분양권 양도차익에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부

청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○○동 ○○○-1에 거주하는 자로서 친동생인 청구외 ○○○와 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○○번지 대지 479㎡, 주택 61.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.8.17. 청구외 ○○○으로부터 공동(지분1/2)으로 취득하여 3년 3개월간 보유하다가 2004.12.30. 매수자((주)○○○○○)의 요구에 의해 주택은 철거하고 토지만을 양도하면서 예정신고 기한내에 기준시가에 의해 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 이를 사업소득(부동산매매업)으로 보아 2007.10.8. 종합소득세 53,780,000원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.8. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 평범한 전업주부로서 주변 친지들의 권유로 작은 규모의 미분양아파트 분양권등 부동산상의 권리를 몇 차례 취득․양도한 사실이 있을 뿐, 부동산 거래는 쟁점부동산 1건 뿐으로 부동산 경기가 침체되어 있을때 취득하여 3년 3개월이나 주택으로 임대하다가 양도한 쟁점부동산 거래에 대하여 양도차익이 크다는 이유로 부동산매매업으로 과세한 처분은 납득할 수 없으므로 처분청의 이 건 부과처분 취소되어야 한다.

• 가. 청구인과 청구외

○○○ (청구인의 夫)의 부동산 취득 및 양도 내역을 보면 2002년 아파트분양권 3회 취득 및 양도, 2003년 재개발아파트 2회 취득, 2004년 아파트분양권 1회 취득 및 양도, 2005년 아파트분양권 1회 취득 및 양도를 한 사실로 볼 때 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있으므로 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 규정한 부동산매매업의 범위에 해당되고,

• 나. 부동산의 매매행위에 사업성이 있는지 여부는 계속성과 반복성외에도 부동산의 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 여부에 따라 판단할 수 있는 것인바, 상기토지의 취득 및 양도와 관련한 일련의 과정을 살펴보면 청구인이 부동산을 취득한 2001.8.17.은 전국적으로 재개발 광풍이 불던 시기이며

○○ 광역시

○○ 구에 거주하고 있던 청구인은 아파트재개발사업이 있을 것을 미리 알고 청구외

○○○ 와 함께 쟁점부동산을 224백만원에 취득하여 3년 3개월을 보유하다가 재개발아파트 시행사에게 1,439백만원에 양도함으로써 상당한 시세차익을 예상하고 쟁점부동산을 취득한 사실이 명백하므로 사업성이 있는 것으로 판단되어 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 따라 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 부동산 매매차익이 사업소득인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. ～ 10 생략

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 3) 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1.부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 4) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1.토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 1) 청구인과 청구인의 동생

○○○ 는 쟁점부동산

○○ 광역시

○○ 구

○○ 동

○○○ 번지 대지 479㎡ 및 주택 61.42㎡를 2001.8.17. 청구외

○○○ 으로부터 224,000,000원에 취득하여 주택은 철거하고 대지 479㎡는 2004.12.30.에 재개발 시행사인 청구외 (주)

○○○○○ 에 1,439,000,000원에 매도하였다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 양도와 관련하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 기준시가에 의거 과세미달로 신고하였다.

3. 청구인의 부동산 거래내역(양도소득세 신고기준)은 아래와 같다.

• 아 래 - 소 재 지 면적 (㎡) 취 득 양 도 종 류 일 자 가액 일 자 가액

○○ ○○ ○○ 태양a 102-105 85 02.01.22 118 02.01.22 118 분양권

○○ ○○ ○○1가 태왕리버뷰 102-202 85 02.03.27 144 02.05.02 144 분양권

○○ ○○ ○○ 614-3 태왕유성하이빌 102-101 85 02.05.02 131 02.05.02 131 분양권

○○ ○○ ○○ 843-1 코아시스 105-501 146 04.11.08 345 04.11.08 345 분양권

○○ ○○ ○○ 290 31 01.08.17 68 철 거 239 01.08.17 01.12.30 73 토지

○○ ○○ ○○ 272-1 화성파크스위트 102-302 85 05.04.22 156 05.07.15 158 분양권

○○ ○○ ○○ 55-3 청구맨션a 1108 31 05.09.07 65 아파트

○○ ○○ ○○ 산 216 2,006 05.10.17 9 07.05.15 12 임야

4. 청구인은 2002.1월～2005.7월 기간 중 총 5건의 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 1건의 부동산을 취득․양도 하고 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 쟁점부동산에 대한 도봉세무서의 세무조사 결과(쟁점부동산의 거래에서 확인된 매매차익을 사업소득[부동산매매업]으로 판단)를 통보받아 2007.10.8. 종합소득세 53,780,000원을 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

• 라. 판단

1. 청구인은 작은 규모의 미분양아파트 분양권등 부동산상의 권리는 몇 차례 취득․양도한 사실이 있을 뿐, 부동산 거래는 쟁점부동산 1건 뿐으로 부동산 경기가 침체되어 있을때 취득하여 3년 3개월이나 주택으로 임대하다가 양도한 쟁점부동산 거래에 대하여 부동산매매업으로 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 2002.1월～2005.7월 기간동안 아파트 분양권 5회 취득 및 양도에 대하여 모두 과세미달로 신고하였고, 2001.8.16.취득하여 2004.12.30. 양도한 쟁점 부동산 양도건도 기준시가에 의거 과세미달로 신고한 사실이 심리자료에 의해 확인된다. 나) 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 부가가치세법시행령 제2조 제2항 에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양,상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하며(대법원 94누14025,1995.11.7등 다수, 같은 뜻임), 양도차익을 얻기 위해 반복적으로 취득하고 판매한 아파트 입주건 양도행위자도 부가가치세법상 사업자로 보아야 할 것이다.(국심2004부 3129, 2005.5.16.같은 뜻임).

2. 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 청구인이 부동산을 거래한 회수(취득․양도 6회), 규모 및 태양(단기양도 등)에 비추어 청구인은 매매차익을 실현하기 위한 사업목적으로 계속적․반복적으로 부동산을 거래하였다고 보아야 하므로 전체적으로 사업목적을 갖고 부동산매매업을 영위한데 대하여 처분청이 이 건 종합소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.