쟁점모텔 양도를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부

[주문] 이 건에 대한 심사청구를 기각합니다. [이유]

청구인과 청구외 한순☆(이하 "청구인들"이라 한다)는 2000.03.27. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 대지 745㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 공동으로 취득하여 2000.10.10. ◇◇모텔(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점모텔"이라 한다)을 신축하고 소유권보전등기 후 여관업을 영위하다가 2001.11.1. 청구외 송천○외 4인(이하 "양수인들"이라 한다)에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세 신고하였다 이에 대하여 처분청은 청구인들을 부동산매매업자로 보아 청구인에게 2004.4.14. 2001년 과세연도 종합소득세 35,334,600원을 각각 경정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.20. 이건 심사청구를 하였다.

청구인들의 2000.3.27. 사업자등록하고 쟁점건물을 신축하여 2001.10.31. 폐업시까지 청구외 한순☆와 공동사업을 영위하면서 부가가치세 및 종합소득세를 정상적으로 신고. 납부하다가 사업부진으로 2001.10.31. 쟁점모텔을 양수인들에게 매도하게되어 폐업하고 기준시가로 양도소득세 신고하였는데도 처분청이 쟁점모텔양도를 부동산매매업으로 보아 청구인들에게 종합소득세 경정. 고지한데 대하여 청구인들이 국민고충처리위원회에 고충청구한 결과 2004.6.1. 국민고충처리위원회에서 처분청에 당초처분을 취소하도록 시정권고 하였음에도 처분청이 당초처분을 취소하지 않은 것은 부당하다.

• 가. 쟁점 청구인들의 쟁점모텔 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.(2000.12.29 개정) ο 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.(1994.12.22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때(1994.12.22 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.(1994.12.22 개정) ο 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1994.12.31 개정)

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우(1994.12.31 개정)

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.(2000.12.29 단서신설)

1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.(2002.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청의 이 건 처분관련 조사종결복명서 등에 의하면 아래와 같이 확인된다. 아래 사실관례에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼은 없다.

• 가) 청구인들은 2000.3.27. 청구외 한국토지공사로부터 쟁점토지를 1,638,103,500원에 취득하고, 취득세 35,678,880원, 등록세 58,383,630원, 등기이전비 24,105,060원을 포함한 양도당시 쟁점토지 취득가액은 1,745,994,110원이며, 취득세 및 등록세 등을 포함한 쟁점건물취득원가는 1,602,619,490원이다.
• 나) 청구인들은 쟁점토지에 쟁점건물을 신축하고 2000.10.10. 소유권보존등기하였다.
• 다) 청구인들은 쟁점모텔을 2000.9.8. 양수인들에게 매매총액 3,650백만원, 계약금 800백만원에 양도하기로 하고 중도금은 2000.11.17. 이후 수차례 지급받았으며, 2001.11.1. 은행대출금 900백만원을 양수인들이 인수하고, 잔금 150백만원을 지급 받아 잔금청산하였다.
• 라) 청구인들은 쟁점모텔양도에 대하여 양도일은 2001.11.1.로 하고, 양도가액 1,177,081천원, 취득가액 1,184,590원, 필요경비 35,568천원 양도차익 △43,047천원으로 하여 기준시가로 양도소득세 신고하였다.
• 마) 처분청은 쟁점모텔양도에 대한 부동산매매업의 사업소득 과세표준을 실지 거래가액을 조사하여 아래와 같이 산출하였다. ┌───────┬───────┬───────────────────────┐ │ 구 분 │ 금 액 │ 산출근거 │ ├───────┼───────┼───────────────────────┤ │1. 매출액 │ 3,532,575,062│양도금액-부가가치세(3,650,000,000-117,424,938)│ ├───────┼───────┼───────────────────────┤ │2. 매출원가 │ 3,348,613,600│ │ ├───────┼───────┼───────────────────────┤ │-토지 취득가액│ 1,745,994,110│분양가액에 취득세. 등록세 등 포함 │ ├───────┼───────┼───────────────────────┤ │-건물 취득원가│ 1,602,619,490│취득원가에 취득세. 등록세 등 포함 │ ├───────┼───────┼───────────────────────┤ │3. 당기순이익 │ 183,961,462│ │ └───────┴───────┴───────────────────────┘

2. 처분청은 청구인들이 쟁점모텔을 매매목적으로 신축하여 판매한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 위 조사종결복명서에 의하여 확인된다.

3. 청구인들은 이 건 관련 부과 처분에 대하여 국민고충처리위원회에 고충청구한 결과 국민고충처리위원회에서 민원사무처리에 관한법률 제32조 제1항의 규정에 의하여, "청구인들이 2000.3.27. 쟁점토지를 취득하여 2000.10.10. 위 지상에 쟁점거물을 신축하고 소유권보존등기 후 여관업을 영위하다 2001.11.1. 양수인들에게 양도한 사실 외에 다른 부동산의 양도 사실이 전혀 없고, 쟁점모텔을 운영하면서 정상적으로 부가가치세 신고의무 이행 및 처분청으로부터 부가가치세 경정조사를 받은 사실이 확인되고 있다. 그렇다면 쟁점건물을 신축하여 양도한 행위는 그 양도행위가 1회에 지나지 아니하고 여관업을 1년여 가량 운영하다 영업부진 등의 소유로 양도한 점, 쟁점모텔을 양도한 후 스스로 양도소득세 과세대상임을 전제로 자산양도차익예정신고를 하였던 점, 처분청이 쟁점모텔에 대한 사업실적에 대한 경정조사를 실시하여 부가가치세 등을 추징한 점 등을 고려하면 쟁점모텔의 신축양도행위는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 없어, 쟁점모텔의 양도를 사업소득으로 판단하여 과세한 처분은 사업소득에 관한 법리오해에서 비롯된 위법부당한 처분이라고 할 것이다. 따라서 처분청은 청구인들에게 과한 부가가치세 및 종합소득세부과처분을 취소할 것을 시정권고한다."고 결정하여 2004.6.8. 처분청 및 청구인들에게 통보하였음이 확인된다.

4. 처분권은 국민고충처리위원회의 위 시정권고 결정 통보에 대하여 민원사무처리에 관한법시행령 제60조에 의거 2004.7.2. 아래와 같이 처분청의 당초처분이 정당하다는 검토의견을 달아 국민고충처리위원회에 재심의 요구하였음이 처분청의 관련 서류에 의하여 확인된다.

• 가) 청구인 김유◇은 고양 일산 대화 224-1번지 소재 △△리아여관을 1999.3.9. 취득한 후 9개월 소유하다가 1999.12.15.양도한 사실이 있으며, 동업자 한순☆의 남편 김동□은 천안 입정 신덕 211-3번지 소재 ▽▽파크여관을 1993.11.25. 취득하여 1995.10.25. 양도하였으며, ○○ ○○ ○○번지 대지를 2002.3.2. 취득하여 여관신축 후 2003.9.1. 양도한 사실 등으로 보아 쟁점모텔 양도에 국한하여 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하지 아니하였다고 하여 부동산매매업을 영위하지 않은 것으로 판단할 수 없는 것이며,
• 나) 쟁점모텔 매매계약서 내용에 의하면, 매매계약일은 2000.9.8.이고 건물 준공일은 2000.10.10로 건물준공전에 매매계약을 체결한 사실, 건물준공과 동시에 매수인에게 가등기 해주기로 한 사실, 숙박영업에 대한 모든 준비를 완료하여 즉시 영업권을 양수인들에게 인계하며 양수인들이 인계받아 영업함에 있어 소유권을 이전할 때 까지 쟁점모텔 운영수입에 대한 세금과 공과금을 납부하기로 한 사실 등으로 미루어 보아 쟁점모텔 신축은 청구인들이 여관업을 운영하기 위한 것이 아니라 단기매매차익을 노리고 신축한 것으로 판단되며.
• 다) 쟁점모텔에 대한 조세. 공과. 기타부과금은 매매대금 중도금 지급일을 기준으로 그 전일까지 해당분은 청구인들이 그 이후 해당분은 양수인들이 부담하기로 하고, 매매대금의 잔금도 은행대출금으로 대체하기로 계약하였으므로 실적적인 양도는 중도금지급시점에 종결되어 여관업을 1년간 운영하다가 영업부진으로 양도하였다는 청구인들의 주장은 설득력이 없는 것이며,
• 라) 쟁점모텔 양수인들이 신청한 부동산 가압류신청원인을 보면, 청구인들이 쟁점건물에 대한 소유권보존등기를 하면 양도소득세가 많이 나오기 때문에 가등기를 해줄 수 없으나, 양수인들이 양도소득세를 책임진다는 각서를 써주면 가등기를 해주겠다고 한 점으로 보아 청구인들이 단기양도에 다른 양도소득세 등을 회피하기 위하여 소유권 이전등기를 지연한 것으로 나타나고 있어 청구인들의 자산양도차익신고여부가 쟁점모텔양도에 대한 부동산매매업 판단기준이 될 수는 없다.
• 마) 위와 같은 점으로 보아 쟁점모텔양도는 판매목적으로 신축하여 양도한 것으로 부동산매매업으로 과세함이 타당하다고 판단된다.

5. 청구인 김유◇은 2001.5.2. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 893㎡를 취득하여 2001.7.9. 음숙/모텔 업종을 영위하는 ♤라지오(이하 "♤라지오"라 한다)라는 상호로 사업자등록신청하고 2002.1.30. 개업하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

6. 위 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인 김유◇ 및 동업자 한순☆의 남편 김동□이 수차례 여관건물을 취득하여 단기 양도한 사실이 있는 점, 쟁점모텔을 신축하여 준공이 나기 전에 매매계약을 체결하고 소유권이전등기 전에 쟁점모텔 영업에 대한 권리를 양수인들에게 양도하기로 한 점, 청구인들이 조세를 회피하기 위하여 쟁점건물에 대한 소유권보존등기 및 가등기를 지연하였음이 양수인들의 쟁점모텔 가압류신청서에 의하여 확인되는 점, 쟁점모텔을 계약하기 전인 2001.7.9. 모텔 ♤라지오 사업자등록을 하고 2002.1.30. 개업한 점 등으로 볼때, 쟁점모텔은 청구인들이 판매목적으로 취득하여 양도한 것으로 판매되므로 처분청이 쟁점모텔 양도한 부동산 매매업으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제80조 / 소득세법시행령 제34조 / 소득세법시행령 제143조 /