부당행위계산부인시 임차인의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 511.1㎡를 특수관계법 인인

○○(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)와 50%씩 각각 소유(이하 청구인지분을 “쟁점토지”라 한다)하면서 쟁점토지를 청구외법인에 보증금 5억원과 월세 5백만원으로 임대하고 동 수입금액에 대하여 부가가치세 및 소득세를 신고․납부하였다.

• 나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2005.10.21.～10.31. 청구인에 대한 탈세제보에 의하여 개인제세 통합조사를 실시한 결과, 쟁점토지에 대한 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 적정임대료 계산에 적용되는 자산시가금액을 2000.1.1.기준 3,577백만원(감정가액)으로 확인하여 2000년 제1기부터 2001년 제2기까지 적정임대료에 미달한 51,682천원을 부당행위계산부인액으로 적출하고, 기타 수입금액 누락분을 합하여 2006.1.17. 부가가치세 6,521,370원, 종합소득세 79,662,320원을 각각 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 청구외법인이 2000.3월 쟁점토지를 포함한 건물전체에 대하여 ○○ 평가법인에 재평가를 의뢰하여 평가받은 토지 평가금액 7,155,400천원 중 공동소유한 쟁점토지의 지분금액(3,577,700천원)을 적정임대료를 산출하는 시가로 적용하였으나, 쟁점토지는 지상에 지상권이 설정되어 있는 토지로서 처분과 이용이 극히 제한되어 있어 실제 재산적 가치가 건물을 임대하고 있는 청구외법인과는 비교가 되지 않고, 청구외법인은 동 법인이 소유하고 있는 토지 및 건물 전체에 대한 종합적인 감정 결과에 의한 평가금액으로 조건과 상황이 다름에도 쟁점토지가액으로 감정가액을 적용하는 것은 타당치 않으며, 또한 감정가액을 시가로 적용한다고 하여도 2000.3월의 감정가액을 공시지가의 변동 폭이 적다는 사유로 계속하여 동 감정가액을 시가로 적용한 것은 잘못된 것으로, 공시지가는 적용시기에 따라 시가의 반영률이 차이가 나며 시간이 지남에 따라 이용가치나 주변여건의 변화로 부동산 가치가 변화되고 있음에도 이를 무시하고 계속하여 2000.3월의 감정가액을 시가로 적용하여 청구인의 수입금액을 결정한 처분청의 처분은 부당하다.

청구인이 특수관계자인 청구외법인에 쟁점토지를 임대하여 계상한 임대수입금액과 법인세법 시행령 제89조 의 적정임대료 산정시 적용되는 자산의 시가(2000.3.27. ○○평가법인에서 평가한 3,577,700,000원)를 반영하여 산출한 적정임대료와 차액을 부당행위계산부인에 의한 임대수입금액 누락액으로 하여 부가가치세 및 소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부가가치세 및 소득세법상 부당행위계산부인규정 적용시 임차인의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ 제2항제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조제3항 내지 l제5항의 규정을 준용한다. 3) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식등을 제외한다.

④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 4) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 청구인의 쟁점토지 부동산 임대업에 대한 개인제세통합 세무조사 결과 2000년 제1기부터 2005년 제1기까지 임대수입금액누락(일반임대수입과 부당 행위계산부인금액)으로 인한 부가가치세 48,468천원과 종합소득세 166,563천원 및 증여세 3,428천원을 결정통지하였으며, 이에 청구인은 2005.12.14. 과세전 적부심사를 청구하여 증여세 3,428천원을 취소결정 받은 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인과 청구외법인의 세법상 특수관계자에 해당되는 사항에 대하여는 처분청과 청구인사이 다툼은 없으며, 처분청의 청구인에 대한 개인제세통합조사 종결복명서 의하면

• 가) 2000.3.27. ○○평가법인에서 평가한 쟁점토지의 감정가액이 평방미터(㎡)당 14,000천원을 적용하여 3,577,700천원임으로 확인되고 있다.
• 나) 감정가액을 시가로 하여 쟁점토지에 대한 특수관계자의 적정임대료를 산출하고 신고한 월세와 차액을 부당행위계산부인액으로 산출하고 있다. (단위: 천원) 기분 시가(감정가)÷2 3,577,700÷2 신고 보증금 정기 이자율 일수 적정 임대료 신고 월세 부당행위 부인액 2000.2기 1,788,850 500,000 7.5% 184 48,729 30,000 18,729 2001.1기 1,788,850 500,000 5.8% 181 37,069 30,000 7,069 2001.2기 1,788,850 500,000 5.8% 184 37,683 30,000 7,684
• 다) 청구인의 쟁점토지에 대한 부가가치세 신고내역 및 부당행위계산부인액을 임대수입금액 누락으로 경정한 내역이 아래와 같이 확인된다. (단위: 천원) 기분 매출과표 경정과표 수입금액누락 고지세액 2000.2기 48,904 67,633 18,729 3,730 2001.1기 44,301 51,370 7,069 1,344 2001.2기 44,539 52,223 7,684 1,390 합계 510,739 171,226 33,482 6,464

3. 쟁점토지에 대한 공시지가 변동현황은 아래와 같다. 연도 1998 1999 2000 2001 2002 공시지가(㎡) 13,000,000 11,000,000 11,300,000 11,000,000 11,000,000 ※ 공시지가 변동이 거의 없으며 11,000,000원은 최초고시 이래 최저가 임

4. 쟁점토지에 대한 감정평가 의견은 당해지역내에 소재 공시지가 표준지중 토지의 이용상황, 용도지역 등이 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 당해 공시지가의 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률과 위치, 교통사정, 주위환경 및 가로접근조건, 규모, 형태, 이용상태 등을 참작하고 인근유사토지의 일반적인 가격수준 등을 종합참작하였고 공유지분 위치확인이 불가능하여 지분비율에 의거 사정평가 하였으며 전체토지를 평균한 가격이라고 되어 있다.

5. 위 관계법령과 사실관계를 종합하면, 감정평가액은 청구외법인이 토지 및 건물 전체를 평가한 것으로서, 지상권이 설정되어 재산권이 제한적인 쟁점토지임에도 불구하고 동 평가액을 시가로 적용하는 것과 2000.3월 평가액을 2001년까지 적용하는 것은 부당하다는 주장이나, 감정평가액은 평가의뢰 주체에 따라 평가기준이 달라지는 것이 아니고 당해 물건지를 기준으로 여러 가지 평가요소를 반영하여 합리적인 방법으로 평가하는 것으로, 본건의 경우 공시지가 대비 127%의 평가금액으로서 인근시세를 반영한 적정가격 범주내에 크게 벗어나 보이지 않으며, 2000년 및 2001년 공시지가 변동폭 또한 극히 미미하므로 감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산부인액을 산출하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.