대출금이자비용을 부동산임대소득 필요경비에 포함시켜는 지 여부

○○세무서장이 2005.10.02. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2003년 귀속 종합소득세 572,680원의 부과처분은 부동산임대소득금액을 0원으로 하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○스파 2층 ○호(이하에서󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)에서 개업일인 2002.06.11. 이후 부동산 임대업을 운영하는 사업자이다. 청구인은 2004.05.31.에 2003년 귀속 종합소득금액으로 단순경비율을 이용한 추계로 계산한 부동산임대소득금액 557,123원(=1,057,123원(부동산임대소득 총수입금액)-500,000원(부동산임대소득 필요경비))만이 있는 것으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 2003년에 부동산임대소득금액 외에 학교법인 ○○학숙(사업자등록번호: 000-00-00000)으로부터 지급받은 근로소득금액 31,889,700원(=45,410,210(총급여액)-13,520,510원(근로소득공제))을 신고하지 않은 사실을 발견하고 동금액을 종합소득금액에 합산하여 납부할 세액을 재계산한 후 2005.10.02.에 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 572,680원을 경정ㆍ고지하였다. (단위:원) 당초신고내용 경정내용 종합소득금액 557,123 32,446,823 소득공제 13,615,980 24,129,268 과세표준

• 8,317,555 산출세액

• 748,579 세액공제 309,531 가산세 133,639 납부할세액

• 572,687 청구인은 이에 불복하여 2005.10.12.에 이의신청을 거친 후 2005.11.11.에 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위해 차입한 ○○은행 대출금 240,000,000원의 이자비용을 부동산임대소득 필요경비에 포함시켜 부동산임대소득금액을 계산해야 하므로, 이를 반영하지 않은 이 건 과세처분은 부당하다.

청구인이 ○○은행 대출금 240,000,000원을 쟁점부동산의 잔금(예정지급액: 76,752,480원)을 지급한 날(2003.09.25.)에 차입하였으므로 대출금 전액이 쟁점부동산의 취득과 관련된 것으로 보기 어렵고, 부동산임대소득 총수입금액(1,057,123원)이 비현실적으로 낮은 것으로 보이므로, 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 은행 대출금의 이자비용을 부동산임대소득 필요경비에 포함시켜 부동산임대소득금액을 계산해야 하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거단 수입할 금액의 합계액에 의한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적인 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한󰡒○○시 ○○ 쇼핑몰 분양계약서󰡓의 사본의 주요한 내용은 아래와 같으며, ○○시 ○○구청장의 2003.09.25.자 검인 도장(검인번호: 7452호)이 찍혀 있다.

① 계약서 작성일자: 2002.06.11.

② 매도인: ○○개발(주)

③ 재산의 표시 호수 면적 업종 단위 전용면적 공용면적 분양면적 2층○호 m² 36.76(11.12) 48.73(14.74) 85.49(25.86) 아동복

④ 분양금액 및 대금납부 구분 합계 계약금 중도금 잔금 1차(15%) 2차(20%) 3차(30%) (20%) 계약시(15%) 2002.08.31. 2002.12.31. 2003.04.30. 입점예정일 토지분양가 144,816,000 21,722,400 21,722,400 28,963,200 14,,444,800 28,963,200 건 물 분양가 217,224,000 32,583,600 32,583,600 43,444,800 65,167,200 43,444,800 부가세 383,762,400 3,258,360 3,258,360 4,344,480 6,516,720 4,344,480 총분양금액 57,564,360 57,564,360 76,752,480 115,128,720 76,752,480

(2) ○○개발(주)가 발급한 쟁점부동산의󰡒세대별 정산 내역서󰡓에 기재된 입금내역은 아래의 표와 같다. 구분 차수 예정일 예정금액 입금일 통장입금액 연체료 실입금액 계약금 1차 2002.06.11 57,564,360 2002.06.11. 57,564,360 57,564,360 중도금 1차 2002.08.31. 57,564,360 2002.09.02. 57,564,360 53,621 57,617,981 2차 2002.12.31. 76,752,480 2003.01.13. 48,500,000 48,500,000 2003.01.27. 28,252,480 28,252,480 3차 2003.04.30. 115,128,720 2003.01.27. 597,170 597,170 2003.07.25. 114,000,000 114,000,000 2003.09.25. 531,550 531,550 잔금 1차 2003.08.28. 63,693,280 2003.09.25. 63,746,901 63,746,901 합계 370,703,200 370,756,821 370,810,442

(3) 쟁점부동산의 등기부 및 청구인의 ○○은행 통장(계좌번호: 000-00000-00000) 사본에는 2003.09.16.에 보존등기된 쟁점부동산의 소유권을 2003.09.25.에 ○○개발(주)로부터 이전받은 청구인은 같은 날짜에 쟁점부동산을 담보로 ○○은행 ○○지점에서 240,000,000원을 차입한 것으로 기재되어 있다.

(4) 청구인이 제출한 3매의 무통장입금증에는 청구인이 2003.09.25.에 총 178,917,475원을 ○○은행 ○○지점으로 입금한 것으로 기재되어 있다. 청구인은 동금액은 중도금을 지급하기 위해 차입한 ○○은행 대출금(청구인은 대출일자, 원금 및 이자율을 알 수 있는 자료는 제출하지 않았음)의 원금과 이자를 상환한 것이며, ○○은행에서 차입한 240,000,000원을 상환에 사용하였다고 한다.

(5) ○○은행에서 발금한 청구인의 󰡒이자상세내역 조회󰡓에는 대출이자율은 연 6.5%(연체이자율은 연 17.0%)이며, 청구인이 대출일자인 2003.09.25. 이후 매월 일수에 따라 계산한 대출이자를 지급한 것으로 기재되어 있다.

(6) 청구인은 부동산 임대업의 2003년 제2기분 부가가치세 신고를 하면서 과세표준으로 2003년 귀속 부동산임대소득 총수입금액으로 신고한 금액과 같은 1,057,123원을 신고하였다.

(7) 국세통합전산망에 의하면, 청구인과 청구인의 배우자인 청구외 김○○(000000-0000000)는 쟁점부동산의 임대업 외에 별도의 사업을 운영하거나 부동산 등을 양도하지 않았으며, 김○○는 2003년에 ○○건설(주)를 포함한 3개의 법인에서 총 11,780,000원의 급여를 지급받은 것으로 확인된다.

(8) 이상의 사실관계를 종합하면, 근로소득 이외에 다른 소득이나 재산이 충분하지 않았던 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위해 은행 대출금을 사용한 것으로 보이지만 청구인이 중도금을 지급하기 위해 은행 대출금을 사용한 것으로 보이지만 청구인이 중도금을 지급하기 위해 차입하였다는 ○○은행대출금은 그 상세한 내용을 알 수 있는 자료가 제출되지 않았으므로, 잔금 청산일인 2003.09.25.에 대출받은 ○○은행 차입금 240,000,000원 만을 고려하기로 한다. 차입금 240,000,000원 중 실제로 쟁점부동산을 취득하기 위해 사용된 금액은 (ⅰ) 분양계약서의 예정지급액인 76,752,480원 (ⅱ) 2003.09.25.에 지급된 64,278,451원(=531,550원+63,746,901원) (ⅲ) 2003.09.25.에󰡒잔금󰡓으로 지급된 63,746,901원 (ⅳ) 차입금 중 ○○은행에 입금한 금액을 제외한 61,082,525원(=240,000,000원-178,917,475원) 중 하나인 것으로 보이는데, 그중 가장 작은 61,082,525원이 쟁점부동산을 취득하는데 사용되었더라도 2003년 귀속 부동산임대소득 필요경비로 인정할 수 있는 이자비용이 1,066,016(=61,082,525원x6.5%x(98일(2003.09.25.~2003.12.31.)+365일))으로 계산되어 청구인이 신고한 부동산임대소득 총수입금액(1,057,123원)보다 더 크기 때문에, 처분청에서 특별히 청구인이 부동산임대소득 총수입금액을 누락하여 신고한 것으로 발견하지 못한 이 건의 경우에는 부동산임대소득금액을 0원으로 하여 그 결과에 따라 종합소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.