부동산매매업을 영위하였는지 여부

청구인은 2001년부터 2004년까지 아파트와 분양권 등을 10회 취득하고 11 회 양도하였으며, 부동산 등 양도관련 소득은 양도소득세로 신고․납부하였다.

○○ 국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 2005년 7월 청구인과 청구 인의 배우자에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인이 2001～2004년 기간 동안 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 양도 및 취득시 실거래가액을 조사하여 아래와 같이 종합소득세 및 부가가치세를 과세하도록 처분청에 통 보하였고, 이를 수보한 처분청은 2006.3.10. 종합소득세 및 부가가치세를 결 정․고지하 였다. (단위: 원) 연번 연도․기분 세 목 과세표준 고지(환급)세액 비 고 1 2001.1～12 종합소득세 18,078,903 △1,614,110 환급 2 2002.1～12 종합소득세 298,226,780 61,576,340 3 2003.1～12 종합소득세 51,405,193 △166,260 환급 4 2004.1～12 종합소득세 17,163,654 912,750 5 2004년 제2기 부가가치세 85,756,711 11,343,030 합 계 △1,780,370 73,832,120 청구인은 이에 불복하여 2006. 6. 8. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 사실관계 청구인은 노후대책으로 임대를 하기 위하여 소형주택 등을 구입하였고, 부득이하게 양도하였을 때에는 양도소득세 신고납부 의무를 성실히 이행하였다. 조사관청에서는 청구인에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인이 임대목 적으로 구입하여 보유하다가 양도한 주택 등에 대하여 거래횟수가 많고 수익을 목적으로 하였다는 사유로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세와 부가가치세를 과세하였다.
• 나. 주청구 청구인은 IMF환란 직후 미분양주택은 증가하고 전셋값은 올라가는 상황에서 주택 등의 임대를 하면 수익이 있을 것이라고 판단하고 임대목적으로 소형주택 등을 구입하였으며, 주택 등의 부동산을 중도에 양도한 경우도 부 동산의 양도차익을 얻기 위해서라기보다는 더 많은 임대수요가 있는 다 른 부동산을 취득하기 위하여 임대수요가 적은 부동산을 양도한 것이다. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임(대법원2004두3700, 2004.6.24.). 청구인은 임대사업을 위하여 주택 등을 구입하였고, 임대가 용이한 다른 부동산을 취득하기 위하여 보유하고 있는 임대부동산을 양도한 것이므로 청 구인의 부동산 거래횟수가 많다고 하여 수익을 목적으로 한 계속성․반 복성이 있다고 할 수는 없다 할 것이다. 따라서 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 과세한 당초처분은 취소되어야 한다.
• 다. 예비적 청구

1. 청구인은 거주를 목적으로 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 12 ○○마을 ○○빌라 000동 000호(이하 “쟁점주택①”이라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 000-0 ○○1차아파트 000동 000호(이하 “쟁점주택②”이라 하고 쟁점주택①과 쟁점주택②를 합하여 “쟁점주택들”이라 한다)를 1997.12월 및 1998.12월에 취득하였으나, 청구인이 주택임대를 위해 본격적으로 부동산을 구입하기 휠씬 전에 종자돈과 임대보증금 등을 안고 구입한 것으로 다른 부 동산과는 달리 각각 3년6월, 4년1월의 장기간 보유하였으며 쟁점주택②의 경우 노후에 청구인 부부가 거주나 자녀에게 증여 목적으로 구입한 것으로 설령, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 본다 하더라도 쟁점주택들 은 보유기간도 장기간이며, 수익을 목적으로 양도되지 않았고 특히 쟁점주택② 는 거주의 목적으로 취득하는 등 쟁점주택들을 다른 부동산의 취득자금으로 사 용하여 수익을 목적으로 쟁점주택을 양도하지는 아니하였으므로 쟁점주 택들의 양도차익은 부동산매매업의 수입금액에서 제외하여야 한다. 2)

○○ 인시

○○ 구

○○ 동 0000

○○○○ 아파트 000동 701호 분양권(이 하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2002.9.12. 취득하여 2004.11.4. 양 도되 었으나 당초에는 임대사업에 사용하기 위하여 취득한 것으로 2004.9 월 경에 발코니 확장공사를 하면서 14,300,000원(이하 “쟁점비용”이라 한다)이 추가 로 지출되었음이 증빙서 류에 의하여 확인되므로 취득원가로 인정되어야 한다.

• 가. 청구인의 일련의 부동산 매매행위는 부동산매매업에 해당된다. 청구인은 당초 임대목적으로 부동산을 취득하였다고 주장하고 있으나, 임대 주택법 제6조 에 의한 지방자치단체 등 관계 관청 및 세법에 의한 관할 세무 서에 주택임대업으로 등록 및 사업자등록을 한 사실이 없다. 청구인이 취득한 주택의 보유기간이 대부분 임대주택의 의무보유기간인 3 년 미만으로 확인되는 등 청구인이 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(단기양 도, 다주택양도) 등으로 보아 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적․ 반 복적으로 부동산을 거래하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득 세 및 부가가치세를 과세하였다. 또한, 청구인은 2001년 이후 근로소득이외에 다른 소득이 없음에도 과도한 이자비용을 부담하며 부동산을 취득하는 등 투자목적을 가지고 계속적․반복적으로 부동산을 취득 및 양도하였다. 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인의 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(단기양도, 다주택 양도) 등으로 보아 사업목적으로 매매차익을 얻기 위 하여 계속적반복적으로 부동산을 거래한 것으로 청구인의 일련의 부동산 매매행위는 부동산매매업에 해당하므로 당초 조사결정은 정당하다.
• 나. 쟁점주택들은 거주할 목적으로 취득한 것이 아니다. 청구인은 쟁점주택①과 쟁점주택②는 거주 및 증여할 목적으로 취득한 것이라고 주장하고 있으나, 청구인이 주민등록초본을 보면 쟁점주택들에 거주한 사실과 자녀에게 증여한 사실이 없으며, 특히 쟁점주택②를 취득후 1일 후에 청구인의 처 청구외 이

○○ 도 쟁점주택②와 같은 아파트의 143동 104호를 취 득한 후 2003.11.4. 양도하여 취득가액 이상의 거액의 양도차익을 얻은 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점주택들은 거주할 목적으로 취득한 것이 아니라 투자 목적으로 취득한 정황이 명백하므로 부동산매매업으로 본 처분청의 당 초처분은 정당하다.

• 다. 청구인은 쟁점분양권 양도에 대하여 발 코니확장 등에 따른 쟁점비용 을 취득원가로 인 정하여 줄 것을 주장하나 조사관청에서 조사결 정시 이미 필요경비에 반영하여 결정하였다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 부동산매매업을 영위하였는지 여부(주청구)

② 쟁점주택들의 양도차익을 부동산매매업의 수입금액에서 제외하여야 하 는지 여부(예비적 청구)

③ 쟁점분양권의 발코니확장 공사비용을 필요경비로 추가 인정할수 있는지 여 부 (예비적 청구)

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1.～10. 생략

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생 하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) 3) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다. (이하 생략) 4) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. ～ 5. 생략

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

7. ～ 14. 생략

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000. 12. 29 개정) 5) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 생략

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거 나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판 매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정) (이하 생략)

6. 임대 주택법 제12조 (임대주택의 매각제한 등)

① 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통 령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주 택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

7. 임대 주택법시행령 제9조 【임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제12조본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라함은 다음 각호의 기간 을 말한다.

1. 공공건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 공공건설임대주택중 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설하는 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년

3. 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

4. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년 (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 조사관청이 제출한 조사관계 서류인 청구인이 1997년부터 2004년 11월 까지 취득 또는 양도한 부동산명세(붙임1 참조)를 보면, 청구인은 아래와 같 이 2001년 5월부터 2004년 11월까지 아파트 및 분양권을 10회 취득하고, 11회 양 도한 사실이 있고, 이에 대해서는 청구인도 다툼이 없다.

□ 연도별 부동산(분양권 포함) 취득 및 양도현황 (건) 연 도 구 분 유형 2001 2002 2003 2004 계 아파트 취득 (-) 8 (2) 2 (2) 10 양도 (-) 2 (-) 5 (-) 2 (2) 2 (2) 11 () 분양권 내서기재 현재보유자산: 아파트 2채 2) 국세통합전산망의 전산조회에 의하면, 청구인은 부동산 임대에 관한 사 업자등록을 2회(폐업)하였으나, 주택 임대에 대한 사업자등록을 신 청한 사 실은 없는 것으로 확인된다. 3) 쟁점주택들의 등기부등본과 조사복명서 등 관계서류에 의하면, 쟁점주택 ①은 전용면적 59.88㎡(18.14평)이고 1997.12.1. 104,000천원에 취득하여 2001.5.17. 130,000천원에 양도한 사실이 확인되며, 쟁점주택②는 전용면적 50.84㎡(15.4 평) 이고 1998.8.26.에 115,000천원에 취득하여 2002.9.16. 304백만원에 양도(양도차 익 185,080천원)하였으며, 청구인은 쟁점주택들에 거주하지 않은 사실이 주민등 록에 의하여 확인된다. 4) 쟁점분양권에 대하여 조사관청이 청구인의 처 청구외 이

○○을 조사 하면 서 작성한 문답서 및 양도차익 산정내역에 의하면, 쟁점분양권 은 부동산중개 업자 (일명 떳다방)소개로 취득하였으며, 발코니확장 공사비용으로 약 2천만원 이 지 출되었으나 증빙서류는 보관하고 있지않다는 진술을 하였고, 조사관청은 쟁점분양권의 양도차익 산정시 양도가액은 224,860천원으로, 취득가액은 발코니확장 공사금액 2천만원을 포함하여 209,860천원으로 15,000천원의 양도차익을 산정하여 결정한 사실이 확인된다.

• 라. 판 단

1. 청구인과 처분청간에 2001년 이후에 양도한 부동산의 종류, 필지, 취득 및 양도가액 등에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 청구인이 부동산을 취득한 것은 임대를 위한 것이고, 부동산을 양도한 것도 대체 임대용 부동산 을 취득하기 위한 것이므로 청구인은 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 주 장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도 소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모․횟 수․태양․상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원2004두3700, 2004. 6.24. 외 다수 같은 뜻)인바, 청구인의 경우 부동산 등 거래내용을 보면 2001년 이후 2004년까지 아파트와 분양권을 10회 취득하고 11회 양도하여 다수의 부동산을 거래한 점, 양도한 부동산 등 11건 중 보유기간이 3년 미만인 것은 2건에 불과하고, 분 양권 양도의 경우 청구인의 처 청구외 이경신이 계약서상의 계약자와는 모 르는 상태에서 모델하우스 의 중 개업소(일명 떳다방)에서 소개받아 분양권을 취득하였다고 진술한 점 등으로 보아 청구인 이 부동산을 거래한 것은 수익을 목적으로 하였다고 보여지고, 양도한 부동산 등의 수량 및 거래의 태양 등 에 비추어 계속성과 반복성이 있는 사 업활동으로 보기에 충분하므로 청구인이 2001과세연도부터 2004과세연도 까지 부동산매매업을 영위한 것으로 본 당 초처분은 달리 잘못이 없다고 판 단된다.

2. 청구인은 장기간 보유한 쟁점주택들의 양도에 대하여 부동산매매업이 아닌 양도소득으로 과세할 것을 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택들을 노후에 거주할 목적 및 자녀에게 증여할 목적으로 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인과 청구인 가족은 쟁점주택들에 입주 한 사실이 없는 점, 청구인이 직장에 가까운 곳으로 이사한 것과 관계 없이 원거 리에 있는 쟁점주 택②을 취득한 점, 청구인의 처인 청구외 이

○○ 도 쟁점주택②를 취 득후 2일 후에 1998.8.28. 청구인과는 별도로 쟁점주택과 같 은 단지에 있는 아파트(143동 104호)를 취득하여 2002.9.16. 양도한 사실이 확인되는 점, 청구 인은 쟁점 주택 외에도 청구인의 처 청구외 이

○○ 과 더불어 다수의 부동산 등을 거래하여 차익을 얻은 점 등에 비추어 쟁점주택들만을 부동산매매업에서 제 외할 합리적인 근거가 없 는 것으로 판단된다.

3. 쟁점분양권의 발코니 확장공사 쟁점비용을 조사결정시에 인정받지 못 하였다고 주장하며 필요경비로 추가 인정하여 줄것을 주장하나, 조사 관청 은 부동산매매업으로 수입금액을 조사결정하면서 쟁점분양권에 대한 발 코니확 장 등의 공사비용 2천만원을 이미 취득원가에 산입하여 소득금액을 산정하였음이 조사관청이 작성한 양도차익 산정내역에 의해 확인되므로 추가로 필요경비 에 산입할 수는 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.