거래가액이 확인되지 않은 토지에 대하여 거래가액을 재조사하여 결정함

○○세무서장이 2004.10.1. 청구인에게 결정․고지한 2000년 과세연도 종합소득세 89,529,890원의 부과처분은,

1. 당초 수입금액 결정에 있어 매매사례가액으로 수입금액을 추계결정한 토지에 대 해서는 이를 재조사하여 실거래가액으로 결정하고,

2. 청구인이 토지의 분할 측량비로 대한지적공사에 지급한 5,814,050원을 필요경비 에 추가로 산입하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

3. 나머지 청구는 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 7,934㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 을 2000.5.25. 산림청으로부터 192,000,000원에 취득하여 동소 ○○번지 등 11필지로 분할한 후 2000.7.25. 청구외 윤○○ 등 6인에게 양도하였고, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 8,747㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 쟁점2토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2000.8.11. 산림청으로부터 325,104,050원에 취득하여 동소 ○○번지 등 12필지로 분할한 후 2000.8.17. 청구외 이○○ 등 11인에게 양도하였고, 쟁점1토지를 분할한 11필지의 양도가액을 210,000,000원으로, 쟁점2토 지를 분할한 12필지의 양도가액을 344,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 사 전 양도신고한 후 양도소득세 1,497,320원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 사실과 다르게 축소 신고된 사실 을 확인하여 양도가액이 확인되는 토지는 실거래가액으로, 확인되지 아니한 토지는 매매사례가액으로 양도가액을 추계로 결정하였고, 또한, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 분할하여 양도한 행위는 부동산매매업을 영위 한 것이므로 종합소득세가 과세되어야 한다고 보아 매매사례가액 등으로 결정한 쟁 점1토지에 대한 양도가액 325,067,730원과 쟁점2토지의 양도가액 372,913,000원 을 합산한 금액 697,980,730원을 부동산매매업에 대한 수입금액으로 결정하고 쟁점 토지의 취득가액과 취득세 및 등록세 등을 필요경비에 산입하여 2004.10.1. 청구인 에게 2000 과세연도 종합소득세 89,529,890원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 12. 31. 이 건 심사청구 하였다.

처분청은 청구인의 2000 과세연도 부동산매매업에 대한 수입금액(이하 “쟁점수입금 액”이라 한다)을 결정하면서 쟁점1토지를 분할하여 양도한 토지 중 양수인 청구외 오○○, 강○○, 노○○(이하 “오○○등”이라 한다)에 양도한 토지의 양도가액을 확 인할 수 없다 하여 청구외 윤○○와 거래한 양도가액을 매매사례가액으로 하여 평당 단가를 산정하여 추계로 결정하였으나, 오○○등의 인감증명서를 첨부한 거래확인서 (이하 “쟁점1확인서”라 한다)를 제출하니 쟁점1확인서 금액(오○○: 35,750,000원, 강○○: 17,450,000원, 노○○: 17,450,000원)대로 수입금액을 결정하여야 하며, 쟁점1토지를 양도한 토지 중 청구외 전○○가 조사공무원에게 확인해 준 거래가액 35,000,000원은 착오로 확인해 준 것으로 새로 청구외 전○○의 확인서(이하 “쟁점 2확인서”라 한다)를 제출하니 쟁점2확인서에 기재된 18,000,000원으로 수입금액을 결정하여야 하며, 쟁점2토지를 분할하여 양도한 12필지의 토지의 거래가액에 대하여 처분청이 평당 단가가 130,000원으로 결정한 것은 청구인이 실제 거래시 평당 단가를 그 금액으로 책정하여 다툼이 없으나, 청구외 주○○, 전○○, 김○○(이하 “주○○ 등”이라 한다) 과의 총거래금액에서 일부 우수리 금액을 할인(할인금액, 주○○: 624,000원, 전○○: 150,000원, 김○○: 139,000원)하여 거래하였는데도 할인금액까지도 수입금액 에 합산하여 수입금액을 결정한 것은 부당하다. 또한, 쟁점토지를 분할하는데 대한지적공사에 지급한 분할 측량비 5,814,050원(이하 “쟁점측량비”라 한다)을 필요경비로 추가 인정하여 소득금액을 경정하여야 한다.

청구인은 쟁점토지를 취득한 후 분할하여 3월 이내에 모두 양도하고 사전 양도신고 하였으나, 신고한 양도가액이 허위임이 확인되었고, 실거래가액을 확인할 수 있는 계약서 등의 증빙이 없으므로 소득세법시행령 제176조 의 2에 근거하여 매매사례가 액으로 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 청구인의 부동산매매업에 대한 수입금액을 결정한 것은 정당하며, 소득금액도 추계로 결정하였으므로 쟁점측량비만 별도로 필 요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점수입금액을 매매사례가액으로 결정한 처분의 당부와

② 쟁점측량비를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금 액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개 정)

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 경정한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (1994. 12. 22 개정) 2～3. 생략

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거 로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소 득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계 조사결정할 수 있다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모․종업원․수․원자재․상품 또는 제품의 시가․각종 요금 등에 비 추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량․사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경 우에는 제3항의 규정에 의하여 산출한 소득금액에서 법 제50조 내지 제52조의 규정 에 의한 인적공제와 특별공제를 하여 과세표준을 계산한다.

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 수입금액에 표준소득률을 곱한 금액을 그 소득금액으로 하여 그 세액을 결정 또 는 경정하는 방법 (1995. 12. 30 개정)

○ 소득세법 시행령 144조 【추계결정 ․경정시의 수입금액의 계산】

① 사업자의 수입금액을 장부 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 그 수입 금액은 다음 각호의 1의 방법에 의하여 계산한 금액으로 한다. (1997. 12. 31 개정)

1. 기장이 정당하다고 인정되어 기장에 의하여 조사결정한 동일업황의 다른 사업자 의 수입금액을 참작하여 계산하는 방법

2. 국세청장이 사업의 종류, 지역 등을 감안하여 사업과 관련된 인적물적 시설(종업 원․객실․사업장․차량․수도․전기 등)의 수량 또는 가액과 매출액의 관계를 정한 영업효율 이 있는 때에는 이를 적용하여 계산하는 방법 (1998. 12. 31 개정)

3. 국세청장이 업종별로 투입원재료에 대하여 조사한 생산수율을 적용하여 계산한 생산량에 당해 과세기간 중에 매출한 수량의 시가를 적용하여 계산하는 방법 (1998. 12. 31 개정)

4. 국세청장이 사업의 종류별․지역별로 정한 다음 각목의 1에 해당하는 기준에 의하 여 계산하는 방법 (1997. 12. 31 개정)

• 가. 생산에 투입되는 원부재료 중에서 일부 또는 전체의 수량과 생산량과의 관계를 정한 원단위투입량
• 나. 인건비․임차료․재료비․수도광열비 기타 영업비용 중에서 일부 또는 전체의 비용과 매출액의 관계를 정한 비용관계비율
• 다. 일정기간동안의 평균재고금액과 매출액 또는 매출원가와의 관계를 정한 상품회 전율
• 라. 일정기간동안의 매출액과 매출총이익의 비율을 정한 매매총이익률
• 마. 일정기간동안의 매출액과 부가가치액의 비율을 정한 부가가치율 (1998. 12. 31 신설)

5. 추계결정․경정대상사업자에 대하여 제2호 내지 제4호의 비율을 산정할 수 있는 경 우에는 이를 적용하여 계산하는 방법 (1998. 12. 31 신설)

6. 주로 최종소비자를 대상으로 거래하는 업종에 대하여는 국세청장이 정하는 입회 조사기준에 의하여 계산하는 방법 (1998. 12. 31 신설)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

②, ③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양 도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (1999. 12. 28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하 는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통 령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경 정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해 당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 󰡒감정평가법인󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31 신설)

② 법 제114조 제5항 에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이 라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신 설) 1～4 생략

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경 정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록 법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설) 이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 분할한 후 양도한 행위에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 종합소득세를 과세한 것에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼 이 없다. 다만, 청구인은 쟁점토지의 수입금액을 결정하면서 일부 필지의 토지에 대 하여 매매사례가액을 적용하여 추계로 결정한 것이 부당하니 청구인이 제출한 쟁점1 및 쟁점2확인서 등의 거래가액을 인정하여 실거래가액으로 결정하여야 한다는 주장 이고, 처분청에서는 청구인이 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하므로 쟁점토지 중 거래가액이 확인되지 아니한 토지의 양도가액을 소득세법시행령 제176조 의 2에 근거 하여 매매사례가액으로 산정하여 결정한 것은 정당하다는 의견인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(2) 처분청에서 제출한 조사서에 의하면 쟁점1토지를 분할하여 양도한 토지 중 청구 외 윤○○가 양수한 6필지 3,950㎡의 양도가액이 160,000,000원임을 청구외 윤○○ 로부터 확인받고, 이 토지의 평당 거래가액 133,667원을 오○○등이 양수한 토지에 적용하여 토지의 양도가액을 산정하였고, 청구외 송○○ 전○○가 양수한 토지의 양도가액은 각 양수인에게 거래가액을 확인받아 이들 모두를 합산한 325,067,730원 을 쟁점1토지의 양도가액으로 확정하였고, 쟁점2토지를 분할하여 양도한 토지 중 주○○ 등이 양수한 토지를 제외한 청구외 송 ○○ 등 8인이 양수한 토지에 대해서는 거래가액이 평당 130,000원에 거래된 사실 을 각 양수인으로부터 확인받고, 거래가액이 확인되지 아니한 주○○ 등이 양수한 토 지에 대해서는 평당 130,000원의 매매사례가액으로 양도가액을 추계한 후 이들 모 두를 합산한 372,913,000원을 쟁점2토지의 양도가액으로 보고, 쟁점1토지 양도가액 을 합산한 금액 697,980,730원을 쟁점수입금액으로 결정하였음이 확인된다.

(3) 쟁점1토지와 쟁점2토지는 모두 산림청으로부터 구입하여 분할한 후 일시에 분양 하여 평당 거래단가가 동일하거나 유사할 것으로 보여져 처분청이 추계결정한 매매 사례가액이 합리적이라 보여지나, 수입금액의 결정방법은 과세표준을 정하는 주요한 과세요건으로서 법률이나 법률에 서 개별적으로 위임받은 시행령 등에 의하여 정해진 방법만이 적용되어야 하는바, 전시한 소득세법 제80조 제3항 에는 『과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우 에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하 는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다』고 규정하여 원칙적으로 실거 래가액으로 수입금액 등을 결정할 것을 요구하고 있고, 장부 및 증빙 등이 불비한 예외적인 경우에 한하여 추계결정을 할 수 있도록 규정하고 있으나, 같은법시행령 제144조 제1항에는 수입금액 추계소득방법으로 처분청이 쟁점수입금액 결정시 사용 한 매매사례가액은 규정되어 있지 아니하다. 처분청은 양도소득세 결정시 양도가액이나 취득가액이 불분명할 경우 사용하는 추계 방법인 매매사례가액을 이 건의 종합소득세 결정시 이를 유추적용하였는바, 이는 법 리를 오해한 잘못된 처분으로 판단된다. 청구인이 제출한 쟁점1 및 쟁점2확인서를 보면 같은 양식으로 미리 작성된 확인서에 확인자가 날인한 것으로 보이고, 인감증명서를 첨부하였으나 일부는 인간도장이 아 닌 인감이 날인된 점, 거래가액이 같은 날짜에 분양된 동일 장소의 다른 토지 단가 에 비하여 지나치게 낮은 점 등에 비추어 신빙성을 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청에서 거래가액이 확인되지 아니한 토지에 대하여 거래가액을 재조사하 여 수입금액으로 결정함이 타당하다고 판단된다.

(4) 또한 청구인은 쟁점2토지를 분할하여 양도한 12필지의 토지의 거래가액에 대하 여 평당 단가가 130,000원인 것은 인정하고 있으나, 주○○ 등과의 총거래금액에서 일부 우수리 금액을 할인하여 거래하였는데도 할인금액까지도 수입금액에 합산하여 수입금액을 결정한 것은 부당하고 주장하고 있는바, 일반적인 부동산 거래관행에 비 추어 청구주장은 이유있다고 보여진다.

(5) 한편, 쟁점측량비를 필요경비로 인정해 달라는 청구주장에 대하여 처분청은 소 득금액을 추계로 결정하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 처분청이 제출한 결정결의서 및 조사서 등에 의하면 청구인에 대한 2000 과세연도 종합소득 세 수입금액은 추계로 결정하였지만 소득금액은 쟁점수입금액에서 쟁점토지의 취득 가액과 쟁점토지의 취득에 소요된 등록세 및 취득세를 필요경비로 공제하여 실지조 사 결정하였음이 확인되고, 쟁점측량비는 쟁점수입금액에 대응하는 필요경비로 인정 되므로 쟁점필요경비는 필요경비로 산입함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정 에 의하여 주문과 같이 결정한다.