계속적・반복적으로 부동산을 취득하고 양도한 사실이 있으며, 그 중 신축주택 양도도 다수 있는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도를 건설업과 부동산매매업으로 보아야 함
계속적・반복적으로 부동산을 취득하고 양도한 사실이 있으며, 그 중 신축주택 양도도 다수 있는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도를 건설업과 부동산매매업으로 보아야 함
○○세무서장이 2005.
5.
9. 청구인에게 한 2002년 과세연도 종합소득세 75,844,610원의 부과처분은
1. 쟁점부동산의 건물신축관련 비용 중 석재공사대금 15,921,000원은 필요경비로 인정하고,
2. 주택판매신축업에 해당하는 신고소득금액(경정청구 포함)에 대하여 조세특례제한법 제7조 의 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용하고, 양도소득세로 신고한 소득에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 아니하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
3. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2002.
1.
31. ○○동 913 대지 189.3㎡를 청구외 윤◯◯로부터 취득한 후, 위 지상에 상가주택 400.58㎡을 신축(이하 쟁점부동산이라 한다)하여 2002.
4.
29. 양도하고 2002.
4.
30. 실지거래가액인 양도가액 583,000,000원, 취득가액 563,136,680원으로 양도소득세 예정신고를 하였으나, 청구인은 쟁점부동산에 대한 실제양도가액이 거래상대방에 의하여 확인되자 2004.
9.
8. 양도가액 754,000,000원, 취득가액 745,742,485원을 실지거래가액으로 경정청구를 하면서 조세특례제한법 제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 특례) 규정에 따라 양도차익 8,257,515원에 대하여 감면신청을 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 부동산매매업에 해당하는 것으로 판단하여 조세특례제한법상 감면규정을 배제하고, 2002년 과세연도 양도소득을 사업소득으로 보아 아래 <표1>과 같이 다른 부동산의 소득을 합산(이하 합산부동산이하 한다)하여 2005.
5.
9. 종합소득세 75,844,610원을 결정․고지하였다. <표1> <청구인의 2002년 부동산 양도현황> (원) 토지소재지 구분 양도일 취득일 양도가액 취득가액 소득금액 비고 상가주택
31. 754,000,000 604,822,180 149,177,820
부동산 대지
6. 89,000,000 83,000,000 1,323,200 합산 부동산 주택
9. 410,000,000 363,507,020 43,277,780 합계 1,253,000,000 1,051,329,200 193,778,800 청구인들은 이에 불복하여 2005.
15. 이 건 심사청구를 하였다.
4.
30. 이전 양도한 부동산까지 주택건설 신축판매업 및 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산 등의 양도가 사업소득에 해당하는지
(2) 쟁점부동산 건물신축가액의 증빙이 미비한 경우 추계결정을 할 수 있는지와 계좌로 송금한 공사비용 인정 여부
(3) 건설업에 대해 중소기업에 대한 특별세액감면 20%를 적용할 수 있는지
(4) 사업소득을 양도소득으로 잘못 신고한 경우에 신고불성실가산세를 적용할 수 있는지를 가리는데 있다.
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입할 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
○ 소득세법 시행령제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.
③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.
1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다.
○ 소득세법 시행규칙 제14조 【필요경비의 안분계산】
① 영 제32조 제4항의 규정에 의한 안분계산은 동조 제3항의 규정에 의한 주택 및 다른 목적의 건물(각각에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 공통되는 필요경비를 당해 주택 및 다른 목적의 건물 각각의 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 당해 주택 및 다른 목적의 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 당해 주택 및 다른 목적의 건물의 각각의 기준시가에 의하여 안분계산한다.
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】
① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.
③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제129조 【토지 등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.
1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.
2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
○ 조세특례제한법 제7조 【중소기업에 대한 특별세액감면】
① 건설업을 영위하는 중소기업에 대하여는 2003년 12월 31일 이전에 종료하는 과세연도까지 당해 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각호의 구분에 의한 감면비율을 적용하여 산출한 세액 상당액을 감면한다.
1. 대통령이 정하는 수도권 안에서 중소기업을 영위하는 내국인 중 대통령령이 정하는 소기업과 지식기반산업을 영위하는 중소기업: 100분의 20
○ 소득세법 제81조 【가산세】
① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 사실관계 쟁점(1): 사업소득 해당 여부
- 가) 처분청이 조사한 청구인의 2001년 ~ 2004년까지 부동산 양도내역을 보면, 아래 <표2>와 같이 16건의 부동산을 취득하고 14건을 양도(13건 실지거래가액으로 신고)한 사실이 있고, 그 중 신축주택양도가 5건으로 대지를 취득한 후 다가구주택을 신축하여 1인에게 일괄 판매하는 형태로 평균 6개월의 단기양도로 조사되어 있다. <표2> <과세기간별 부동산 취득․양도 현황> 번호 취득일 양도일 구 분 소 재 지 신고구분 비 고 1 2001.10.19 2001.12.21 대지 실가 2 2002.01.31 2002.04.29 근린,다가구 실가 신축감면요청 쟁점부동산 3 2002.03.06 2002.07.08 대지 실가 4 2002.09.09 2002.10.23 다가구(3층) 실가 신축감면 5 2002.10.23 2003.01.14 다가구(3층) 실가 신축감면 6 2003.01.24 2003.01.28 다가구(3층) 실가 신축감면 7 2002.11.08 2003.05.12 대지 실가 8 2000.10.10 2003.09.15 다세대 실가 9 2001.04.10 2003.12.22 아파트 실가 10 1999.03.12 2003.12.30 아파트 실가 11 2003.01.07 2004.01.19 전 기준시가 12 2002.03.19 2004.01.25 다가구(3층) 실가 신축감면 13 2002.01.17 2004.02.11 다세대 실가 14 2001.04.21 2004.02.27 다세대 실가 15 2001.07.06
• 다가구 16 2003.02.21
• 다가구 17 2003.10.24
• 다가구 18 2003.10.24
• 다가구
- 나) 청구인은 쟁점부동산 신축판매 당시 아무소득이 없는 자(2003.
5. 20.부터 공인중개사 개업)로 ○○구
○○ 동 338 소재
○○ 아파트
○○ 호 및 같은 동 341 소재
○○ 타운
○○ 호에 거주하였으나 쟁점부동산에는 거주한 사실이 없다. 쟁점(2): 쟁점부동산 건물신축가액의 증빙이 미비한 경우 추계결정을 할 수 있는지 여부와 계좌로 송금한 공사비용 인정 여부
- 가) 쟁점부동산을 중개한 삼성공인중개사무소 및 양도한 청구외 우정자의 매매가액을 확인한바 754,000,000원으로 확인된다.
- 나) 처분청은 청구인이 경정청구하면서 제출한 쟁점부동산의 토지 취득가액 407,000,000원과 필요경비 13,258,520원에 건물신축비용 338,742,485원 중 184,563,660원만 인정하여 604,822,180원을 취득가액으로 확정하였다. 그러나, 증빙불비로 인정받지 못한 154,178,825원 중에서 당초 조사과정에서 인적사항 불비로 인정하지 않은 석재공사대금 39,300,000원은 아래 <표3>과 같이 청구인의 통장에서 인출하여 청구외 손◯◯의 계좌로 송금하였으므로 공사비로 인정하여야 한다면서 내용증명서와 예탁금 거래내역 명세표와 견적서 등을 제출하여 심리과정에서 확인한 내용은 다음과 같다. <표3> <석재공사대금 지급내역> (원) 공사시공자 인적사항 은행 송금일자 금액 비고 손
○○ 주소:
○○ 석재: 미등록사업자 전화:
○○
○○ 농협
○○ 지점 예금주: 청구인 계좌번호:
22. 5,000,000 공사기간:
2001. 8.~12 견적서
5. 15,921,000원
5. 10,000,000
30. 5,000,000
22. 10,000,000
9. 7,000,000
29. 1,900,000
31. 400,000 합계 39,300,000 청구인은 석재공사대금이 청구인의 통장에서 청구외 손◯◯의 통장에 지급한 사실이 있어 거래확인서를 요구하였으나, 청구외 손◯◯이 이를 거절하자 2005.
8.
10. 내용증명을 발송하였으며, 심리과정에서 청구외 손◯◯에게 확인한바, 청구인의 쟁점사업장에 석재공사를 하고 공사대금을 통장으로 받은 사실을 시인하고 있지만 견적서의 내용으로 보아 공사가 2001.
12.
5. 이후에 진행된 것으로 보아 15,921,000원의 금액만 인정하여야 할 것으로 보여진다.
- 다) 청구인은 쟁점부동산의 건물신축비용 338,742,485원중 증빙불비 비율이 45%이므로 소득세법시행령 176조의2 에 규정한 증빙서류의 중요부분이 미비한 경우에 해당되어 동법 제114조(양도소득세 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) 동법시행령 176조의2 제2항(추계결정 및 경정)에 의거 건물취득가액을 양도당시의 실지거래가액으로 환산한 348,018,000원으로 결정하여야 한다고 주장하나, 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산은 양도소득이 아닌 사업소득으로 소득세법 제80조 (결정과 경정) 및 동법시행령 제143조(추계결정 및 경정)에 의하여 판단하여야 할 사항으로 환산하여 건물 취득가액을 결정할 수 없다고 보고 있다.
- 라) 쟁점부동산은 부가가치세 과세대상으로 2005.
5.
24. 754,000,000원을 사업장관할세무서인 고양세무서로 통보한 사실이 확인된다. 쟁점(3): 건설업에 대해 중소기업에 대한 특별세액감면 20% 적용 여부
- 가) 주택건설업의 판단은 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하고(재재산-1731, 2004.
12.
30. 같은 뜻), 소득세 기본통칙 19-5에 의하면 1동의 주택을 신축 판매하여도 주택신축판매업으로 보고, 소득세법 시행령 제34조 및 소득세법 기본통칙 19-7에 의해 건물을 신축하여 판매하는 경우 부동산매매업으로 보도록 되어 있어 주택부분 177.28㎡은 건설업에 해당하므로 조세특례제한법 제7조 의 중소기업에 대한 특별세액감면이 가능할 것으로 보여진다.
- 나) 종합소득세 과세표준신고서를 법정신고기한내에 감면을 신청하지 못하였지만 경정 등의 청구기한 내에 감면을 신청한 경우에는 감면을 적용받을 수 있으며(서면1팀-1333, 2004.
9.
24. 같은 뜻), 청구인이 경정청구시 양도소득으로 신고하면서 조세특례제한법 제99조의3 신축주택의 취득자에 대한 감면을 신고하였으나 처분청은 사업소득으로 보아 과세한 것으로 감면조항이 다르다 하더라도 감면을 적용하여야 할 것으로 보여지며, 같은법시행령 제6조 제5항에서 중소제조업 등에 대한 특별세액감면을 받고자 하는 자는 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할세무세장에게 제출하여야한다라고 규정하고 있어 위 감면신청 규정이 감면신청을 한 경우에만 감면을 적용한다는 강제규정으로 볼 수 없으므로 감면신청을 하지 않았다 하더라도 감면요건이 충족되면 세액을 감면하는 것이 타당하다고 할 것(국심2003서3307, 2004.
4.
1. 같은 뜻)으로 판단된다.
- 다) 그러나, 조세특례제한법 제128조 제3항 에 의하면 과세관청이 경정을 하는 경우 과소신고금액에 대하여는 조세특례제한법 제7조 의 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용받을 수 없다 할 것이나, 수정신고를 하는 경우는 과소신고금액에 대하여도 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용받을 수 있는 것(서면1팀-1493, 2004.
11.
5. 같은 뜻)으로 보여진다. 쟁점(4): 사업소득을 양도소득으로 잘못 신고한 경우 신고불성실가산세 적용여부
- 가) 청구인은 아래 <표4>와 같이 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음이 양도소득세신고서 등에 의하여 확인된다. <표4> <청구인의 2002년 양도소득세 신고현황> (원) 토지소재지 구분 신고일 양도일 취득일 양도가액 취득가액 소득금액 비고 상가 주택
30. (당초신고)
31. 583,000,000 563,136,680 6,604,800
부동산
8. (경정청구)
31. 754,000,000 745,742,485 8,257,515 감면신청100% 대지
6. 89,000,000 83,000,000 1,323,200 합산 부동산 주택
9. 410,000,000 363,507,020 43,277,780 합계 1,253,000,000 1,192,249,505 52,858,495
2. 판단
4.
24. 선고 99두5412 같은 뜻) 청구인은 아무 소득이 없는 자로 2001년부터 2004년까지 4년 동안 계속적․반복적으로 부동산을 총 16건을 취득하고 14건을 양도한 사실이 있고, 그 중 신축주택 양도도 5건이 있는 것으로 보아 쟁점부동산 등의 양도를 건설업(주택신축판매업)과 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3.
27. 같은 뜻)으로 토지가액은 실지조사결정으로 건물가액은 추계조사결정 또는 환산가액으로 결정할 수 없는 것이며, 청구인은 쟁점부동산에 대해 건물신축관련 증빙을 첨부하여 실지거래가액으로 경정청구한 자로 건물신축관련 비용중 일부가 증빙불비로 인정되지 않았다 하더라고 조사된 취득가액이 양도가액의 80.2% 수준으로 2002년 주택신축판매 단순경비율 90.4%, 부동산매매업 단순경비율 80.9%와 비교하여도 중요부분이 미비 되었다고 볼 수 없어 청구인이 제출한 증빙에 의하여 실지조사 방법으로 결정한 당초처분은 정당하며, 합산부동산의 경우에도 동일 과세기간의 소득세 과세표준은 소득종류별로 합산하여 계산하는 바, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 합산부동산의 소득금액까지 합산하여 결정한 당초처분은 정당하다. 그러나, 증빙불비로 인정받지 못한 154,178,825원 중에서 당초 조사과정에서 인적사항 불비로 인정하지 않은 석재공사대금 39,300,000원중 견적서의 내용으로 보아 공사가 2001.
12.
5. 이후에 진행된 것으로 보아 견적서 금액 15,921,000원은 청구인의 통장에서 인출하여 청구외 손◯◯의 계좌로 송금한 사실과 심리과정에서 확인한 결과 거래가 정당하고 인적사항이 확인되므로 과세자료로 통보하는 것은 별론으로 하더라도 공사비용으로 인정하여야 할 것으로 판단된다.
4.
1. 같은 뜻)
6.
21. 같은 뜻)
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.