반복적으로 상가를 신축후 단기양도한 행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부

청구인은 2003.5.29. ××도 ××시 ××구 ××동 ××-×번지 소재 부동산(토지 811.3㎡, 건물 3,003.04㎡, 청구인의 夫 조××와 공동소유, 이하󰡒쟁점부동산󰡓 이라 한다)의 1/2지분을 양도하고 2003.6.30. 이에 대한 양도소득세 6,445,170원을 예정신고납부하였다. ××지방국세청장은 2007.6.21.～2007.8.2. 청구인과 청구인의 夫 조××에 대하여 고소득 자영업자 세무조사를 한 결과 쟁점부동산을 양도한 청구인과 청구외 조××가 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 청구인의 2003년 귀속 종합소득금액을 297,231,000원으로 산정하여 처분청에 통보하였고 이를 수보한 처분청은 2007.10.1. 청구인에게 종합소득세 155,875,250원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점 부 동산을 부동산임대를 할 목적으로 신축하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고 그에 따른 임대수입금액에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고납부하는 등 부동산임대업을 영위한 것이 명백하다.
• 나. 처분청은 부동산 임대사업장이 여러곳에 있었다는 사유로 이를 부동산임대업이 아닌 부동산매매업으로 보았으나 이는 처분청의 주관적 판단일 뿐 근거과세의 원칙에 위배되고, 쟁점부동산은 당초 취득목적에 맞게 임대업에 사용되어 왔으며, 당초 건물을 취득할 당시 자금조달을 위하여 대출받은 이자 등의 부담이 과중하여 부득이 양도할 수 밖에 없었던 점을 감안하여 볼 때 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 이에 대한소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 청구인의 부동산 취득 및 양도현황 확인한 바 1988년 이후 양도부동산 의 대부분이 단기차익을 목적으로 상가를 신축한 후 단기양도한 것으로 확인되고 보유기간은 양도소득세 단기 보유 세율을 회피하기 위해 고의로 1년을 약간 초과하여 양도하는 형태를 보이고 있으며
• 나. 부동산 신축매매 수입금액외 별다른 수입없이 신축매매 차익만을 수입원으로 삼는 것으로 보아 부동산 신축매매를 주업으로 영위하는 것으로 판단되므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 해당된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 소득세법상 부동산매매업에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 가) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 나) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 다) 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종 구분 】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

• 라) 대법 2004두3700(2006.6.24) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모․횟수․태양․상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다.
• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산은 청구인과 청구인의 夫 조××가 2001.4.27. 그 부속토지를 취득하여 2001.12.31. 신축하였음이 등기부등본 등 관련공부에 의하여 확인된다.

2. 청구인과 청구인의 夫 조××는 2003.6.30. 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 신고납부하였으나 조사청은 이를 부동산매매업으로 보아 쟁점부동산의 총수입금액을 5,260,718천원으로, 동 수입금액에 단순경비율을 적용하여 소득금액을 594,462천원으로 산정하였음이 조사청의 조사서에 의하여 확인된다. 3) 청구인과 청구인의 夫 조××의 1988년 이후 부동산거래 현황은 국세통합전산망에 의하여 다음과 같이 확인된다. 소재지 종류 지적 (㎡) 취득일 양도일 보유기간 소유자 ××시 ××동 ×번지 단독 151.20 91.04.16 91.05.23 0년 01월 조×× ××시 ××동 ☆번지 대지 121.60 91.06.29 93.04.09 0년 08월 조×× 상가 111.53 92.08.27 ××시 ××동 ★번지 대지 203.20 92.12.27 96.08.20 2년 02월 조×× 단독 450.64 94.06.23 ××시 ××동 △번지 대지 264.70 96.01.09 97.11.02 1년 03월 조×× 상가 1,078.3 96.08.28 ××시 ××동 □번지 대지 284.20 97.11.05 01.05.14 1년 11월 조×× 상가 1,032.8 99.06.29 ××시 △동 ×번지 대지 232.00 99.11.25 00.12.22 1년 01월 청구인 ××시 △동 ☆번지 대지 231.10 00.03.25 01.05.12 1년 02월 조×× ××시 △동 ★번지 대지 233.50 00.06.14 01.07.20 1년 01월 청구인 ××시 ○동 ×번지 대지 811.30 01.04.27 03.05.29 1년 05월 청구인,조×× 공동소유 상가 2,998.4 01.12.31 ××시 △동 □번지 대지 457.40 01.12.18 보유 청구인 상가 1,742,6 02.10.01 ××시 ○동 ☆번지 아파트 134.88 01.09.20 02.10.15 1년 01월 조×× ××시 ○동 ★번지 대지 628.00 02.05.20 보유 조×× 다가구 717.98 03.03.03 ××시 ○동 □번지 대지 1,002.0 03.07.14 보유 조×× 다가구 1,425.5 04.05.31

• 청구인과 청구인의 夫 조××는 1991년 이후 총 13회의 부동산 거래를 하였고 이중 2건이 1년이내 단기거래이며, 7건이 신축거래임.

4. 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부를 살펴보면,

• 가) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득(부동산매매업)인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것{대법99두5412 (2001.4.24), 같은뜻임}인 바 나) 비록 청구인이 쟁점부동산에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록은 하였으나 청구인과 청구인의 夫 조××의 부동산 취득 및 양도내용을 살펴보면, 1991년 이후 총 13회의 부동산 거래 중 2건이 1년 이내 단기거래이고 7건이 신축거래인 점을 감안하여 볼 때, 수익을 목적으로 부동산을 취득 및 양도하였다고 판단되고, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 및 반복성을 지녔다고 보여지므로 청구인의 쟁점부동산 양도행위는 부동산매매업에 해당한다고 봄이 타당하다 하겠다.

5. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.