청구인은 등기청구권 행사 지위에 있었고, 전매계약서와 지불각서에 따라 최종 매수인에게서 전매대금과 중개수수료를 수령하여 잔금과 중개수수료를 지불하였으므로 청구인을 미등기 전매자 및 원천징수의무자로 보아 과세한 처분은 정당함.
청구인은 등기청구권 행사 지위에 있었고, 전매계약서와 지불각서에 따라 최종 매수인에게서 전매대금과 중개수수료를 수령하여 잔금과 중개수수료를 지불하였으므로 청구인을 미등기 전매자 및 원천징수의무자로 보아 과세한 처분은 정당함.
청구인은
2004.
3. 24. 청구외 주식회사 ○○(이하 “매도법인”이라 한다)과 매도법인 소유의
○○ 도
○○ 군
○○ 읍
○○ 리 354-1 소재 대지 12,486㎡ (이하 “쟁점토지 ”라 한다) 중 5,876㎡, 동소 354-3 소재 대지 476㎡, 동소 354-4 소재 28㎡ 를 4,052백만원에 매수하는 매매계약을 체결하고 계약금으로 3,000백만원을 지급하였다. 청구외 김
○○ 과 반
○○ (이하 “김
○○ ”, “반
○○ ”이라 한다)은 매도법인과 쟁점토지 중 3,3 05㎡씩(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 2,099백만원에 매수하는 매매 계약(이하 매매계약①이라 한다)을 각각 체결하고, 김○○는 1,500백만원을, 반○○은 750백만원을 계약금으로 지급하였다. 청구인과 김○○, 반○○은 2004.
3.
26. 각자의 매수지분을 공동담보로 제공 하고, 청구인을 채무자로 하여 금융기관으로부터 3,000백만원을 대출받아 매도 법인에게 잔금을 지급한 후 각자 지분별로 소유권이전등기를 하였다.
○○ 지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인과 청구인의 처 김◎◎(이하 “김◎◎”라 한다)에 대한 세무 조사결과, 청구인이 쟁점지분을 김○○와 반○○에게 2,099백만원에 각각 매도하기로 한 매매계약서(매매계약②)와, 김○○와 반○○이 매도법인에 지급한 계약금 2,250,000천원을 계약금으로 대체하고, 중개수수료 1,401백만 원을 포함한 잔금 4,700백만원 (김○○ 2,000백만원, 반○○ 2,700백만원)을
5. 10.까지 수령하기로 한 각서에 근거하여, 청구인이 쟁점지분을 김○○와 반○○에게 미등기 전매(전매 차손 발생)하고, 청구인이 중개인인 청구외 이○○(이하 “이○○” 이라 한다) 에게 지급한 중개 수수료 2,261백만원에 대하여 기타소득세를 원천 징수 불이행한 것으로 보아 처분청에 과세자료 통보하였다. 처분청은 이에 근거하여 2008. 4. 4. 청구인에게 기타소득세 497백만원 (2003년 33백만원, 2004년 253백만원, 2005년 211백만원)을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.
7.
2. 이 건 심사청구를 하였다.
2004. 3.
24. 청구인과 김○○, 반○○은 매도법인과 쟁점토지에 대한 매매 계약을 각자의 지분별로 별도 계약하였는데, 중개인들은 청구인과 이○○간에 친분을 이용하여 동일한 장소에서 청구인이 김○○ 및 반○○에게 쟁점토지를 전매하였다는 내용으로 전매계약서를 추가로 작성하도록 하였고, 김○○, 반○○에게 중개수수료를 포함하여 각각 35억원에 매수하도록 중개한 금액에서 매도법인에 지급한 계약금을 제외한 잔액(김○○ 2,000백만원, 반○○ 2,700백만원)은 2004.
5. 10.까지 지급한다는 잔금기일을 메모한 쪽지를 직접 작성하여 청구인에게 소지케 함으로써 중개수수료 수수사실을 은폐하는 한편, 김○○가 매도법인에게 지급하는 수표에 이서토록 하고, 동 매수자들이 매도 법인에게 직접 지급한 계약금에 대하여도 청구인이 영수증을 발행하도록 하여 본인들의 전매행위를 청구인이 한 것처럼 가장한 것이다. 미등기 전매란 일반적으로 미등기 전매자의 소득을 은폐하고 조세회피 목적 으로 이용하는 것이 일반적인데 청구인의 경우에는 전매차익을 얻은 바가 없는 반면에 중개인들은 김○○에 대한 미수채권(중개수수료)을 회수할 목적으로 청구인의 위임장과 채권양도계약 형식을 통하여 이를 이전해 갔으며, 반○○의 중개 수수료를 청구인을 통해 회수해 간 형식을 취함으로써, 청구인을 미등기 전매자로 부각시키고 자신들의 소득을 은폐하기 위한 고도의 기만행위이며, 청구인은 형식적 미등기 전매한 것처럼 보이나 미등기 전매 차익이 전혀 없이 비용만 부담하였으므로 고액의 중개수수료를 수수한 중개인 들이 실질적 미등기 전매한 것이다. 또한, 일반적인 건물과 토지(주택제외)에 대한 법정중개수수료는 거래가액의 0.9%이나, 처분청이 확인한 중개인들이 수취한 쟁점토지의 알선수수료는 청구인은 거래가액 4,050백만원의 39.24%인 1,589백만원, 반○○ 및 김○○는 각자의 거래가액 2,099백만원의 66.74%인 1,401백만원, 총거래가액인 8,250백 만원의 53.21%인 4,391백만원으로 일시적이고 비사업적인 매매알선수수료라고 보기에는 너무나 고액이며, 매도법인이 신○○에게 지급한 중개수수료는 350백만원으로 거래가액 8,250백만원의 4.24%에 비해서도 월등히 높은 것으로 볼 때 이는 매매알선수수료라고 볼 수 없고 중개인들의 미등기 양도차익으로 봄이 타당하다. 따라서 처분청은 소득의 실지귀속자가 따로 있음에도 불구하고 청구인을 조사대상자라는 이유만으로 형식적 명의자인 청구인에게 기타소득세를 과세한 것은 실질과세원칙과 세법해석의 원칙을 위배한 처분으로 취소하여야 한다.
12.
3. 김◎◎가 매도법인과 체결한 매매계약을 매매대금 3,000백만원을 지급한 상태에서 2004.
3.
24. 계약해지하고, 동일자에 청구인과 김○○, 반○○이 매도 법인과 매매계약서①를 체결한 것은 정상적인 매매계약이라고 주장하나, 매매계약서①에는 계약금 30억원의 지급에 대한 특약사항이 없으며, 김○○는 등기용 매매계약서에 인감도장만 날인하고 청구인과는 매매계약서②를 작성 하였다고 진술하고 있고, 매도법인이 기장한 대체전표에는 김◎◎가 입금한 3,000백만 원을 그대로 인정 하고 있는 것으로 보아 청구인이 김◎◎가 매도법인과 체결한 매매계약을 승계한 것이고, 청구인은 2004.
3.
24. 김○○가 계약금으로 1,500백만원의 수표이면에 청 구인이 이서를 하였고, 반○○이 계약금 800백만원에 대해 청구인이 영수증을 발행한 것으로 보아 김○○와 반○○이 직접 매도법인에게 계약금을 지급한 것으로 볼 수 없다. 청구인은 김○○․반○○이 작성한 지불각서를 잔금기일을 표시한 메모쪽지 라고 주장하지만 김○○는 청구인과 매매계약서②를 작성한 다음 계약금 1,500백만원을 지급하고, 잔금 2,000백만원은 2004.
5. 10.까지 지급한다는 지불각서를 작성하였다고 진술하였으며, 반○○도 지불각서대로 2004.
3. 29.～2005.
6. 30.까지 2,700백만원을 지급하고 있다. 김○○는 매매계약서①의 매매대금 2,099백만원에 청구인이 지급하는 중개 수수료 1,401백만원을 포함한 3,500백만원을 청구인에게 지급하기로 계약 하였다고 진술하고 있다. 청구인이 반○○과 작성한 매매계약서②(토지대금 2,099백만원)에 기재된 계약금 1,250백만원이 실제 지급된 계약금 800백만원과 일치하지 않지만 매매 계약서②와 지불각서의 금액을 합한 3,500백만원이 청구인에게 지급되었으므로 3,500백만원에 미등기전매하였다고 보아야 할 것이다. 청구인이 중개인들에게 지급한 중개수수료가 고액이므로 수수료가 아닌 중개인들의 미등기 양도차익으로 보아야 한다고 주장하지만 중개수수료는 사인 간의 상호 합의에 의해서 결정되는 것으로 처분청이 금액의 과다를 따질 수는 없는 것이다. 또한, 김○○ 에 대한 양도가액은 2,100백만원, 반○○에 대한 양도가액은 3,500백만원 으로 결정한 것은 김○○가 당초 청구인이 부동산중개인에게 지급하는 중개수수료 1,400백만원을 포함한 3,500백만원에 매매계약을 하였으나, 도로로 602㎡가 편입되어 청구인이 부담할 중개수수료 1,400백 만원을 지급하는 것은 부당하여 지급 거부한 것이라고 진술하고 있으므로 실제 수령하지 아니한 매매 대금을 양도가액에서 제외함이 타당하다.
5. 10.까지 이○○에게 중개수수료 1,590백 만 원을 지급 (이○○이 지정한 계좌로 입금)하였는데, 이○○은 중개업 자로 사업자 등록을 한 사실이나 중개업소로부터 급여를 받은 사실이 없으며, 쟁점토지의 중개 이외에 여타 부동산을 중개한 사실이 없어 계속적․반복적으로 중개업을 영위하였다고 볼 수 없다. 쟁점중개수수료는 이○○의 기타소득에 대한 필요경비일 뿐이고, 신○○, 김□□도 중개업자로 사업자등록을 한 사실이나 중개업소로 부터 급여를 받은 사실이 없고, 단순히 부동산중개업소 명함을 제시한 것만으로 계속적․ 반복적으로 부동산 중개업을 영위하였다고 볼 수는 없다. 매도법인도 쟁점부동산 중개와 관련하여 신○○에게 중개수수료 350백만원을 지급 하면서 기타소득으로 원천징수한 것으로 볼 때도 기타소득에 해당한다. 한편, 청구인은 쟁점중개수수료 1,590백만원 중 신○○에게 지급한 금액 550백만원을 이○○에게 지급한 걸로 본 처분은 잘못 됐다고 주장하지만 청구인이 1,590백만원 전부를 이○○에게 지급하였다고 진술한 점, 이○○의 요구에 의하여 지정한 계좌(신○○ 계좌)로 송금한 점으로 보아 쟁점중개 수수료를 이○○이 받은 것으로 보아야 한다. 따라서, 이○○, 신○○, 김□□는 단순히 중개업소 명함을 사용하였다고 하여 사업자적 지위에서 계속적․반복적으로 사업을 했다고 볼 수 없고, 또한 세무서에 중개업소로 사업자등록을 했거나 중개업소에 고용되어 급여를 받은 사실이 전혀 없으며, 쟁점부동산 중개이외에 이와 유사한 소득 발생사실을 발견할 수 없으므로 이들이 수취한 수수료는 우발적․비반복적으로 발생한 소득으로 기타소득에 해당한다.
1. 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도의 주체를 청구인으로 보아 청구인이 비사업자인 중개인들에게 중개수수료를 지급하면서 원천징수불이행한 기타 소득세를 과세한 데 대하여 중개인들을 쟁점토지 전부를 미등기 전매한 주체로 볼 수 있는지 여부 2) (쟁점①이 기각될 경우) 쟁점중개 수수료를 청구인이 전 부 지급한 것 으로 볼 것 인지, 매수인 들이 각각 지급한 것으로 볼 것인지 여부 3) (쟁점①이 기각될 경우) 쟁점중개수수료를 수령한 중개인들이 사업자인지, 비사업자인지 여부
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ 근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지 거래가액”이라 한다)에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 5) 부동산등기특별조치법 제2조 【소유권이전등기 등 신청의무】
① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호 의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대 급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 6) 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 7) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금 소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
8) 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해연도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호의 규정에 따른다.
2. 제1호·제1호의2 및 제27조제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요 경비로 한다. 9) 소득세법 제127조 【원천징수의무】
① 국내에서 거주자나 비거주자에게 다음 각 호의1의 소득금액 또는 수입금액을 지급하는 자는 이 절의 규정에 의하여 그 거주자나 비거주자에 대한 소득세를 원천징수하여야 한다.
3. 대통령령이 정하는 사업소득에 대한 수입금액
5. 기타소득금액(제7호의 규정에 의한 봉사료수입금액을 제외한다)
② 제1항의 규정에 의한 원천징수를 하여야 할 자를 대리하거나 그 위임을 받은 자의 행위는 수권 또는 위임의 범위 안에서 본인 또는 위임인의 행위로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 10) 소득세법시행령 제184조 【원천징수대상 사업소득의 범위】
① 법 제127조 제1항 제3호․법 제129조 제1항 제3호․법 제144조 제1항 및 제2항과 법 제164조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 사업소득” 이란부가가치세법제12조 제1항 제4호 및 동항 제13호에 따른 용역의 공급에서 발생하는 소득을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 소득을 제외한다.
2. 부가가치세법시행령제35조 제1호 바목에 따른 용역의 공급으로 발생 하는 소득
② 법 제127조 제8항의 규정에 의하여 사업소득의 수입금액에 대한 소득세를 원천징수하여야 할 자는 다음 각 호의 자로 한다.
1. 법 제28조 제1항에 규정하는 사업자
3. 국가․지방자치단체 또는 지방자치단체조합
기타 법률에 의하여 설립된 법인
5. 국세기본법 제13조 제4항 의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체 11) 부가가치세법 제12조 【면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
4. 의료보건용역(수의사의 용역을 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 것과 혈액
13. 저술가․작곡가 기타 대통령령이 정하는 자가 직업상 제공하는 인적용역 12) 부가가치세법시행령 제35조 【인적용역의 범위】 법 제12조 제1항 제13호에 규정하는 인적용역은 독립된 사업(수개의 사업을 겸영하는 사업자가 과세사업에 필수적으로 부수되지 아니하는 용역을 독립하여 공급하는 경우를 포함한다)으로 공급하는 다음 각 호에 규정하는 용역으로 한다.
1. 개인이 기획재정부령이 정하는 물적시설없이 근로자를 고용하지 아니 하고 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는 다음에 규정하는 인적용역 (바) 접대부·댄서와 이와 유사한 용역
12.
3. 김◎◎는 매도법인과 쟁점토지를 매매가액 8,500백만원 에 매매 계약을 체결하고, 계약금 및 중도금 3,000백만원을 지급한 상태에서 매도 법인이 무허가건물 철거 및 주민 퇴거 등의 계약조건을 불이행하였다는 이유로
3.
24. 계약을 해지하였다. 2)
3.
24. 청구인과 김○○, 반○○은 쟁점토지를 매수인 들이 무허가 건물 철거 및 퇴거 조건으로 아래와 같이 매수 하기로 매도법인과 각자 별도 매매계약①을 체결하였다. (단위: ㎡, 백만원) 소재지 총면적 계약일 양도일 매도법인 매수인 면적 매매가액 강원 정선 사북 사북 354-1,3,4 12,990 ’04.3.24 ’04.3.26 (주)○○ 청구인 6,380 4,052 반○○ 3,305 2,099 김○○ 3,305 2,099 계 12,990 12,990 8,250 ※ 각 매매계약서상 중개인은 기재되어 있지 않음 3)
3.
계약금을 김◎◎가 기지급한 3,000백만으로 대체하고, 김○○, 반○○은 계약금 2,250백만원 (김○○ 1,500백만원, 반○○ 750백만원) 을 매도법인에게 지급하고,
3.
26. 청구인외 2인은 쟁점토지를 공동담보(채무자: 청구인)로 제공 하여 3,000백만원을 대출받아 잔금을 선지급하고, 각자의 지분에 따라 소유권이전 등기하였다. (단위: 백만원) 구 분 지급일자 매수인별 지급내역 합계 비고 청구인 김○○ 반○○ 계약금 2004.3.24 3,000 1,500 750 5,250 청구인 명의로 매도법인에 입급 잔 금 2004.3.26 1,052 599 1,349 3,000 쟁점토지 담보대출금 합계 4,052 2,099 2,099 8,250 4) 한편, 청구인은 동일자에 김○○와 반○○에게 동일토지 3,305㎡를 매매대금 2,099백만원 에 각각 매도하는 별도 계약(매매계약②)을 체결하고, 김○○, 반○○은 계약금 2,300백만원(50백만원은 중개수수료)을 제외한 잔금 4,700백만원 (중개수수료 1,401백만원을 포함, 김○○ 2,000백만원, 반○○ 2,700백만원)을 2004.
5. 10.까지 지급하기로 한 사실이 각서에 의하여 나타난다.
5. 20
3. 29.～2005.
6.
30. 반○○은 잔금 2,700백만원(중개수수료 1,400백만원 포함)을 청구인에게 지급하였다. (단위: 백만원) 지급일 적요 지급방법 금액 수령인 최종수취인 비고 2004.3.24 계약금 현금 750 청구인 매도법인 청구인 영수증 발행 2004.3.24 중개수수료 현금 50 〃 이○○ 〃 2004.3.29 중개수수료 수표 200 〃 이○○ 중개인
4. 1 중개수수료 무통장 500 〃 이종식 이○○의 동생 2004.5.10 대출금 무통장 549 〃 신한은행 대출금 상환 2004.5.10 중개수수료 무통장 451 〃 신○○ 외 중개인 2004.5.11 중개수수료 무통장 200 〃 이○○ 중개인 2005.6.30 대출금 현금 800 〃 신한은행 대출금 상환 합계 3,500 6)
7.
14. 김○○는 청구인에게 당초 약정한 잔금 2,000백만원 중 중개수수료 1,401백만원을 제외한 잔금 600백만원을 지급하였다. 7) 청구인은 아래와 같이 중개수수료로
12. 4.～2005.
10. 까지 1,590백만원을 이○○이나 이○○이 지정하는 계좌로 현금 지급하고,
9.
중 889㎡(처분청의 토지평가액 671백만원)를 이○○에게 소유권 이전등 기를 해 주었으나 이에 대하여 원천 징수 불이행하였다. (단위: 백만원) 지급자 지급 수단 지급 금액 중개인별 지급내역 비고 이○○ 신○○ 김□□ 소계 청구인 현금 1,590 172 1,175 243 1,590 현금 중 1,401백만원은 반○○이 부담함 토지 671 671
• - 671 합계 2,261 843 1,175 243 2,261
8. 2003.
12. 3.자 매도법인과 김◎◎ 간에 작성된 매매계약서에 의하면, 가) 청구인의 처 김◎◎는 중개인인 이○○과 신○○로부터 쟁점토지를 소개 받아
12. 3.에 매도법인과 매매가액 8,500백만원에 매매계약을 체결하였다.
3.
24. 계약을 해지하였다.
9. 2004.
3. 24.자 청구인, 김○○, 반○○과 매도법인 간에 작성된 매매계약서① 에 의하면, 가)
24. 청구인은 쟁점토지 중 6,380㎡을 4,051백만원(계약금 3,000백만원, 잔금 1,051백만원)에 취득하고, 김○○는 쟁점토지 중 3,305㎡를 매매대금 2,099백만원(계약금 1,250백만원, 잔금 849백만원)으로, 반○○은 쟁점토지 중 3,305㎡를 매매대금 2,099백만원(계약금 1,000백만원, 잔금 1,099백만원)에 취득하기로 매도법인과 각자 매매계약을 체결하였다.
① 제3항: 위 부동산 상의 지상물 철거 및 명도 등의 문제는 매수인이 책임지고 처리하기로 하고, 잔금은 위 문제와 관계없이 매도인 에게 지급하였다.
② 제4항: 매수인의 잔금 지급과 동시에 매도인은 매수인에게 소유권이전서류 일체를 교부한다.
10. 대금지급 현황을 보면, 청구인은 계약금으로 김◎◎가 기지급한 3,000백만원으로 대체하였고, 김○○는 계약금으로 현금(수표) 1,500백만원을 매도법인에게 지급하였는데 수표이면에는 청구인이 이서한 사실이 확인되고, 반○○은 계약금으로 현금 800백만원을 매도법인에게 지급하였는데 청구인이 발행한 영수증을 수취하였다.
11. 2004.
3. 24.자 청구인과 김○○, 반○○ 간에 작성된 매매계약서②에 의하면,
5. 10.까지 지급하기로 지불 각서를 작성하였다.
12. 2004.
6.
26. 김○○가 청구인에게 보낸 내용증명①의 내용에 의하면,
3.
○○ 으로부터 쟁점토지 중 본인지분의 토지는 시가 100억원(평당 1,000만원)인데 매매가액이 35억(이중 25억 대출 가능함)이라고 매매 권유를 받았다.
- 나) 2004.
3.
24. 매도법인의 사무실에서 청구인, 김◎◎, 김○○, 강
○○ (김○○의 처), 반○○, 문
○○, 김□□, 신○○사장, 김★★사장의 입회하에 매도법인과 청구인, 반○○, 김○○ 간의 매매계약①, 매매계약②를 체결하고 소유권이전 등기하였다. 쟁점토지는 김◎◎가 계약했으나 잔금정산을 못하여 해지된 토지로서 매매 가액 35억원은 토지가액 21억원, 중개수수료 14억원을 요구한 것으로 토지가액 21억원 중 15억원은 지불하고 융자 처리한 잔액 6억원과 중개수수료 14억원은 2004.
5. 10.까지 청구인에게 주기로 하였다.
- 다) 잔금정산 시 확인해 보니 쟁점토지는 평당 400만원에도 거래가 되지 않고 융자 25억원도 불가능하므로 중개수수료 14억원을 주면서까지 구입할 의사가 없으며, 청구인과 김□□에게 14억원을 요구하였는데 김□□는 2004.
5. 30.까지 제3자에게 매도하여 해결한다고 하였지만 현재까지 해결되지 않았다. 라) 이에 본인은 속았다는 생각이 들고 2004.
7. 5.까지 당해 토지를 재인수하여 주기 바라며, 만일 재인수가 되지 않는다면 미지급금 6억원을 공동담보한 30억원을 해제하여 받아가길 바라며, 잔금일부 6억원에 대한 은행이자와 매매대금 21억원에 대한 법정중개수수료는 지불하겠다.
13. 2004.
7.
2. 청구인이 김○○에게 보낸 답변내용①에 의하면, 가) 문○○은 계약일인 2004.
3.
24. 처음 대면하였고, 대출가능액 25억이나 감정 가액이 50억이란 것에 대해 알지 못하며, 시가가 70억이란 것은 귀하의 개인 적인 판단에 불과하고,
- 나) 매매가액은 신○○ 등이 절충하는 과정에서는 85억원이었으나 무허가 건물의 철거비용 등 2억 5천만원(본인 부담)을 삭감하여 82억 5천만원으로 결정한 것이다.
- 다) 위 금액은 (주)○○에 대한 매매대금으로 위 절충과정에서 소요된 비용 및 중개수수료, 비자금을 지급하기로 하였기 때문에 결과적으로 위 부동산의 매매대금은 82억 5천만원을 훨씬 초과한 액수로 결정된 것이다.
- 라) 귀하는 자유의사로 2004.
3.
24. 쟁점토지를 35억원에 매수하고, 15억 원을 매도법인에게 입금한 것이고, 매도법인이 곧바로 등기이전을 원하여 귀하와 반○○의 동의하에 분할등기 및 잔금일자 2004.
5. 10.로 정한 것이다.
- 마) 그러함에도 2004. 5.
10. 본인에게 잔금이 마련이 되지 않아 시일을 조금 늦추어 달라고 하였음에도 이제 와서 귀하의 매수부분을 2004. 7. 5.까지 인수하라고 하는 것은 매매계약을 위반하는 것이다.
14. 2004. 7.
8. 김○○가 청구인에게 보낸 내용증명②에 의하면,
- 가) 쟁점토지는 청구인이 아닌 문○○과 김□□가 소개하였으며, 이들에게 대출가능액이 12억원 밖에 되지 않는다고 하니 40억원에 현지 매수자들이 있으므로 이를 매도할 것을 권유하였다. 나)
5.
10. 본인은 청구인에게 잔금기일 연장요청과 동시에 김□□와 문○○에게 쟁점토지를 현지인에게 매도를 의뢰하였음에도
2004. 5.17. 김□□가 이를 매도하지 못하고 있는바, 김□□와 문○○이 과장되게 소개한 쟁점토지를 중개수수료 14억원을 주고 매입할 의사가 없다.
15. 2005.
7.
12. 청구인(갑)과 청구외 이○○(을) 간에 작성된 위임장에 의하면,
- 가) 갑은 김○○로부터 지급받을 매매대금 잔금 20억원 중 6억원을 지급받았 으므로 나머지 14억원에 대한 수령권한을 을에게 위임한다.. 나) 단, 위 대금을 수령하는 위임권한은, 쟁점토지를 청구인과 반○○, 김○○가 공동 매수 시 발생한 비용 중 미지급금으로 그 내역은 아래와 같다. 신○○ 3억원, 김□□ 3억원, 김★★ 1억원, ★★ 디자인 분할비용(영수증 금액) 1억원, 명 ★ 사 2005. 6.30. 차용금 2억원, 합계 10억원을 제외한 나머지 금액 전부 김
○국 (이○○의 별칭)에게 지급한다.
- 다) 을은 위 금액을 김○○로부터 지급받아 위 사람들에게 지급하여야 하고, 위 부동산에 관련된 위 제반비용으로 갑에게 다시는 위 사람들이 위 금액에 대한 일체의 청구를 하지 않도록 하는 책임을 진다.
16. 2005.
7.
18. 청구인(갑)과 이○○(을) 간의 채권양도계약서 공증서에 의하면, 갑(청구인)이 김○○로부터 2004.
3.
24. 체결한 쟁점토지의 매매계약과 관련 하여 발생한 매매대금의 잔대금 20억원 중 2005.
14. 지급받은 6억원을 차감한 나머지 잔대금 14억원에 대한 채권을 을(이○○)에게 양도한다. 17)
9.
12. 청구인(갑)과 이○○(을) 간에 작성된 각서에 의하면, 가) 을(이○○)은 ○○도 ○○읍 ○○리 354-3, 동소 354-4, 동소 354-30 지상에 건립된 건물을 을의 비용으로 을이 철거하기로 한다.
- 나) 위 번지가 합병되어 동소 354-30으로 되었는 바, 을은 위 번지와 동소 354-29에 대하여 일체의 책임을 지고 분할하기로 한다.
- 다) 을은 갑(청구인)이 2003. 3월 매도법인으로부터 쟁점토지를 매수하는 단계 로부터 위 항의 작업들을 끝내는 조건으로 수고를 하였는바, 위 수고비에 대한 대가로 갑은 을에게 동소 354-30번지 중 889㎡를 평당 3백만원에 이전해 간다.
- 라) 갑(청구인)이 을(이○○)에게 동소 354-30 소재 대지 889㎡를 이전해주는 대신 갑이 부담할 양도소득세 130백만원은 을이 전부 부담하며, 2005. 9. 15.까지 지급하기로 한다.
- 마) 을(이○○)이 위 2항에 약정한 분할을 못할 시에는 갑(청구인)에게 대지 20평을 도로 반환한다.
- 바) 을(이○○)은 갑(청구인)에게 이 건(매도법인으로부터 매수한 동소 354-3외 2필지의 매수건)에 대하여 앞으로 어떤 요구도 하지 않기로 한다.
18. 2005.
9.
23. 청구인은 쟁점토지 중 889㎡를 청구외 이
○ 림(이○○의 누이) 에게 875백만원(계약일 2005. 8. 22.)에 양도하였다.
19. 2006.
7.
3. 청구인과 이종림 간의 부동산매매계약서에 의하면, 위의 토지 889㎡를 양도소득세는 청구인이 양도소득세를 부담하는 조건으로 1,250백만원에 매수하였다.
20. 조사청이 김○○로부터 받은 2007. 9.21.자 김○○의 확인서에 의하면, 가) 김○○는 “
2004. 3.24. 매도법인과 매도법인의 사무실에서 매매계약을 하는 것과 별도로 청구인과 중개수수료 14억원을 포함한 35억에 매매계약서②와 지불각서(토지대금 6억원, 중개수수료 14억원)를 작성하고, 계약금 15억원을 지급하 였는데, 누구에게 지급하였는지 기억나지 않으나 영수증은 청구인으로부터 받았다. 나) 청구인의 대리인 이○○(본인은 이
○ 원으로 알고 있음) 이 지불각서 상의 20억원을 요구하였으나, 부동산의 가치가 35억원에 미치지 못하고 담보대출도 10억밖에 되지 않아 당초 소개한 문팀장, 김□□(강원부동산) 에게 이를 환매수를 요청하였으나 매매가 성사되지 않았다.
- 다) “ 토지분할이 되어 2005.
7.
14. 청구인 명의로 선지급한 잔금 6억원(대출금) 을 지급하였지만, 이○○이 3차례에 걸쳐 요청한 미지급금 14억원은 부동산 가치가 35억원에 미치지 못하고, 도로로 182평이 편입되어 이를 지급하지 않았다.”라고 기재되어 있다. 21) 조사청이 오
○○ (반○○의 처)으로부터 받은 2007.
9. 28.자 오
○○ 의 확인서에 의하면, 오
○○ 은 “미국에 거주하다 2004.
5.
31. 귀국하여 쟁점토지의 취득경위는 잘 알지 못하며, 남편인 반○○이 사망(2005. 6.19.)하기 전에 쟁점토지의 분할 등기 및 근저당권이 해지되면 청구인에게 8억원을 직접 지급하라고 하여
6.
30. 중개인 김★★, 본인 사무실의 실장인 박실장과
○○은 행 남 동공단지점에서 청구인의 배우자인 김◎◎를 만나 잔금을 지급하였다.” 라고 기재되어 있다.
22. 2007.
10. 24.자 조사청이 작성한 청구인의 문답서에 의하면, 가) 청구인은 “쟁점토지의 지상에 무허가 건물이 있어 계약금 10억원을 포기 하고 매매계약을 해지하려 하였으나, 중개인 이○○이 상기 부동산 중에서 2,000평을 70억원에 분할 매도하여 매매대금 42억원을 잔금으로 매도법인에게 지급하고 차액 28억원은 이○○이 가져가겠다고 하여 이를 허락하였고,
- 나) 이○○이 쟁점토지 2,000평의 매수자로 김○○, 반○○을 데리고 와서 김○○, 반○○과 공동소유로 취득하게 된 것이며, 김○○와 반○○의 매매대금 3,500백만원 중에서 2,099백만원은 매도법인에게 잔금으로 지급하고 나머지 금액은 이○○과 신○○이 가져가기로 했기 때문에 매매대금을 토지대금 2,099백만원과 중개수수료 1,401백만원으로 구분하여 매매계약서를 작성하고, 잔금 으로 김○○는 20억원, 반○○을 27억원을 2004.5.10. 지급하기로 지불각서를 작성하였다.
- 다) 청구인과 김○○, 반○○ 간의 매매계약서②와 지불각서는 김○○에게 쟁점토지를 소개한 중개인 김□□가 작성하였고 청구인과 김○○, 반○○은 이에 날인만 하였다.
23. 2007.
10. 25.자 조사청이 작성한 중개인 이○○에 대한 문답서에 의하면, 가)
○○ 공인중개사무소의 부동산중개인 신○○로부터 쟁점토지가 매물로 나왔다는 이야기를 듣고 청구인과 김◎◎에게 신○○을 소개하여 매도법인과 매매계약을 체결하도록 알선하였다. 나) 김○○와 반○○이 추가 매수자로 된 데에 대하여는 청구인이 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 잔금을 치루지 못해 계약 파기상태에서 김○○, 반○○ 이 추가되었다는 내용은 알고 있으나, 그 후 계약체결과정은 신○○과 김□□가 관여하여 잘 알지 못한다.
- 다) 청구인 으로부터 중개수수료 1,040백만원을 수령하여 청구인의 지시에 따라 신○○에게 625백만원, 김□□에게 243백만원을 지급하고 본인이 172백만원을 수령하여 토지분할비용 등으로 지출하였다.
- 라) 2003.
12.
○○ 에게 지급한 1억원은 청구인이 매도법인에게 계약금 지급시 표
○○ 으로 차용한 1억원을 상환한 것이고, 누나인 이
○ 림 명의로 쟁점토지 중 889㎡를 취득하게 된 것은 쟁점토지의 매수단계에서의 무허가건물 철거 및 분할작업에 대한 수고대가로 청구인으로부터 받은 것이고, 2006.
7.
○ 림과 청구인 간에 작성된 매매계약은 쌍방이 직접 계약하였기 때문에 내용을 알지 못한다. 24)
11. 4.자 강
○○ (김○○의 처)와의 통화내용에 의하면, 가) 강
○○ 는 “중개인 김□□, 문○○이 소개하여 쟁점토지를 매입하게 되었 으며,
3.
24. 매도법인의 사무실에서 청구인, 반○○, 김○○, 신○○, 김□□, 문○○, 김◎◎(청구인의 처), 김★★, 본인의 입회하에 매도 법인과 매매 계약①을 체결하고 계약금을 지급하였고, 나) 매도법인의 관계자가 나간 다음에 청구인과 중개인들이 쟁점토지를 소개 받는 데 소요된 비용을 요구하여 김□□가 작성한 매매계약
② 와 지불 각서에 날인을 하였는데, 이후 토지대금만 지급하고 중개수수료는 너무 많아 지급 하 지 않았 으며 이○○도 몇차례 독촉을 하였으나 포기하였다.”라고 진술하고 있다. 25) 청구인이 제시한 2007.
11. 7.자 중개인 김◇◇의 확인서에 의하면, 중개인 신○○은 2000. 3월부터 2004.
8. 6.까지
○○ 도
○○ 군
○○ 읍
○○ 리 208-5번지에서
○○ 부동산 대표인 본인과 함께 부동산중개업을 영위하였다고 확인하고 있다. 26) 신○○은 2002.
8. 26.～2007.
8. 1.까지
○○ 도
○○ 시에서 “
○○ 인테리어” 라는 붙박이장설치공사업체를 영위하였고, 2004년에는 주택건설업체인
○○ 건설(주)로부터 분양알선수수료 10백만원, 매도법인으로부터 중개수수료 350백만원을 수령한 것으로 나타나지만 별도의 부동산 보유사실은 없다. 27) 청구인은 김□□가 부동산중개업자라고 주장하며,
○○ 도
○○ 군
○○ 읍
○○ 1리 305-3에서
○○ 랜드공인중개사 사무소 김□□, 전화번호(통화안됨) 가 기재된 김□□의 명함을 제시하고 있다.
28. 김□□는 2004.
9. 1.～2008.
1. 3.까지
○○ 도
○○ 군
○○ 읍
○○ 리 308에서 부동산매매업을 영위한 사실이 확인되고, 2004.
2. 3.부터
○○ 도
○○ 군
○○ 읍
○○ 리 313-5에서 “(주)
○○ 와
○○ ”라는 상호의 건물신축판매업체를 운영해 오고 있다. 29) 이○○은 1995.
8. 1.～1997.
1. 1.까지
○○ 구
○○ 동에서 “
○○ 경양식”이라는 식당을 영위하다가 2008.
5. 10.부터
○○ 구
○○ 동에서 “
○○ 컴퓨터”라는 컴 퓨터부품판매업체를 운영하고 있으나 2003년 이후 근로소득이나 사업 소득은 확인되지 않는다.
- 라. 판단
1. 쟁점토지를 취득하여 일부 토지를 미등기 전매한 주체를 중개인들로 볼 수 있는지(쟁점①) 에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인이 등기청구권을 행사할 수 지위에 있었다는 점과 김○○가 매도 법인에게 계약금으로 지급한 수표에 청구인이 배서한 사실이 확인되는 점, 반○○이 매도법인에게 지급한 계약금에 대하여 청구인이 영수한 것으로 영수증을 발행한 점,
- 나) 김○○가 중개수수료를 포함한 35억원을 청구인에게 지급 하기로 하고 지불각서를 작성하였다고 확인서에서 진술하고 있는 점, 반○○의 처 오
○○ 또한 청구인으로부터 35억원에 쟁점토지를 취득하였다고 인정하고 있는 점,
- 다) 반○○과 김○○는 지불각서 내용대로 잔금(김○○의 중개수수료 제외)을 청구인에게 지급한 사실이 확인되는 점, 청구인이 쟁점토지의 양도대금과 중개수수료 전부를 본인 명의로 수령하여 매도법인과 중개인들에게 지급한 점으로 볼 때,
- 라) 청구인은 김◎◎(처)의 매매계약을 승계하여 쟁점토지의 일부를 김○○, 반○○에게 35억원에 전매하고 전매대금 중 14억원을 중개인들에게 중개 수 수료로 지급한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.
2. 청구인이 쟁점중개수수료 전부를 지급하였다고 볼 수 있는지(쟁점②)에 대하여 살펴본다. 청구인과 반○○ 간에 작성된 매매계약서와 지불각서에 의하면, 토지대금과 중개수수료를 별도로 수령하기로 약정하고, 쟁점토지의 양도에 관한 모든 권리 ․ 의무이행책임을 청구인이 지도록 특정하고 있으며, 매매대금도 청구인의 자금 으로 계약금을 매도 법인에게 지급하고, 잔금과 중개수수료를 반○○으로부터 지급받아 이 중 중개 수수료를 중개인에게 지급한 것으로 볼 때, 청구인이 쟁점중개수수료 전부를 중개인들에게 지급한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.
3. 쟁점중개수수료를 수령한 중개인들이 사업자인지, 비사업자인지(쟁점③)에 대하여 살펴본다.
- 가) 거주자가 받은 소득이 사업소득인지 기타소득인지 여부는 당사자 간에 약정한 거래형식, 명칭, 외관에 불구하고 그 실질내용을 기준으로 수익을 목적 으로 하는 것인지 여부와 사업활동으로 인정할 수 있을 만한 것인지 여부 등을 고려하여 사회통념에 의하여 판단하여야 하는바(국심 2005중668, 2005.7.19 같은 취지임), 나) 쟁점토지를 중개한 이○○, 신○○, 김□□가 단순히 중개업소 명함을 사용하였다고 하여 사업자 지위에서 계속적․반복적으로 사업을 했다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 이들이 관련기관에 중개업소로 허가를 얻거나 처분청에 사업자등록을 한 사실이 없고,
- 다) 다른 중개업소에 고용되어 급여를 받은 사실이 나타나지 않는 등 쟁점 토지의 중개 이외에 이와 유사한 소득의 발생 사실을 발견할 수 없으므로 이들이 수취한 중개수수료는 우발적․비반복적 으로 발생한 소득이므로 기타소득으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.
4. 따라서 쟁점토지를 미등기 전매한 주체로서 기타소득에 해당하는 중개수수료를 지급하면서 원천징수를 불이행한 청구인에게 기타소득세를 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.