분양수입금액을 추계경정한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.2.1. 청구인에게 한 종합소득세 2002년 과세연도 28,016,220원, 2003년 과세연도 806,140원의 부과처분은

1. 주택매수인들이 청구인에게 신축주택의 분양대가로 지급한 계약금, 중도금, 입주금 등을 재조사하여 그 결과에 따라 2002년 수입금액을 경정하고,

2. 2002.6.29. 원재료 1,800,000원, 2002.7.30. 외주비 5,000,000원, 2002.6.3. 실내공사비 2,400,000원 계 9,200,000원은 실제 원가로 인정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2002.7.22. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 4층 다세대주택 7세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 신축하여 청구인명의로 소유권보존등기를 필한 후 이 중 2002.7.8. ~ 2002.12.1.기간동안 5세대를 분양하고 이에 대한 수입금액을 487,000,000원, 소득금액을 28,602,000원으로 하여 2002년 과세연도 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 하면서 분양받은 101호 조○○과 ○○호 최○○가 은행차입시 금융기관에 제출한 분양계약서상의 거래금액을 실지거래가액으로 보고, 이를 근거로 평당 분양가를 추정하여 나머지 3세대의 분양가를 추계조사 경정하여 수입금액 61,078,000원을 누락한 것으로 보고, 공사원가 중 15,589,000원을 가공원가로 보아 2005.2.1. 종합소득세 2002년 과세연도 28,016,220원, 2003년 과세연도 806,140원을 청구인에게 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.16. 이 건 심사청구를 하였다.

(1) 처분청은 세무조사과정에서 청구인이 신고한 분양수입금액이 적정한 지에 대하여 분양받은자에게 직접 확인하면 알 수 있음에도 분양받은자에게는 확인도 하지 아니하고 분양받은자가 분양대금 중 잔금을 대출받기 위하여 금융기관에 제출한 분양계약서상의 금액을 실지거래금액으로 보아 수입금액을 경정한 처분과, 분양주택 ○○호, ○○호, ○○호에 대한 수입금액을 ○○호와 ○○호 분양받은자가 대출받을시 실지분양가액보다 많은 금액으로 작성하여 금융기관에 제출한 분양계약서의 평균 분양가액을 기준으로 하여 추계경정한 처분은 부당하다.

(2) 증빙이 없다고 가공원가로 본 15,589,000원 중 9,200,000원은 아래와 같은 사유로 실제 필요경비로 인정하여야 마땅하다.

• 원재료매입액 1,800,000원은 2002.6.29. 원재료계정에 기장하였고 그에 대한 증빙으로 거래처인 한○○의 예금계좌에 무통장입금한 입금증 사본이 있다.

• 외주비 5,000,000원은 외주비계정에 2002.7.30. 기장되었으며 그에 대한 증빙으로는 2002.4.30. 거래처인 윤○○의 예금계좌에 무통장입금한 입금증이 있다.

• 설계용역비 2,400천원은 설계용역비계정에 기장되었으나 실제는 외주비(실내인테리어공사)로서 그에 대한 증빙으로 거래처인 서일수의 예금계좌에 무통장입금한 입금증 사본을 제시하였으므로 이를 확인하면 사실여부를 알 수 있다.

(1) 청구인은 분양계약서와 분양받은 매수인들로부터 받은 거래사실확인서를 제시하고 있으나 청구인이 주장하는 분양가액을 뒷받침할 계약금 및 중도금 등 대금수령에 대한 금융자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제출한 분양계약서는 신빙성이 없는 것을 보이므로 금융기관에 제출한 계약서를 사실계약서로 보아 수입금액을 경정한 이 건 당초 처분은 정당하다. (2) 필요경비 중 원재료매입액 1,800,000원, 외주비 5,000,000원, 설계용역비 2,400,000원에 대해서는 세무조사과정에서 무통장입금증 등 증빙서류를 제시하지 않았고, 또한 심사청구시 제출한 무통장입금증도 이 금액이 원재료매입액 등으로 지급한 증빙인지에 대해 계약서 등 사실여부를 확인할 다른 증빙이 없으므로 이를 가공원가로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 (1) 은행차입시 제출된 2세대의 분양계약서상의 거래금액을 실지거래가액으로 보고, 이를 근거로 평당 분양가를 추정하여 나머지 3세대의 분양수입금액을 추계경정한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다. (2) 필요경비 중 외주비 등 15,589,000원이 실제원가인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시 재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제144조 【근거과세】

① 사업자의 수입금액을 장부 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 그 수입금액은 다음 각호의 1의 방법에 의하여 계산한 금액으로 한다.

1. 기장이 정당하다고 인정되어 기장에 의하여 조사결정한 동일업황의 다른 사업자의 수입금액을 참작하여 계산하는 방법

2. 국세청장이 사업의 종류, 지역 등을 감안하여 사업과 관련된 인적·물적 시설(종업원·객실·사업장·차량·수도·전기 등)의 수량 또는 가액과 매출액의 관계를 정한 영업효율이 있는 때에는 이를 적용하여 계산하는 방법

3. 국세청장이 업종별로 투입원재료에 대하여 조사한 생산수율을 적용하여 계산한 생산량에 당해 과세기간중에 매출한 수량의 시가를 적용하여 계산하는 방법

4. 국세청장이 사업의 종류별·지역별로 정한 다음 각목의 1에 해당하는 기준에 의하여 계산하는 방법

• 가. 생산에 투입되는 원·부재료중에서 일부 또는 전체의 수량과 생산량과의 관계를 정한 원단위투입량
• 나. 인건비·임차료·재료비·수도광열비 기타 영업비용중에서 일부 또는 전체의 비용과 매출액의 관계를 정한 비용관계비율
• 다. 일정기간동안의 평균재고금액과 매출액 또는 매출원가와의 관계를 정한 상품회전율
• 라. 일정기간동안의 매출액과 매출총이익의 비율을 정한 매매총이익률
• 마. 일정기간동안의 매출액과 부가가치액의 비율을 정한 부가가치율

5. 추계결정·경정대상사업자에 대하여 제2호 내지 제4호의 비율을 산정할 수 있는 경우에는 이를 적용하여 계산하는 방법

6. 주로 최종소비자를 대상으로 거래하는 업종에 대하여는 국세청장이 정하는 입회조사기준에 의하여 계산하는 방법

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 등기부등본에 의하면, 쟁점다세대주택의 소재지 및 면적 등은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 철근콘크리트조 4층 다세대주택, 1층 69.46㎡, 2층 118.45㎡, 3층 118.45㎡, 4층 100.36㎡, 옥탑 9.60㎡(연면적 제외)를 청구인명의로 2002.7.22. 소유권보존등기된 사실이 확인된다.
• 나) 처분청의 조사복명서 및 대출은행의 조회내용에 의하면, 청구인이 2002년 과세연도 중 5세대를 분양하고 처분청에 신고한 수입금액은 487,000천원이고 처분청이 세무조사에 의하여 경정한 수입금액은 548,078천원으로, 대출은행시 조사한 내용과 처분청의 수입금액 결정방법은 아래와 같이 확인된다. (단위: 천원) 분양 호수 면적 (㎡) 분양 계약일 분 양 받은자 신 고 수입금액 결 정 수입금액 신고누락 수입금액 결정근거 101 58.74 2002.7.8 조○○ 107,000 125,000 18,000

○○ 은행 대출시 제출된 분양 계약서로 결정 201 53.82 2002.12.1 전○○ 90,000 114,539 24,539

○○ 호의 ㎡당 분양가 2,128천원을 적용하여 결정 301 53.82 2002.8.8 김○○ 110,000 114,539 4,539 상 동 401 43.10 2002.7.23 강○○ 90,000 97,000 7,000

○○ 호의 ㎡당 분양가 2,250천원을 적용하여 결정 402 43.10 2002.8.3 최○○ 90,000 97,000 7,000

○○ 은행 대출시 제출된 분양 계약서로 결정 합계 487,000 548,078 61,078 분양 호수 대출은행 조사내용 수입금액 결정방법 분양가격 (광고) 시 가 조사가격 은행제출 계약서가격

○○ 129,000 125,000 125,000 은행제출 자료경정

○○

• 120,000 140,000 (심사자조회) 추계

○○ 125,000 125,000 추계

○○ 115,000 115,000 추계

○○ 105,000 97,000 97,000 은행제출 자료경정

• 다) 청구인은 ○○호를 ○○호 및 ○○호보다 분양가격이 낮은 사유에 대하여, ○○호는 1층 주차장 바로 위에 위치하고 있어 소음 및 단열 등에 있어 약점이 있고, 앞건물과 붙어 있어 답답한 점이 있어 분양이 다른 호수보다 4개월 후에 이루어졌다고 진술하고 있다(7세대 중 5번째 분양)
• 라) 처분청이 증빙불비를 사유로 필요경비를 부인한 내용과 심리중 확인한 내용은 아래와 같다. (단위: 천원) 기 장 내 용 거래자 인적사항 청구인 주장 심리중 확인내용 일 자 계정과목 금 액

2002. 6.29. 원재료 1,800 한○○ 000-00 -00000 무통장입금증(2002.6.29)제출 거래명세서(모래. 시멘트, 벽돌) 2002.4.14.~6.1., 1,853천원 거래 기재됨

○○개발 차○○(000-00 -00000)로부터 구입하여 본인의 2.5톤 트럭으로 직접 배달하였음(2005.7.11. 전화통화)-간이과세자

2002. 7.30. 외주비 5,000 윤○○ 000-00 -00000 윤○○과의 거래는 2002.7.2. 4,100천원, 2002.7.30. 5,000천원으로 콘크리트철구조물설치이며, 모두 무통장입금증이 있음에도 5,000천원만 부인한 것은 부당 청구인과 2002년 7월 중 인부를 데리고 콘크리트철구조물을 설치 하여 준 사실이 있으며, 약 9백만원 정도 받은 사실은 있으나 인건비에 불과함(무신고).(2005.7.11.전화통화)

2002. 6.3. 설계 용역비 2,400 서○○ 000-00 -00000 외주비(실내인테리어)로서 계정분류가 잘못 되었음. 서○○에게 작업을 맡기고 무통장입금하였음. 실내장식 중 목재에 몰딩작업을 인부3인과 함께 작업하였음 (무신고)(2005.7.11.전화통화) 2002년 중 노무비 6,389

• 불복이유 없음 심사제외 계 15,589

• 마) 청구인이 제출한 ○○호 조○○의 거래사실확인서의 내용은 아래와 같으며. 청구외 최○○, 전○○, 강○○의 거래사실확인서의 내용도 같다. 거 래 사 실 확 인 서

○ 주 소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○ 성 명: 조 ○○(000000-0000000)

1. 상기 본인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호 소재 ○○빌라 ○○호를 2002.7.8. 107,000,000원(금일억칠백만원)에 별첨 분양계약서와 같이 분양받았습니다. 2) 분양대금을 대출받기 위하여 실지분양계약서의 분양금액 107,000,000원보다 높게 분양금액을 125,000,000원으로 주택분양계약서를 다시 작성하여 대출은행에 제출하였음을 인감증명서를 첨부하여 확인합니다. 첨 부: 1. 분양계약서(실지분양계약서 107,000,000원) 사본

2004. 12. 17. 위 내용 사실확인자 조 ○ ○ (인) 국세공무원 귀하

• 바) 수입금액과 관련하여 청구인은 아래와 같이 부동산매매계약서 5부와 인감증명서 3부, 거래사실확인서 4부, 주택매수인들이 대출받아 청구인명의의 예금계좌에 이체된 예금계좌 사본을 증빙으로 제출하였다. (단위: 천원) 분양 호수 분양 받은자 부동산 매매계약서 매수가액 거래사실 확인서 인감 증명서 계약서상잔금 (은행대출용같음) 대출액 계좌 이체금액 101 조○○

○ 107,000

○ ○ 100,000 100,000 99,890 201 전○○

○ 90,000

○ ○ 70,000 70,000 69,587 301 김○○

○ 110,000 × × 90,000 90,000 89,890 401 강○○

○ 90,000

○ × 80,000 80,000 79,890 402 최○○

○ 90,000

○ ○ 80,000 80,000 79,890

• 사) 청구인이 제시한 분양계약서를 검토 및 조회한 내용은 다음과 같다.

• 청구인이 제시한 분양계약서와 대출시 은행에 제출한 계약서상의 청구인의 도장이 상호 일치한 것으로 확인되고 있다.

• 분양계약서에는 부동산중개인 없이 당사자간에 쌍방합의로 계약한 것으로 되어 있으나, 청구인이 기장한 계정별원장에는 분양수수료가 5,000천원씩 3회(2002.8.1., 2002.8.8., 2002.8.30)에 걸쳐 15,000천원이 청구외 전○○에게 지급된 것으로 보아 중개인을 통하여 분양하였던 것으로 보여진다.

• 분양계약서상 5세대의 잔금과 대출액은 모두 일치한다.

• 분양대금 중 잔금은 대출을 받아 청구인명의의 ○○은행계좌로 이체한 통장사본을 제출하였으며, 제출된 예금통장을 살펴보면, 2002.7.29. 신규개설되었고 잔금을 받아 출금한 내용 외에 다른 입출금내용(5회 총 2,000천원 입금)이 거의 없는 점으로 보아 매수인명의로 대출받은 잔금을 청구인에게 이체하는 용도로 개설한 것으로 보이며, 계약금 및 중도금, 입주금 등에 대한 금융자료는 제시하지 않고 있다.(현금수령하였다고 주장)

• 심사자가 ○○은행에 조회하여 받은 201호의 분양계약서상의 거래금액은 140,000천원으로 기재되어 있어 청구인이 신고한 금액 90,000,000원과는 다른 것으로 조사되고 있다.

• 청구인은 일반적으로 대출을 많이 받기 위하여 실제분양가액보다 높은 가격으로 분양계약서를 재작성하여 은행에 제출하는 것이 관행이라고 주장하고 있다.

2. 판 단 청구인은 처분청이 세무조사과정에서 신고한 분양수입금액의 적정여부를 분양받은 자에게는 확인도 하지 아니하고 분양받은 자가 분양대금 중 잔금을 대출받기 위하여 금융기관에 제출한 분양계약서상의 금액을 실지거래금액으로 보아 수입금액을 경정한 처분은 부당하며, 증빙이 없다고 가공원가로 본 15,589,000원 중 9,200,000원은 실제 필요경비이므로 이를 인정하여야 마땅하다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다. (1) 청구인이 제출한 분양계약서와 은행에 제출된 분양계약서상 청구인의 인장이 같은 점, 청구인이 은행으로부터 잔금만을 받기 위하여 별도로 개설한 통장의 사본은 제출하고 있으나 계약금 및 중도금, 입주금 등을 받은 금융자료는 전혀 제출하지 않고 있는 점, 부동산중개인 수수료가 15,000,000원 지급되었으면서도 분양계약서상에는 중개인표시가 전혀 없는 점, 은행이 대출을 결정하면서 주위의 부동산중개인 2명으로부터 조사한 시가조사가격도 은행에 제출된 분양계약서상의 거래금액과 거의 일치하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 제시한 분양계약서를 사실계약서로 인정하기에는 어려운 점이 있고, 청구인도 처분청의 조사내용에 대하여 부당하다고 주장하고 있으므로, 이 건 수입금액을 실지조사경정함에 있어서 주택매수인들이 청구인에게 지급한 계약금, 중도금, 입주금 등을 재조사하여 그 결과에 따라 해당 수입금액을 재경정함이 타당하다고 판단된다. (2) 노무비 6,389,000원이 가공원가라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없으며, 원재료 1,800,000원, 외주비 5,000,000원, 실내공사비 2,400,000원 등은 사실관계에서 살펴본 바와 같이, 무통장입금증 사본을 제출하였으며, 거래자와의 전화통화에서 거래사실을 모두 시인하는 등 그 지출사실이 확인되므로, 거래자에 대한 수입금액누락 등에 대하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 당초 증빙불비를 사유로 원가부인한 이 건 9,200,000원은 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.