토지를 여러 필지로 분할양도한 경우 부동산매매업으로 볼 수 있는지

청구인은

○○ 시

○○ 동

○○ 번지 토지 8,731㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 1973.10.17. 취득하여 감귤농장으로 사용해 오다 2003.7.7. 15개필지로 분할하여 2003년 8월부터 2004년 1월까지 13개필지 토지를 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고․납부 하였다. 처분청은 쟁점토지를 분할하여 양도하는 것은 재산적 가치가 증대되어 매매차익 이 발생되는 부동산매매업에 해당되므로 2006.4.5. 청구인에게 2003년 및 2004년 종합소득세 각 133,098천원, 14,088천원(가산세 포함)을 결정․ 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.25. 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 1935년

○○ 도에서 태어나 1971년부터

○○ 코(구

○○ 제철) 에서 근무하던 중 고향에서 농장을 경영하고자 1973.10.17. 쟁점토지를 취득 하게 되었다. 1979년

○○ 코를 퇴직하고 개인사업을 영위하던 중 1995년부터

○○코 동우회

○○ 사무국에서 근무하다 2001년에 정년퇴직 하였다.

• 나. 쟁점토지를 취득한 후 친인척을 통하여 감귤농장을 운영하였으나 1999년부터 감귤이 과잉 생산되어 귤값이 폭락하게 되자 제주 일원의 일부 농장에서는 폐원하기에 이르렀고, 정부에서는 보상을 해주기도 하였으나, 농장운영은 더욱더 어렵게 되자 2003년부터 농장을 방치하게 되었다.
• 다. 방치된 농장에서는 귤이 부패하는 등 문제점이 발생하자 농장을 팔려고 내 놓았으나 큰 덩치로 말미암아 팔리지 않게되자 어쩔 수 없이 토지를 분할하여 매각하기로 하였다.
• 라. 쟁점토지를 매각하기 위해서는 불가피하게 분할 할 수 밖에 없어 공인 중개사와 수수료 23,500천원에 분할 및 매각대행 업무에 관한 계약을 체결하여 시행하였고, 동 수수료는 매각예정가격 20억원의 1%에 불과한 금액으로 부동산 개발비 성격과는 무관하다.
• 마. 토지를 분할하여 매각할때는 도로와 상하수도가 꼭 필요하다 하여 개설한 것일 뿐 지목을 변경하거나 택지를 조성한 토지개발 행위를 한 것은 아니며 과수원 상태로 단순분할 한 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

처분청은 쟁점토지에 대하여 단순분할 양도인지 판매목적 분할 양도인지를 확인하기 위하여 2005.9.21. 당청의 과세기준자문을 신청한 결과 2005.10.6. 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당된다는 답변을 회신받았으며, 청구인이 쟁점토지를 소규모로 분할하여 매매한 것은 『 소득세법 기본 통칙 19-7』에 의거 토지를 개발하여 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진이 된 것으로 볼 수 있고, 청구인과 공인중개사간 쟁점토지에 대한 분할․매각 약정서에 따라 컨설팅(분할 및 상하수도 공사 등, 매각) 수수료를 지급한 사실 등을 볼때 쟁점토지의 양도는 부동산매매업이 정당하다. (국심2004중2543, 2004.11.30, 서면4팀-1766, 2005.9.27 같은 뜻)

• 가. 쟁점 토지를 수개의 필지로 분할하여 양도한 경우, 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다. (단서 생략) 3) 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인의 쟁점토지에 대한 취득과 분할 및 양도내역을 살펴보면, 1973.10.17. 과수원 8,731㎡를 취득하여 이를 2003.7.7. 15개 필지로 분할하여 2003년도 중 11개 필지, 2004년도 중 2개 필지를 양도하고 양도소득세를 신고․납부한 사실이 등기부등본과 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. 분할 전 분할 (

7. 7) 후 번호 지번 면적(㎡) 양도일 비고 취득일 1973년 10월 17일 면적 8,731㎡ 1

○○ 시

○○ 동 1305-3 1,321 2003.10.1 2 “ 1305-5 464 2003.9.19 3 “ 1305-6 441 2003.8.9 4 “ 1305-7 474 2003.8.20 5 “ 1305-8 621 2003.9.3 6 “ 1305-9 444 2003.9.9 7 “ 1305-10 462 2003.9.9 8 “ 1305-11 462 2004.1.5 9 “ 1305-12 1,180

• 청구인 보유 10 “ 1305-13 412 2004.1.2 11 “ 1305-14 339 2003.10.10 12 “ 1305-15 484 2003.8.22 13 “ 1305-16 420 2003.8.5 14 “ 1305-17 441 2003.9.19 15 “ 1305-18 766 2003.11.17 제주시 무상 8,731 8,731

2. 쟁점토지는 청구인이 30여년 보유하던 토지로써 그 면적이 커 양도가 되지 아니하여 형질변경 등 토지의 개발없이 단순히 필지만 분할하여 양도한 것에 불과함에도, 이를 근거로 청구인이 판매목적으로 계속적 반복적으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이의 당부를 살펴본다. 소득세법시행령 제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우를 포함하는 것이며, 이 때의 “토지의 개발”이라 함은 일정한 토지를 정지․분할․조성․합병 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 해석된다(소득세법기본통칙 19-7 참조).

3. 따라서, 1973.10.17.이후 보유하여 오던 토지를 2003년도에 15개 필지로 분할하여 양도한 이건의 경우, 비록 분할전․후 지목이 동일한 임야로서 형질변경이 없는 단순분할에 해당한다 하더라도 토지의 분할로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 “토지의 개발”에 해당되는 것으로 볼 수 있을 것이다. 또한, 쟁점토지를 매각하기 위해서 공인중개사와 매각을 위한 컨설팅계약을 체결하고 분할 및 매각대행에 따른 수수료를 지급한 행위는 토지의 효용가치를 효율적으로 증진시키는 토지 개발행위에 포함된다 할 것이다.

4. 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단하여야 하는 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 공인중개사와 부동산컨설팅 등 용역을 제공받아 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매 업을 영위한 것이므로 처분청의 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(대법원99두5412, 2001.4.24)

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.