건물의 소유권을 임대인에게 이전하는 경우 선수임대금액으로 과세해당 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 81번지 대지 2,608㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2000. 7. 20.부터 6년간 이○○ 외 1명(이하 “임차인”이라 한다)에게 연간 임대료 27백만원에 임대한 용역의 대가에 대하여는 부가가치세 신고를 하였으나, 쟁점토지 지상에 임차인이 신축한 단층상가건물 1,487㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 청구인 명의로 소유권을 이전하고 임차인이 사용한 것과 ○○도 ○○시 ○○동 81-2,3 대지 2,595㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다) 지상에 청구인이 대표자인 (주)○○에서 2001. 12. 31. 건물을 신축하였음에도 이에 대한 부동산임대용역에 대하여는 부가가치세 등을 신고하지 않았다. 이에 대하여 처분청은 쟁점건물의 신축가액 2억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 선수임대금액에 해당하고 쟁점외토지를 특수관계자에게 무상사용토록 한 것은 소득세법 규정에 의한 부당행위계산부인 규정에 해당되는 것으로 보아, 쟁점건물의 쟁점금액을 임대계약기간의 월수로 나누어 부가가치세 과세표준을 산정하고, 정기예금이자율로 산정한 쟁점외토지의 임대가액을 종합소득세 수입금액에 합산하여 2006. 5. 8. 청구인에게 부가가치세 6,578,649원 및 종합소득세 45,053,419원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 7. 7. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 1) 청구인은 건물을 지어 마트 영업을 하려는 임차인과 임대차계약을 하면서 임대기간 종료 이후 건물매수청구권의 행사를 포기시키기 위한 방편으로 쟁점건물을 청구인 명의로 하고 그 대신 청구인은 임차인이 투자금을 충분히 회수할 수 있도록 최소한 6년간의 임대차기간을 보장하여 주었다.

2. 이에 대하여 법률적으로 청구인은 보존등기 명의에도 불구하고 쟁점건물의 소유권을 확정적으로 취득한 것이 아니고 임차인에게 여전히 건물매수청구권이 유보되어 있으며 이는 강행규정으로서 당사자간에 이와 다른 약정을 하더라도 효력이 없는 것이다.(민법 제643조 및 제652조)

3. 또한, 위와 같은 약정을 하는 청구인의 진정한 의도는 쟁점건물의 소유권 취득에 있는 것이 아니라 나중에 자신의 토지를 사업목적으로 사용하거나 처분하려고 할 때 임차인이 건물의 존재를 빌미로 토지인도를 거부하는 사태를 막기 위한 데 있다고 보는 것이 옳다.

4. 결국, 청구인이 쟁점건물의 무상인수 약정에 의하여 소유권보존등기를 한 것은 건물시가 상당의 임대료 수입을 목적이 아닌 임대차기간 종료시의 철거 내지 목적물 인도의 편의를 위 한 것이므로 이를 임대수입으로 단정한 처분청의 과세처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 소유권을 취득한 쟁점건물이 추후 분쟁에 대비한 것일 뿐 확정적 취득이 아니므로 임대수입의 대가가 아니라고 주장하나, 임대인 소유 쟁점토지 위에 임차인으로 하여금 쟁점건물을 신축하여 일정기간 사용토록 하고 그 대가로 임대인이 건물 소유권을 취득한 것은 토지의 임대에 상당하므로 쟁점건물의 시가를 임대기간으로 안분한 금액의 각 과세기간의 합계액을 부가가치세 과세표준에 산입하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임차인이 청구인 대지 위에 건물을 신축하여 청구인에게 소유권을 이전하고 임대기간동안 토지와 건물을 사용하는 경우, 쟁점건물의 신축가액을 선수임대금액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화․시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】 〈중 략〉

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 시행령 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한

• 다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때〈중 략〉

4. 제49조의 2 제1항․제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호이 가액의 합계액으로 한다.. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하녀 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2【부동산임대용역에 대한 과세표준의 특례】 〈중 략〉

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법 시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.〈이하 생략〉

○ 민법 제643조 【임차인의 경신청구권, 매수청구권】 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간의 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 청구인이 2000. 7. 20. 쟁점토지를 임대하면서 쟁점토지 지상에 임차인이 신축하여 청구인 명의로 소유권보존 등기된 쟁점건물의 신축가액 2억원을 토지의 임대금액으로 보고, 쟁점외토지의 지상에 청구인이 대표자인 (주)○○에서 건물을 신축함으로써 소득세법상 부당행위계산부인 규정에 해당하는 것으로 보아 부과한 내역은표와 같으며, 청구인은 임차인이 신축하여 청구인 명의로 소유권보존 등기한 쟁점건물의 신축가액에 대한 임대료 과세분에 대해서만 불복을 제기하였다. 표 부가가치세 및 종합소득세 부과내역 (단위:원) 부가가치세 종합소득세 기 분 과세표준 고지세액 귀 속 수입금액 증가분 소득금액 고지세액 토지임대 부당행위

• -

• 2000년 16,666,666

• 11,382,582 4,503,631 2001.1기 16,666,666 738,934 2001년 33,333,333

• 22,166,666 8,540,228 2001.2기 16,666,666 704,434 2002.1기 16,666,666 744,998 2002년 33,333,333 11,698,260 29,946,008 9,431,264 2002.2기 16,666,666 706,664 2003.1기 16,666,666 643,178 2003년 33,333,333 10,681,020 40,436,211 12,240,664 2003.2기 16,666,666 618,153 2004.1기 16,666,666 646,747 2004년 33,333,333 9,155,160 39,421,514 10,337,632 2004.2기 16,666,666 619,147 2005.1기 16,666,666 591,997

• -

• - 2005.2기 16,666,666 564,397

• -

• - 합 계 166,666,660 6,578,649 합 계 149,999,998 31,534,440 143,352,981 45,053,419

2. 청구인이 임대인으로서 쟁점토지 및 쟁점건물을 목적물로 작성한부동산 임대차 계약서에 의하면, 임차인은 2000. 7. 20. 쟁점토지 및 쟁점건물을 목적부동산으로 하고 연간 임대료는 27백만원으로 임대차기간은 6년간으로 하여 계약을 체결하였다가, 2004. 3. 23. 청구외 이

○○ 와 동일한 내용으로 임대차기간의 만료일 을 2006. 7. 20.로 하여 부동산 임대차 계약을 하였으며, 청구외 김○○와는 2006. 1. 20. 임대기간은 2년, 건물 500평을 목적물로 하여 전세금 1억원 및 월세 440만원(부가가치세 포함)에 임대차계약한 사실이 확인된다.

3. 임차인 중 한사람인 이○○와 청구외 김○○가 작성하여 2000. 6. 2. 청구인에게 제시한 건물 및 부대시설 포기각서를 의하면, ‘본인은 ○○시 ○○동 81 지상건물에 대한 임대차계약이 본인의 부도 또는 다른 사유로 인해 위 임대차계약이 해지되거나 위 임대차 계약기간이 만료될 때에는 위 동해시 동회동 81 지상건물 내외에 있는 부대시설 일체를 임차인은 포기하고 이를 임대인에게 무상양도하여 주기로 합니다(단, 건물내부의 유익비 부본도 포기한다)’라고 되어 있으며, 이에 대하여 청구인은 ‘동해시 동회동 81 지상에 이○○가 신축한 건물의 소유권을 2000년 10월 17일 무상으로 취득한 사실이 있습니다’라고 작성한 확인서를 이건 세무조사 당시인 2005. 3. 15. 처분청의 조사공무원에게 제출한 바 있다.

4. 쟁점토지 및 쟁점건물에 임차한 사업자 현황을 보면, 임차인이 운영한 S마 트는 2000. 10. 1. 개업하여 2004. 3. 26. ○○도 ○○시 ○○ 155번지 주공상가 지하층으로 이전하였다가 2004. 11. 23. 폐업하였으며, 청구외 이○○는 2004. 3. 23. 원마트라는 상호로 개업하였다가 2006. 1. 17. ○○도 ○○시 ○○동 153-6호로 이전하였으며, 청구외 김○○는 2006. 1. 21. ○○마트라는 상호로 개업하여 심리일 현재까지 영업중인 사실이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.

5. 청구인은 임차인으로부터 쟁점건물의 소유권을 이전받은 것은 임대차기간 만료 이후 목적물 인도의 편의를 위한 것이며, 민법의 규정에 의하여 임차인에게 건물매수청구권이 유보되어 있어 청구인이 쟁점건물의 소유권을 확정적으로 취득한 것이 아니므로 쟁점가액은 부동산임대 수입금액이 아니라고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 먼저, 청구인이 근거법령으로 제시하고 있는 민법 제643조 및 제652조에 대하여 보면, 이 규정은 임대인 소유 토지 지상에 임차인의 건물 등 지상시설이 존재하는 경우에 임차인에게 매수청구권을 부여하는 것으로 쟁점건물의 소유권이 청구인에게 이전되어 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 매수청구권이 소멸되는 것이므로 이 건의 경우에 적용될 여지는 없는 것으로 매수청구권이 유보되어 쟁점 건 물의 소유권을 확정적으로 취득한 것이 아니라는 청구주장은 이유가 없다 할 것이
• 다. 나) 또한, 청구인은 임대차기간 만료 이후에 임차인으로부터 토지 인도의 편의를 위하여 쟁점건물의 소유권을 이전받은 것이고 임대기간 종료시에는 오히려 재산적 가치가 없는 것이라고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 건물 및 부대시설 포기각서에 특별한 조건없이 임대차기간의 만료시에 쟁점건물을 임차인이 청구인에게 무상양도한다고 되어 있을 뿐만 아니라, 청구인은 2001. 2. 19. 소유권보존등기를 하고 2001. 5. 16. 농협 ○○지점에 쟁점토지와 쟁점건물을 근저당권으로 제공하였으며, 2006년에 청구외 김○○와 작성한 임대차계약서상 임대료 금액이 당초의 임대료 금액의 2배에 달한 사실로 보아 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 다) 따라서, 임대인의 토지상에 임차인이 건물을 신축하여 주고 일정기간 건물사용권을 갖는 경우에는 임대인의 토지 임대에 해당하는 것(같은 뜻: 부가46015-1519, 2000. 6. 30)으로, 임차인이 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 제공한 것은 임차인이 토지에 대한 임차료의 일부를 쟁점건물로 미리 지급한 것으로 보아야 하므로, 처분청에서 쟁점금액을 임대기간의 월수(72월)로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.