부동산매매업 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.11. 8. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 토지 3,710.6㎡(이하, “쟁점토지”라 한다)를 청구 외 송○○와 각각 1/2씩 취득하여 2003. 2.18. 4개 필지로 분할하여 2003.12.10. 청구 외 강○○ 외 2인에게 양도한 후 2004. 5.31. 부동산매매업으로 외부조정을 거쳐 총수입금액 1,796,100,000원, 필요경비 1,607, 435,089원, 소득금액 188,664,911원으로 하여 2003년 과세연도 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 2004. 9. 2. ○○지방국세청장(이하 󰡒조사청󰡓이라 한다)이 쟁점토지를 취득한 청구 외 강○○에 대한 취득자금 출처조사와 관련하여 아래 <표1>과 같이 파생된 실거래 확인자료 1,650,000,000원에 대하여 경정․고지하였다. 이에 대하여 ○○지방국세청 감사관은 나머지 3개 필지에 대해서도 아래 <표1>과 같이 실거래 가액을 확인하여 시정토록 함에 따라 처분청은 2005. 9.12. 청구인에게 2003년 과세연도 종합소득세 120,899,280원을 경정․고지하였다. <쟁점토지 거래내용> <표1> (단위: 천원) 물 건 지 면적 (㎡) 양도인 양수인 신고가액 실거래가액 비 고

○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 1,367 송○○ 조○○ 강○○ 1,323,000 1,650,000

○○청 조사 기고지

○○시 ○○면 ○○리 ○○, ○○번지 1,415 송○○ 조○○ 이○○ 1,370,000 1,716,000 < 감사지적> 신고 1,796,100(1/2) 경정 2,246,500(1/2)

○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 929 송○○ 조○○ 강○○ 899,200 1,127,000 합 계 3,711 3,592,200 4,493,000 청구인은 이에 불복하여 2005.12.12. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 여관/숙박업을 영위하고자 쟁점토지를 취득하였으나 인근에 유치원 부지가 있어 여관신축 허가를 받지 못하여 부득이 쟁점토지를 양도한 것이므로 양도소득으로 보아야 함에도 청구인의 세법 무지로 사업소득으로 잘못 신고하였다 하더라도
• 나. 쟁점토지 양도가 계속적․반복적 거래가 아닌 불가피한 부동산의 양도이므로 처분청은 실질내용에 따라 양도소득으로 하되 1년 이상 보유하였으므로 기준시가에 의하여 경정하여야 한다.

• 가. 쟁점토지는 약 1,121평으로 여관부지로는 면적이 넓을 뿐만 아니라 취득가액도 2,946백만원인 고액으로 ○○공사로부터 취득시 여관 신축가능 여부를 확인하지 아니하였다는 것은 사회통념상 납득할 수 없고, 청구인은 숙박업 허가신청 서류 등에 대한 근거서류를 제출하지 못하고 있으며,
• 나. 청구인은 세금을 탈루하기 위하여 양도계약서를 이중으로 작성하였을 뿐만 아니라 세무대리인의 외부조정을 거쳐 부동산매매업(사업소득)으로 신고한 것으로 보아 세법지식이 부족하여 잘못 신고하였다는 주장은 설득력이 없고,
• 다. 설사 소득분류가 사업소득(부동산매매업)이 아닌 양도소득이라고 할지라도 실지거래가액으로 신고하였기 때문에 실지거래가액으로 경정하여야 하는 것이 타당하므로 기준시가에 의하여 결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입할 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.

③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

○ 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제129조 【토지 등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 2002.11. 8. 쟁점토지를 ○○공사로부터 2,946,217,000원에 청구 외 송○○와 각각 1/2씩 취득하고, 2003. 2.18. 4개 필지로 분할하여 2003.12.10. 청구 외 강○○ 외 2인에게 양도한 후 2004. 5.31. 부동산매매업으로 외부조정을 거쳐 아래 <표2>와 같이 2003년 과세연도 종합소득세를 신고하였음이 국세청 전산조회자료 및 토지매매계약서 사본에 의하여 확인된다. <종합소득세 신고내용> <표2> (단위: 천원) 주업종 신고유형 총수입금액 필요경비 소득금액 비 고 부동산매매 외부조정 1,796,100 1,607,435 188,665 <표1> 참조 숙 박 외부조정 245,280 216,380 28,900 갑종근로 2,450 2,450 0 합 계 2,043,830 1,826,265 217,565
• 나) 청구인에 대한 “개인별 총사업내역 조회”는 아래 <표3>과 같이 국세청전산조회자료에 의하여 확인된다. <개인별 총사업내역 조회> <표3> 사업자번호 상호 사업장 개업일 폐업일 보유기간 업종 000-00-00000

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1986.06.01. 1988.12.12. 1년 6월 여관 000-00-00000

○○장

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1889.01.27. 1993.05.31. 4년 4월 여관 000-00-00000

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1994.02.01. 1996.01.31. 2년 여관 000-00-00000

○○파크

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1996.06.08. 1996.12.16. 6월 여관 000-00-00000

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1997.01.20. 2000.12.08. 3년 10월 여관 000-00-00000

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1999.09.07. 2002.02.27. 2년 6월 여관 000-00-00000

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 2001.10.31. 2003.09.25. 1년 11월 여관 000-00-00000

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 2003.09.20. 신축 중 임대 000-00-00000

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 2006.02.01. 신축 중 임대

• 다) 청구인에 대한 “부동산 취득․양도현황”은 아래 <표4>와 같이 국세청 전산조회자료에 의하여 확인된다. < 부동산 취득․양도현황(주택 제외)> <표4> 사업장 취득일 양도일 가등기 비고

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1 1998.03.20. 2002.02.27.

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2 2001.10.11. 2002.04.26. 2003.09.26.

○○여관

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2 2003.10.21. 신 축 2005.06.16. 임 대

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 3 2003.07.09. 2003.12.18. 2004.01.20. 신축 중 임 대

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 3 2002.11.08. 2003.12.10. 쟁점토지

• 라) 쟁점토지의 양도와 관련하여 앞 <표1>과 같이 조사된 거래금액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼은 없다.
• 마) 청구인은 2003. 2.18. 쟁점토지를 분할한 4개 필지 중 ○○, ○○,○○번지 지상에 숙박시설 용도로 2003. 5.21. ○○시장에게 건축허가를 신청하였으나 인근에 유치원 부지가 있어 여관신축 허가를 받지 못한다하여 부득이 건축허가를 취하하고 쟁점토지를 2003.12.10. 청구 외 강○○ 외 2인에게 양도한 사실이 ○○시의 건축허가신청 취하처리 알림 공문 및 조사복명서에 의하여 확인된다.
• 바) 청구인은 2002.11. 8. 쟁점토지 취득과 동시에 청구인 명의로 ○○은행에 채권최고액 2,760,000,000원으로 근저당을 설정하고 2,300,000,000원을 대출받았으나 대출일로부터 1년이 경과함에 따라 원금의 20%를 상환하지 못하면 연이자율 19%를 부담하게 되어 쟁점토지를 양도하였다고 주장하면서 2002.11. 8.자 여신거래약정서를 제출하였다.

○ 판단 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황․양도의 규모․횟수․양태․상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여 판단하여야 할 것이므로(대법원 2001. 4.24. 선고 99두5412 같은 뜻) 청구인은 20년 동안 ○○시에서만 계속적․반복적으로 숙박업을 운영하면서 여관에 필요한 토지를 1998년부터 2005년까지 7년 동안 5회(16필지)에 걸쳐 취득하고 여관을 4회에 걸쳐 신축하여 단기간 운영하다가 양도한 사실이 있을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점토지를 2,946,217,000원에 청구 외 송○○와 각각 1/2씩 취득하면서 청구인 명의로 2,300,000,000원을 대출(채권최고액 2,760,000,000원의 근저당설정)받아 원금과 이자를 감당하지 못할 정도이고, 쟁점토지(약 1,121평)를 4개 필지로 분할하여 양도한 사실로 보아 매매차익을 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보여지며, 청구인 스스로 당초 종합소득세 신고시 사업소득임을 전제로 세무대리인의 외부조정을 거쳐 부동산매매업으로 양도가액 및 취득가액을 실거래계약서에 의하여 신고하였으므로 이는 매매차익의 발생을 목적으로 양도한 부동산매매업자로서 처분청에서 확인한 실지거래가액으로 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.