주택신축판매업자 해당 여부

• 가. 청구외 김○○은 계○○ 외 4인(변◎◎, 이◎◎, 배◎◎, 김◎◎ 이하 김○○을 포함한 6인을 “쟁점건축주”라 한다)과 공동으로 2001.12.3. ○○시 ○○구 ○○동 89-2 대지 342.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 지상에 다세대주택 6세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 신축하여 2002.6.4. 각각 1세대씩 소유권 보존등기를 마친 후 본인 소유의 401호를 2005.8.11. 청구외 김●●에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세예정신고를 ○○세무서장에게 하면서 취득시 증빙자료로 청구인이 시행 및 시공자로, 김○○이 분양받는자로 기재된 분양계약서와 경위서 등을 제출하였다.
• 나. ○○세무서장은 청구외 김○○이 제시한 취득자료 등을 검토한 후 청구인을 쟁점다세대주택을 신축하여 분양한 미등록 주택신축판매혐의자로 하여 2005.8.29. 처분청에 과세자료로 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 과세자료를 근거로 2005.11월 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 쟁점다세대주택을 신축한 다음, 쟁점건축주에게 실질적으로 분양한 주택신축판매업자로 보아, 2006.3.3. 청구인에게 2002년 제1기 부가가치세 58,104,250원과 2002년 과세연도 종합소득세 41,705,842원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 ○○건설(주)에서 퇴직한 직후인 2006.9월경 계○○ 외 4인(변◎◎, 이◎◎, 배◎◎, 김◎◎)과 부동산투자 및 내집마련 등의 목적 하에 공동으로 쟁점다세대주택 6세대를 신축한 후 각각 1세대씩 나누어 갖기로 협의한 다음 청구외 김◇◇과 2001.11.9. 쟁점토지의 매매계약을 체결하면서 매수자를 청구인으로 계약하고 매수대금 470백만원 중 계약금 30백만원, 중도금 100백만원을 쟁점건축주별 지분에 따라 재원을 마련하여 지불하고, 잔금은 쟁점토지를 담보한 ○○은행 대출금 등으로 지불하여 취득하였으며, 이 과정에서 친분이 있는 청구외 김○○이 공동투자에 참여를 원하여 부득이 청구인의 지분을 김○○에게 양도하고 청구인이 공동투자자에서 탈퇴한 상태에서 쟁점토지의 소유권을 김○○ 외 5인으로 등기하였으며, 이후에도 건축관련 업무에 해박하다고 판단한 공동투자자들의 요청으로 계속하여 일정 보수를 받는 조건으로 공사관리인 지위를 가지고 공사업무를 대행하게 되었다. 2002.1.2. 쟁점다세대주택에 대한 건축허가 및 2002.5.22. 사용승인서를 쟁점건축주 명의로 받았으며, 또한 2002.6.4. 쟁점건축주 명의로 소유권보존등기를 하고 공사관리인 지위를 마치게 된 것이다. 따라서 쟁점건축주가 자금을 투자하여 쟁점토지를 취득하고 건축허가를 득하여 공사를 진행하고 소유권보존등기를 한 사실에 대하여 청구인이 주택을 신축하여 분양한 것으로 보아 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 부당하다.

청구인은 쟁점토지를 취득하기 위해 청구외 김◇◇과 부동산매매계약을 체결하면서, 계약금 30백만원은 수표로 지급하였고, 중도금 및 잔금 440백만원은 쟁점토지에 청구인을 채무자로 근저당 설정하여 받은 대출금 250백만원과 쟁점건축주의 분양금으로 지불하는 등 실질적으로 쟁점토지의 취득자금 을 청구인이 조달하였으며, 또한 쟁점다세대주택의 신축으로 레미콘 업체인

○○산업(주)가 세금계산서를 청구인 명의로 발행하였고, 2002.3.6. 청구외 김○○에게 401호를 분양한 분양계약서 등으로 보아 공사진행 및 분양의 전과정을 청구인이 독립적으로 자기책임 하에 수행한 것으로 판단되므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인을 쟁점토지를 매입하고 쟁점다세대주택을 신축․분양한 주택신축판매업자로 보아 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. 2) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】

① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 3) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 4) 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2001.11.9. 청구외 김◇◇과 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하였으나 소유권 이전등기는 쟁점건축주 명의로 하였음이 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의해 확인된다.

2. 쟁점다세대주택의 건축허가 및 사용승인은 쟁점건축주 명의로 되었음이 2002.1.2. ○○구청장의 건축허가서(2002 건축과 신축허가-1) 및 2002.5.22. 사용승인서에 의해 확인되며, 2002.6.4. 소유권보존등기 역시 쟁점건축주 명의로 되었음이 건물등기부등본에 의해 확인된다.

3. 청구외 김○○은 쟁점다세대주택 401호를 2002.6.4. 취득하여 2005.8.11. 양도하고 2005.8.19. 취득가액을 220백만원으로 하여 실지거래가 액에 의해 양도소득세예정신고를 하였음이 국세통합시스템에 의해 확인된다.

4. 청구외 김○○은 2002.3.6. 쟁점다세대주택 401호의 분양계약을 체결하기 전인 2001.12.4. 분양금 220백만원중 190백만원을 미리 청구인에게 지급하였다고 주장하면서 경위서 및 분양계약서 등을 ○○세무서에 제출하였으나, 금융자료에 의하면 아래〈표-1〉과 같이 분양금을 4번에 걸쳐 청구인의 계좌에 송금하였으며 이는 401호 분양계약서상의 계약금 등 지급일자와 거의 일치하고 있음이 확인된다. 〈표-1〉 (금액: 원) 분양계약서상 금액 실제분담금 (추기비용포함) 송금일자 송금액 입금계좌 220,000,000 (401호) 225,873,920 ’02.02.26(계약금) 50,000,000 국민 343-21-- (청구인 계좌) ’02.04.08(중도금) 50,000,000 ’02.04.30(중도금) 50,000,000 ’02.06.11(잔금) 76,000,000 계 226,000,000

5. 청구인은 쟁점토지를 ○○은행에 담보로 제공하고 채무자를 청구인으로 하여 250백원을 대출받아 쟁점토지의 취득 잔금으로 지급하였음이 등기부등본 및 관련 계좌에 의해 확인된다.

6. 처분청은 청구인이 쟁점다세대주택을 분양하였다고 하면서 청구외 김○○과 계약한 401호의 분양계약서와 래미콘 업체인 ○○산업(주)가 공사와 관련하여 공급받는자를 청구인으로 기재하여 발급한 세금계산서 및 청구인이 작성한 공사비 지급내역이 기재된 노트를 근거로 하고 있음을 알 수 있다.

7. 청구인과 쟁점건축주의 1인인 청구외 계○○의 확인서에 의하면 청구인을 시공자로 쟁점건축주 6인을 분양받는자로 하여 각각 분양계약서를 작성하였음을 알 수 있다.

8. 청구인이 처분청에 제출한 소명서에 의하면 쟁점다세대주택의 공사를 위하여 부지매입, 인허가, 건축공사, 준공 등 전과정을 청구인이 총괄하였으며 사후에 쟁점건축주에게 보고하였고, 매월 4백만원 정도의 급여를 받았다고 주장하고 있으나, 급여를 받은 사실은 확인되고 있지 않다.

9. 또한 청구인이 제출한 공사비 지급관련 노트를 보면 작업소장 등 5인을 고용하였으며 그에 대한 급료를 지급한 사실이 확인되고 있고, 모든 공사비 지급 등 건축공사의 전과정을 청구인이 하였음을 알 수 있다.

10. 청구인은 쟁점건축주 별로 배정주택 및 투자예산, 실제소요금액 등이 아래 〈표-2〉과 같이 제시하고 있다. 〈표-2〉 (금액: 원) 쟁점건축주 배정주택 당초예산 실제분담금 비 고 김○○ 401호(39평) 220,000,000 225,873,920 계○○ 302호(31평) 160,000,000 631,517,000 김◎◎ 301호(31평) 160,000,000 변◎◎ 402호(43평) 235,000,000 배◎◎ 201호(28평) 145,000,000 171,180,000 이◎◎ 202호(28평) 145,000,000 193,000,000 총 계 1,065,000,000 1,221,571,920

11. 위 사실들을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점다세대주택의 지분을 김○○에게 양도한 후 공사관리인 지위로 공사업무를 대행하였을 뿐이라고 주장하나, 첫째, 청구인이 청구외 김○○에게 쟁점다세대택 401호를 분양한 분양계약서와 청구인 및 청구외 계○○이 쟁점다세대주택 전체에 대하여 쟁점 건축주를 분양받는 자로 하여 분양계약서를 작성하였다고 확인하고 있는 점, 둘째, 청구외 김○○이 401호의 분양계약서 상의 계약금 등 지급일자에 청구인 계좌로 분양금을 각각 송금한 점, 셋째, 청구인은 쟁점토지를 담보로 제공하고 채무자를 청구인으로 하여 금융기관으로부터 250백만원 대출받은 점, 넷째, 쟁점다세대주택의 공사와 관련된 세금계산서의 공급받는자가 청구인으로 기재된 점, 다섯 째, 청구인은 쟁점다세대주택의 공사를 위하여 부지매입, 인허가, 건축공사, 준공 등 전과정을 청구인이 총괄하였다고 소명서를 제출한 점, 여섯째, 청구인은 매월 4백만원 정도의 급여를 받았다고 주장하고 있으나, 그에 대한 개관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 일곱째, 청구인이 작성한 공사비 지급관련 노트에서 작업소장 등 5인을 현장 직원으로 고용하였으며 그에 대한 급료를 지급한 사실이 확인되는 점과 모든 공사비 지급 등 건축공사의 전과정을 청구인이 하였음을 알 수 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 쟁점다세대주택을 신축하는 공사전반에 걸쳐 청구인이 독립적으로 자기책임 하에 수행하였다고 판단되므로 처분청의 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.