부동산매매업 해당 여부

청구인은 2000년 1월부터 2005년 2월까지 아파트와 오피스텔 및 동 분양권 등을 34회 취득하고 21회 양도하였으며, 부동산 양도관련 소득은 양도소득세로 신고․납부하였다.

○○지방국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 2005년 7월 청구인과 청구인의 배우자에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인이 2001～2004년 기간 동안 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 양도 및 취득시 실거래가액을 조사하여 2006.4.12. 아래와 같이 종합소득세 및 부가가치세를 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 조사관청의 통보에 의하여 2006.4.20.에는 종합소득세를, 2005.5.4.에는 부가가치세를 결정․고지하였다. (단위: 원) 연번 연도․기분 세목 과세표준 고지세액 비 고 1 2001.1～12 종합소득세 2,957,456 -2,285,250 환급 (양도소득세) 2 2002.1～12 종합소득세 198,790,871 65,550,350 3 2003.1～12 종합소득세 376,613,389 45,137,330 4 2004.1～12 종합소득세 30,891,530 17,514,260 5 2003년 1기 부가가치세 51,874,488 7,871,430 합계 -2,285,250 136,073,370 청구법인은 이에 불복하여 2006.6.30. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 사실관계 청구인은 노후대책으로 임대를 하기 위하여 소형주택 등을 구입하였고, 부득이하게 양도하였을 때에는 양도소득세 신고납부 의무를 성실히 이행하였다. 조사관청에서는 청구인에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인이 임대목적으로 구입하여 보유하다가 양도한 주택 등에 대하여 거래횟수가 많고 수익을 목적으로 하였다는 사유로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 부가가치세와 종합소득세를 과세하였다.
• 나. 주청구 청구인은 IMF환란 직후 미분양주택은 증가하고 전셋값은 올라가는 상황에서 주택 등의 임대를 하면 수익이 있을 것이라고 판단하고 임대목적으로 소형주택(투자목적이라면 대형을 구입하였을 것임) 등을 구입하였으며, 주택 등의 부동산을 중도에 양도한 경우도 부동산의 양도차익을 얻기 위해서라기보다는 더 많은 임대수요가 있는 다른 부동산을 취득하기 위하여 임대수요가 적은 부동산을 양도한 것이다. 또한, 청구인은 주택임대사업을 영위하면서도 해당 시청이나 세무서에 주택임대사업 사업자등록을 하여야 한다는 사실을 몰라 등록을 하지 아니하였으나, 뒤늦게 이를 알고 2004.8.11. 현재 남아있는 주택 5채에 대하여 ○○시청에 주택임대업 등록을 하였다. 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 과 소득세법 기본통칙 2-4-8…20(19-7의 오기로 보임) 제1항 제1호는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 소득세법상 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모․횟수․태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것(대법원94누 6352, 1994.9.23.)인바, 청구인은 오로지 임대사업을 위하여 주택 등을 구입하였고, 임대가 용이한 다른 부동산을 취득하기 위하여 보유하고 있는 임대부동산을 양도한 것이므로 청구인의 부동산 거래횟수가 많다고 하여 수익을 목적으로 한 계속성․반복성이 있다고 할 수는 없다 할 것이다. 따라서 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 과세한 당초처분은 취소되어야 한다.
• 다. 예비적 청구 청구인은 거주하기 위하여 서울시 ○○구 ○○동 170-1 ○○아파트 143동 104호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1998년 8월에 취득하였으나, 교수로 재직하는 청구인의 배우자가 2000년 1학기부터 수원에 있는 ○○대학교에서 강의를 맡게 됨에 따라 쟁점주택에 거주하지는 못하였다. 청구인은 주택을 임대하는 것보다 오피스텔을 임대하는 것이 임대수입 확보 를 위하여 적합할 것이라는 판단으로 2003.10.21.에 쟁점주택을 양도하였다. 설령, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 본다 하더라도 쟁점주택은 당초 거주의 목적으로 취득하였고, 보유기간도 장기간(5년 이상)이며, 쟁점주택의 양도대금 모두를 임대업을 영위하고 있는 다른 오피스텔의 취득자금으로 사용하여 수익을 목적으로 쟁점주택을 양도하지는 아니하였으므로 쟁점주택의 양도차익은 부동산매매업의 수입금액에서 제외하여야 한다.

• 가. 청구인의 일련의 부동산 매매행위는 부동산매매업에 해당된다. 청구인은 당초 임대목적으로 부동산을 취득하였다고 주장하고 있으나, 2004년 12월에서야 ○○시장으로부터 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 부동산 임대사업자등록증을 신청하여 발급받았고, 관할세무서에는 주택임대에 대한 사업자등록을 신청한 사실이 없으며, 세무서에 부동산임대업으로 사업자등록을 한 것은 전부 오피스텔 구입(분양권 포함)과 관련된 것이다. 청구인이 취득한 주택의 보유기간을 보면, 1월～6월 보유는 2채, 6월～1년 보유는 6채, 1년～2년 보유는 10채, 2년～3년 보유는 2채, 3년 이상 보유는 1채 뿐으로서 대부분의 주택 보유기간은 임대주택의 의무보유기간인 3년 미만이며, 그 중 분양권 상태로 양도한 건도 9건에 이르고 있다. 또한, 청구인은 전업주부임에도 2003년 이후 취득 부동산(오피스텔)을 통한 임대 소득 외에 다른 소득없이 과도한 이자비용을 부담하며 부동산을 취득하는 등 투자목적을 가지고 계속적․반복적으로 부동산을 취득 및 양도하였다. 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인의 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(단기양도, 다주택 양도) 등으로 보아 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적반복적으로 부동산을 거래한 것으로 청구인의 일련의 부동산 매매행위는 부동산매매업에 해당하므로 당초 조사결정은 정당하다.
• 나. 쟁점주택은 거주할 목적으로 취득한 것이 아니다. 청구인은 쟁점주택이 거주할 목적으로 취득한 것이라고 주장하고 있으나, 청구인의 주민등록초본을 보면 1998.8.26. 쟁점주택을 취득(1998.4.2. 가등기한 후 1999.4.14. 본등기) 취득하기 약 3월 전인 1998.5.16에 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 832-1 벽산타운2차아파트 201동 104호로 전입하여 거주하고 있음이 확인되고, 청구인의 남편인 청구외 최○○도 쟁점주택 취득 1일 전인 1998.8.25에 청구인과는 별도로 서울시 ○○구 ○○동 170-1 ○○아파트 126동 203호를 취득하여 2002.9.16 양도한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점주택은 거주할 목적으로 취득한 것이 아니라 투자 목적으로 취득한 정황이 명백하므로 부동산매매업으로 본 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 부동산매매업을 영위하였는지 여부(주청구)와 ② 쟁점주택의 양도차익을 부동산매매업의 소득에서 제외하여야 하는지 여부(예비적 청구)를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1.～10. 생략

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) 3) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다. (이하 생략) 4) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. ～ 5. 생략

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

7. ～ 14. 생략

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000. 12. 29 개정) 5) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 생략

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정) (이하 생략)

6. 임대 주택법 제12조 (임대주택의 매각제한 등)

① 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

7. 임대 주택법시행령 제9조 【임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제12조본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라함은 다음 각호의 기간을 말한다.

1. 공공건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 공공건설임대주택중 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설하는 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년

3. 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

4. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년 (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 조사관청이 제출한 조사관계 서류인 청구인이 1998년부터 2005년 2월까지 취득 또는 양도한 부동산명세(붙임1 참조)를 보면, 청구인은 아래와 같이 2000년 1월부터 2005년 2월까지 아파트 및 오피스텔과 동 분양권을 34회 취득하고, 21회 양도한 사실이 있고, 이에 대해서는 청구인도 다툼이 없다.

□ 연도별 부동산(분양권 포함) 취득 및 양도현황 (건) 연도 구분 유형 2000 2001 2002 2003 2004 2005 계 아파트 취득 (-) 4 (3) 12 (2) 4 (-) 1 (-) 1 (5) 22 양도 (-) 3 (3) 9 (2) 4 (-) 1 (5) 17 오피스텔 취득 (1) 1 (3) 3 (-) 4 (-) 1 (-) 3 (4) 12 양도 (1) 1 (2) 2 (1) 1 (4) 4 계 취득 (-) 4 (4) 13 (5) 7 (-) 4 (-) 2 (-) 4 (9) 34 양도 (-) 3 (4) 10 (4) 6 (1) 2 (9) 21 () 분양권 내서기재 현재보유자산: 아파트 7채, 오피스텔 8채 2) 국세청 전산조회에 의하면, 청구인은 부동산 임대에 관한 사업자등록을 15회(폐업 포함) 하였으나, 주택 임대에 대한 사업자등록은 청구인의 현재 주소지인 ○○시 ○○구 ○○동 741 프르지오아파트 102동 204호에 등록된 것이 유일하고, 사업자등록 신청도 조사관청의 조사기간(2005.7.20.～2005.10.28.) 이후인 2006.4.21.로 확인된다. 3) 쟁점주택의 등기부등본과 조사관계서류에 의하면, 쟁점주택은 1980.3.8. 신축․보존등기가 되었으며, 전용면적은 58.08㎡(17.56평)이고, 청구인은 청구인의 배우자가 강의를 맡고 있다는 수원의 ○○대학교에 가까운 현재 주소지(○○도 ○○시 ○○구 ○○동 741 프르지오아파트 102동 204호)에 전입한 1998.5.16. 이후 약 3월 후인 1998.8.28.에 쟁점주택을 151,397천원에 취득하여 2003.11.4. 440,000천원에 양도(양도차익 288,603천원)하였으며, 청구인은 쟁점주택에 거주하지 않은 사실이 주민등록에 의하여 확인된다. 라. 판단 1) 청구인과 처분청간에 2000년 이후에 양도한 부동산의 종류, 필지, 취득 및 양도가액 등에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 청구인이 부동산을 취득한 것은 임대를 위한 것이고, 부동산을 양도한 것도 대체 임대용 부동산을 취득하기 위한 것이므로 청구인은 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모․횟수․태양․상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원2004두3700, 2004. 6.24. 외 다수 같은 뜻)인바, 청구인의 경우 부동산 등 거래내용을 보면 ① 2000년 이후 2005년 2월까지 아파트, 오피스텔, 분양권 등을 34회 취득하고, 21회 양도하여 다수의 부동산을 거래한 점, ② 양도한 부동산 등 21건 중 보유기간이 2년 이상인 것은 3건에 불과하고 1년 미만 보유한 건도 8건에 달하여 단기간에 차익을 얻을 목적으로 부동산을 거래하였다고 보여지는 점 등을 보아 청구인이 부동산을 거래한 것은 수익을 목적으로 하였다고 보여지고, 양도한 부동산 등의 수량 및 거래의 태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로 보기에 충분하므로 청구인이 2000과세연도부터 2004과세연도까지 부동산매매업을 영위한 것으로 본 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 2) 청구인은 장기간 보유한 쟁점주택의 양도에 대하여 부동산매매업이 아닌 양도소득으로 과세할 것을 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택을 노후에 거주할 목적으로 취득하였지만 배우자의 직장관계로 입주하지 못하였다고 주장하고 있으나, ① 청구인과 청구인 가족은 쟁점주택에 입주한 사실이 없는 점, ② 청구인 배우자의 직장에 가까운 곳으로 이사한지 3월 후에 청구인 배우자의 직장으로부터 원거리에 있는 쟁점주 택을 취득한 점, ③ 청구인의 남편인 청구외 최○○도 쟁점주택 취득 1일 전 인 1998.8.25에 청구인과는 별도로 쟁점주택과 같은 단지에 있는 아파트(126동 203호)를 취득하여 2002.9.16 양도한 사실이 확인되는 점, ④ 청구인은 쟁점 주택 외에도 다수의 부동산 등을 거래하여 차익을 얻은 점 등에 비추어 쟁점주택만을 부동산매매업에서 제외할 합리적인 근거가 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 붙임1

□ 2003년 이후 부동산 양도명세: 생략