임대수입금액 해당 여부

○○세무서장이 2005.12. 1. 청구인에게 경정․고지한 2004년 과세연도 종합소득세876,078원의 부과처분은

1. 합의금 12,000,000원은 부동산임대 수입금액에서 차감하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자로 위 지상에 소재하는 무허가 건물(1층 건평 20평, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하였으나, 처분청은 임대수입금액 누락과 관련한 탈세제보에 의하여 2005.12.

1. 청구인에게 2004년 과세연도의 종합소득세 876,078천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.23. 이의신청을 거쳐 2006. 5.10. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 새로운 건물을 신축하고자 쟁점부동산에 대한 부동산 임대업을 2004. 1. 31.자로 폐업신고 하였으며, 세입자들을 내보내기 위하여 월세를 받지 않고 세입자인 청구 외 박○○에게 2004. 8. 9.자에 보증금 전액 20,000천원과 청구 외 장○○에게 2004. 7. 1. 1,000천원과 2004. 7.14. 7,000천원 합계 8,000천원을 보증금으로 반환 하였을 뿐이고, 세입자들이 권리금을 받지 못하도록 청구인이 시설비 및 유지보수를 전부 부담하였으며, 월세 등은 전혀 수령한 사실이 없음에도 임대소득을 계산하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

소득세법 시행령 제47조 (부동산임대소득의 수입시기)에 의하면 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것의 수입시기는 ‘그 정하여진 날’이며, 본 건의 경우 임대계약서상 월세지급일에 각각 임대료를 지급받은 것으로 보아 소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 건물을 헐고 건물을 신축하기 위하여 임대차계약이 만료된 상태에서 실제 퇴거일까지의 손해보전의 미수임대료 상당액과 이주비 성격의 합의금과 상계하여 임차보증금만 반환한 경우 미수임대료 상당액을 임대수입금액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날

3. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 1995. 7. 1. 부동산 임대업으로 사업을 영위하다가 20 04. 1. 4. 폐업하였음이 국세청 전산조회자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 일부를 세입자인 청구 외 장○○와는 2003. 4.15.자에 보증금 10,000천원과 월 임차료 1,100천원, 청구 외 박○○와는 1997. 2.15.자에 보증금 20,000천원과 월 임차료 1,100천원에 임대차계약을 체결하였으나 2002. 1. 1.부터는 보증금 20,000천원과 월 임차료 1,000천원을 지급한 것으로 청구 외 박○○(박○○의 子)의 확인서에 의하여 확인된다. 3) 청구인은 쟁점건물의 신축을 위하여 상기 세입자에게 건물 명도와 관련하여 세입자 청구 외 장○○에게는 월 임대료를 2004. 1.15.까지만 수령하고 2004. 7.15. 임대보증금을 지급하였으며, 세입자 청구 외 박○○와는 2004. 2.15.까지만 월 임대료를 수령하고 2004. 8.19. 임대료를 지급하였음이 조사복명서 및 과세전적부심사청구서에 의하여 확인된다.

4. 처분청은 과세전적부심사결정에 의하여 재조사한 복명서 내용은 다음과 같이 확인되며, 쟁점 세입자 청구 외 장○○와 청구 외 박○○의 경우에는 월세와 시설보상비와 상계되고 임대보증금을 반환된 것으로 판단하여 아래 <표1>과 같이 당초 조사가 타당한 것으로 복명되어 있다. 【임대료 수입금액 과세내역】 층․ 호수 임차인 퇴거일 (월임대료 최종수령일) 임대계약내용 수입금액 합의금 계약일 보증금 월세 계 이자 월세 1층 1호 박○○

2004. 8.15. (2004. 2.15.)

1997. 2.15. 20,000,000 1,000,000 8,508,195 508,195 8,000,000 6,000,000 1층 2호 정○○

2004. 6.30.

2002. 4.30. 5,000,000 200,000 1,304,426 104,426 1,200,000 1층 3호 장○○

2004. 7.16. (2004. 1.15.)

2003. 4.15. 10,000,000 1,000,000 7,324,589 224,589 7,100,000 6,000,000 계 17,137,210 837,210 16,300,000 12,000,000 <표1> (단위: 원)

• 가) 세입자 청구 외 장○○가 제출한 ○○지방법원 조정 결정조서에 의하면, 2004. 7.31.까지 건물을 양도하고 청구인은 금 6,000천원을 지급하라고 되어있으며, 세입자 청구 외 박○○(박○○의 子)이 제출한 확인서에도 법정소송까지 갔으나 이사비로 6,000천원을 지급하기로 하고 6개월 월세와 상계하고 임대보증금만 반환하기로 합의하였다고 조사되어 있다.

4. 임대계약 해지 후에도 임차인이 임차건물을 계속 점유․사용하고 있으며 임대인은 임대보증금을 반환하지 않고 사실상 임대행위가 계속되는 경우에 임차인이 지급하는 금액은 부동산임대소득에 해당하는 것이나(서면1팀-1495, 2005.12. 7. 같은 뜻) 소득세법 제19조 제1항 제1호 에서 “부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득”에서 “대여로 인하여 발생하는 소득”은 임대의 대가로서 발생되는 소득을 의미하고, 제3자가 법률상의 원인없이 건물을 점거사용 함으로써 이득을 얻고 이로 인하여 건물소유자에게 손해를 입히고 있어 그 소유자가 건물점거자를 상대로 건물명도 소송을 제기하여 승소판결을 받고 건물점거자의 무단점유사용에 따른 손해배상액을 비록 법원에서 그 이득이나 손해에 관한 액수를 산정함에 있어서 그 건물의 임대료 상당액을 기준으로 삼았다고 하더라도 이는 부당이득금의 성질로서 유추해석이나 확장해석을 불허하는 조세법규의 엄격한 해석상 임대 대가로 발생한 소득으로 볼 수 없다고 보여진다(국심87서394, 1987. 7.10. 같은 뜻).

5. 이와 같이, 건물소유주와 무단점유자간에는 부동산임대계약이 만료되어 부동산 임대차관계에 있지 아니하므로 부동산 소득으로 볼 수 없고 부당이득금의 성질으로 봄이 타당하고 재판과정에서 법원의 조정에 의하여 합의를 한 이 건의 경우도 동일한 성격의 부당이득금으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

6. 또한, 이주비 및 시설비의 보전성격이 강한 법원의 조정에 의한 합의금이 청구인이 사용하지 못한 손해를 보전하는 정도의 임대료 상당액과 상계되어 과세소득이 발생하지 아니한다면 특수관계가 없는 건물의 무상사용으로 보아야 하며, 설사, 동 합의금이 임대수입금액으로 보더라도 동 합의금을 필요경비로 공제하면 실질적인 소득이 전혀 없으므로 이 건을 과세한 처분은 사실관계를 오인한 것으로 판단된다. 따라서 합의금 12,000,000원을 부동산임대 수입금액에서 차감하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.