부동산의 양도를 부동산 매매업으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 906번지 ○○하이츠 107-1705호에 거주하는 자로서 염색가공업을 운영하다가 2003.7.1. 염색가공업을 폐업하고 현재는 부동산임대업 및 냉동창고 보관업을 운영하고 있으며, 청구인은 2004년부터 2006년 기간 동안 아래표의 내용과 같이 부동산을 취득 또는 양도하고 양도소득세를 신고․납부하였는바,

□ 쟁점부동산 취득 및 양도내역 (단위: 천원) 물건내역 취득내역 양도내역 구분 소재지 지목 면적 (㎡) 취득일 원인 취득가액 (실가) 취득가액 (기준시가) 양도일 양도가액 (실가) 양도가액 (기준시가) 쟁점① 399-1 전 1,132 89.06.21 99.05.01 매매 40 05.09.29 99 쟁점② 1556-3 대지 4,000.00 02.05.15 경락 1,715,000 1,180,000 04.01.15 4,114,000 1,304,000 건물 2,647.1 쟁점③ 1412 대지 2,185.00 04.01.20 경락 1,610,000 611,800 05.01.27 2,500,000 742,900 건물 989.29 73,207 67,271 쟁점④ 601-4 대지 2,131.00 04.01.16 매매 1,419,000 730,933 05.02.16 2,576,000 875,841 건물 1,061.65 179,418 173,048 쟁점⑤ 152-8 대지 1,993.30 04.06.09 매매 1,567,000 1,297,638 06.08.23 2,092,000 1,726,197 건물 612.5 185,158 188,706

○○ 지방국세청장(이하 “처분청”이라 함)은 2007.10.4～2007.10.29. 기간 동안 청구인에 대하여 2004년부터 2006년을 조사대상 기간으로 하는 개인사업자조사를 실시하여 청구인의 쟁점부동산(이하 각각 “쟁점부동산➀,②,③④⑤”라 한다) 양도소득을 소득세법상 사업소득인 부동산매매업에 의한 소득으로 과세하여야 한다고 관할세무서에 과세자료통보 하였으며, 통보를 받은

○○ 세무서장은 2008.1.7. 부가가치세 11백만원 및 종합소득세 1,762백만원을 경정고지 하였다. 이에 청구인은 2008.4.7. 이의신청을 거쳐 2008.7.21. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 염색가공업을 운영하는 자로서 청구인의 사업이력을 요약하면 아래와 같다.

□ 청구인의 염색공장 사업이력 요약 년도 상호 업태/업종 사업이력 내용 1975년 이 전 제조/염색 군입대(1975년경)전까지 근로자 신분으로 염색공장에서 근무함. 1975년 ～ 1981년

○○산업 제조/염색

○○ ○○ ○○동 소재 염색공장에서 생산 책임자로 근무하게 됨. 1981년

○○산업 제조/염색 생산 책임자로 근무하던 공장의 사업주가 갑작스런 사고로 사망하였으나 당해 공장의 건물주인 ○○○의 동업제의로 건물주와 동업을 하게 됨. 1985년경

○○산업 1공장 제조/염색

○○산업 건물주이자 동업자였던 ○○○이 본인의 子에게 당해 사업을 물려준다고 하여 ○○○의 子와 계속 동업을 유지하고자 하였으나 ○○○ 子의 반대로 ○○○과 동업을 해지하고동업해지에 따른 투자지분 반환액으로 ○○ ○○구 ○○동 소재에서 ○○산업이라는 염색공장을 임차하여 단독으로 운영하게 됨. 1991년경

○○산업 1공장 제조/염색

○○산업 1공장 건물주인 ○○○의 동업제의로 동업을 하게 됨. 1993년경

○○산업 2공장 제조/염색 동업이전의 자금과 ○○산업 1공장의 운영수익으로 대구 서구 중리동 소재에서 ○○○과 공동으로 ○○산업 2공장을 운영하게 됨. 2000년경

○○산업사 제조/염색

○○○과의 내부적인 갈등으로 동업해지 함.

1. 청구인은 군입대전부터 1975년 4월 군제대 후 3여 년간 ○○ ○○구 ○○동 소재 염색공장에서 생산책임자로 근무하여 오던 중 당해 공장 사업주의 갑작스런 사고로 더 이상 공장을 가동하기 어려운 상황이 되었다.

2. 공장건물 소유주인 ○○○이 생산책임자였던 청구인에게 당해 공장을 동업의 형태로 운영할 것을 제의하여 청구인은 ○○○과 공동으로 ○○산업이라는 상호로 1981년경 날염염색 (주1) 공장을 재가동하였으며, ○○○과의 동업기간 동안청구인은 ○○산업에 많은 투자를 하고 나름대로 그 성과 또한 좋았다. (주1) 날염: 피륙에 부분적으로 착색하여 무늬가 나타나게 하는 염색방법으로써 날염공장의 경우 기본적으로 폐수처리시설이 있는 것이 공장운영에 유리하나 폐수처리시설 비용 및 허가에 있어 그 요건이 까다로워 날염공정에서 발생된 폐수를 타업체에 외주 주는 경우가 많음. 3)

○○○ 과의 동업 4년 뒤

○○○ 은 개인적 사정으로

○○○ 의 子에게 당해 사업을 물려주겠다고 하였고, 청구인은

○○○ 의 子에게

○○ 산업이 잘 운영되고 있으니 계속해서 청구인과 동업할 것을 제의했으나 이를 완강히 거절하여 청구인은 어쩔 수 없이

○○ 산업에 투자한 금원 약 100,000천원을 반환받고 1985년

○○

○○ 구

○○ 동 소재 약 500여 평의 건물 중 250여 평의 날염공장을 임차하여

○○ 산업(이하 “

○○ 산업 1공장”이라 한다.)이라는 상호로 사업을 개시하였다.

4. 1991년경 ○○산업 1공장의 소유주인 ○○직물 ○○○이 번창하는 청구인의 염색공장을 또 다시 공동사업형태로 운영할 것을 제의하였으나 청구인은 과거 ○○산업에서의 동업에 따른 실패경험으로 인해 많은 갈등을 하였다.

5. 하지만, ○○산업 1공장이 날염염색 공장이었고 건물소유주인 ○○○이 운영하는 ○○직물은 날염공정 후 가공공정(날염염색 후 열처리 과정)을 처리하는 공장이어서 동업을 하는 경우 더 많은 수익을 창출할 수 있겠다는 기대감과 이승열의 간접적인 압박에 ○○○과 ○○산업 1공장을 ○○산업사라는 상호로 동업 형태로 운영하게 되었다.

6. ○○산업사 운영기간 동안 당해 회사에서 발생된 수익금 등으로 1993. 10월경 ○○ ○○동 1028번지 소재 공장을 ○○○과 공동으로 매입하여 ○○산업 2공장을 추가로 운영하게 되었고, ○○직물 ○○○과의 10여 년간 동업을 하는 동안 나름대로의 수익을 창출하여 당초 임차하여 운영하였던 ○○산업 1공장 소유지분을 ○○○로부터 넘겨 받고자 하였다.

7. 그러나, ○○○은 당해 공장대지 지분만큼은 청구인에게 넘겨 줄 수 없다는 의지가 너무나도 뚜렷하였고 이런저런 이유로 인해 ○○○과의 동업관계를 청산될 수밖에 없는 상황으로 치달았으며 결국 2000년경 과거 동업실패에 따른 상처를 안고 어쩔 수 없이 ○○○과의 10여 년간에 걸친 공동사업을 해지하고 그 동안의 투자지분을 반환받고 ○○산업 2공장 운영에만 전념키로 하였다.

• 나. 청구인이 쟁점부동산 취득 전 부동산 거래 현황은 다음과 같다. 번호 부동산소재지 구분 면적(㎡) 취득일자 양도일자 1

○○ ○○ ○○ 1028 (○○산업 제2공장) 대지 1,679 1993.10.04 현재 임대중 건물 1,211.23 2

○○ ○○ ○○ 400-71 대지 2,255 1995.09.27 2000.11.24 건물 1,423.08 3

○○ ○○ ○○ 400-70 대지 1,689 1998.06.19 2000.11.24 건물 1,030.11 4

○○ ○○ ○○ 산29 임야 3,305.70 1998.08.20 5

○○ ○○ ○○ 930-1 대지 661.50 1999.04.08 현재 임대중 건물 2,833.23 1998.05.08 6

○○ ○○ ○○ 121-4 201호 오피스텔 20.39 2002.04.22 2003.01.23 7

○○ ○○ ○○ 교항 447외 3필지 답 3,847 2002.12.20 상기 각 부동산 취득 및 양도 경위는 다음과 같다.

1. ○○ ○○동 1028의 경우 1991년 경 청구인이 염색공장을 ○○○과 공동으로 운영하던 중 처음으로 청구인 명의로 공장을 보유하면서 운영하고자 1993. 10월경

○○○ 과 공동으로 매입하여 염색공장을 2003년경까지 공동으로 운영하였고,

2. ○○ ○○구 ○○ 400-71의 경우 ○○○과의 동업기간 동안 운영하였던 대구 달서구 신당동 74비2엘 공장 바로 앞에 위치하였던 곳으로 당해부지가 경매로 나와 있다는 소문에

○○○ 과 협의하여

○○ 동 공장부지를 좀 더 확장키 위해 공동으로 경매에 참가하여 ○○○과 공동으로 경락받아 동업기간 동안 공장부지로 활용하였으며, 3)

○○ ○○구 ○○ 400-70의 경우

○○○ 과의 동업기간동안 과거 동업실패에 따른 불안한 마음에 당해 사업상 공동지분외에 실질적인 공장부지에 대한 지분을 갖고 싶어 ○○○로부터 공장부지 절반을 이전받아 공동으로 공장을 운영하였고, 4)

○○ ○○구 ○○ 동 930-1의 경우 청구인의 염색공장운영 수익으로 노후를 대비키 위해 처음으로 임대부지를 매입한 후 청구일 현재까지 임대사업을 영위하고 있다. 5)

○○ ○○구 ○○ 동 121-4 오피스텔의 경우 청구인의 子가 2002년에

○○ 여자대학교에 입학하게 되어 子의 학교생활을 하는 동안 생활근거지로 마련하여 주기 위해 매입하였다가 청구인의 子가 1년 뒤인 2003년경 당초 입학했던 학교와는 거리가 너무나도 먼

○○ 대학교에 다시 입학하게 되는 바람에 당해 오피스텔이 전혀 쓸모가 없게 되어 부득이하게 양도할 수밖에 없었으며, 6)

○○ ○○ ○○ ○○ 447의 경우 청구인의 처 동서인

○○○ 가

○○ 구

○○ 동에 7층 건물을 짓기 위해 자금이 필요하다 하여 1999. 11월경 120,000천원을 차용하여 주었고 건물완공 후

○○○ 의 자금사정이 여의치 않아 대물변제의 형태로

○○○ 명의

○○ ○○ ○○ 447을 청구인의 처 명의로 취득하게 되었다.

• 다. 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도과정을 살펴보면,

1. ○○구 ○○구 ○○ 399-1(쟁점부동산 ①) 취득 및 양도 경위 쟁점부동산 ①의 경우 당초 청구인이 주말농장으로 활용키 위해 청구인의 손윗동서와 1989.6.21 공동으로 취득하였고 이후 청구인이 손윗동서에게 금전을 대여하여 준 것의 반환이 여의치 않아 청구인이 손윗동서로부터 1999.5.14 대물변제로 손윗동서의 소유지분을 넘겨 받았으며, 쟁점부동산 ①이 향후 공원으로 편입될 수 도 있다는 사실을 알고 2005.9.29 이를 양도하였다. 2)

○○구 ○○구 ○○ 동 1556-3(쟁점부동산 ②) 취득 및 양도경위

• 가) 청구인은 2000년경 ○○○과 공장대지 지분에 대한 서로 상반된 이해관계로 인해 동업관계를 청산하고 청구인의 당해 공장에 대한 10여 년간 걸친 투자금액을 ○○○로부터 반환받은 후 ○○산업 2공장 운영에 전념하던 중 대구 섬유경기가 상승기류를 타고 있어 2002년 2월경 과거부터 알고 지내던 주식회사 ○○이 당해 업체의 생산물량 증가에 맞추어 2003년부터 납품할 수 있는지 여부에 대해 그 의사를 타진하여 왔고,
• 나) 이에 주식회사 ○○외 다른 섬유회사들의 납품요구가 예상되어 청구인은 ○○산업 2공장을 활용하여 우선은 주식회사 해일의 납품예정물량을 맞추려고 시도하여 보았으나 ○○산업 2공장의 생산능력으로는 도저히 불가능하여 생산량 증대를 위해 새로운 공장매입을 물색하기 시작하였다.
• 다) 새로운 공장의 경우

○○ 산업 2공장 소재지인

○○

○○

○○ 동(일명,

○○ 공단지역 임)일대가 가장 좋은 위치이기는 하였으나 공장매입을 위한 자금이

○○○ 과의 동업해지에 따른 투자반환금만으로는 턱없이 부족하여 청구인이 과거 공장운영경험(1983년경

○○ 산업)이 있었던

○○

○○ 구

○○ 동 공장지대 부근 (

○○ 산업 2공장과는 불과 6Km 거리에 불과함)을 알아보기로 하였다.

• 라) 2002년 2월경 때마침 청구인의 지인으로부터 청구인의 자금능력과 지리적 여건에 적합한

○○

○○ 구

○○ 동 소재에 이미 공장부지로 운영되고 있었던 쟁점부동산 ②가 경매로 나와 있다는 것을 소개받아 당해 공장을 경락받기로 하고 2002.4.16. 1,715,000천원에 입찰참가 하여 최고입찰가로 낙찰 받았다.

(1) 낙찰 후 청구인은 직접 현장을 방문하여 공장현황을 점검하면서 전 소유자인 ○○물산과의 계약에 의해 임차기간이 3년이나 남아있는 ○○산업 주식회사(청구인과 동종업종을 영위하고 있었다는 사실을 알게 됨)라는 세입자가 있는 것을 처음으로 알게 되었으나, 어차피 당해 공장의 소유자가 변경되었으므로 세입자인 ○○산업이 당연히 퇴거해 줄 것이라 믿었고,

(2) 청구인은 쟁점부동산 ②가 이미 공장으로 운영중에 있어 증ㆍ개축은 필요없이 일부만 수선키로 하고 당해 수선에 따른 견적서를 2002.4.20. ○○산업주식회사에 요청하였고 일부수선에 따른 공사비가 33,000천원이 소요되는 것으로 확인하였으며, 또한 염색공장에 필요한 추가적인 염색기계 등의 견적서를 2002.4.23 ○○산업사 및 2002.4.25 ○○기계로부터 수령하였다.

(3) 청구인은 ○○산업 2공장 확장을 위한 모든 사전준비작업을 완료하고 세입자인 ○○산업 대표 ○○○을 만나 퇴거시기와 퇴거에 따른 명도비용에 대해 협의를 하고 최소한 2월 이내에는 퇴거하는 것으로 서로가 합의하였다.

(4) 그러나, 낙찰 후 소유권이전 등기(2002.5.15)를 며칠 남겨두지 않은 시점에 혹시나 하는 마음에 세입자인 ○○산업 대표 ○○○을 만나 퇴거시기에 문제가 없는 지를 확인한 결과 당초 약속과는 달리 2월 이내에는 도저히 퇴거가 불가능하다는 말에 ○○산업 대표 ○○○이 퇴거하기 전까지는 청구인의 투자금액에 대한에 막대한 손실 (주2) 이 발생할 수밖에 없음을 확신하게 되었다. (주2) 2002년 당시 한국은행 통계에 의한 1 금융권 예금은행 평균수신금리가 4.98%임 을 감안할 때 청구인의 당해 공장에 대한 투자로 인한 기회비용은 년간 최소 85,407천원에 달함.

(5) 이에 청구인은 1,715,000천원에 대한 투자손실을 조금이라도 줄이고자 어쩔 수 없이 ○○산업이 퇴거하기 전까지 종전 소유주와의 잔여 임대차기간 및 보증금 20,000천원, 월세 2,700천원(년 32,400천원)과 동일한 내용으로 하되 특약사항으로 언제든지 퇴거토록 하며 퇴거시 명도비용은 청구인이 부담키로 하는 임대차계약을 2002.5.16. 맺을 수밖에 없었고 이에 하는 수 없이 2002.5.30. 당해 공장에 대한 부동산임대사업자등록을 할 수밖에 없었다.

(6) 청구인의 당초 의사와는 무관하게 ○○산업 대표 ○○○과 임대계약을 맺은 후 ○○○은 새로운 공장이전 장소를 계속해서 물색하고 있다는 말만 되풀이 할 뿐 퇴거시기를 정확히 확정지우지 못하고 있던 상황에서 2003. 4월경 ○○산업개발주식회사라는 시행사를 대신하여 (주)○○컨설팅 관계자가 청구인을 찾아왔다.

(7) 당해 (주)○○컨설팅의 관계자는 쟁점부동산 ②외에 인근 12명의 공장소유자로부터 이미 아파트재개발을 위해 여러 공장부지를 매입하기로 거의 계약단계에 있다는 말을 하였고, 청구인은 당해 공장인근지대는 공장용지로서 어떻게 아파트재개발을 할 수 있는지 즉, 청구인이 쟁점부동산 ②를 취득할 당시 청구인외 인근 공장소유자 12명의 경우 직영 또는 임대로 공장을 운영하고 있던 사람들이라 청구인은 당연히 쟁점부동산 ②를 염색공장으로 운영하는 데 전혀 문제될 것이 없었기에 그와 같은 사실이 의문스러웠을 뿐이었으나, 이에 (주)○○컨설팅 관계자는 이미 청구인이 쟁점부동산 ②를 취득하기 이전부터 당해 공장지역 일대가 공장지대에서 택지개발지구로 바뀌었으니 아파트재개발 사업을 시행하는 데에는 전혀 문제가 없다고 하였다.

(8) 청구인은 이와 같은 사실에 그 당시 하늘이 무너지는 것 같아 어떻게 해야 될지 너무나도 막막하였고, 주식회사 ○○에 막대한 물량을 납품키로 예정했던 상황에서 ○○산업 2공장의 생산능력이 부족하여 쟁점부동산 ②를 취득하기 위해 동업지분 반환금을 전액 투자하고 공장수선 및 필요한 기계 또한 미리 견적을 의뢰해 놓은 상태에서 쟁점부동산 ② 지역일대가 아파트재개발사업지역으로 편입된다는 것은 청구인이 현실로 받아들이기에는 너무도 힘든 일이었으나, 쟁점부동산 ②외에 5,000평 이상의 부지가 계약성사 단계에 있으니 청구인으로서는 쟁점부동산 ②를 도저히 당초 의도대로 염색공장으로 운영하는 것은 불가능한 일이었다.

(9) 이에 청구인은 2003.9.30 (주)

○○ 컨설팅의 중개로

○○ 산업개발주식회사와 쟁점부동산 ②를 4,114,000천원에 매매키로 하는 매매계약을 맺은 후 2004.1.15. 잔금청산과 함께 소유권을 이전하여 주었으며 2004. 3월 쟁점부동산 ②에 대한 양도소득세를 신고․납부하였다. 3)

○○구 ○○구 ○○ 동 1412(쟁점부동산 ③)와

○○구 ○○구 ○○ 동 601-4(쟁점부동산 ④)의 취득 및 양도경위

• 가) 쟁점부동산 ②를 청구인의 ○○산업 2공장 확장목적으로 취득하였으나 청구인의 당초 의도와는 다르게 상황이 전개됨에 따라 부득이 하게 아파트재개발 시행사인 ○○산업개발주식회사에 매각하게 되었고, 청구인은 30년 이상 염색공장(표백/날염)을 운영하였고 주식회사 ○○로부터의 납품물량을 포기할 수 없어 2003.9.30 쟁점부동산 ②에 대한 매매계약 후 즉시 새로운 염색공장부지를 찾기 시작하였다.
• 나) 2003. 11월경 청구인은 지인으로부터 청구인에게 적합한 (주)○○화섬 소유였던 염색공장(이하, 쟁점부동산 ③이라 함)이 경매로 나와 있다는 소식을 전해 듣고 당해 물건을 살펴보니 쟁점부동산 ②와 같은 지역인 ○○ ○○구 ○○동이라 청구인은 갈등을 하지 않을 수 없었다.
• 다) 당초 쟁점부동산 ②를 취득하면서 당해 공장용지 일대가 아파트재개발사업 부지로 청구인도 모르는 사이에 주변환경이 급변하여 당초 취득목적과는 다르게 기존 세입자에게 임대를 놓을 수밖에 없는 아찔한 상황을 되풀이 하고 싶지 않았기 때문이었다.
• 라) 그 당시 쟁점부동산 ②를 소개해준 지인은 청구인에게 쟁점부동산 ③의 경우 쟁점부동산 ②와는 달리 인근지역에 공장으로 활용되는 부지가 상당하므로 아파트재개발사업지역으로는 힘들 것이라 몇 번이고 되풀이 하면서 나름대로 확신을 주었기에 2003.12.13경 청구인은 쟁점부동산 ③에 대한 경매에 입찰을 보게 되었고 쟁점부동산 ③이 1,610,000천원에 청구인에게 낙찰되어 2004.1.20. 소유권을 이전등기 하였다.
• 마) 하지만, 쟁점부동산 ③에 대한 입찰 이후 소유권이전 등기 전 (주)○○디벨로퍼라는 시행사 관계자가 갑자기 청구인을 찾아와 쟁점부동산 ③을 매도하여 줄 수 없겠냐는 너무나도 당황스러운 일이 벌어지게 되었다.
• 바) 즉, 쟁점부동산 ③과 그 인근지역을 (주)

○○ 디벨로퍼에서 아파트재개발 사업을 시행하려고 한다는 마치 쟁점부동산 ②와 유사한 상황이 전개되었다.

• 사) 이에 청구인은 경매로 낙찰되자마자 이러한 상황이 전개되어 당혹감을 감출 수 없었지만 어차피 쟁점부동산 ③ 지역도 청구인이 필요한 염색공장 부지로 활용할 수 없다는 것을 확신하고 쟁점부동산 ③을 2004.2.25. 2,576,000천원에 매매계약을 체결하고(2005.1.27. 소유권 이전되고 2005. 3월경 양도소득세를 신고․납부함) 쟁점부동산 ② 및 ③의 소재지인 ○○ ○○구 ○○동 지역과는 다른 지역을 또 다시 급하게 찾기 시작했고, 때마침 쟁점부동산 ③의 소유권이 이전되기 전인 2003. 12월 중순경 과거부터 알고 지냈던 동종업계의 ○○○가 청구인에게 그의 소유 염색공장을 매입하여 줄 수 없겠느냐는 연락이 왔다.
• 아) 쟁점부동산 ④인 구경모의 공장은 표백공장으로서 폐수처리시설이 구비되어 있어 청구인에게는 너무나도 반가운 소식이 아닐 수 없었고,

○○○ 와 만나 2003.12.24. 1,419,000천원에 매수하기로 계약하고 2004.1.16. 소유권을 이전받았다.

• 자) 구경모와의 쟁점 동산 ④에 대한 매매계약 체결당시 폐수처리시설은 그대로 보존키로 하고 기계설비전부만 이전하기로 하였으나 ○○○는 기계설비 전부를 단시일내에 이전하는 것이 다소 시일이 걸리므로 청구인에게 기계설비이전에 따른 시간적 여유를 간곡히 부탁하였고, 이에 청구인은 ○○○를 전혀 모르는 사람도 아니고 해서 기계설비이전에 따른 시간을 주었으나 쟁점부동산 ④의 소유권이전 등기일인 2004.1.16. 이후 5개월 뒤인 2004. 5월경 ○○컨설팅이라는 회사의 관계자가 청구인을 찾아와 거짓말과 같은 일이 또 벌어지게 되었다.
• 차) 즉, 서로 지역이 다름에도 불구하고 쟁점부동산 ②, ③처럼 쟁점부동산 ④를 포함한 인근지역을 아파트재개발 사업을 하려 하니 쟁점부동산 ④지역 아파트재개발시행사인 (주)○○○코퍼레이션에 매도할 수 없게냐는 것이었고, 청구인은 3번에 걸쳐 매입한 염색공장용지가 아파트재개발부지로 청구인 의사와는 무관하게 변경됨에 따라 쟁점부동산 ②, ③, ④ 지역에서는 더 이상 염색공장을 운영하는 것이 불가능하다는 것을 절실히 깨닫게 되었다.
• 카) 이에 청구인은 쟁점부동산 ④를 2004.6.25. (주)

○○○ 코퍼레이션과 2,576,000천원에 매매키로 계약하고 2005.2.16. 잔금수령과 함께 소유권을 이전하여 주었으며 2005. 3월경 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고․납부하였다.

4. ○○ ○○구 ○○동 152-8(이하, 쟁점부동산 ⑤)의 취득 및 양도 경위

• 가) 청구인은

○○ 산업 2공장 확장목적으로 쟁점부동산 ②를 취득하였으나 청구인 의사와는 무관하게 아파트재개발부지로 편입되었고 추가로 매입한 또 다른 공장용지 쟁점부동산 ③과 ④마저도 아파트재개발부지로 편입되어 당초 주식회사

○○ 에 대한 납품물량 마저도 도저히 실행하기가 불가능하게 되어 버려 청구인은 염색공장 확장을 통한 사업규모 증대에 대한 목표를 포기할 수밖에 없었다.

• 나) 청구인은 사업규모 확장에 대한 미련을 과감히 버리고 노후대책을 위해 지인으로부터 임대에 적합한 물건을 소개 받고 ○○ ○구 ○○동 152-8 소재 임대물건을 2004.6.9. 1,567,000천원에 매입하게 되었다.
• 다) 하지만 쟁점부동산 ⑤ 마저도 2년 뒤인 2006. 8월경 당해 소재지가 주거환경개선사업지구로 편입된다는

○○ 주택공사로부터의 통보에 노후대책으로 매입한 당해 부동산도 어쩔 수 없이

○○ 주택공사에 수용당하지 않을 수 없었다.

• 라) 이에 청구인은 2006.8.30. ○○주택공사로부터 쟁점부동산 ⑤의 수용에 따른 보상금 2,324,303천원을 수령하고 2006. 9월 당해 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 라. 본건 청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도에 따른 소득이 소득세법상 양도소득 인지 아니면 사업소득 중 부동산매매업에 해당하는 지 여부를 가리는데 있는바,

1. 청구인의 쟁점부동산 취득 전인 2004년 이전 부동산 거래 현황을 보면, 총 7건의 부동산 취득 중 6건이 실수요목적(동업기간 중 추가적인 염색공장 취득) 또는 불가피한 사유(子의 취학에 따른 생활근거지 확보, 대물변제로 인한 취득)로 인하여 취득 또는 양도한 것으로서 당해 거래사실이 일반인 보다 높은 수준의 부동산 취득 및 양도 경력이라고 볼 수 없는 점, 2) 소득세법 제19조 (사업소득) 제1항 제12호에서 사업소득으로 분류되는 부 동산매매업에서 발생되는 소득의 경우 동법 시행령 제34조 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한함) 및 부동산공급업으로 규정하고 있는 바, 한국표준산업분류상의 부동산공급업이라 함 은직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말하며, 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.라고 규정하고 있고,

3. 청구인의 쟁점부동산 양도의 경우 위 한국표준산업분류상의 부동산공급 업에 해당되기 위해서는 쟁점부동산을 직접 개발하여 매매하거나 임대등으로 운영치 않고 재판매하는 경우이어야 하나 지금까지의 사실관계에서 보는 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 직접 개발하여 양도한 것이 아니라 청구인 소유 염색공장 확장목적을 위해 취득한 것일 뿐 개발흔적은 전혀 찾아 볼 수 없으며 쟁점부동산 취득 후 세입자와의 퇴거시기 문제로 인해 부득이하게 임대를 할 수 밖에 없었던 점으로 보아 이는 소득세법시행령 제34조 에서 부동산매매업에 관한 정의를 한국표준산업분류상에 위임한 규정에도 부합되지 아니한 점,

4. 소득세법기본통칙 19-7에서의 부동산매매업 등의 업종구분에 관한 규정 이 비록 예시적인 것에 불과하나 당해 규정을 보면부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우규정하고 있는 바, 청구인의 경우 1과세기간 내에 1회 이상 취득하고 2회 이상 매매된 사례가 없는 점,

5. 쟁점부동산 ②,③,④의 취득목적은 취득당시 대구지역 섬유경기의 상승기류에 따라 청구인이 비록 거래사실은 없었으나 예전부터 동종업계에서 잘 알고 지내던 주식회사 ○○의 납품물량 증대요구와 타 업체의 납품물량요구 예상에 따른 생산량 증대를 위해 취득 전부터 운영하고 있던 ○○산업 2염색공장의 시설확장목적이었으므로 이는 실수요목적의 취득이었으며,

6. 시행사에 대한 쟁점부동산의 양도경위인 아파트재개발부지로의 편입은 청구인도 취득당시 전혀 알지 못한 상황에서 이루어 졌으며, 특히, 쟁점부동산 중 처음으로 시행사에 매도할 수밖에 없었던 쟁점부동산 ②

○○

○○ 동 1556-3의 경우 아래표와 같이 청구인의 평당 양도가액과 청구인 외 12명의 평당 양도가액이 거의 유사한 것으로 보아 이는 쟁점부동산 ②를 투기목적으로 취득한 것이 아닌 점, <○○ ○○구 ○○동 1556-3 인근지 매매현황> (단위: 원) 소재지 공부상 지목 면적(평) 양도가액 원/평

○○동 1552, 1552-1 답 702.00 2,737,800,000 3,900,000

○○동 1141-5 공장용지 497.00 1,739,500,000 3,500,000

○○동 1141-4 공장용지 382.00 1,146,000,000 3,000,000

○○동 1553외 2필지 답 798.70 6,000,000,000 7,597,822

○○동 1351 공장용지 314.90 850,000,000 2,699,270

○○동 1551 대지 1,678.80 4,960,000,000 2,954,270

○○동 1548-1 공장용지 780.14 3,783,000,000 4,849,130

○○동 1550-1 공장용지 1,144.10 3,432,000,000 2,999,738

○○동 1407-1외 1필지 공장용지 338.50 1,318,200,000 3,894,239

○○동 1556-3 공장용지 1,210.00 4,114,000,000 3,400,000 합 계 7,837.14 30,080,500,000 3,838,199

7. 쟁점부동산 ⑤의 경우 상기 쟁점부동산이 당초 취득당시에는 공장용지였으나 청구인의 의사와 상관없이 3차례나 아파트부지로 변화됨에 따라 더 이상 30년 넘게 지속해온 염색공장 운영에 대한 의욕이 상실되고 청구인의 연령 또한 노후를 준비하여야 할 시기여서 그 에 상응하는 통상적인 임대사업을 하기 위해 취득한 것으로 특정 공공기관에 의해 수용됨은 청구인의 당초 취득목적과는 무관하게 매매된 것이므로 당해부동산의 양도에 따른 소득은 또한 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 사료된다.

8. 쟁점부동산 ①,③,④,⑤의 거래행위에 대한 소득세법상 소득구분은 별론으로 하더라도 특히, 쟁점부동산 ②의 경우에는 청구인이 30여년간 대부분 동업의 형태로 염색가공업을 영위하면서 염색공장확장을 위해 생애 처음으로 단독명의의 공장을 취득한 것일 뿐 어떠한 다른 목적을 위해 취득한 것이 아니므로 최소한 쟁점부동산 ②의 거래행위 만큼은 소득세법상 부동산매매업이 아닌 양도소득에 해당하는 것으로 사료된다.

• 마. 이상에서 살펴본 바와 같이,

1. 청구인의 쟁점부동산 취득 전 부동산 거래현황은 실수요목적 또는 불가피한 사유로 인하여 취득 및 양도한 것으로서 당해 거래경력이 일반인 보다 높은 수준의 것이거나 남다른 부동산 식견을 가진 것으로 볼 수 없으며, 그러한 상황에서 염색공장 확장목적에서 취득한 쟁점부동산들을 부득이 하게 양도할 수밖에 없었던 점 등으로 보아 쟁점부동산들의 양도로 인한 소득은 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 사료되며,

2. 특히, 쟁점부동산 ②의 경우에는 청구인이 30여년간 대부분 동업의 형태로 염색가공업을 영위하면서 염색공장확장을 위해 생애 처음으로 단독명의의 공장을 취득한 것일 뿐 어떠한 다른 목적을 위해 취득한 것이 아니므로 쟁점부동산 ②의 거래행위 만큼은 소득세법상 부동산매매업이 아닌 양도소득에 해당하는 것으로 사료된다.

3. 청구인은 어린 시절부터 위험한 환경의 염색공장에서 생산직 노동자 신분으로 열심히 일하였고 그 노력에 대한 대가로 청구인 소유의 염색공장을 가지게 되었으며 염색제조업에 대한 나름대로의 자부심에 섬유사업을 확장하려 매입한 공장부지가 모두 아파트부지로 편입된 것이고, 청구인이 30여년 이상 운영하던 염색공장을 사업확장목적에서 쟁점부동산을 취득하였고 청구인의 의도와는 무관하게 부득이한 사유로 인해 양도되었으므로 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인 부동산매매로 분류되기 위해서는 청구인이 쟁점부동산에 대한 개발과정이 있거나 최소한 임대하지 아니하고 재판매하는 경우 이어야함에도 불구하고 처분청에서는 이를 부동산매매업으로 보아 거액의 세금을 일괄고지한 것은 청구인에게는 너무나도 청천벽력과도 같은 일이 아닐 수 없다.

4. 청구인이 2004년부터 2006년 기간 동안 양도한 공장용지 3필지 및 건물(이하 “공장용부동산”이라 한다.)의 경우 당해 부동산 소재지가 비록 택지개발예정지역이라 하더라도 공장용부동산 취득은 실수요목적(30년 이상 영위한 염색공장 운영을 계속하기 위한 것임)이었으므로 공장용부동산 양도로 인한 소득은 소득세법상 사업소득 중 부동산매매업이 아닌 양도소득에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다.

• 가. 청구인의 쟁점부동산의 개별적인 취득목적을 보면,

1. 청구인은 쟁점부동산①에 대하여는 주말농장 목적으로 취득하였다가 공원지역 편입이 예상되어 매도하였다고 주장하고 있으나, 매도시점이 2005. 9월로 쟁점부동산②,③,④,⑤의 매도 매수시점과 연계되어 있고, 그 위치는 개발이 예상되었던 대구 월드컵 경기장 인근지역으로 1999년 매입후 6년간이나 아무런 조치 없이 비자경농지로 보유하고 있다가 대구 월드컵 경기장 개발이 종료되고 자연공원지역으로 편입되어 매매차익에 대한 기대 가치가 없어지자 양도한 것으로 청구인의 주장대로 주말농장 목적의 취득으로 볼 수 없다.

2. 쟁점부동산②,③,④에 대하여 청구인은

○○ 시

○ 구

○○ 동

○○ 산업의 공장증설 목적으로 취득하였다고 주장하면서 당시 거래처의 ‘협력업체 외주물량 확보전망’ 및 공장 수선 견적서 등을 제출하고 있으나,

• 가) 2002.5.15. 쟁점부동산② 취득당시 이미 당해 지역이 토지구획정리사업지구로 고시되어 있었고 1～2년 안에 택지개발이 예정되어 있었으며 고시에 따라 공장의 증․개축이 불가능하여 장기적으로 공장을 운영할 수 없으며 공장 증설용으로는 부적합다는 사실을 관계기관의 서류를 열람하면 알 수 있었음에도 약 17억원의 고액 부동산을 취득하면서 이러한 사실을 전혀 모르고 매입하였다는 주장은 도저히 납득할 수 없고,
• 나) 청구인이 제시한 거래처 (주)

○○ 의 수주물량 증가내용을 보면 2003년 2억8천만원, 2004년 7억원이 증가된다는 내용인데, 이와 같은 규모의 생산량 증가를 대비하여 납품업체인 청구인이 약 17억원이라는 거액의 공장을 급하게 매입할 만한 사유로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 2003.7.1.

○ 구

○○ 동에 운영하던 공장(

○○ 산업 제2공장)을

○○○ 에게 임대한 이후 염색가공업을 중단한 사실을 볼 때 청구인이 처음부터 공장증설 목적으로 쟁점부동산②를 취득하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 결과적으로 매입 후 불과 1년 후에 아파트시행사와 매도 계약을 체결하고 약 41억원의 양도차익을 얻었으며

• 다) 쟁점부동산③,④를 공장확장을 위하여 취득하였다고 주장하고 있으나 2003.7.1. 염색가공업을 중단한 이후에 연속적으로 이미 택지개발지구로 고시된 쟁점부동산③,④를 매매와 경매로 취득하여 다시 약 20억원의 양도차익을 얻은 사실로 보아, 해당 부동산의 택지개발 예정 사실을 알고 부동산 매매차익을 얻을 목적으로 취득한 것으로 판단된다.

3. 쟁점부동산⑤의 취득 목적을 보면, 청구인은 노후의 안정적인 수입목적으로 임대용으로 취득하였다고 주장하나, 이 역시 택지개발 고시 직후에 취득하여 일시적으로 임대하였다가 약 7억원의 양도차익을 얻었으며 청구인은 이미

○○ 구

○○ 동

○○ 빌딩의 임대와 서구 중리동 공장의 임대로도 충분한 노후 안정이 가능하다고 보아지므로 순수한 임대용으로 취득하였다고 볼 수 없다.

• 나. 위 사실관계를 종합하여 청구인의 부동산 취득 및 양도 계약 일자의 흐름을 보면 아래 표와 같다. 일 자 취득 및 양도 계약 일자 흐름 2002.04.22. 서울 ○○○ ○○ 121-4 201호 취득, 2003. 1.23. 양도 2002.12.20.

○○ ○○ ○○리 447번지외 등 취득 2002.04.23. 부동산② 경락 낙찰허가(취득) 2003.09.25. 부동산② 양도 계약, 1년 6개월 후 양도 2003.07.01

○○산업 제2공장 폐업 후 부동산 임대로 전환 2003.12.23. 부동산③ 취득 계약 2003.12.26. 부동산④ 경락 낙찰허가(취득) 2004.02.25. 부동산④ 양도 계약, 2개월 후 양도 2004.04.23. 부동산⑤ 취득 계약, 2004.06.25. 부동산③ 양도 계약, 6개월 후 양도 2005.1.~2005.8.

○○ ○ ○○동 640-3번지외 다수 부동산 취득 2005.09.12. 부동산① 양도 계약 2006.08.11. 부동산⑤ 양도 계약, 2년4개월 후 양도

• 다. 쟁점부동산② 양도 직후인 약 3개월후에 쟁점부동산③,④를 2003.12월 동시에 경락과 매매로 취득하여 6개월 사이에 쟁점부동산③,④를 양도하고 다시 2개월 후에 쟁점부동산⑤를 취득하고 6개월 후에는 현재 보유중인 다량의 부동산을 취득하고 1개월 후인 2005.9.12. 쟁점부동산①을 양도하는 등 그 흐름이 일반적인 단순 양도의 경우와 다름을 알 수 있으며,

1. 한편, 청구인은 1과세기간 중 1회이상 취득 2회이상 양도하여야 부동산매매업으로 보는 관련규정을 들어 2004년에는 1회 양도에 그쳐 부동산매매업에 해당하지 않는다고 주장하고 있으나, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매 횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것은 아니다”(대법원 95누92, 1995.11.7. 선고 외 다수)

2. 또한 청구인은, 쟁점부동산①은 주말농장용으로, 쟁점부동산②,③,④는 염색가공공장 확장용으로, 쟁점부동산⑤는 노후를 대비한 부동산 임대용으로 취득하였다고 주장하며 전체적으로 부동산매매업의 형태를 보인다 하더라도 각 부동산을 개별적으로 판단하여 부동산 일부를 제외하여야 한다고 주장하며 국심2005전 2338호 국세심판례를 들고 있으나,

3. 동 심판례는 청구인과 달리 일정기간 임대업이 아닌 본래의 목적 사업을 상당기간 영위하였고, 이와 같은 취지인 국심2007서2382호도 상당기간 음식업을 영위하고 개발지역 고시 이전에 취득한 사례로서 청구인과 같이 개발지역 고시이후에 취득하고 양도시까지 임시 방편으로 일시적으로 임대를 한 경우가 아니어서 사안을 달리하므로 이 건에 인용할 수 없는 국세심판례이다.

4. 살피건대, 부동산매매업은 거주자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 당해 양도가 행하여진 시기의 전후 모든 사정을 참작하여야 한다 할 것이므로,

• 가) 청구인이 과세대상 부동산 취득 전에도 순수하게 염색가공업만을 영위하지 않고 다수의 부동산을 취득하고 양도하여 부동산에 관한 식견을 가지고 있는 점,
• 나) 택지개발지구로 고시된 이후에 부동산을 취득하여 모두 아파트 시행사에 양도하여 52억원의 양도차익을 얻은 점,
• 다) 이 후에도 계속적으로 염색가공업과 관련 없는 다수의 부동산을 취득하여 보유하고 있는 점 등을 종합하면 양도 전후의 모든 사정으로 보아 청구인의 행위는 부동산매매업에 해당하므로 청구인의 양도소득세 신고를 부인하고 부동산매매업으로 판단하여 과세한 처분청의 처분은 적법한 것이다.

5. 청구인의 전체적인 부동산 거래 상황을 보면.

• 가) 횟수에 있어서 총 17회 취득하고 8회 양도하였고, 그 규모에 있어서는 2004년 이전 분을 제외하더라도 약 103억원의 취득액과 약 116억원을 양도한 사실을 알 수 있어 통상인의 부동산 거래 횟수와 규모를 벗어났다고 판단되며,
• 나) 2002년경 청구인의 처 ○○○가 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 4필지 3,847㎡를 취득한 경위는 청구인의 동서인 ○○○가 ○○ ○○ ○○ 1556-2번지 7층 ○○빌딩 건물을 신축하기 위한 자금이 필요하다고 하여 1999.11월경 120,000천원을 대여하고 동 대여금의 상환이 여의치 않아 ○○ ○○ ○○ 447번지를 청구인의 처 명의로 취득하였다고 하나, 동 건물의 등기부등본을 보면 1996.12월 건물신축으로 되어 있어 청구인의 주장은 신뢰성 없음이 확인된다.
• 다) 다음으로 2004년 이전 거래 현황을 보면 1998년

○○ 시

○○ 구

○○ 동 공장을 경락으로 취득하여 양도하여 경락 취득의 경험이 있고, 청구인과 아무런 관련 없는 제주도 소재 임야를 취득하였으며,

○○ ․

○○ 지구에 대단위 아파트단지가 형성되기 시작하자 핵심 상권지역인

○○ 구

○○ 동 소재 대지를 매입 및 건축하여 임대업을 하고 있는 등 일반인 보다 높은 수준의 부동산 취득․양도 경력을 가지고 있다.

• 라) 또한, 과세대상 부동산외에 현재 보유하고 있는 부동산 내용을 보면 최근

○○ 혁신도시 예상지역인

○ 구

○○ 동,

○○ 동 및 제주도 소재 임야 등을 보유하고 있고

○○ 시 소재 공장을 일시적으로 임대하고 있는 등 부동산 취득․양도의 계속성과 반복성을 보이고 있다.

• 라. 청구인의 전반적인 부동산 거래 규모․횟수․태양이 사업 활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적이므로 ’04～’06년 5회 양도분 전체를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 양도행위를 사업소득(부동산매매업) 으로 보아 과세하는 것이 적정한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제4조 (소득의 구분)

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발행하는 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득과 기타소득을 합산한 것

2. (생략)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1~11 중략.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득. 3) 소득세법시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

4. 한국표준산업분류(부동산공급업, 업종코드: 7012) 직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함한다. <예시> 건물매매ㆍ토지매매 <제외> 자영 건축물 건설

5. 소득세법기본통칙 19-7 (부동산매매업 등의 업종구분)

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 6) 소득세법 제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 7) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계

1. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 74비 2엘 번지에서 1985.4.20. ○○산업사를 설립하여 1991.3.15. 폐업하였고,

• ○○시 ○구 ○○동 42-274번지에서 1990.9.1. ○○산업을 설립하고 1997.6.30. 폐업한 사실,

• ○○시 ○구 ○○동 1028번지에서 1990.9.1. ○○산업을 설립하여 운영하다가 2003.7.1. ○○○에게 임대한 이후 염색가공업을 중단한 사실이 국세청 통합전산자료에 의해 확인된다.

2. 청구인의 부동산 취득 및 양도내역은 다음과 같다. (단위: 백만원) 번호 부동산 소재지 구 분 면적 (㎡) 취 득 양 도 비고 일자 가액 일자 가액 1

○ ○○ 1028 대지 1,679 93.10.04 임대중 건물 1,211.23 2

○○ ○○ 400-71 대지 2,255 95.09.27 00.11.24 경락취득 후 양도 건물 1,423.08 3

○○ ○○ 400-70 대지 1,689 98.06.19 00.11.24 매매취득 후 양도 건물 1,030.11 4 제주 ○○ ○○ 산29 임야 3,305.70 98.08.20 비업무용 임야 5

○○ ○○ 930-1 대지 661.50 99.04.08 98.05.08

○○빌딩 임대중 건물 2,833.23 6

○○ ○○ 연희121-4 201 오피스텔 20.39 02.04.22 03.01.23 1년이내 양도 7

○○ ○○ ○○ 447외 3필지 답 3,847 02.12.20 비자경 농지 처 ○○○ 보유 8

○○ ○○ 399-1 전 1,132 89.06.21 99.05.04 40 05.09.29 99 비자경 농지 취득후 양도 9

○○ ○○ 1556-3 공장용지 4,000 02.05.15 1,715 04.01.15 4,114 경락취득 및 임대 후 아파트 시행사에 양도 공장건물 3,705.88 10

○○ ○○ 601-4 공장용지 2,131 04.01.16 1,419 05.02.16 2,576 공가 후 아파트 시행사에 양도 공장건물 1,061.65 11

○○ ○○ 1412 공장용지 2,185 04.01.20 1,610 05.01.27 2,500 경락취득 및 임대 후 아파트 시행사에 양도 공장건물 989.29 12

○ ○○ 2가 152-8 대지 1,993.3 04.06.09 1,567 06.08.23 2,324 임대 후 아파트 시행사에 양도 상가건물 612.5 13

○ ○○ 148, 148-1,149 임야 1,531 05.01.17 330 비업무용 임야 비자경 농지 전 916 14

○ ○○ 640-3 답 1,954 05.01.26 2,691 비자경 농지

○ ○○ 295-3 공장용지 3,979 05.01.26 창고보관업 ’07.6.29 휴업 공장건물 1,899.05 15

○○ ○○ ○○ 14-2 대지 2,687 05.08.02 540 임대 건물 창고건물 1,320.24 16 제주 ○○

○○

○○ 산60 임야 3,306 05.03.04 230 비업무용 임야 17 제주

○○

○○

○○ 932-1외 5필지 임야 10,125 05.08.24 183 비업무용 임야 합 계 10,325 11,613 ※ 청구인은 1993년부터 현재까지 총 17회(27필지) 취득, 8회 양도 취득가액 약 103억원, 양도가액 약 116억원

3. 쟁점부동산의 취득 및 양도내역은 아래와 같다.

• 가) 쟁점부동산 ➀

○○ 시

○○ 구

○○ 동 399-1번지 전 1,132㎡를 1999.5.14. 취득하여 2005.9.29.

○○○ 에게 양도하였으며 동 필지는 자연녹지지역이었으나

○○ 월드컵 경기장 인근에 위치해 있어 도시자연공원으로 편입된 사실이 국토해양부 토지이용규제정보시스템에 의해 확인된다.

• 나) 쟁점부동산 ②

○○ 시

○○ 구

○○ 동 1556-3번지 소재 공장용지 4,000㎡ 및 건물 3,705.88㎡를 2002.5.15. 경매로 1,715,000,000원에 취득하고 2003.9.25. 아파트 시 행사인

○○ 산업개발(주)와 매매계약(4,114,000,000원)을 체결하였으며 2004.1.15. 매도등기를 완료하여 2,399,000,000원의 매매차익을 얻은 사실이 경매기록 및 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 한편 이부동산은 경매기록의 감정평가서에 일반주거지역으로 표시되어 있으며, 1999.4.20.

○○ 광역시 고시 제1999-38호에 의거 “

○○ 지구 토지구획정리사업 지구”로 고시되었으며 고시내용과 관계 도면은

○○ 군 도시과 등에 비치하여 일반이 볼 수 있다고 고시문에 표시되어 있고, 현재는 ‘

○○ 코오롱하늘채 아파트’가 지상에 존재하고 있음이 관련 증빙 등에 의해 확인된다. 또한 취득 후 2002.5.16.

○○○ 에게 임대하였음이 부동산임대차계약서에 의해 확인되고, 당해 부동산임대차계약서 특약사항에 ‘임차인은 임대인이 직접공장을 사용하기 위하여 명도를 요구할 경우 전 소유자와의 계약기간인 2005.3.10.까지의 권리를 포기하는 대신 공장이전비용을 임대인이 부담하고 임차인은 공장이전에 최대한 노력을 하여야 한다.’라고 되어 있으며, 청구인은 2002.5.30. 임대업 사업자등록을 하고 2004.7.1.폐업한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인된다.

• 다) 쟁점부동산③

○○ 시

○○ 구

○○ 동 601-4번지 소재 공장용지 2,131㎡ 및 건물 1,061.55㎡를 당초 소유자인

○○○ 에게 취득하면서 그 가액은 1,419,000,000원으로 하여 2003.12.23. 매매계약을 체결하고 2004.1.15. 잔금 1,319,000,000원을 지급하였음이 청구인이 작성한 확인서와 매매계약서에 의해 확인되고, 양도는 2004.6.25. 아파트 시행사인 (주)

○○○ 코퍼레이션과 매매계약(2,576,000,000원)을 체결하고 2005.2.16. 매도등기를 완료하여 1,157,000,000원의 매매차익을 얻은 사실이 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 한편 당초 소유자

○○○ 는, 세무조사시 작성한 확인서에서 2003. 6월경 ‘

○○ 제1종 지구단위계획’결정고시로 아파트 부지로 되면 염색공장이 불가능할 것 같아 이전계획을 세워 청구인에게 양도하였다고 진술하였고, 2003.6.20. 대구 도시관리계획 결정 고시에 의거 “

○○ 제1종지구 단위계획구역”으로 고시되었으며 연이어 2003.7.5. 건축허가를 제한하는 사실이 공고되었음이 관련 증빙에 의해 확인된다.

• 라) 쟁점부동산④

○○ 시

○○ 구

○○ 동 1412번지 소재 공장용지 2,185㎡ 및 건물 989.29㎡를 (

○○ 지방법원 2005타경53957호)경매에 의거 낙찰가격 1,610,000,000원으로 2003.12.26. 낙찰 완료되어 2004.1.13. 매각대금을 완납하고 취득하였음이 관련 증빙에 의거 확인되고, 양도는 2004.2.25. 아파트 시행사인 (주)

○○ 디벨로프와 매매계약 (2,500,000,000원)을 체결하고 계약금 2억5천만원을 지급하였으며 2004.12.28. 중도금 20억원, 2005.1.27. 잔금 2억5천만원을 지급하여 매매를 완료하고 890,000,000원의 매매차익을 얻은 사실이 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 쟁점부동산③과 같은 지역으로 2003.6.20. 대구 도시관리계획 결정 고시에 의거 “

○○ 제1종지구 단위계획구역”구역으로 고시되었으며, 연이어 2003.7.5. 건축허가 제한이 공고되었다.

• 마) 쟁점부동산⑤

○○ 시

○ 구

○○ 2가 152-8번지 소재 대지 1,993.3㎡ 및 상가 건물 612.5 ㎡를 2004.4.23.

○○○ 과 매수계약(1,567,000,000원) 체결하고 계약금 1억5천만원, 2004.5.27. 잔금 1,417,000,000원을 각 지급하였음이 관련증빙에 의해 확인되고, 양도는 2006.8.11. 대한주택공사와 매매계약(2,324,303,920원)을 체결하고 2006.8.30. 잔금 계약금 없이 매매대금 전체를 일시에 지급받고 757,303,9200원의 매매차익을 얻은 사실이 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 2002.11.8.

○○ 광역시고시 제2002-192호에 의거 주거환경개선지구로 지정고시 되었고 도시계획법 제26조 의 규정에 의거 지형도면을 승인하였으며 관계도서도 함께 열람가능하게 되어 있다.

4. 청구인의 제출 증빙을 보면, 청구인은 쟁점부동산② 부동산 취득목적이 염색공장 증설 목적이라고 주장하면서 거래처 (주)

○○ 의 ‘협력업체 외주 물량 확보전망’ 쟁점부동산②의 증축에 관한

○○ 산업(주)의 견적서,

○○ 산업의 견적서, 유림기계의 기계 견적서 사본 등을 제출하고 있는데, ‘협력업체 외주 물량 확보전망’에는 (주)

○○ 이 2003년에는 2억8천만원 2004년에는 7억원의 수출증가가 예상된다는 내용이며,

○○ 산업(주)의 견적서에는 30,000,000원 규모의 공장 일부 수선공사가 그 내용이고,

○○ 산업과

○○ 기계는 약 6억원의 기계를 납품하는 내용으로 동 견적서에는 수신자가 ‘

○○ 산업’으로 되어있다. 한편,

○○ 동

○○ 산업(--)의 2002년 1기 세금계산서합계표를 국세청 전산망에 확인한 바, 거래처 중에 (주)

○○ 을 발견할 수 없다.

• 라. 사전열람결과

1. 청구인(대리인): 추가증빙 및 보충의견 제시내용

• 가) 쟁점부동산 ②의 양도와 관련하여

(1) (주)

○○ 의 경우 처음으로 공식적인 수주물량 요구업체였을 뿐 당해 회사외의 수주가 상당한 시기였으므로 이에 대한 대비책으로 쟁점 부동산을 취득한 것이며,

(2) 쟁점 부동산②외 인근 다수의 부동산이 토지구획정리사업지구로 고시되기 이전부터 오랜 기간 동안, 그리고 고시이후에도 공장용지로 활용되고 있는 상황에서 청구인과 동일하게 아파트 시행사에 매도되었으므로 비록 고시이후 쟁점 부동산을 취득하였다 하더라도 날염공장으로 사용하는데 아무런 제약이 없었고,

(3) 기존 세입자

○○ 산업이 쟁점 부동산을 날염공장으로 사용하고 있었으므로 쟁점 부동산을 굳이 증․개축 없이 단순 수선만으로도 청구인이 날염공장을 운영하는 데 전혀 불편함이 없는 상태였으며,

(4) 실수요가 아닌 시세차익의 부동산매매 목적으로 취득하였다면 기존 세입자인

○○ 산업과 퇴거에 관한 명도협의서를 작성하지 아니하였을 것이고,

(4) 또한, 시세차익 목적이었다면 임대차계약 작성 시 임대차기간을 전 소유자와 계약기간이 동일한 3년이 아닌 사회통념상 보다 짧은 기간으로 계약하였을 것인 점으로 보아,

(5) 쟁점 부동산 ②는 매매차익을 위한 것이기 보다는 날염공장으로 사용하기 위한 실수요목적이었으므로 당해 부동산 거래행위는 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 사료된다.

• 나) 쟁점 부동산 ③및 쟁점 부동산 ④와 관련하여

(1) 쟁점 부동산 ③과 ④는 부득이한 사유로 인한 쟁점 부동산 ②의 매각대금으로 시세차익목적이 아닌 날염 및 염색공장 운영을 위한 공장용지의 대체취득인 점,

(2) 쟁점 부동산 ④의 경우 매도자인

○○○ 가 청구인의 처분청 조사과정에서 쟁점 부동산 ④의 양도경위를

○○ 제1종 지구단위계획 결정 고시로 인해 염색공장이 더 이상 불가능 할 것 같아 청구인에게 양도한 것이라고 되어 있으나,

(3) 쟁점 부동산 ④의 매매가 가능하도록 도와준 만년지관 대표

○○○ 의 확인서에 의하면

○○○ 는 폐수처리시설이 구비되어 있는 쟁점 부동산 ④의 부지가 너무나 협소하여

○○

○ 구

○○ 염색공단으로 이전키 위해 쟁점 부동산 ④를 매각키로 한 것이며,(별첨-확인서 참조)

(5) 만일

○○○ 가 쟁점 부동산 ④가 아파트 부지로 개발될 것을 알고 있었다면 상식적으로 아파트 개발업자가 아닌 청구인에게 매각하지 않을 것인 점으로 보아,

(6) 쟁점 부동산 ③과 ④는 쟁점 부동산 ②의 부득이한 매도로 인해 발생된 자금으로 공장운영을 위한(공장시설 규모 확대-추가적인 시설확장은 아님) 대체취득 일 뿐 어떠한 다른 목적이 아니므로 쟁점 부동산 ③과 ④의 거래행위는 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 사료된다.

• 마. 판 단
• 가. 부동산매매업은 거주자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 당해 양도가 행하여진 시기의 전후 모든 사정을 참작하여야 한다 할 것으로,
• 나. 청구인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등을 살펴보면,

1. 횟수에 있어서 총 17회 취득하고 8회 양도하였고, 그 규모에 있어서는 2004년 이전 분을 제외하더라도 약 103억원의 취득액과 약 116억원을 양도한 사실을 알 수 있어 통상인의 부동산 거래 횟수와 규모를 벗어났다고 판단되며,

2. 또한, 과세대상 부동산외에 현재 보유하고 있는 부동산 내용을 보면 최근 대구 혁신도시 예상지역인 동구 신서동, 각산동 및 제주도 소재 임야 등을 보유하고 있고 영천시 소재 공장을 일시적으로 임대하고 있는 등 부동산 취득․양도의 계속성과 반복성을 보이고 있음.

• 나. 청구인이 부동산 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 살펴보면,

1. 택지개발지구로 고시된 이후에 쟁점부동산을 취득하여 모두 아파트 시행사에 양도한 점, 2) 계속적으로 염색가공업과 관련 없는 다수의 부동산을 취득하여 보유하고 있는 점 등을 종합하면 청구인의 행위는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보여진다.

• 다. 청구인이 양도한 쟁점 ①부동산 및 쟁점 ③,④,⑤부동산은 청구인의 전반적인 부동산 거래 규모․횟수․태양이 사업 활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적이며 수익을 목적으로 부동산을 취득․양도하였다고 판단되므로 청구인의 양도소득세 신고를 부인하고 부동산매매업으로 판단하여 과세한 처분청의 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 그러나 청구인이 2004.1.15. 양도한 쟁점 ②부동산(

○○ 시

○○ 구

○○ 동 1556-3번지 소재 공장용지 4,000㎡ 및 건물 3,705.88㎡)은 쟁점 ②부동산 취득후 염색공장으로 사용하기 위하여 공장수선 및 기계장치 구입을 위한 준비를 하였음이 청구인이 제시한 관련업체들의 견적서등에 의해 확인되어 염색공장의 사업확장목적에서 쟁점 ②부동산을 취득한 것으로 보여지고, 소득세법상 사업소득인 부동산매매로 분류되기 위해서는 청구인이 쟁점 ②부동산을 취득하여 개발한 과정이 있거나 최소한 임대하지 아니하고 재판매하는 경우 이어야 하는 것인바, 청구인은 쟁점 ②부동산을 취득 후 임대등의 목적등에 사용하다가 양도한 것으로 이를 부동산매매업으로 과세함은 부당하며, 쟁점 ②부동산 소재지가 비록 택지개발예정지역이라 하더라도 쟁점 ②부동산 취득은 실수요목적이었고, 청구인의 의도와는 무관하게 부득이한 사유로 인해 양도되었으므로 쟁점 ②부동산 양도로 인한 소득은 소득세법상 사업소득 중 부동산매매업이 아닌 양도소득에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으 므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.