신축 중인 건물의 매매계약서상의 공사잔여대금을 미지급금으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2005.04.05 청구인에게 결정고지한 2003년 과세연도 종합소득세 1,558,946,400원은 수입금액을 9,833,259,127원으로 하여 이를 경정합니다.

청구인은 부천시 원미구 ○동 1126-2번지 소재 신축중인 건물(건물명: ○○타운, 이하 "쟁점건물"이라 한다)을 2003.03.16 서시울 강남구 ○○동 316 ○○아파트 16동 304호를 거주하는 최○○(이하 "매수인"이라 한다)에게 매도하면서 부동산매매계약서상 총매매대금을 85억원(토지대금 20억원, 건물대금 65억원)으로 계약하였고, 별도 부속약정서에 제2항에 공사잔여대금 34억원(이하 "쟁점금액"이라 하며, 쟁점금액이 명시된○○타운 공사비 투입명세는 "쟁점명세서"라고 한다)중 청구인이 기집행한 8억원에 대하여는 준공당일 매수인이 청구인에게 지급하는 것으로, 부동산매매계약서 제5조에서는 쟁점금액을 상한선으로 하여 매수인이 지급할 것을 내용으로 계약을 체결하고, 2003.01기 확정 부가가치세 및 2003년 귀속종합소득세를 각각 신고하였다. 쟁점건물 소재지 관할 세무서장인 ☆☆세무서장은 부동산매매계약서 제5조와 부속약정서 제1항 및 공사 관련자의 진술 등을 근거로 하여 쟁점금액을 기성공사에 대한 미지급금 즉, 청구인의 채무를 매수인에게 인계한 것으로 보아 쟁점금액을 과세표준에 가산하여 2005.04.01 2003년 제1기분 부가가치세 470,832,000원을 경정고지함과 동시에 같은 금액을 청구인의 주소지 관할 세무서인 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2005.04.05 2003년 과세연도 종합소득세 1,558,946,400원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.06.22 이 건 심사청구를 제기하였다.

오피스텔 24평형 3채(○○건설 2채, 토목건설업체 1채)를 매매대상물건에서 제외하기로 한 것은 계약일 이전에 시공사인 ○○주식회사(이하 "시공사"라 한다)의 요구로 공사비에 갈음하여 이미 대물로 진급하였기 때문에 제외한 것이며, 부속약정서 2항에서 언급한 8억원은 매매협상시점(2002.12.)부터 매매계약체결일(2003.03.16)까지 3개월 동안 속행한 건축공사에 대한 공사대금 상당액이다. 처분청은 쟁점명세서를 직접 작성하였다는 청구외 이○○의 진술(공사진척도가 80∼90%였다)을 과세근거로 채택하고 있으나, 위 이○○는 현장소장이 아니라 청구인의 부탁으로 현장감독을 맡고 있으면서 엘리베이터 설치공사업자에게 지급보증을 섰던 자로 쟁점건물 매매 등으로 공사대금 결제가 순조롭게 진행되지 못하자 보증금액의 일부를 지급하여 청구인과 감정이 좋지 않았던 자로서 그 진술의 객관성을 인정할 수 없고, 위 쟁점명세서의 정확한 내용을 알 수 있는 위치에 있지 않았으며, 쟁점건물은 당시 70% 정도의 공사가 진행된 건물로 매매 이후에도 내부창가공사, 바닥공사를 추가로 하여야 했고, 오피스텔의 경우 계약조건에 따라 인테리어 공사, 싱크대설치 및 가전제품의 설비가 완료되어야 건설이 종료될 수 있는 상태에 있었다. 쟁점명세서는 매수인이 잔여공사 규모를 확정하여 달라고 요청함에 따라 청구인이 시공사에 의뢰하여 시공사가 하청업체와의 계약내용을 근거로 하여 작성한 것으로서, 2002.12월(매매협상시점)을 기준으로 단순히 양수도 이후 추가공사 예정액을 매수인에게 알려주기 위해 작성한 것일 뿐, 총매매대금 85억원 외에 청구인이 매수인에게 추가로 받고자 하는 금액을 산정하기 위해서 작성한 것이 아니며, 매수인이 쟁점건물을 인수한 이후 세금계산서 수수 등 추가로 공사를 진행하였다는 사실을 입증할 어떤 증거가 발견되지 않는다는 사실을 과세근거로 들고 있으나, 매수인은 매매대금을 ○○자산신탁(주)의 대출금으로 결제하였으며, 현재까지 추가공사를 맡은 전문건설업자들에게 대물로 결제하고 있는 중이다. 이러한 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점명세상의 금액 34억원은 잔여공사에 대하여 하도급업체들이 추가로 공사를 진행하면서 발생할 예정 공사비를 계산해 놓은 것으로서, 청구인이 기성공사에 대한 미지급금을 매수인에게 인계한 것이 아니라는 사실이 확인되므로 이 건 종합소득세 및 부가가치세 부과처분은 부당하다.

부동산매매계약서를 보면 제2조에 총매매대금이 85억원(토지대금 20억원, 건물대금 65억원)으로 명시되어 있고, 제5조에 공사잔여대금은 별도로 첨부된 자료와 같이 일금 34억원을 상한선으로 하여 매수인이 지급하도록 한다고 되어 있으며, 제6조에 본계약 체결후 모든 건축에 소요되는 각종 비용은 매수인인 최○○이 부담한다고 명시되어 있고, 동일자로 작성된 부속약정서 제1항에서 잔금지급약정을 하면서 단서에 단, 갑(청구인)이 대물로 지급한 오피스텔 24평형 3채는 제외한다.라고 약정한 사실은 쟁점금액에 포함된 대물분 잔액의 일부로서 기성공사대금 중 일부를 지금하였음을 입증하는 것이며, 제2항에서 쟁점금액 중 청구인이 기 집행한 8억원에 대하여 준공당일 매수인이 부담하기로 약정한 사실 또한 기성공사대금을 지급한 것임을 입증하는 것이다. 양수도 당시 ○○(주)의 공사현장 감독을 담당하였다는 현장소장 이○○(000000-1)가 2004.11.25 작성한 진술서를 보면, 이○○는 양수도 당시 현장소장으로서 공사를 감독하고 있었으며, 공사진척도가 80∼90%였고, 양수도 당시 쟁점명세서를 직접 작성하였으며, 쟁점금액은 기성공사에 대한 미지급 채무로 매수인이 이를 인수하여 지급하기로 약정하였다고 진술하였다. 또한 쟁점명세서에 나타난 공사분야(철골공사 및 형틀공사 등)를 살펴보더라도 당시 공사진척도상 기성공사임이 명백하며, 쟁점금액이 기성공사 미수금이라고 하더라도 시공사인 ○○○산업개발(주)와 하도급업체들간의 채권채무 금액일 뿐 청구인과는 무관하므로 부당한 처분이라고 하나, 앞의 의견과 같이 조사기간 중 계약서, 금융조사 등 증거자료에 의하여 수입금액의 귀속이 분명히 확인되어 결정한 처분이므로 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액 34억원이 기성공사에 대한 미지급인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무 성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다.

○ 부가가치세법 제21조 [결정 및 경정] (2003.12.30 제목경정)

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때(1994.12.22 개정)

4. 제1호 내지 제3호 이외에 대통령령이 정하는 사유로 인하여 부가가치세를 푸탈할 우려가 있는 떄

○ 소득세법 제80조 [결정과 경정]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.(1994.12.22 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.(1994.12.22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때(1994.12.22 개정)

2. 제163조의 규정에 의한 매출·매입처별계산서합계표 또는 제164조·제164조의 2의 규정에 의한 지급조서의 전부 또는 일부를 제출하지 아니한 때(2000.12.29 개정)

3. 제162조의2 및 부가가치세법 제32조의2 의 규정에 의하여 신용카드가맹점가입대상자 또는 현금영수증가맹점가입대상자로 지정받은 사업자가 정당한 사유없이 신용카드가맹점 또는 현금영수증가맹점으로 가입하지 아니한 경우로서 시설규모나 업황으로 보아 신고내용이 불성실하다고 판단되는 때(2004.12.31 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.(1994.12.22 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.(1994.12.22 개정)

○ 국세기본법 제16조 [근거과세]

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

④ 행정기관의 장은 당해 납세의무자 또는 그 대리인의 요구가 있는 때에는 제3항의 결정서를 열람 또는 등초하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 상위없음을 확인하여야 한다.

⑤ 제4항의 요구는 구술에 의한다. 다만, 당해 행정기관의 장이 필요하다고 인정하는 때에는 그 열람 또는 등초한 자의 서명을 요구할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2001.10.29 쟁점건물 소재지 토지 1,039.5㎡를 1,882백만원에 ○○시로부터 취득하였고, 2002.01.10 청구외 ○○(주)에게 도급금액 98억원(부가가치세 별도), 착공일 2002.01.20, 준공일 2003.02.30로 쟁점건물 시공계약을 하였음이 표준도급계약서에 의하여 확인되는바, 준공일 2003.02.30은 착오로 기재된 것으로 보인다.

2. 청구인은 2003.03.16 쟁점건물과 토지에 대한 매매계약서를 작성하면서, 계약금 5억원은 계약시 지급하고 잔금 83억원은 2003.03.20 지급하기로 하였는데, 부동산매매계약서 제1조 부동산의 표시에서 대지 1,039.5㎡와 "신축중인 건물"를, 제2조 매매대금 및 지급방법에서 총매매대금 85억원(토지대금 20억원 건물대금 65억원)을 명시하고 있으며, 제5조에서는 공사 잔여대금은 별도로 첨부된 쟁점명세서와 같이 34억원을 상한선으로 하여 매수인이 지급하도록 약정하였으며, 제6조에서는 본계약 체결 후 모든 건축에 소요되는 각종 제 비용은 매수인이 부담하기로 약정하였다.

○ 토지에 대하여는 소유권이전을 목적으로 2003.03.14 작성한 토지 매매계약서가 한 장 더 있으며, 쟁점건물 건축허가일은 2002.01.10이며, 매매로 인한 명의 변경일은 2003.03.28이고, 준공일자는 2003.08.21로 나타난다.

3. 같은 날자로 작성된 부속약정서 제1항 단서에서 "단, 갑(청구인)이 대물로 지급한 오피스텔 24평형 3채는 제외한다"고 약정하였고, 제2항에서는 "공사대금 34억원 중 갑(청구인)이 기 집행한 8억원분에 대하여는 준공 당일을(매수인)이 갑에게 지급토록 한다"고 약정하였으며, 제3항에서는 "… 매매대금 중 미지급금 25억원은 준공후 1개월시 10억원, 2개월시 15억원 지급토록 한다."고 약정하였고, 제4항에서는 "시공사인 ○○주식회사의 부도, 회의신청, 법정관리신청, 파산선고, 회사정리법상 보전처분, 기타 이와 동일시할 수 있는 사유가 발생한 경우, 기타 정상적으로 본사업을 수행할 수 없을 경우 시공사인 ○○주시회사는 그 즉시 을이 지정하는 제3자에게 모든 권한을 이전하며, 을(매수인)은 2003.02.24 이후 별첨으로 발생한 기성에 대하여 지급토록 한다"는 내용의 부속약정서를 작성하였다.

○ 오피스텔 24평형 3채를 제외하게 된 사유에 대하여 청구인은 시공사의 요구에 의하여 시공사의 하도급업자인 ○○건설에 2채(1203호, 1204호), 토목건설업체에 1채를 공사대금조로 기분양한 것이라고 보충청구에서 설명하고 있으며,

• 청구외 류○○은 2004.07월 피고 1 최○○과 피고2 ○○자산신탁(주)을 상대로 1204호에 대한 "소유권 보존 등기말소 이행청구등"을 서울지방법원 ○○지원에 제기하였고, 청구외 엄○○은 1203호에 대하여 같은 내용의 소를 제기하였고, 토목건설업체에게 분양했다는 1채는 확인되지 않고 있다.

• 분양계약서에 의하면 1203호와 1204호의 분양가액은 각각 88,068천원으로 동일하고, 청구인은 이것에 대한 신고 여부를 확인하지 않아 매출신고 하지 않은 것으로 보인다.

4. 매수인 최○○이 작성한 2장의 확인서(2004.11.25, 2004.12.04)를 보면, 쟁점건물을 85억원에 양수하였고, 쟁점명세서상의 쟁점금액 34억원은 미완성공사에 대한 개산액(槪算額)이며, 공사비 8억원은 매수인의 요구로 매도인이 선지급한 것이고, 85억원 중 미지급한 20억원에 대하여 10억원 짜리 어음 2매를 2003.03.19 매도인에게 지급하고 공증하였다고 확인하고 있다.

○ 공사비 8억원을 매수인의 요구로 매도인(청구인)이 선지급하게 된 동기는, 쟁점건물의 매매협상을 시작한 시점인 2002.12월말부터 계약체결 시점인 2003.03.16까지 기간 동안 속행된 공사대금으로서 청구인이 결제한 것이며, 8억원을 지급하였으므로 향후 공사예정금액인 26억원이 된다고 청구인은 보충청구에서 설명하고 있다.

5. 아래 쟁점명세서를 보면, 20개 전문공사업체에 대한 계약금액 4,723,568천원(현금공사비 3,319,568천원, 대물공사비 1,384,000천원, 준공후 결제 20,000천원)에 대하여 매매계약일까지 결제하고 남은 공사비 3,406,239천원(현금분잔액 1,994,239천원, 대물분 잔액 1,377,000천원)이 기재되어 있다.

○○타운 공사비 투입금액 중동○○타운 신축공사 (단위: 천원) ┌────┬────────────────────── │ │ 계 약 금 액 │ 업체명 ├─────┬─────┬────┬───── │ │ 현 금 │ 대 물 │ 준공후 │ 계약금액 │ │ 공사비 │ 공사비 │ 결 제 │ ├────┼─────┼─────┼────┼───── │20개업체│3,319,568 │1,384,000 │ 20,000 │4,723,568 ├────┼─────┼─────┼────┼───── │ │(이 하│ 생 략)│ │ └────┴─────┴─────┴────┴───── ┌────┬───────────────────────┐ │ │ 공 사 비 결 제 액 │ │ 업체명 ├─────┬─────┬─────┬─────┤ │ │공사비결제│ 현금분 │ 대물분 │현+대물 │ │ │ │ 잔 액 │ 결 제 │ 잔 액 │ ├────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │20개업체│1,562,329 │1,994,239 │1,377,000 │3,406,239 │ ├────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │ │ │ │ │ │ └────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

○ 청구인은 위 쟁점명세서 작성시점은 2002.12월말이며, 계약금액 47억원에서 결제금액 15억원을 차감하고 남은 잔액이 32억원이나 잔여 공사대금에 여유를 두기 위하여 34억원으로 계산하였고, 위 표를 작성한 동기는 시공사와 하도급업체간의 기존 계약금액, 매매계약일 현재 미성공사에 대한 예정공사비금액을 개산(槪算)하고 정리하여 매매계약서에 첨부한 것이고, "현+대물잔액"은 향후 매수인이 공사를 진행하면서 지급하게 될 공사비라고 주장하고 있으나, 공사비결제액 중 현금분잔액과 대물분잔액의 합계액이현+대물잔액과 일치하지 아니한다.

○ 철골공사는 2002.12월 완료되어 시공사에 공사대금을 지급하였으므로 청구인이 지급해야 할 의무가 없지만 단지 대물로 그 대금을 지급할 것이라는 의미에서 표에 포함시킨 것이고, 철근콘크리트공사는 비계 철거공사만 남아 있어 추정 공사대금은 1,300만원에 불과하며, 형틀공사와 내화피복 공사는 완료되어 공사대금을 시공사에 지급하였으므로 청구인이 지급할 의무 없으며, 창호등 공사는 잡처리 공사가 남아 있고, 기타공사(설비공사, 전기공사, 인덕션, 인테리어 유리공사, 한전, 열병합불입 등)는 공사가 완료되지 않았음을 전문건설업자들이 확인하고 있고, 설비 전기공사업자등 8개 전문건설업자들이 미성공사임을 확인하는 사실확인서를 제출하였다.

6. 청구인은 매수인이 20개 업체와 관련된 추가공사를 진행하였다는 증거로, 매수인이 전문건설업자에게 공사비에 갈음하여 오피스텔을 대물로 지급하기로 약정한 중동○○타워 분양계약서"를 다음과 같이 제시하면서, 현재 소유권 이전등기는 하지 않았지만 분양이 완료되고 매수인이 자산신탁회사에 대출금을 상환하는 즉시 소유권을 이전할 것이라고 주장하고 있다. ┌──────┬──────┬────────────┬──────┬──────┐ │ 건설업체 │ 공 사 명 │ 대물내용(호수, 가액) │ 합 계 │ 비 고 │ ├──────┼──────┼────────────┼──────┼──────┤ │○○건영(주)│ 인테리어 │501호, 502호 465,334천원│ 465,334천원│ │ ├──────┼──────┼────────────┼──────┤ │ │○○건설(주)│전기 및 설비│605호 86,090천원 │ 142,590천원│ │ │ │ │610호 59,500천원 │ │합계 10채 │ ├──────┼──────┼────────────┼──────┤991,564천원 │ │ 주○○ │ 페인트업자 │612호 58,660천원 │ 117,320천원│ │ │ │ │614호 58,660천원 │ │ │ ├──────┼──────┼────────────┼──────┤ │ │ 이○○ │ 창호공사 │603호 83,090천원 │ │ │ │ │ │704호 75,968천원 │266,320천원 │ │ │ │ │708호 53,632천원 │ │ │ │ │ │710호 53,630천원 │ │ │ └──────┴──────┴────────────┴──────┴──────┘

7. 청구인이 시공사로부터 수취한 매입세금계산서는, 쟁점건물분 65억원(공급대가 7,150백만원), 쟁점건물외 신축중인 청구인의 건물 ○○○○○○분 19억원(공급대가 2,090백만원) 공급가액 합계 84억원(공급대가 9,240백만원)이고, 처분청의 시공사에 대한 금융조사 결과에 따르면, 청구인이 시공사에게 공사대금으로 지급한 사실이 확인된 금액은 쟁점건물분 5,061백만원, ○○○○○○분 516백만원 합계 5,577백만원이며, 미확인금액은 3,663백만원이라고 복명하였으나, 심사청구에 대한 의견서에서는 시공사에 대한 금융조사결과 미수금이 34억원으로 확인되었기 때문에 청구인이 쟁점금액을 신고누락 하였다고 의견을 제시하고 있어 쟁점금액 34억원과 3,663백만원의 차이가 있고, 두 금액의 연과성을 확인할 수 없다.

○ 이에 대하여 청구인은 쟁점건물에 대한 17차까지 기성금 누계액 5,292백만원과 쟁점건물외 건물에 대한 6차까지 기성금 누계액 715백만원 합계 6,007백만원을 온라인 송금하였다고 명세서를 제출하고 있는바, 이럴 경우 미확인금액은 3,233백만원이 될 것이다. ※건물명 ○○○○○○는 청구인이 서울시 강남구 ○○동 ***-19 지상에 신축중인 별도 건물임

8. 처분청은 시공사인 ○○(주)의 현장소장이라고 주장하고, 청구인은 현장소장이 아니라 청구인의 친구였다고 주장하는 이○○가 2004.11.25 작성한 진술서에 따르면, 이○○는 양수도 당시 현장소장으로서 공사를 감독하고 있었으며, 공사진척도가 80∼90%였고, 쟁점명세서를 직접 작성하였으며, 쟁점금액은 기성공사에 대한 미지급 채무로 매수인이 이를 인수하여 지급하기로 약정하였다고 진술하고 있다.

○ 위 이○○는 2000년∼2003년에 ○○종합건설(주)에서, 2003년에 (주)○○토건에서 각각 근로소득이 발생하였으며, 이 사건의 관련자인 청구인의 회사와 시공사인 ○○○산업개발(주)에서 근무한 사실은 확인되지 않는다.

9. 매수인 최○○은 2003.03.14자로 쟁점건물에 대한 사업자등록을 하였으며, 2003.1기∼2005.1기 예정까지 기간 매입금액은 매매계약서상의 매매대금 65억원을 제외하고 492백만원임이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

10. 매수인과 ○○자산신탁(주)와 체결한 부동산관리처분신탁계약서를 보면, 쟁점부동산의 토지를 신탁부동산으로 하고 있으며 우선수익자(주식회사 ○○○○저축은행)의 수익한도금액을 9,750백만원(대여금의 130%)으로 하여 실제 대출금액은 75억원이며, 특약사항 제1조 [신탁의 목적] 에 명시된 "…신축중인 근린생활시설 및 오피스텔 신축분양사업…"와 제2조 [준공후 담보신탁]에 명시된 "…신탁부동산 지상에 건물이 완성(사용승인)되는 경우…" 등으로 미루어 볼 때 공사가 완성되지 않는 것으로 보인다.

11. 계약서상 매매긍맥 85억원이 정당할 경우, 24평형 오피스텔 2개(1203호, 1204호 각 88,068천원)의 가액 176,136천원과 공사비 추가 지급액 8억원을 건물가액에 합산하여야 할 것으로 당심 조사에서 확인된다.

12. 쟁점건물은 이 건 심사청구일 현재도 신축 중인 미완성건물로서 전기공사, 바닥마루공사, 주방설비공사, 가전제품 설치공사 등이 진행 중이라는 증거로 사진 111매를 제시하고 있고, 그 외 주차장, 기타설비, 타일공사, 도장공사 등의 공사도 진행 중에 있다는 증거로 사진 57매를 제시하고 있다.

• 라. 판단 청구인이 대물로 지급한 24평형 오피스텔 3채와 청구인이 추가로 지급한 8억원이 쟁점금액의 일부로서 결제되었다는 처분청 과세이유에 대하여 살펴보면, 24평형 오피스텔 3채는 청구인이 이미 지급한 결제대금에 포함된 대물 결제 금액으로서 부속약정서 제1항 단서의 문항 내용대로 매매대상에서 제외시키는 특약사항으로 보는 것이 타당할 것이며, 8억원은 위의 사실관계에서 본 바와 같이 매매협상시점부터 계약 체결일까지 추가로 발생한 공사비를 청구인이 지급한 것으로 건물 매매가액에 가산할 수는 있으나 이 금액을 이유로 쟁점금액 전체를 매매가액에 가산할 수는 없는 것이며, 공사진척도가 80∼90%였고, 쟁점명세서를 직접 작성하였다는 이○○의 진술을 과세근거로 채택하고 있으나, 진술인은 전시한 조사내용에서와 같이 시공사에서 근무한 사실이 없어 현장소장이라고 보기 어렵고, 더욱이 같은 기간 다른 건설회사에 근무하였음이 확인되는 점으로 보아 쟁점명세서를 직접 작성할 위치에 있지 않으므로 진술내용을 그대로 인정할 수 없는 것이며, 또한 엘리베이터 설치공사에 지급보증을 섰던 자로 쟁전건물 매매 등으로 공사대금 결제가 순조롭게 진행되지 못하자 보증금액의 일부를 지급하였던 사실 때문에 청구인과의 감정이 좋지 않는 상태에 있었으므로 진술의 객관성을 기대하기 어렵다 할 것이다. 쟁점건물은 매매 당시 공사가 진행중이었다는 사실과, 쟁점명세서는 2002.12월을 기준으로 양수도 이후 추가로 투입될 공사비의 개산액을 매수인에게 알려주기 위해 작성한 것일 뿐 기성공사에 대한 미지급 공사대금이 아니라는 사실을 이해상반 관계에 있는 매수인이 2차례에 걸쳐 확인하고 있고, 설비ㆍ전기공사업 등 8명의 전문건설업자들 역시 미성공사임을 확인하고 있으며, 매수인과 ○○자산신탁회사간에 작성한 계약서에서도 미완성공사임이 확인되고 있고, 건축공사에서 선행되는 철골과 형틀공사에 해당하는 소액의 미결제액이 쟁점금액에 포함되어 있다는 이유로 쟁점금액을 기성공사에 대한 미지급으로 간주하는 것은 사실에 부합하지 않는 것이며, 또한 공사가 진행중이라는 사실은 부속약정서 제4항의 내용의 즉 "시공사인 ○○(주)의 부도, 화의신청, 기타 이와 동일시 할 수 있는 사유가 발생한 경우, 기타 정상적으로 본사업을 수행할 수 없을 경우 시공사인 ○○(주)는 그 즉시 을이 지정하는 제3자에게 모든 권한을 이전하며…"에서도 알 수 있다. 처분청은 매수인이 추가공사를 진행하였다는 증거가 없기 때문에 쟁점금액이 기성공사에 대한 미지급금이라고 과세근거를 밝히고 있으나, 매수인은 전시한 조사내용에서와 같이 쟁점명세서상의 20개 업체 관련 추가공사를 진행하였고, 그 중 4개 건설업체에게 공사대금에 갈음하여 991,564천원 상당의 오피스텔 10채를 현물로 제공하였음이 확인되고 있다. 전시한 내용들을 종합해 보면, 쟁점명세서상의 금액은 매수인의 요구에 따라 시공사의 협조로 작성한 것이며, 앞으로 발생할 공사비를 개산(槪算)하고, 하도급업자의 공사내용과 결제상황들을 정리할 필요에 의하여 작성한 것이지 기성공사에 대한 미지급 채무를 계산한 것이 아니며, 그러한 내용들을 이해상반 관계에 있는 매수인을 포함한 관련자들이 사실을 확인하고 있고, 매수인이 추가공사와 관련하여 공사대금으로 하도급업자들에게 오피스텔을 대물로 결제하고 있는 사실 및 청구인이 시공사에게 온라인 송금한 금액 6,007백만원이 처분청이 금융조사에서 지급을 확인한 금액 5,577백만원을 초과하고 있는 점 등으로 볼 때 쟁점금액 34억원은 기성공사에 대한 미지급금으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청의 당초 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다. 다만, 대물변제로 확인된 24평형 오피스텔 3채 중 가액이 확인되지 아니한 1채는 그 가액을 확인하여 과세함과 동시에 가액이 176,136천원으로 확인된 2채에 대하여는 해당 과세기간에 과세하는 것은 별론으로 하고, 8억원은 이 건 건물 매매가액에 가산하여 경정결정하는 것이 타당할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.