토지의 매매차익 계산시 토지개량비 등을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인 최○○ 외 3인(함○○, 최○○, 송○○. 이하 “청구인들”이라 한다)은 1999.01.01. ~ 2003.12.31. 기간 중 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 107필지 토지 325,515㎡, 건물 556㎡를 수회에 걸쳐 양도하였음에도 이에 대하여 종합소득세 등을 신고하지 아니하자,

○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인들에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 토지 등을 양도한 것에 대하여부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 2004.08.25. 1999년 ~ 2003년 과세연도종합소득세 622,997,970원을 결정ㆍ고지하는 한편 청구인들 중 함○○과 최○○이 1999.12.22. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 180번지 토지 103,537㎡의 소유자인 청구외 임○○와 620백만 원에 매수하기로 계약하여 계약금 60백만 원을 지급한 후, 2000.1.21. 청구외 최○○ 외 2인에게180백만 원을 받고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 대하여 2004.8.25. 2000년 과세연도 양도소득세77,257,000원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2004.0 9. 22. 이의신청을 거쳐 2005.2.14.이 건 심사청구를 하였다. 〈청구인별 처분내용〉 〈표1〉 (단위:천원) 성명 세목 과세연도 금액 청구세액 비고 함○○ (000000-0000000) 000-00-00000 (1996.1.1) 최○○과 부부 종합소득세 1999 3,356,970 양도소득세 2000 38,623,500 종합소득세 2000 1,487,150 종합소득세 2001 34,676,620 종합소득세 2002 47,059,260 종합소득세 2003 178,701,840 142,264,000 소계 303,910,340 142,264,000 최○○ (000000-0000000) 종합소득세 2001 1,295,160 종합소득세 2002 25,121,720 종합소득세 2003 15,914,500 8,848,000 소계 42,331,380 8,848,000 최○○ (000000-0000000) 음식 단란주점 000-00-00000 (2001.6.7) 송○○와 부부 양도소득세 2000 38,628,500 종합소득세 2001 3,288,770 종합소득세 2002 26,774,260 종합소득세 2003 237,635,540 181,386,000 소계 306,327,070 181,386,000 송○○ (000000-0000000) 종합소득세 2000 3,178,830 종합소득세 2001 7,050,040 종합소득세 2002 21,961,770 종합소득세 2003 15,495,540 8,848,000 소계 47,686,180 8,848,000 총계 700,254,970 341,346,000 2.청구주장

• 가. 청구인들이 양도한 토지 중 2003.12.30. 청구외 변○○에게 양도한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 130-3 외 8필지(이하 “쟁점토지”라 한다)는 경사가 심한 임야로서 청구인들이 1차 토목공사를 해주는 조건으로 계약을 하였으므로 처분청은토지 매입원가 및 건축ㆍ토목ㆍ설계비 외에 토목공사에 소요된 토지개량비 574,071,000원, 환경용역 평가비 37,000,000원, 토지구입 관련 차입금 620,000,000원(함○○ 400,000,000원, 최○○220,000,000원)에 대한 대출이자 및 공사피해로 인한 민원야기로 ○○리 부락발전기금으로 지급한 40,000,000원도필요경비로 인정해야 한다.
• 나. 청구인들은 쟁점토지의 토목공사와 관련한 자본적지출액을 객관적인 증빙으로 볼 수 없다면 토지 등 매매차익에 대한 소득금액을 추계로 결정하여야 한다. 3.처분청 의견 토목공사를 해주는 조건으로 양도한 쟁점토지의 경우 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하는 토지개량비, 환경용역 평가비는 지급사실을 확인할 수 있는 구체적인 증빙이 없고, 토지구입 관련 차입금에 대한 대출이자는 직접 관련여부를 확인할 수 있는 증빙자료가 없으며, 공사현장의 운영도 청구외 박○○ 외 2인 (구○○, 유○○)이 공동운영한 것으로 판단되며, 공사피해로 인한 민원야기로 지급한 부락 발전기금은 지급사실이 불분명하고 필요경비 불산입항목으로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 매매차익 계산시 토지개량비 등을 필요경비로 공제할 수 있는지와 필요경비로 공제되지 않는다면 추계결정을 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 2) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의목적으로 매입할 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 3) 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)는 토지 또는 건물(이하 "토지 등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.

③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 5) 소득세법시행령 제129조 【토지 등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다. 6) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① ~② (생략)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 7) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

② 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 의하여 산출한 소득금액에서 법 제50조 내지 제52조의 규정에 의한 인적공제와 특별공제를 하여 과세표준을 계산한다.

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 ”기준소득금액”이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이제1호의 2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입경비(사업용 고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용 고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법
• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인들은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 8필지 18,443㎡를 2003. 08. 31. 청구외 변○○에게 13억원에 아래 <표2>와 같이 양도계약하면서 2003.12.30. 잔금일전까지 매도인은 토목준공을 완료하되여 관허가가 나지 않을 경우에는 매수인의 요구에 의하여 해지할 수 있으며, 휴게소ㆍ주유소ㆍ모텔의 건축허가권 일체를 양도한다는 조건으로 계약이 체결되어 있음이 부동산매매계약서에 의하여 확인된다.
• 나) 심리청이 이의신청 심리자료를 수집하고자 2004.10.6 ~10.7.(2일간) 출장한 복○○를 보면, 청구인들이 제출한 쟁점토지의 토목공사현장 지출명세서에 2003.10.08.~2004.7.22. 총개량비는 574,071천원(2003년107,899천원, 2004년 466,172천원)이며, 그 지출내역은 노트에 기재되어 있을 뿐 아래 내용과 같이 구체적인 지출증빙자료를 제시하고 않고 있다고 되어있다.

(1) ○○주유소는 청구외 구○○의 차량에 유류를 공급하고 대금은 노트 작성자로 보이는 청구외 박○○으로부터 수령하였고,○○주유소는 공사현장의 장비총괄 책임자인 청구외 구○○로부터 유류대금을 수령하였음을 확인하였으며, 청구인이 제시한 노트에서2004.4.20. 토사매각대금으로 보이는 대금을 청구외 유○○에게 1천만 원, 청구외 구○○에게 9백만 원, 청구외 박○○에게1천만 원을 지급하였고, 청구외 박○○이 토사를 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 청구외 구○○ 소유의 토지위에야적하고 지정기한내 원상복구하지 않으면 청구외 구○○이 임의대로 처분하여도 이의제기를 하지 않겠다는 각서의 내용이 있는 것으로 보아 공사현장의 운영은 청구인들이 아닌 청구외 박○○, 구○○, 유○○ 3인이 공동운영한 것으로 확인된다.

(2) 청구인들은 공사피해로 인한 민원야기 발생으로 ◎◎리 발전기금 40,000,000원을 지급하였다고 하면서 ○○군 ○○면○○리 1구 이장인 청구외 박○○의 확인서를 제출하여 ○○면사무소에 청구외 박○○의 주민등록번호(000000-00000000를 확인한바, 000000-0000000원으로 확인되어 제출된 확인서는 허위로 작성된 사실이 확인된다.

(3) 청구인들이 환경용역 평가비로 37,000,000원을 지급하였다고 하면서 제출한 용역계약서의 평가업체인 ○○시 ○○구○○동 ○○번지 소재 (주)○○엔지니어링에 대하여 세적 조회한바, 해당 지번에는 사업자등록이 되어있는 사업자가 전혀 없으며, 환경용역 평가비를 지급하였다고 제시한 10,000,000원의 영수증도 객관적인 금융자료 등 증빙자료를 제출하지 못하고 있다.

(4) 청구인 중 함○○이 토지구입비로 차입한 400,000,000원, 최○○이 차입한 220,000,000원에 대한 대출금리를 지급하였다고 주장하면서 함○○ 명의의 대출내역만 제출하여 이를 검토한 바, 청구인 함○○은 2003. 10. 24.하나은행으로부터 500,000,000원을 대출받고 청구인들 소유의 부동산에 650,000,000원의 근저당권을 설정등기 하였음이 확인되나, 청구인들이 관련 부동산을 취득한 시점은 2001.10.12 ~ 2002.12.4.인 점으로 보아 청구인들은 부동산취득 후 1년이 지난 시점에 대출을 받은 사실이 확인되고, 대출금이 양도된 토지의 취득자금에 직접적으로 사용되었음을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 아니하였다.

• 다) 쟁점토지와 관련하여 심사청구 심리기간 중 제출한 토목공사현장 관련 증빙으로 입금표만 제출하여 확인한바, 동일 업체에서발급한 입금표 양식도 상이하며 글씨체도 동일한 것으로 보여지는 등 사후에 작성하여 제출한 것으로 보일 뿐만 아니라 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있다. 또한, 청구인들이 쟁점토지의 형질변경과 관련하여 채취한 토사를 아래 <표3>와 같이 매립하고 그에 대한 대금으로 90백만 원을 수입하였다고 추가로 제출한 내용과 당초 조사과정에서 확인된 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 청구외구○○ 소유의 토지위에 야적하였다는 내용이 상이하나 이에 대한 사실여부에 대해서는 조사된 사실이 없다.

2. 판단

• 가) 청구인들이 제출한 쟁점토지의 토목공사현장 지출명세서에 2003.10.8. ~ 2004.7.22. 총개량비는 574,071천원(2003년 107,899천원, 2004년 466,172천원), 환경용역 평가비 37,000,000원, 토지구입관련 차입금 620,000,000원에 대한 지출이자, 공사피해로 인한 민원야기로 발전기금 40,000,000원을 지급하였으니 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나 부동산매매계약서에 의하면, 매도인은 토목준공을 완료하되 여관허가 등이 나오지 않을 경우에는 매수인의 요구에 의하여 해지할 수 있으며, 휴게소ㆍ주유소ㆍ모텔의 건축허가권 일체를 양도한다는 조건으로 계약이 체결된 것으로 보아 개량비ㆍ환경용역 평가비 등이 투입된 것으로 보여지지만, 객관적이고 구체적인 금융자료 등의 증빙서류를 제출하지 않는 한 청구인이 제시한 지출명세서(노트) 및사후에 작성된 것으로 보이는 입금표 등의 서류만으로는 지급사실에 대한 신빙성이 없으므로 필요경비로 인정할 수 없으며, 또한, 토지구입관련 차입금이 양도된 토지의 취득자금에 직접적으로 사용되었음을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 아니하였으며, 공사피해로 인한 민원야기 발생으로 지급한 ○○리 발전기금 40,000,000원도 지급사실이 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없다고 판단된다.
• 나) 청구인들이 양도한 쟁점토지는 일반적인 거래가 아니라 쟁점토지의 지상에 여관ㆍ휴게소 등을 건축할 수 있도록 건축허가를 받는 조건으로 체결된 매매계약으로 건축허가권에 대한 권리금이 양도대금에 포함하고 있으며, 청구인이 제시한 노트에서 2004. 04.20. 토사매각대금으로 보이는 대금을 청구외 유○○에게 1천만원, 청구외 구○○에게 9백만 원, 청구외 박○○에게 1천만 원을 지급한 것으로 보여지고, 심리기간중 제출한 채취한 토사를 매립하고 청구외 유○○외 5명으로부터 그에 대한 대금으로 90백만 원을 받은 것으로 보아 공사현장의 운영은 청구외 박○○, 구○○, 유○○ 3인이 간여하여 운영한 것으로 보일 뿐만 아니라 청구인들이 조사시 제시한 실지가액인 취득가액, 설계비, 감리비, 대체산림 조성비 이외에는 추가비용에 대한 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있으므로 추가 필요경비를 인정할 수 없다고 보여지므로 당초 부과처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.