가) 쟁점부동산을 매입한 ○○팜스는 쟁점부동산을 개발하기 위하여 청구외 법인

○○○ 건설(주)과 부동산 개발 계약을 체결하고,

• 나) 동 계약을 수주한

○○○ 건설(주)이 개발공사를 시행하였으며

○○○ 건설(주)은 쟁점부동산을 4개단지(A〜D)로 개발 및 분양 대행하였고, ○○팜스는 2003〜2005년 동안 13개 업체(법인, 개인 포함)에 총 93필지를 20,259백만원에 분할 매각하였다.

• 다) 쟁점부동산의 분양수입금액은 ○○팜스의 은행계좌를 통하여 수수하였으며 ○○팜스는 부동산매매에 대한 수익과 비용을 기장하여 결산에 반영 하였고 3년간 적법하게 법인세를 신고 및 납부하였다.

4. 청구인의 쟁점부동산 매각과 관련 양도소득세 신고 내용

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 2003.1.2.에 양도하기로 부동산매매약정을 하였으나 쟁점부동산중 일부가 농지여서 법인명의로 소유권이전등기를 할 수 없게 됨에 따라 ○○팜스로부터 대금을 받을 때마다 소유권등기 이전등기를 하여주기로 하였고, 이에 따른 양도소득세를 적법하게 신고납부 하였다.
• 나) 쟁점 부동산을 매수한 ○○팜스는 쟁점 부동산을 빨리 개발하여 양도하여야만 법인의 수익도 얻을 수 있고 매도자에게 대금도 지급하여야 하기 때문에 개발 행위를 서둘렀고, ○○팜스는 쟁점 부동산의 개발이 완성되는 데로 원매자에게 쟁점부동산을 일부씩이라도 분양하였으며, 이 때 소유권등기가 청구인으로부터 매입자에게 직접 이전되었는바, 이는 쟁점 부동산을 매수한 ○○팜스가 취득이전등기를 하지 못하였기 때문에 이전등기를 원활하고 신속하게 하기 위함이었다.

5. 쟁점부동산 분양대금의 흐름

• 가) 쟁점부동산의 분양시 분양대금은 모두 ○○팜스의 은행계좌에 입금되어 ○○팜스의 수입금액으로 반영된 후, 분양된 토지면적 만큼 2003.1.2. 부동산매매약정에 따라 평당 약 40만원의 금액으로 계산하여 청구인에게 지급되었으며 ○○팜스는 분양시점에 수익과 토지매입원가를 동시에 인식하는 방법으로 회계처리를 하였다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금으로 2003.1.5. 계약금 5억원을 수령하였으며, 이후 2003년 9월부터 현재까지 23회에 걸쳐 14,313백만원의 중도금을 수수하였고, 현재 120백만원이 미수금으로 남아있다.

6. 처분청 결정의 부당성

• 가) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대하여 물류창고부지 조성 사업계획서를 첨부한 산림형질변경허가 신청서를 제출하여 1999.10.4 허가를 받았으며, 연장허가 신청자도 청구인으로 하여 2005.11.30. 개발공사가 완료되었으므로 청구인이 쟁점토지의 개발주체라고 하고 있으나 쟁점토지를 ○○팜스에 매매약정한 2003.1.2. 이후에 각종 허가신청 당사자는 ○○팜스의 대표이사인 청구인과 ○○팜스의 직원인 ○○○, ○○○, ○○○등으로 되어 있으므로 청구인이 개발과 관련된 모든 행위를 한 것으로 판단한 처분청의 주장은 부당한 것이다.
• 나) 처분청은 수분양자와의 매매계약서상 매도자는 청구인이며 ○○팜스는 분양대행자 및 대리인으로 되어 있어 실제 매도인은 청구인이고 거래대금 수수만 ○○팜스 명의의 계좌로 입금하였다고 주장하고 있으나 쟁점토지 분양시 토지명의가 청구인으로 되어 있어 부득이 매도명의를 청구인으로 할 수 밖에 없는 특단의 사정이 있었고, 만일 수분양자가 쟁점토지의 분양주체가 청구인이라고 생각하였다면 분양대금을 청구인의 계좌에 입금하여야 하는 것으로 ○○팜스의 법인계좌에 분양대금을 입금하였다는 것은 수분양자가 분양주체를 ○○팜스로 보았다는 것이며, ○○팜스가 쟁점토지 매각대금을 법인의 수입금액으로 계상하였고 매각대금을 실질적으로 관리한 ○○팜스를 매도주체로 보는 것이 타당한 것이다.
• 다) 처분청은 쟁점토지의 매매약정 후 법인장부에 재고자산으로 계상되지 않았고 일부 법인장부가 소급 작성된 점, 공장부지 조성 및 분양대행 계약서가 매매약정일 이전에 작성된 점을 들어 쟁점토지의 분양주체가 청구인이라고 주장하고 있으나 ○○팜스가 회계장부를 소급하여 작성한 사실이 없다는 것은 ○○팜스의 외부감사에 의한 회계감사시 적정의견을 받은 사실만으로도 확인되며, ○○팜스가 사업의 효율적인 운영을 위하여 토지개발계획만 수립되면 사전에 부지조성 및 분양대행자를 선정할 수도 있는 것으로 공장부지 조성 및 분양대행 계약서가 매매약정일 이전에 작성된 점을 들어 쟁점토지의 분양주체가 청구인이라고 주장하는 것은 부당한 것이다.
• 라) 처분청의 결정은 국세기본법상 실질과세 및 근거과세 규정을 위반한 처분으로서, (1) 처분청에서는 청구인과 ○○팜스와의 부동산매매약정이 청구인과 ○○팜스간의 통정행위에 의한 가장매매라 주장하며 ○○팜스가 쟁점부동산을 취득한 후 개발하여 분양한 모든 행위를 인정하지 아니하고, ○○팜스가 쟁점부동산의 분양수익을 법인소득으로 신고한 것을 부인하고 청구인의 소득으로 보아 과세한 처분은 국세기본법에서 규정한 실질과세 및 근거과세의 원칙을 위배한 처분으로서 그 결정은 취소하여야 할 것이며,

(2) 청구인은 ○○팜스에 쟁점부동산을 2003.1.2.에 부동산매매계약에 따라 일괄 양도하였으며, 쟁점부동산의 개발 및 분양에 있어서 청구인은 일체 관여하지 아니하였으며, 비록 소유권등기가 이전되지 아니하였을지라도 2003.1.2. 부동산매매약정에 따라 양도 후 쟁점부동산에 대하여 어떠한 권리도 행사하지 아니하였으므로 실질적으로 양도가 이뤄진 것으로 처분청이 ○○팜스에게 부동산매매업의 과세를 하지 아니하고 청구인에게 과세한 것은 잘못된 처분인 것이다.

(3) 또한 처분청은 ○○팜스와의 거래가 실질적으로 이루어졌다면 토지 취득시기는 잔금청산일(미청산), 등기접수일(미등기), 가사용승인일 및 사용수익일 중 빠른 날 중 가사용승인일인 2003년도에 (주)○○팜스 장부상에 토지원가를 계상하고 매도시점에 수익으로 인식하여야 함에도 장부상 미계상하고 부동산 분할 매각시 중도금 또는 잔금수령일에 일괄적으로 매각대금 및 토지원가를 장부상에 반영하였으며 또한 보유토지 명세서상 취득부동산이 장부상 계상되어 있지 아니하였다는 이유를 들어 청구인이 부동산매매업을 한 것으로 보고 있으나,

(4) 청구인이 ○○팜스에게 쟁점부동산을 매도하면서 소유권이전등기를 하여줄 수 없었던 이유는 쟁점부동산중 일부가 농지여서 법인으로의 명의이전이 불가능하여 그렇게 된 것이고, 만일 소유권이전등기가 가능한 토지만을 ○○팜스에 양도하였다면 개발과정에 어려움이 있고 개발 후 소유구분이 지극히 어렵고 분양계약시에도 많은 어려움이 예상되며, ○○팜스가 쟁점부동산을 법인장부상 미계상 한 이유는 토지대금도 지급하지 아니한 상태에서 쟁점부동산을 법인자산으로 계상한다는 것은 “주식회사 외부감사에 관한 법률”에 의해 외부감사를 받아야 하는 상황에서 외부감사시 감사의견 거절까지도 예상되는 상황이어서 미계상한 것이며, 이러한 ○○팜스의 회계처리에 대하여 공인회계사의 감사의견도 적정의견으로 나왔고, 개발공사행위나 그 대금의 지급이 법인명의로 정상적으로 이루어져 이로 인하여 법인의 소득금액계산상 어떠한 문제도 야기되지 않았다.

(5) 청구인은 양계업을 주업으로 하는 ○○팜스의 대표이사로 조류독감등의 여파로 수익성이 악화되어 계속사업이 어려워진 ○○팜스가 이 사업의 시행으로 인하여 재무구조가 개선되어 사업을 지속할 수 있게 됨으로써 우리나라 축산업 발전에 기여한다는 생각을 가지고 쟁점부동산을 ○○팜스에 양도한 것이지 처분청의 주장대로 개인의 이익을 얻기 위한 통정매매행위는 아닌 것이다.

(6) 쟁점토지를 매수한 ○○팜스가 취득등기를 하지 아니한 잘못은 있으나, 청구인은 쟁점부동산을 ○○팜스에 일괄 양도하였으므로 실질과세의 원칙에 입각하여 ○○팜스에 대하여는 부동산매매업으로 과세하고 청구인에 대하여는 당초 신고대로 양도소득세로 과세되어야 함이 세법상 대원칙인 실질과세 및 근거과세원칙에 합당하다고 사료된다.

가. 조사내용

1. 청구인은 1999.9.15 쟁점토지에 물류창고부지 조성 사업계획서를 첨부한 산림형질변경허가 신청서를 제출하여 1999.10.4 허가를 받았으며, 연장허가 신청자도 청구인으로 하여 2005.11.30. 개발공사가 완료된 사실을 조사 공무원이 관할 시(

○○ 시 산림과)에 직접 출장하여 확인하였다. 2)

○○팜스는 1986.4.1. 축산업(양계업)을 운영하는 법인으로 사업개시 하였으며 부동산개발 업종을 2002.12.17. 추가하였으나 이는 본연의 사업목적과 무관한 업종이다.

3. 청구인과 ○○팜스간 부동산매매약정서에 대해 살펴보면,

• 가) ○○팜스는 매매약정당시 27억여원의 결손 법인으로, 2003.01.02. 총매매대금을 14,376백만원으로 하는 부동산매매약정을 하였으나 ○○팜스의 거래내용에 대한 회계전표를 확인한바 계약금 5억원은 2003.1.6. 지급되었고, 쟁점토지에 대하여 ○○팜스에 소유권 이전등기를 한 사실도 없으며 이에 대하여 양도소득세 신고를 한 사실도 없다.
• 나) 거래대금 14,433백만원의 토지원가를 장부상 재고자산으로 계상하고 매도시점에 수익으로 인식하여야 함에도 취득시 미계상 하였고, 2003.4.30～2003.12.11중

○○ 제지(주)외 4개 업체에 분양한 토지원가 6,149백만원을 법인 장부상 상품 및 미지급금으로 2003.1.2. 소급 계상하였으며,

• 다) 2003.1.2. 수분양자

○○○ 와 분양계약 체결한 후 계약금을 수령하였다. 4) 공장부지 조성 및 분양대행계약서에 작성에 대한 경위를 살펴보면, 청구인과 ○○팜스와의 매매약정일은 2003.1.2.이고 ○○팜스와

○○○ 건설(주)와의 공장부지조성 및 분양대행계약일은 2002.12.17로 매매약정일 전 작성되었다.

5. 수분양자와의 부동산매매계약에 대하여 살펴보면,

• 가) 수분양자 13인과의 매매계약서상 매도자는 청구인이며 ○○팜스는 분양대행자 및 대리인으로 되어 있어 실제 매도인은 청구인이나, 거래대금 수수만 ○○팜스 명의의 계좌에 입금되었음이 확인된다.
• 나) ○○팜스가 토지원가 계상 후 분양 수입금액 누락한

○○○ 범신 등 2개업체에 대한 부동산매매계약서에는 매도인이 청구인만 기재되어 있을 뿐 ○○팜스의 분양대행자 등 기재사실은 없다.

• 다) 청구인은 쟁점토지의 분양(등기부상 소유권이전)시 마다 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 하여 양도소득세를 기준시가 등으로 신고하였다.
• 나. 처분청 의견

1. 청구인은 이미 1999년 9월 산림형질변경허가신청을 하여 1999년 10월 허가를 득하는 등 청구인 개인이 이미 쟁점토지의 개발에 착수한 상황이였으며,

2. 사정이 어려운 ○○팜스의 재무구조 개선을 위한다는 명목으로 직접투자에 의한 자본의 증가 등을 통하지 않고 경험이 전무하고 기존의 사업과 전혀 무관한 부동산개발업을 추가하여 농지법 등에 의해 청구외 법인이 소유할 수 없는 농지가 일부 포함(참고로 토지거래 허가구역의 경우 토지거래 허가를 득하지 못하면 양도로 보지 않음)된 쟁점토지를 대상으로 ○○팜스와 매매약정을 한 점,

3. 매매약정 후 농지외 등기가 가능한 대부분의 토지에 대해 이전등기를 하지 않은 점, 4) 쟁점토지의 매매약정 후 법인장부에 재고자산으로 계상되지 않았고, 일부 법인장부가 소급 작성된 점,

5. 공장부지 조성 및 분양대행 계약서가 매매약정일 이전에 작성된 점,

6. 수분양자와의 부동산매매계약서상의 매도인이 청구인 개인이고, ○○팜스는 분양대행자 및 대리인으로 되어 있으며, ○○팜스의 수입금액 누락된 2건의 경우는 매도인이 청구인으로 기재되고 ○○팜스는 대리인 등으로도 기재되지 않은 점,

7. 분양시 마다 청구인 개인이 기준시가 등으로 양도소득세 신고한 점 등으로 볼 때 실제 청구인 개인이 쟁점토지를 개발․분양하였으나 당 거래가 부동산매매업에 해당되어 실가신고 하여야 하고, 이에 따라 일반 양도소득세보다 커진 세부담을 회피하려는 목적으로 결손법인인 청구외 법인의 계좌와 장부등을 이용하여 부당거래한 사실이 확인되어 실질과세 원칙에 의거 실행위자인 청구인에게 한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 개발 분양행위 주체를 청구인으로 보아 사업소득(부동산매 매업) 으로 과세하여야 하는지, 아니면 ○○팜스로 보아 법인의 각사업연도 소득금액으로 과세하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제4조 (소득의 구분)

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

당해연도에 발행하는 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득과 기타소득을 합산한 것

2. (생략)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1~11 중략.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득. 3) 소득세법시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 4) 소득세법기본통칙 19-7 (부동산매매업 등의 업종구분)

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 5) 소득세법 제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 6) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 7) 소득세법기본통칙 39-21 【 취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산 】 영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.

1. 부동산(토지·건물)의 경우(1997.04.08 개정) 취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세·취득세상당액을 가산한 금액.(이하생략) 8) 소득세법기본통칙81-2 【 소득분류 착오의 경우 신고불성실가산세 적용배제 】 거주자가 법 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 또는 양도소득을 종합소득 등으로 신고한 경우에는 법 제81조 제1항의 신고불성실가산세를 적용하지 아니한다. 다만, 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용한다.(1997.04.08 개정)

• 다. 사실관계 1)

○○팜스가 2002.12.22. 공동대표이사

○○○ 를 선임하기 위하여 개최한 이사회의록을 보면 대표이사 추가 선임목적은 업무의 신속성 및 전문성이라고 되어 있고 각자 대표이사 업무로는 기존대표이사인 청구인이 기존업무, 신규대표이사

○○○ 는 부동산개발로 되어 있으며 동일자로 임시주주총회를 개최하여 신규대표이사 선임건을 승인한 것으로 되어 있다. 2) 청구인과 ○○팜스가 2003.1.2. 작성한 부동산매매약정서의 주요 내용은 다음과 같다. 제1조(총칙)

1. 본 약정서를 작성하기 위하여 편의상 매도자인

○○○ 을 “갑”이라 칭하고 매수자인 (주)

○○ 농원을 “을”이라 칭한다.

2. 매매목적물이 방대함으로 “을”은 본 토지를 개발 및 분할하여 분양함을 “갑”은 양해한다. 제3조(계약조건 및 매매대금 지급)

1. 매매대금은 14,376,000,000원(평당 약 400,000원)으로 하고, 개발의 경과에 따라 면적등의 정정원인이 발생할 때 수정할 수 있다.

(1) 매매계약금 5억원은 계약일보부터 5일 이내에 지급한다.

(2) 매매중도금 및 잔금은 “을”의 토지개발행위로 인한 진행상황과 연계하여 지급하기로 한다.

(3) “갑”과 “을”은 협의하에 매매중도금 및 잔금의 지급시기를 조정할 수 있다.

(4) 본 매매대금지급인 완료될 때까지 분양대금에서 우선 지급하여야 한다.

3. 매매대금의 수수는 계약일로부터 1년 이내로 하고 개발에 관련된 여러가지 사정으로 개발이나 분양이 지연될 때는 연장할 수 있으며, 이때 잔여분양분에 대하여는 가격을 조정하여 계약을 갱신할 수 있다.(상호 가격조정시는 원계약서 수정 없이 매매가격 및 지번등을 기재하여 별도로 계약한다)

4. “갑”은 매매대금을 수령하고 분양계약 진행상황에 따라 “을”의 요청시 등기이전서류를 발급한다.(이하생략) 제4조(매매약정후의 “을”의 개발 행위)

1. “을”이 매수한 토지를 원활하게 개발하여 분양하도록 “갑”은 행정적인 절차 및 분양방법을 “을”이 할 수 있도록 양해하고 필요한 서류를 지원한다.(이하생략) 제7조(“갑”과 “을”의 의무)

1. “갑”은 본 건 약정서 체결후 “을”의 토지개발과 관련하여 제3자에게 담보제공, 승계, 설정등의 일체 행위에 대하여 개입할 수 없다. 단 “을”은 “갑”에게 개발행위와 관련하여 일련의 행위결과를 통보하기로 한다.

2. “갑”은 “을”의 본 건 사업과 관련하여 필요한 각종 인허가 서류 요청시 적극 협조한다. 특약사항

1. 본 약정 이후 “갑”:은 “을”에게 개발사업 허가에 필요한 일체의 서류를 제공하기로 한다.

2. 허가, 토지분할, 시공 또는 이에 따른 모든 비용은 “을”의 부담으로 하고, “을”의 책임하에 진행한다.

3. 청구인과 ○○팜스는 2005.1.5. 당초 작성된 부동산매매약정서 3조 3항에 의거 미분양된 부동산에 대하여 매매대금을 인상 조정하는 부동산매매약정을 체결하였는바 그 내용은 다음과 같다. 제2조(잔여토지의 매매가격 조정)

1. 2003.1.2. 계약한 토지의 2004년까지의 분양 후 잔여토지에 대하여 매매대금을 인상 조정한다.(중간생략)

4. 당초 계약시 평당 400,000원에서 평당 약 450,000원으로 약 50,000원 인상한다.

5. 2005년도 매매계약서 대상토지는 8,576평이며, 매매대금은 3,859,000,000원으로 한다.(대상토지의 종전가격 3,430,400,000원) 제3조(연도말 확정계약서 작성)

1. 본 계약서는 2003.1.2. 체결한 계약서에서 당초 계약한 분양기간 연장등으로 지체됨으로써 지가상승요인이 발생되어 매도단가 인상으로 계약서를 작성한다.(중간생략)

4. 본 계약서 추가로 인하여 총 토지매매가액은 14,433,000,000원으로 변경된다.

4. ○○팜스와 ○○○건설(주)는 2002.12.17. 공장부지조성 및 분양대행계약을 체결하였는바 그 주요내용은 다음과 같다. 제3조(분양가격)

1. “을”은 평당 오십만원(￦500,000)에 다음사항을 포함하여 공장부지조성 및 전용허가를 득하여 분양한다.

2. 위1항에서 정한 분양가격을 초과하여 분양한 경우 초과금액에 한하여 다음과 같이 차등하여 “갑”은 “을”에게 추가로 지급한다. 분양금액 삼만원(30,000원)초과시 10% 추가지급 오만원(50,000원)초과시 20% 추가지급 십만원(100,000원)초과시 30% 추가지급한다. 제4조(개발방법 및 분양대행수수료)

4. “갑”은 “을”에게 개발 및 분양대행료를 다음과 같이 지급한다.

1. 토목공사 및 개발관련 비용은 금 이십오억이천만원(￦2,520,000,000, 평당 70,000원)에 위 제2항에 따라 계약금을 이억원(￦200,000,000)을 지급하며 나머지 금액에 대하여는 공사진척도에 따라 월1회 기성금으로 지급한다.

2. 분양대행료는 평당 이만원(￦20,000)에 계약된 부분에 한하여 중도금 입금시 지급한다.(단, “갑”이 소개한 부분의 분양대행료는 평당 ￦10,000을 지급한다) 4)

○○팜스는 쟁점토지를 14,433,000천원에 취득하고 토지개발비용 4,137,591천원을 투입하여 20,493,727천원에 분양함으로써 1,923,136천원의 법인소득이 발생하였다.

• 라. 사전열람결과

1. 청구인(대리인): 보충의견 제시내용은 심리내용에 반영하였음

2. 조사관서: 추가증빙 및 보충의견을 제시하지 않았음

• 마. 판 단

○○팜스의 부동산 개발을 전담하기 위한 공동대표이사 윤○○가 2002.12.22. 취임하였음이 ○○팜스의 이사회회의록 및 법인등기부등본에 의해 확인되고, ○○팜스와 청구인이 쟁점토지에 대한 부동산매매약정을 2003.1.2. 하였고 최초 분양한 2003.4.30.～2003.12.11.중 세림제지(주)외 4개 업체에 분양된 토지에 대한 분양대금이 모두 ○○팜스로 입금되었다. 처분청은 ○○팜스가 거래대금 14,433백만원의 토지원가를 장부상 재고자산으로 계상하고 매도시점에 수익으로 인식하여야 함에도 취득시 미계상한 점을 들어 청구인이 쟁점토지를 작접 양도하였다고 판단하였으나 토지매매 주체인 ○○팜스가 법인명의로 등기 이전되지도 아니하였고 매매대금이 정산되지도 아니한 쟁점토지를 법인의 재고자산으로 계상한다는 것은 외부회계감사를 받아야 하는 ○○팜스의 입장에서는 회계감사시 부당회계처리로 지적될 것이 부담스러워 법인재고자산으로 미계상 하였을 것이라는 청구주장은 타당한 것으로 보여지고,

○○팜스가 쟁점토지를 2003.1.2. 매입하여 개발비등으로 41억원을 투입하여 직접개발행위를 하였고 쟁점토지의 분양대금이 전부 ○○팜스로 입금되어 법인의 수입금액으로 계상되었으며 쟁점토지의 개발과 관련한 이익이 ○○팜스에 귀속된 점등으로 볼 때 쟁점토지를 개발하여 분양한 주체는 ○○팜스로 보여지므로 청구인이 부동산매매업을 한 것으로 하여 청구인에게 사업소득으로 과세한 이건 과세처분은 부당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으 므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.