교환계약서상의 교환가액을 사업수입금액으로 볼 수 있는지.

청구인은 부 동산매매업을 영위하는 사업자로 ○○도 ○○시 ○○동 000-1번지 토지 1,263㎡ 및 위 지상 건물 138.59㎡를(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 2004.9.14. 경락에 의하여 취득한 후 2004.12.9. 청구외 박

○○ 외 1명에게 양도하였으나, 이에 대한 2004 년 과세연도 종합소득세 신고시 누락하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 현지확인결과 쟁점부동산은 청구외 박

○○ (이 하 “박○○”이라 한다)이 임차한 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 1271, 1271-1번지 위 지상 4층 건물 585㎡의 임대보증금 3억원의 임차권(이하 “쟁점임차권 ”이라 한다)과 교환으로 양도된 것으로 확인하고 부동산교환계약서상의 임대 보증금 3억원을 양도가액으로, 취득시 경락가액인 67,200천원을 취 득가액으 로 보아 소득금액을 산정한 후, 다른 누락소득금액과 합산하여 2005.12.8 청구인에게 2004년 과세연도 종합소득 세 90,221,940원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 8. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 실지교환가액은 1억원으로, 부동산교환계약서상에는 박○○ 소유의 쟁점임차권과 교환한 것으로 되어 있으나 이는 계약 을 성사시키려는 수단이었을 뿐, 실제로는 쟁점임차권 과 의 교환차액 2억 원은 임대기간 만료시 수령하여 박○○에게 반환하기 로 약정하고 교 환계약서와 거래사실확 인서 및 사실확인 서를 작성한 것이며, 청구인은 쟁 점부동산 을 2004.9.14. 임의경매로 67,200천원에 낙찰받 아 취득한 후 불과 2개월 후인 2004.11.25. 쟁점부동산을 1억원으로 평가하여 교환거래가 이루 어진 것으 로 저 가로 교환 거래가 이루어진 것이 아님에도 처분청이 청구인이 주 장하는 실지교환가액 을 인정하지 아니하 고 교환계약서상 교환가액 3억원을 양도가 액으 로 보아 이 건 종 합소득세를 과세한 처분 은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산의 매수자인 박○○의 사실확인서와 거래사실확인서를 제 시하며 실지교환가액이 3억원이 아닌 1억원으로 차액은 차후 반환하기로 약정하였다고 주장하나, 교환계약에 의해 부동산을 양도하는 경우 당해 부동 산의 양도가액은 당사자 간에 교환된 금액으로 보는 것으로, 부동산교환계약서 내용의 일부 를 보면, “을(박○○)과 갑(청구 인)은 서로 부 동산을 충분히 파악하고 판단하여 교 환차액 이 없이 계약하며, 을 은 갑이 요 구하는 금액으로의 거래사실확인서 및 인 감을 구비하여 줄 것이며 이를 이 행하지 않아 발생되는 양도소득세는 을이 책임진다”는 내용으로 보아 계약 당시 작성 된 사실확인서와 거래사실확인서는 약정에 의해 임의적으로 작성된 것으로 보이 고, 차액 2억원을 차후에 반환하기로 하였다는 주장을 확인할 수 있는 공 증 등의 방법이나 증빙이 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 180,000 천 원～190,000천원으로 부동산 매매 업자인 청구인이 기준시가 이하로 쟁 점 부 동산을 평가하여 교환하였 다는 청구 인의 주장은 신빙성이 없으므로 교환가 액 3억 원을 양도가액으로 보아 과세 한 당초 처 분 은 정 당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 교환가액을 3억원으로 보아 과세한 처분의 당 부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하 는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기 타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 2) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거 나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 3) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ 사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또 는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입 금 액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 2004.12.9. 박○○외 1명에게 양도한 후 종합소득세 신고시 누락한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청 은 쟁점부동산의 양도가액을 교환계약서상의 교환가액인 3억원으로 산정하였고 청 구인은 실제 교환가액은 1억원이라 고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점부동산을

○○ 지방법원

○○ 지원장으로부터 임 의경매로 낙찰받아 2004.9.15. 취득하여 청구외 박○○과 청구외 김

○○ (박○○ 의 처)에게 2004.12.9. 매매한 후 2004년 과세연도 종합소득세 신고시 누락하였 으며, 처분청은 쟁점부동산 등의 양도내용을 현지확인하여 쟁점부동산이 쟁점임차 권 과 교환된 사실을 확인하고 쟁점임차권의 임대보증금 3억원을 양도가액으로, 취 득시 경락가액인 67,200천원을 취득가액로 보아 다른 신고누락 소득금액과 합산하여 부동산매매업으로 종합소득세를 경정․고지하였음이 등기부등본 과 결정결의서 및 조 사복명서 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청이 쟁점부동산의 매수인인 박○○에게 매수가액을 확인하며 제 출받은 부동산교환계약서에 의하면, 쟁점부동산과 쟁점임차권 과의 교 환계약내용이 일반계약서식이 아닌 자유서식으로 수기로 기재되어 있으며, 계약사항 제1항에 “甲(청구인)과 乙 (박○○) 서로간의 부동산을 충분히 파악하고 판단하여 교환차액 없이 계약한 다”, 계약사항 제5항에 “乙은 甲이 양도소득세까 지 물어가면서 계약할 의사를 충분히 알기에, 乙은 甲이 요구하는 금액으로의 거 래사실확인서 및 인감을 구비하여 줄 것이며, 그럼에도 양도소득세가 나올시 는 甲이 납세하고 그렇지 않음으로 발생하는 양도소득세는 乙이 책임진다”는 내용으로 기재되어 있다.

3. 청구인이 제시한 사실확인서에 의하면, 청구인과 박○○은 쟁점부동산과 쟁점임차권을 교환계약하였고, 쟁점부동산의 교환가액은 일억으로 정하고 나 머지 차액 2억원에 대하여는 2007.10.10.까지 현금 으로 받기로 계약한 것이라고 기재되어 있으며, 단서에 "추후 청구인이 매매 가 일억원 이상으로 발생 할 수 있는 양도소득세는 박○○이 책임지고 납 부하 고, 박○○이 쟁점부동산 의 공시지가가 약 1억8천만원으로 그 이하로는 등록세․취득세를 신고할 수 없 는 점을 청구인이 인정하여 공시지가 이상의 매매금액으로 발생하는 등록 세․취득세 등은 청구인이 책임진다는 내용으로 기재되어 있다.

4. 청구인이 제시한 부동산거래사실확인서에 의하면, 쟁점부동산에 대한 거래대금은 1억원, 대금지급방법은 일시불(교환)이라고 기재되어 있으 나 교환 대상 명세는 없으며, 매도인은 청구인, 매수인 및 확인자는 박○○과 박○○ 의 처 청구외 김

○○ 이며 작성일자는 2004.12.8.로 기재되어 있다. 4) 청구인은 2005.8.16

○○ 경찰서장에게 매수인인 박○○을 배임․횡령 등의 혐의로 고소하며 제출한 고소장 내용에 의하면, 청구인과 박○○은 쟁점부동산 과 쟁점임차권 3억원과 교환계약하였으나, 이에 대해 건물주인인 청구외 원

○○ 가 동의하지 않아 23개월간 월 200만원의 월세를 지급하기로 계약하였고, 박○○은 그에 대한 대가로 부동산에 비치된 시설 및 집기를 청구인에게 넘기기로 구두 계 약하였으나 박○○이 집기등을 횡령하였기에 고소한다는 내용이며 이 후 고 소사건에 대하여

○○ 청은 2006.7.4. 최종 불기소처분 결정을 하였다.

5. 당심에서 쟁점임차권의 임대주인 청구외 원

○○ 에게 임대차계약 승계내용 에 대하여 문의한 바 청구인과의 임대차계약서 사본을 제출하면서 다음과 같은 진술을 하였다.

• 가) 쟁점임차권의 건물은 건축업을 영위하는 박○○이 신축하여 소유한 것으로 2004.9.14. 본인이 30억원에 매수하면서 단서조항으로 매매건물의 4 층 전체를 전 세금 3억원에 박○○에 임대하는 것으로 매매계약을 하였으며,
• 나) 청구인은 쟁점임차권을 승계하였다고 하며 새로운 임대차계약을 요구하 여 박○○이 동의하므로, 임대기간은 2004.10.10.부터 2007.10.9.까지, 전세보증금 3 억은 그대로 승계하 며, 월임대료 2백 만원의 계약사항으로 2004.11.27. 임대차계약 을 체결하였고, 계약서상의 임차 인은 청구 인의 요구로 청 구인과 청구인의 동생 청 구외 이

○○ 공동명의로 계약하 였다.

6. 당심에서 박○○에게 청구인이 주장하는 교환가액 1억원과 쟁점임차권 과의 차액 2억원을 반환받을 권리의 존재여부에 문의한 바 교환계약서내용과 같다 는 진술을 하고 있다.

7. 청구인은 교환가액이 1억원이라는 증빙서류로 사실확인서 및 거래사실확 인서 이외에 반환약정서, 공증서 등의 구체적이 고 객관적인 증빙서류는 제시하지 못하고 있다. 8) 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 사실확인서상의 교환가액 1억원이라 고 주장하며 수입금액을 감액하여 줄 것을 주장하고 있으나,

① 처분청이 박○○으로부터 매수가액을 확인하면서 제출된 부동산교환계 약서상 청구인과 박○○은 교환차액없이 계약한다는 내용이 계약사항 1번 으로 명시되어 있으며, 사실확인서 및 부동산거래사실확인서는 계약사항 5번 의 내용에 따라 청구인의 요구로 임의작성된 것으로 보이고, ② 청구인이 박○○ 을 배임․횡령의 혐의로 고소한 사건에서도 쟁점부동산을 쟁점임차권 3억원과 교환에 의해 계약하였다는 점을 명시하고 있는 점, ③ 교환계약후 건물주인 청구외 원○○는 청구인 갱신 임대차계약서에서도 청구인의 요구로 청구인과 청구인의 동생 청구외 이

○○ 와 쟁점임차권가액으로 임대차계약을 체결하였 고 박○○과 임대보증금반환의 약정을 한 사실이 없는 점, ④ 박○○은 교환 계약 서의 교환가액으로 계약하였으며 교환차액 2억원을 반환받을 권리는 없 다는 진 술을 하고 있는 점, ⑤ 청구인의 주장대로 교환가액이 1억원으로 본 다면, 청구인은 새로운 임대차계약에 의해 임대보증금 3억원을 소 유하고 있는데 반 하여 임대차계약기간 만료시까지 교환차액 2억원에 대한 반환약정 및 공증 등의 자료를 제시하지 못하고 있고 임대기간 만료시까지 2억원을 청구인이 차입한 것과 마찬가지 임에도 어떠한 형태라도 교환차액에 대한 이자지급이 나 보전약정이 없는 점으로 볼 때, 쟁점부동산의 실지교환가액이 1억원이라는 청구주장은 사실확인서이외에 이를 뒷받침 할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙서류 를 제시하 지 못할 뿐만 아 니 라, 교환차액을 반환할 의무가 있다면 공동매수인과의 계약이나 별도의 약정등 이 확인되어야 할 것이나 이러한 사실이 없는 것으로 보아 신빙성이 없으므로 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액 을 부동산교환계약서상의 3억원으로 보아 이 건 종 합소득세를 과세한 당초 처분은 달 리 잘못이 없는 것으 로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.