검인계약서상의 분양금액을 수입금액으로 볼 수 있는지 여부

〇〇세무서장이 2005.11. 1. 청구인에게 한 2002년 과세연도 종합소득세 20,439,570원의 부과처분은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 〇〇씨티 다세대주택의 분양과 관련된 2002년 과세연도의 수입금액을 525,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2001.12.29. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 지하 1층 지상 4층의 다세대주택(12세대, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)을 신축하여 청구인명의로 소유권보존등기를 필한 후 이 중 2002. 2.6.~2002. 4.30. 기간 동안 10세대를 분양하고 이에 대한 수입금액을 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점다세대주택을 분양받은 자가 관할 구청장에게 제출한 검인계약서상의 분양금액을 실지거래가액으로 보아 쟁점다세대주택의 수입금액을 739,000,000원으로 결정하고, 소득금액을 추계조사 결정하여 2005.11. 1. 청구인에게 2002년 과세연도 종합소득세 20,439,570원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1.13. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점다세대주택을 신축하여 분양하면서 원활한 분양을 위하여 매수자들에게 500만원 정도만 있으면 내 집을 마련할 수 있다는 광고를 하고 주택담보대출을 활용할 수 있도록 주선하였으며, 가능한 많은 금액을 대출받을 수 있도록 실제 계약서보다 많은 금액을 기재한 검인계약서를 은행에 제출하여 실지 분양금액의 약 80%이상을 대출받은 사실이 있고, 계약금 및 중도금은 100만원 또는 200만원 정도로서 매수자들이 현금으로 청구인에게 지급하여 공사비 등에 지급한 내용 등이 실지 계약서에 기재되어 있으며, 매수인들이 분양받을 때 받은 대출금을 은행에 상환하지 못하여 당해 부동산 대부분이 경매처분 되어 잔금을 아직도 받지 못하고 있음에도 불구하고, 처분청은 은행에서 대출을 받기 위하여 관할 구청에 제출한 검인계약서를 실지 계약서로 보아 과세한 처분은 실질과세에 반한 것으로서 부당하다.

청구인이 제출한 계약서에 명시된 계약금, 중도금, 잔금 수령증에 대한 증빙제출을 요구하였으나 제출하지 아니하여 실지 계약서인지를 확인하기 어려워 부동산 소재지 관할 구청에 제출한 검인계약서상의 금액을 실지 계약서로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 관할 구청에 제출된 검인계약서상의 분양금액을 실지 분양수입금액으로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 〇 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 〇 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 〇 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시 재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 〇 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 〇 부동산등기특별조치법 제3조 【계약서등의 검인에 대한 특례】

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 "판결서등"이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다.

③ 시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 〇 사실관계
• 가) 등기부등본에 의하면, 쟁점다세대주택은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지에 소재한 철근콘크리트조 지하 1층 지상 4층 다세대주택으로, 지하 1층 132.92㎡(1세대 72.44㎡, 주차장 60.48㎡), 지상 1층~4층은 각 124.18㎡이며, 총 12세대가 청구인명의로 2001.12.29. 소유권보존 등기된 사실이 확인된다.
• 나) 청구인이 제출한 분양계약서와 검인계약서, 대출금 입금통장 내용을 검토해 보면, 아래와 같이 〇〇호 박〇〇을 제외한 9명의 검인계약서상 총 분양금액과 청구인이 제출한 분양금액의 합계액이 214,000,000원의 차이가 있고, 〇〇호는 검인계약서상의 계약자명(김〇〇)과 청구인이 제출한 분양계약서상의 계약자(송〇〇, 김〇〇의 배우자임)가 다르고, 청구인이 제출한 계약서상의 융자금과 실제 대출금을 비교해 보면 〇〇호 김〇〇과 〇〇호 심〇〇은 같고, 나머지 7명의 실제 대출금은 분양계약서상의 대출금보다 적은 것으로 확인된다. 【검인계약서와 청구인 제출 분양계약서 비교】 (단위: 천원) 호수 검인계약서 청구인이 제출한 분양계약서 실제 대출금 계약자 분양금 융자금 계약자 분양금 융자금 〇〇호 김〇〇 78,000 49,000 송〇〇 56,000 46,000 46,000 〇〇호 김〇〇 78,000 49,000 김〇〇 53,000 49,000 43,000 〇〇호 김〇〇 78,000 47,000 김〇〇 55,000 47,000 44,000 〇〇호 이〇〇 78,000 49,000 이〇〇 56,000 49,000 46,000 〇〇호 김〇〇 78,000 46,000 김〇〇 54,000 46,000 43,000 〇〇호 심〇〇 78,000 33,000 심〇〇 53,000 33,000 33,000 〇〇호 조〇〇 78,000 50,000 조〇〇 54,000 50,000 45,000 〇〇호 김〇〇 78,000 47,000 김〇〇 54,000 47,000 44,000 〇〇호 채〇〇 90,000 60,000 채〇〇 65,000 60,000 55,000 〇〇호 박〇〇 25,000 0 박〇〇 25,000 0 0 계

• 739,000 430,000

• 525,000 427,000 399,000

• 다) 청구인이 제출한 “분양계약서” 원본 9부를 보면, 분양자가 청구인 명의가 아니고 청구 외 박〇〇(주민등록번호 000000-0000000, 이하 “박〇〇”이라 한다)으로 기재되어 있어 2006. 3월 말경 박〇〇과 통화한 바, 쟁점다세대주택은 분양대행자에게 의뢰하여 분양하였고, 따라서 분양계약서도 분양대행자가 작성하였으며, 박〇〇은 청구인의 처로서 청구인이 연로(34년생)하여 분양사무실에 출근하여 분양업무를 주로 처인 박〇〇이 하였기 때문에 분양자를 박〇〇으로 기재하였다고 진술하였으며, 청구인이 수령한 분양금액은 계약금과 은행융자금 등이고 분양대행자에게 준 분양수수료는 입주금 중 일부였으나 그 금액은 정확히 기억이 없다고 진술하였으며, 분양계약서 6부에는 50만원, 100만원, 150만원 등을 분양대행자가 받아 박〇〇에게 현금 입금한 일자 등이 아래와 같이 분양계약서의 여백에 기재되어 있으며, 여기서 “사모님”은 박〇〇을 지칭한다고 진술하였다. 2006. 4.19. 청구인과의 전화통화에서도 청구인은 박〇〇과 같은 내용을 진술하였다. 【분양계약서의 여백 내용】 호수 청구인이 제출한 계약서 내용 여백내용 계약자 분양금 계약금 중도금 입주금 융자금 〇〇호 송〇〇 56,000 2,000 1,000 7,000 46,000 입금 10/20 일백만원 입금, 21일 인건비 및 시멘트 비용사용, 11/5일 100만원 4시 15분 사모님 현금입금 〇〇호 김〇〇 53,000 500 1,000 2,500 49,000

• 〇〇호 김〇〇 55,000 2,000

• 7,000 47,000 10/29 9시 40분 일백만원 사모님 입금 〇〇호 이〇〇 56,000 1,000

• 6,000 49,000 일백만원 10/31 오후 5시 사모님 입금, 11/19 3시 50 입주금 일백만원, 등기비 일백만원 〇〇호 김〇〇 54,000 2,000 2,000 4,000 46,000 10/29 9시 40분 일백만원 사모님 입금 〇〇호 심〇〇 53,000 1,000

• 19,000 33,000 〇〇호 조〇〇 54,000 500

• 3,500 50,000 10/26 12시 오십만원 사모님 입금 〇〇호 김〇〇 54,000 5,500

• 1,500 47,000 10/26 12시 일백만원 사모님 입금, 10/30 일백오십 사모님 입금, 10/31 일백만원 5시 사모님 입금, 계 350만원 〇〇호 채〇〇 65,000 500

• 4,500 60,000 〇〇호 박〇〇 25,000 5,000 20,000 0 (검인계약서만 있음) 계

• 525,000 19,000 4,000 75,000 427,000

• 라) 처분청은 쟁점다세대주택의 매수인들이 부동산소재지 관할 구청에 제출한 분양계약서를 부동산등기특별조치법 제3조 제3항 의 규정에 의하여 구청장이 처분청에 통보한 검인분양계약서 사본 10부를 과세근거로 제출하였다.
• 마) 청구인은 쟁점다세대주택의 매수인들이 대부분 은행대출금을 상환하지 못하여 임의경매처분되어 이들과 연락이 되지 않아 거래사실확인서를 받지 못하였으나 〇〇호의 김〇〇은 연락이 되어 김〇〇이 직접 자필로 작성한 거래사실확인서를 제출하였는 바 그 내용을 보면, “매매대금은 54,000,000원임이 틀림없음을 확인한다.”라고 기재되어 있어 심리과정에서 본인과 전화통화를 하고자 하였으나 김〇〇은 병원에 입원치료 중에 있어 통화가 불가능하다 하여 그의 처인 김〇〇(주민등록번호 000000-0000000)과 전화통화 하였으며, 거래사실확인서의 내용이 확실하다고 진술하였다.
• 바) 쟁점다세대주택을 분양받은 매수인 중 6명은 아래와 같이 가압류 또는 임의경매처분 되었고, 건물면적은 약 11평, 대지면적은 약 5평 정도인 것으로 확인된다. 【쟁점다세대주택의 건물면적 및 대지면적 등】 호수 계약자 분양 금액 건물면적 대지면적 가등기 및 임의경매 ㎡ 평 ㎡ 평 〇〇호 송〇〇 56,000 38.04 11.5 16.16 4.8

2004. 2.26. 임의경매처분 〇〇호 김〇〇 53,000 36.02 10.8 15.31 4.6

2005. 7.28. 임의경매처분 〇〇호 김〇〇 55,000 36.56 11.0 15.54 4.7

2004. 5.14. 가압류 〇〇호 이〇〇 56,000 38.04 11.5 16.16 4.8

2003. 5. 1. 양도 〇〇호 김〇〇 54,000 36.02 10.8 15.31 4.6

2003. 7.10. 양도 〇〇호 심〇〇 53,000 36.56 11.0 15.54 4.7 현재 소유 〇〇호 조〇〇 54,000 36.02 10.8 15.31 4.6

2004. 2.17. 임의경매처분 〇〇호 김〇〇 54,000 36.56 11.0 15.54 4.7 2002.12.30. 임의경매개시결정 〇〇호 채〇〇 65,000 45.05 13.6 19.16 5.7

2003. 9.25. 임의경매처분 〇〇호 박〇〇 25,000 66.65 20.1 28.33 8.5 현재 소유 계

• 525,000

• 마) 청구인은 쟁점다세대주택을 분양하고 받은 금액은 계약금과 은행융자금으로서 계약금은 100~200만원 정도를 대부분 현금으로 받아 사용하였고, 은행융자금액은 청구인 명의의 은행통장에 입금되어 사본을 제출하였으며, 그 외의 은행통장은 없다고 진술하였다. 〇 판 단 처분청은 청구인이 제출한 계약서의 내용을 확인하기 어려워 구청에 제출된 검인계약서상의 금액을 분양금액으로 보아 과세하였다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. 사실관계에서 살펴본 바와 같이, 청구인은 분양대행업자가 작성하였다는 분양계약서 원본을 제출하였으며, 제출된 분양계약서를 살펴본 바 그 작성시기가 약 4년 전의 분양당시인 것으로 보여지고, 분양계약서의 여백에는 분양대행업자가 매수인으로부터 계약금으로 받은 현금을 청구인의 처인 박〇〇에게 지급한 일자 및 시간 등이 기재되어 있는 사실, 쟁점다세대주택을 분양받은 매수인들은 대부분 경매 또는 가압류되어 처분된 점 등으로 보아 과다하게 대출을 받은 것으로 보여지고, 또한 매수인 중 1명이 작성하여 제출된 “거래사실확인서”상의 금액이 청구인이 제출한 분양계약서상의 분양금액과 일치하는 사실 등에 비추어 청구인이 제출한 분양계약서는 거래사실에 따라 작성된 실지 거래계약서로 보여지므로 2002년 분양된 10세대의 수입금액을 525,000,000원으로 결정함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인이 제출한 분양계약서의 내용을 확인하기 어렵다 하여 구청에 제출된 검인계약서상의 금액을 분양금액으로 보아 종합소득세를 과세한 이 건은 사실관계조사를 소홀히 한 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.