증여받은 토지의 적정임대료의 산정이 적정한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 20003.6.27. 청구인의 어머니인 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 857.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 증여받았다. 청구인과 특수관계에 있는 청구와 맹○○(매형, 이하 “맹○○”이라 한다)과 청구외 박○○(동생, 이하 “박○○”라 한다)는 1987.11.6. 쟁점토지 위에 건물(1층 309.8㎡, 지층 43.8㎡, 옥탑 9㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 공동(각각 지분 1/2)으로 부동산 임대업(이하 “쟁점임대사업”이라 한다)을 영위하였고,2002.6.27. 이○○은 쟁점건물의 박○○ 지분을 인수하여 2002.7.1.부터는 이○○과 맹○○이 쟁점임대사업을 영위하다가 2004.3.8. 쟁점건물을 멸실하고 2004.3.31. 쟁점임대사업을 폐업하였다. 66.12.30. 87.11.6 02.6.27. 02.7.1. 03.6.27 04.3.8. 04.3.31. I I I I I I I 쟁점토지 쟁점건물취득 쟁점건물 맹○○・이○○ 쟁점토지 쟁점건물 공동사업 이○○매입 임대사업개시 박○○지분 공동사업개시 박상민 멸실 폐업 맹○○・박○○ 이○○매입 (청구인)수증 감사원은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 쟁점건물의 소유자에게 쟁점토지를 무상으로 사용케 한 데 대하여 쟁점건물 소유자에게는 무상사용에 따른 증여세를, 청구인에게는 쟁점토지용역을 무상으로 공여한 데 대하여 부당행위계산 부인을 할 것을 감사지적하였고, 처분청은 위 감사지적에 따라 청구인이 무상으로 제공한 쟁점토지용역대가(임대료)를 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하여 산정하여 2005.1.10. 청구인에게 2003 과세연도 종합소득세 8,470,270원을 결정・고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.14. 이 건 심사청구하였다.

처분청은 쟁점토지용역의 무상공여에 대한 부당행위계산 부인을 하면서 쟁점토지의 임대료 시가인 적정임대료를 보충적 평가방법인 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하여 산정하였는바, 이는 부당하니 쟁점건물의 소유자가 받은 쟁점토지 및 쟁점건물의 임대료(재임대가액)를 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정(참고 심판례: 국심2004중980, 2004.11.10)하고 소득금액을 재계산하여 청구인에게 과세된 당초처분을 경정하여야 한다.

청구인은 2003 과세연도에 쟁점토지를 특수관계자에게 무상으로 사용케 하였는바, 감사원의 감사지적으로 부당행위계산 부인하여 적정임대료를 관련법령에 의하여 산정하고 청구인의 종합소득을 계산하여 청구인에게 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 적정임대료의 산정이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득・사업소득・일시재산소득・기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12.29 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29 신설) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. ~6. 생략

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999.12.31 단서신설)

3. ~5. 생략

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998.12.31 신설)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998.12.31 신설) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① ~③ 생략

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998.12.31 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000.12.29 개정) (이하 생략) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다. (1994.12.22. 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다. (1994.12.22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (1994.12.22 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 무상으로 사용케 하여 부당행위계산 부인을 하는 것에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점토지의 적정임대료를 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하여 산정하는 것은 부당하니 쟁점건물의 소유자가 받은 쟁점토지 및 쟁점건물의 임대료(재임대가액)를 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여야 한다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 심판례인 국심2004중980(2004.11.9.)에서는 『부동산의 특성을 감안하여 재임대가액을 시가로 볼 수 있는 경우』에 재임대가액을 토지와 기준시가를 기준으로 안분하여 계산하도록 결정하고 있어 청구인이 제시한 쟁점토지의 적정임대료 산정방법을 적용하기 위해서는 쟁점건물 등의 임대상황이 정상적이어야 하고, 임대료 시세의 급격한 변동이 없다면 적정임대료 산정기간 전후의 기간의 임대료와 유사해야 하며, 쟁점건물의 소유자가 받은 임대료(재임대가액)를 성실하게 과세관청에 신고한 것 등이 전제조건으로 요구된다고 할 것인바, 이에 대하여 살펴본다. 청구주장에서 제시한 쟁점건물의 임대료를 보면 2003년 2기에는 전기에비해 임대료가 급격하게 줄어들고 있는 현상이 발견되고 있는바, 이는 쟁점건물의 철거(2004년 3월)를 앞두고 임차인들이 점포를 비우는 상황으로 보이므로 쟁점건물의 임대상황을 정상적으로 보기는 어렵다고 보여진다. 청구인은 2004년 4월부터 쟁점토지의 사용권을 청구외 주식회사○○(이하 “○○마트”라 한다)에 주어 현재 쟁점토지 지상에는 ○○마트 매장이 위치하고 있는바, 청구인은 ○○마트로부터 임대보증금 1억원에 매월 월세 16백만원을 받는 것으로 국세청 전산조회 결과 확인되는바, 이를 6월분으로 환산하면 97,800천원에 이른다. 임대료의 급격한 상승이 없는 2003년과 2004년의 임대현황에 비추어 이는 청구인이 제시한 방법으로 계산한 2003년 6개월(2003.6.27 청구인 수증)의 쟁점토지의 적정임대료 13,081천원은 2004년의 쟁점토지의 임대료와 비교하여 큰 차이가 있어 이를 적정한 임대료로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 청구인에게 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.