쟁점토지 중 1세대1주택 부수토지 산정의 적정 여부.

○○세무서장이 2005. 7. 1. 청구인에게 경정․고지한 2004년 과세연도분 양도소득세 55,448,430원의 부과처분은, 경기도 ○○시 ○○동 ○○번지 토지 918㎡ 중 726㎡를 비과세되는 1세대1주택의 부수토지로 하되, 동 1세대1주택은 고가주택에 해당할 것으로 판단되므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다

청구인이 1964. 12. 22. 취득한 경기도 ○○시 ○○동 ○○번지 토지 918㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 위 지상 주택 159.3㎡ 및 축사 196㎡, 창고 60.2㎡, 근린생활시설 138.6㎡, 계 554.1㎡(기재건물은 등기부등본상 등재내역이고, 보상내역서와는 차이가 있다)가 2004. 1. 3. 대한주택공사에 공공용지로 협의수용되었고, 이에 청구인은 쟁점토지 중 1세대1주택의 부수토지에 해당되지 않는 양도소득세 과세대상 토지면적을 121.5㎡로 양도소득금액을 30,701,756원으로 하여 2004. 3. 22. 양도소득세 과세표준 예정신고하였으며, 처분청에서는 등기부등본상의 주택 및 기타건물 면적을 기준으로 안분계산하여 양도소득세 과세대상 토지면적을 654㎡로 양도소득금액을 165,258,833원으로하여 2005. 7. 1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 55,448,430원을 경정․고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005. 8. 11. 이 건 심사청구하였다.

처분청에서는 양도소득세 과세대상 면적을 공부상 면적으로 안분계산하였으나, 보상금내역서에 조사된 실제 지장물 면적으로 안분하여야 할 것으로, 주택과 농업용창고, 비닐하우스, 견사, 보일러실, 세면장, 창고, 장독대, 원두막, 계 402.51㎡는 주택부수시설이 정착된 면적으로, 근린시설과 축사 계 352.58㎡는 기타건물로 본다면, 주택으로 사용된 면적이 기타건물의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 하고, 따라서 쟁점토지는 전체가 주택의 부수토지로 비과세됨이 타당하다.

청구인은 비닐하우스를 농지로 인정하여 과세대상에서 제외하여 줄 것을 주장하나, 당해 토지는 지목이 대지로 언제든지 비닐하우스를 철거하고 대지로 사용 가능하므로 농지로 인정할 수 없고, 보상금 내역서상 주택부분면적이 기타건물면적보다 크다는 주장은 창고와 견사, 원두막 등을 주택으로 산정하였기 때문이므로 타당성이 없어 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 중 1세대1주택 부수토지 산정의 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 (2005.02.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것)

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

② (생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤, ⑥ (생략)

⑦ 법 제89조 제3호에서 󰡒지역별로 대통령령이 정하는 배율󰡓이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배 (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인의 쟁점토지와 지상 주택 159.3㎡ 및 축사 196㎡, 창고 60.2㎡, 근린생활시설 138.6㎡, 계 554.1㎡(건물은 등기부등본상 등재내역이고, 보상내역서와는 차이가 있다)가 2004. 1. 3. 대한주택공사에 공공용지로 협의수용되었고, 청구인은 쟁점토지 중 1세대1주택의 부수토지에 해당되지 않는 양도소득세 과세대상 토지면적을 121.5㎡로 양도소득금액을 30,701,756원으로 하여 2004. 3. 22. 양도소득세 과세표준 예정신고하였음이 등기부등본 및 양도소득세 과세표준 신고서에 의해 확인되며, 처분청에서는 등기부등본상의 주택 및 기타건물 면적을 기준으로 안분계산하여 양도소득세 과세대상 토지면적을 654㎡로 양도소득금액을 165,258,833원으로 하여 2005. 7. 1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 55,448,430원을 경정․고지하였음이 등기부등본과 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
• 나) 쟁점토지 및 지상건물은 2004. 1. 2. 대한주택공사에 공공용지로 수용되어 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의해 1세대1주택 해당분은 비과세 대상임이 확인된다.
• 다) 등기부등본상 건물 내역과 대한주택공사에서 실측한 보상금내역서와는 차이가 있으며, 각각의 내역은 아래와 같다.

(1) 등기부등본상 건물 내역 구 분 건 물 내 역 면 적(㎡) 비 고 주 택 시멘벽돌조 시멘기와지붕 70.41 시멘블럭조 스레트지붕 29.19 조적조 아스팔트싱글지붕 59.70 창 고 철골조 슬레이트지붕 60.20 농수산물 보관창고 근 린 철골조 경사지붕 138.60 임대 건물 축 사 세멘블럭조 스레트지붕 98.00 건축물대장상 2002. 3. 5. 철거 멸실 조적조 스레트지붕 98.00 계 554.10

• 처분청에서는 위 등기부등본상 등재된 건물을 기준으로 1세대1주택 부수토지를 안분계산하였으나, 축사 196㎡는 일반건축물대장상 2002. 3. 5. 철거 멸실되었음이 확인된다.

(2) 보상금내역서상의 건축물 내역 구 분 건 물 내 역 면 적(㎡) 비 고 주 택 적벽돌 석제기와 52.90 블럭 판넬 58.00 적벽돌 판넬 90.20 창 고 조립식 철골 68.82 농업용 창고 근 린 조립식 철골 160.58 임대 건물 창 고 블럭 스레트 19.76 사슴장 철망스레트 192.00 계 642.26 (가) 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함되는 것으로(재일46014-2549,1997.10.30. / 재일46014-1628,1999.08.31. 같은 뜻), 청구인이 1999. 1. 1.부터 ○○농업협동조합원으로 가입되어 있고, 경기도 의왕시 ○○동 ○○번지에 처인 ○○○명의의 농지원부 4,374㎡가 있으며 경작자는 청구인으로 되어 있고, ○○농업협동조합에서 발행한 2000년부터의 비료․농약 등을 지원한 영농자재 지원 확인서를 제시하고 있어, 농업용 창고 68.82㎡는 농가주택의 부수창고로 농가주택에 포함되어야 할 것으로 보이고, (나) 건축법 제2조 제1항 제2호 에서 “건축물이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물”이라고 정의하고 있는바, 보상금내역서 중 사슴장 철망스레트 192㎡는 등기부등본에 등재되지 않은 무허가 가설물로, 제시된 사진에 의하면 파이프로 기둥을 세우고 철망을 엮어 스레트를 얹은 것으로써 건축물로 보기는 어렵다 할 것이나, 주택의 부수토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 의미하는 것으로, 사슴장을 기타건물로 보지는 아니하더라도 정착면적인 192㎡는 주택의 부수토지에서 제외하여 과세함이 타당할 것으로 보인다. (다) 주택의 부수토지면적을 계산하는데 실제 등기부 외에 무허가주택 등의 면적이 있다면 이를 고려하여 비과세 주택부수토지를 구하여야 할 것으로(국심2003중2491, 2003.12.20), 보상금내역서에 의하면, 주택의 면적은 269.92㎡이고 기타건물 면적은 180.34㎡로 주택면적이 기타건물의 면적보다 큰 것으로 나타난다.

2. 판 단 가) 소득세법 시행령 제154조 제3항 에 의하면 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 되어 있는바,

• 나) 등기부등본상의 주택면적은 219.5㎡(농업용창고 포함)이고 기타건물은 138.6㎡(멸실된 축사 196㎡ 제외분)이며, 대한주택공사에서 실측한 보상금내역서에 의하여도 주택면적은 269.92㎡이고 기타건물 면적은 180.34㎡로 모두 주택의 면적이 주택 외의 건물 면적보다 크므로 전부를 주택으로 보아야 할 것이고, 쟁점토지의 면적은 918㎡로 주택면적의 5배 이내이므로, 과세면적인 사슴장 192㎡를 제외한 726㎡는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보아 비과세하여야 할 것으로 보인다.
• 다) 다만, 위 1세대1주택은 소득세법 시행령 제156조 의 규정에 의한 고가주택에 해당될 것으로 보이므로 처분청에서 이를 재조사하여 결정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.