쟁점임대토지의 합필 및 철거과정 등을 거쳐 건축허가를 얻어 개발을 시도하다가 연접한 토지를 취득한 후 일괄 양도한 것은 부동산매매업으로 볼 수 있는 것으로 본 사례
쟁점임대토지의 합필 및 철거과정 등을 거쳐 건축허가를 얻어 개발을 시도하다가 연접한 토지를 취득한 후 일괄 양도한 것은 부동산매매업으로 볼 수 있는 것으로 본 사례
청구인은 1979년 3월부터 경상남도 양산시 웅상읍 번지 임야 등 일대 89,787㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 경상남도 양산시 울주군 웅촌면 번지 임야 30,347㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)에서 “●●농장”이라는 상호로 축산업과, 1987.12.1.부터 부산광역시 해운대구 중동 외 3필지(1,446㎡, 청구인의 母 ◇●●과 공동소유, 이하 “쟁점임대토지”이라 한다)에서 부동산 임대업을 영위하던 사업자로서, 2002년부터 2005년까지의 기간 중 쟁점1,2토지 및 쟁점임대토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 16회에 걸쳐 양도하고 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 부산지방국세청장(이하 “조사청"이라 한다)은 2006년 10월 청구인에 대한 세무조사 결과 쟁점토지의 매매상황은 매매차익을 목적으로 계속적․반복적으로 부동산을 거래한 경우에 해당되어 부동산매매업에 해당한다는 과세자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 실지거래가액으로 쟁점토지의 매매차익을 산정하여 2006.12.8. 청구인에게 종합소득세 1,066,544,020원(2002년 과세연도 171,944,150원, 2003년 과세연도 202,987,080원, 2004년 과세연도 341,993,470원, 2005년 과세연도 349,629,320원)을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 1. 23. 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점1토지는 1979년부터 20여 년간 축산업을 영위하다가 IMF 이후 사업부진으로 1999.2.28. 폐업하고 원활한 매매를 위하여 형질변경 없이 단순 분할만 하여 매각하였고, 쟁점2토지는 2002.2.8. 청구외 ○○◇(이하 “○○◇”라 한다)와 매매계약(분할 및 형질변경 없는 상태)을 체결하고 잔금청산일은 2002.8.30.로 기재되어 있으나, ○○◇가 계약일자 이후 쟁점2토지를 13필지로 분할하여 2003.11.7.에 등기완료 한 것이며, 쟁점임대토지는 1987년 9월부터 16년간 부동산임대업을 영위하던 중 사업부진으로 매각을 원활히 하기 위한 수단으로 형질변경 없이 세분화된 지번간의 합필 및 철거를 한 후 건축허가를 받았고, 연접한 토지를 취득 한 후 부동산개발 법인에 양도한 것은 수익을 목적으로 한 개발행위가 아니며 계속적․반복적으로 부동산 매매업을 영위하지 않았으므로 사업소득으로 과세한 경정․처분은 취소되어야한다.
청구인은 쟁점토지 중 쟁점1토지는 토지분할, 진입로개설을 위한 토지형질 변경 허가를 관할관청에 신청하여 허가를 받는 등 수회에 걸쳐 분할․합병 및 형질변경 하여 적극적으로 일반인에게 분양하였고, 쟁점2토지는 쟁점1토지와 행정구역상 나뉘어져 소재할 뿐, 쟁점1토지의 연접필지로 쟁점토지의 진입로 개설로 개발행위 영향이 미치고 있고 쟁점1토지 매매기간에 매매되었으므로 매매업으로 보아야 할 것이고, 쟁점임대토지의 경우, 청구인은 16년간 부동산임대업을 영위 하다가 2003. 6.30. 폐업하고, 주상복합건물을 신축분양 할 목적으로 일부 지번의 합병 및 건물 철거 등의 개발 행위를 한 후 2003.5.14. 관할구청(해운대구청)으로 부터 건축허가를 받은 상태에서 연접 토지를 취득한 후 쟁점1,2토지 매매기간에 쟁점임대토지를 처분 한 것은 부동산매매업에 해당되므로 사업소득으로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
1. 쟁점1,2토지의 양도를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부와,
2. 쟁점임대토지의 합필 및 철거과정 등을 거쳐 건축허가를 얻어 개발을 시도하다가 연접한 토지를 취득한 후 일괄 양도한 것을 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
13. (이하생략) 2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ※ 소득세법 기본 통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종 구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우.
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우.
3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할하여 분할 판매하는 경우.
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분할․조성․변경 등을 함으로서 당해토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. (이하생략) 4) 부가가시세법시행령 제2조 【용역의 범위】
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000.12.29. 개정)
5. 부가가시세법시행규칙 제2조 【사업의 범위】
② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
□ 쟁점1토지와 관련된 사실관계 1) 쟁점1토지는 경상남도 양산군 웅상읍 ○○리 임야, 동소 임야, 동소 산1 임야, 동소 잡종지, 동소 전 등 89,787㎡로서 청구인이 1978.2.28.과 1985.1.1.에 취득하여 ●●농장이란 상호로 축산업을 영위하던 곳으로 1999.2.28. 폐업 후 여러 차례 걸쳐 분할․합병 및 형질변경, 진입로 개설 등의 개발행위를 통하여 2002년 변○○ 등 8인에게 24,741㎡, 2003년 박○○ 등 7명에게 16,132㎡, 2005년 (재)◯◯◯ 등 5인에게 48,914㎡ 등 총 28필지로 분할하여 양도하였는바, ○○리 49,423㎡와 ○○리 산 16,264㎡의 매매계약서상의 특약사항은 다음과 같다. 가) 본 물건은 자연녹지지역이며, 현황대로 매매하고 진입로 및 오수관로 배설공사는 매도인이 책임지고 이로 인한 면적증감분은 잔금시 평당가격으로 정산하기로 한다. 나) 공장부지 형질 변경 허가 후 매수인의 책임 하에 토목공사를 할 수 있다. 다) 본 계약은 지분매매계약이며 분할 후 소유권 이전 등기하기로 한다. 라) 잔금기일까지 토지형질 변경 불허로 확정되었을 경우 본 계약은 무효로 하며, 기 지불된 금액은 조건 없이 전액 반환하기로 한다. 2) 처분청이 제출한 증빙서류에 의하면, 청구외 ◇◇◇(이하 “◇◇◇”이라 한다)은 분양사무실(청구인의 분양 대리인, 쟁점토지 현장의 콘테이너박스에 소재)을 개설하고 분양사무실 벽면에는尹소장 011-*-**이라고 쓰인 홍보간판을 부착한 것으로 되어있다. 3) 처분청이 제출한 ◇◇◇의 문답서에 의하면, 청구인은 ◇◇◇(청구인의 고등학교 동창)에게 쟁점토지 등을 분양 할 수 있도록 도움을 요청하여 응하였으며, 쟁점토지에 대한 진입로 개설은 1차로 2001년 8월경, 2차는 2002년 9월경에 개설되었으며, 2001년부터 2005년까지 청구인의 쟁점토지의 매매를 알선 하였다고 진술하고 있다.
□ 쟁점2토지에 관한 사실관계 1) 조사관청의 조사서에 의하면, 청구인은 쟁점2토지를 1985.1.1.에 취득하여 축산업을 영위하다가, 2002.2.8. 분할 및 형질변경 없는 상태에서 잔금청산일은 2002.8.30.로 하여 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나, 2003.11.7.에 13개 필지로 분할된 상태로 ○○◇에게 일괄 양도된 것이 확인된다. 2) 조사관청의 조사복명서를 살펴보면, 쟁점2토지는 ○○◇가 2003.11.7. 720,000천원(30,347㎡, 평당 @101천원)에 취득하여 13개 필지로 분할, 진입로개설, 석축공사, 배수시설공사 등 공장부지로 개발하여, 동소 4필지는 927,000천원(12,705㎡, 평당 @241천원)에 이○○ 등 4인 (이하 “이○○ 등”이라 한다)에게 중간생략등기하고, 나머지 9필지는 ○○◇ 명의로 소유권 이전 후 2필지는 2004년도에 510,000천원, 1필지는 2005년도에 80,000천원에 양도하고, 조사일 현재 6필지는 보유중인 것으로 적시되어 있다. 3) ◇◇◇의 문답서에 따르면, 청구인은 쟁점2토지를 ○○◇에게 분할 없이 일괄 양도하였으나 중간생략상태로 등기된 사유는 청구인과 ○○◇간에 쟁점2토지를 매매함에 있어서 잔금청산일(2002.8.30.) 이전에 이○○ 등 매수자가 ○○◇에게 등기를 강력히 요구하였고, 청구인은 중도금과 잔금을 받지 못한다는 우려 때문에 미등기전매 형식으로 매매 할 수밖에 없었다고 진술하고 있으며 실수요자(최종등기)인 이○○ 등에게 청구인을 대리하여 직접 매매를 알선하였느냐는 조사관의 질문에 청구인은 매매내용도 모르며 쟁점2토지는 ○○◇에게 전체를 양도하였다고 진술하고 있다.
□ 쟁점임대토지에 대한 사실관계 1) 청구인은 쟁점임대토지 중 부산광역시 해운대구 중동 번지 외 대지 479㎡(청구인의 母 ◇●● 공유지분 240㎡)와 동소 번지 외 대지 565㎡(청구인의 母 ◇●● 공유지분 283㎡)는 1987년도에 취득하고, 동소 번지 대지 44㎡는 1996.4.17. 취득하여 부동산 임대업을 영위하던 중 2003.6.30. 임대업을 폐업한 후, 2003.10.29. 일부 지번(동소 과 , 동소 과 19,34,35,37,42,54)을 합병하고, 2003.11.20. 동소 번지 지상건물인 주택 및 점포를 철거하였으며, 2003.11.20. 관할 구청장으로부터 건축허가를 얻고, 2003. 11.29. 쟁점임대토지에 연접한 동소 번지 대지 358㎡를 추가 취득하여 2004.2.5. 쟁점임대토지 일체를 부동산 개발업체에 일괄 양도하였다. 가) 쟁점임대토지는 1987년 9월부터 2003.6.30. 폐업시 까지 16년간 부동산 임대업을 영위하였음이 국세청통합시스템에 의하여 확인 된다. 나) 청구인은 주상복합건물을 신축․분양할 목적으로 2003.5.14. 해운대구청장으로부터 건축허가(허가번호 2003허가민원과 신축허가-, 이하 “쟁점건축허가”라 한다)를 받은 사실이 확인된다. 다) 처분청이 제출한 건축물대장(2005.10.30. 해운대구청장)에 의하면, 2003.11.20. 부산시 해운대구 중동 상의 지상건물(주택:127.27㎡, 근린생활시설 35.2㎡, 162,47㎡)을 철거하고 말소 등재하였다. 라) 처분청이 제출한 부동산 매매계약서에 의하면 2004.2.5. 부동산 개발업체인 청구외 (주)(법인명 변경:(주)○○◇알, 이하 “○○◇알”이라 한다)에 일괄 매각한 사실이 확인된다. 마) 처분청이 제출한 감정평가서(한국감정원, 감정시점 2004.1.20., 의뢰처: ○○◇알)에 따르면 쟁점임대토지의 감정가격은 @3,000천원/㎡으로(1,446㎡, 4,338백만원)평가되어 있고, 쟁점임대토지의 2004.2.5. 매매가격은 @3,327천원/㎡으로 되어 있다. 바) 처분청이 제출한 건축허가 취소통지서(해운대구청장 건축과-****, 2006.6.8.)에 의하면 건축허가 이후 건축공사기간이 2년(건축법 제2조 제8항) 경과되어 건축허가가 취소되었음이 확인된다. 또한 청구인의 세무 대리인에 의하면 청구인은 잔금을 받지 못했다고 주장하고 있다. 사) 쟁점임대부동산의 매매 계약서에 제2조에 의하면 본 건 건축허가권 및 부동산 매매는 ○○○부동산신탁 주식회사의 부동산 담보신탁에 의한 부동산 매매 방법으로 한다.고 적시되어 있다. 라. 판단 부동산매매행위가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는바(같은 뜻, 국심2004중444, 2004.04.21). 청구인은 쟁점토지를 분할․형질변경, 도로개설, 합필, 취득, 건축허가 등 일련의 과정을 거쳐 2002년부터 2005년까지 분양사무실을 운영하면서 수익을 목적으로 계속적․반복적으로 불특정다수인에게 분양행위에 의해 얻은 소득은 양도소득이 아닌 부동산매매업인 사업소득으로 판단되며, 그 내용은 쟁점토지별로 다음과 같다. 1) 쟁점1토지는 “●●농장”이란 상호로 20여년간 축산업에 이용된 사업용 부지로 확인되나, 1999.2.28. 폐업 후 여러 차례에 걸친 분할, 형질변경, 도로개설 등의 개발행위를 한 후 분양사무실을 운영하면서 2002～2005년에 걸쳐 20명에게 총 28필지를 양도한 사실로 보아 그 거래행위 자체가 수익목적이 있었다고 보이며, 또한 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있었던 것으로 판단되는 바, 쟁점1토지는 부동산매매업으로 보는 것이 옳다고 보여 지고, 쟁점2토지는 행정구역만 울주군이지 사실상 ●●농장의 한 울타리에 소재한 점, 쟁점1토지와 인접한 부동산으로 양도시기가 쟁점1토지를 개발하던 시기와 동일한 기간에 해당되고, 쟁점1토지와 동일한 진입로를 공동으로 사용하고 있는 점, ○○◇에게 매매등기 이전에 13필지로 분할이 이루어진 점과 2) 쟁점임대토지는 1987년도에 9필지를 취득하여 부동산 임대업을 영위하다가 두 개의 필지로 합필하고, 동소 지상건물을 철거한 후 개발행위를 위하여 건축허가를 관할구청으로부터 얻은 점과 쟁점1,2토지 분양시기와 동일한 기간 내에 쟁점임대토지에 연접된 토지를 추가로 매입하는 등 일련의 개발과정을 거쳐 부동산개발업체에 2004.2.5. 일괄 양도한 것은 수익을 목적으로 부동산매매업을 영위한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.