분양사실이 확인되지 않은 호실에 대하여는 잔금청산일이 확인되지 아니하고, 등기ㆍ등록 이전에 사용ㆍ수익한 것도 아니므로 그 등기일을 소득금액의 수입시기로 보아야 할 것이므로 부과제척기간이 만료되지 아니한 것임
분양사실이 확인되지 않은 호실에 대하여는 잔금청산일이 확인되지 아니하고, 등기ㆍ등록 이전에 사용ㆍ수익한 것도 아니므로 그 등기일을 소득금액의 수입시기로 보아야 할 것이므로 부과제척기간이 만료되지 아니한 것임
○○세무서장이 2004.01.12. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2000년 귀속 종합소득세 10,346,270원은 쟁점주택 중 지하 ○호 및 ○호, ○호, ○호에 대한 사업소득 수입시기를 1994년 또는 1995년으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○ 지상에 주택을 10세대 449.28㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 2000년도 중 분양하고 종합소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점주택 분양과 관련하여 2000년 귀속 종합소득세 10,346,270원을 2004.01.12. 결정하여 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.02.09. 이의신청을 거쳐 2004.06.06. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점주택의 공급을 공급한 사업의 수입시기가 2000년 귀속이 아니라 1994년 귀속에 해당되어 이건 부과제척기간이 경과한 사안이므로 처분청의 처분은 부당하다는 주장이다. 쟁점주택은 1994년 05월에 사실상 완공되었으나 사정에 의하여 준공검살 받지 아니한 상태에서 입주가 시작되었다. 이 건 계약금과 중도금의 지급이 완료되었고, 비록 잔금과 소유권이전등기는 2000년에 이루어진 것이지만 입주가 완료된 1994년에 쟁점주택의 인도가 완료되어싸고 보아야 할 것이고, 1994년에 신축하여 분양한 10세대 중 4세대만 매매계약서를 작성하고, 나머지 6세대는 임대계약서가 작성되었으나 실질적으로는 모두 1994년에 매매된 것이므로 계약의 형태에 따라 입주자의 지위가 변경되는 것도 아니어서 처분청의 처분은 부당하다는 의견이다.
주택신축판매업에 대한 수입시기는 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하거나 당해 주택을 사용 수익하는 경우에는 그 등기일 또는 사용수익일로 하고 있는 바, 건축허가신청서 및 동 허가서상의 실제 건축주가 청구인으로서 재산권을 행사할 수 있는 위치에 있었고, 1994년도에 준공검사 및 소유권보존등기, 잔금청산 후 소유권이전등기가 이루어지는 것이 상례라 할 것임에도, 이 건 사용수익이 완료된 후 5년이 지난 2000년도에 매매계약 및 소유권보존등기, 소유권이전 등기 등을 이행한 정황으로 미루어 청구주장은 신빙성이 없으며, 1994년 분양계약서(4세대) 및 임대차계약서(6세대) 상 쟁점주택에 대하여 재산권행사를 할 수 없는 건설업자 청구외 양○○가 매도자 및 임차인으로 되어 있으며, 계약서의 작성은 1994년으로 되어 있으나 중도금, 잔금일자 등이 구체적으로 명시되어 있지 아니하여 쟁점주택이 사용수익된 시기가 불분명하고, 2000년에 청구인을 분양자(매도자)로 하여 당초 분양가격으로 새로운 분양계약을 체결한 것이므로, 당초 입주자의 지위가 변경되었다고 보아 매매계약서상의 대금청산일 및 소유권이전등기일이 분명한 2000년을 쟁점사업의 수입시기로 하여 과세한 이 건 당초처분 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제80조 (결정과 경정)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
○ 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.
11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (1998.12.31 신설) 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○ 국세기본법 제26조 의 2 【국세부과의 제척기간】
① 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 국세조세조정에관한법률 제25조에서 정하는 바에 따른다. (1996. 12. 30 단서신설)
2. 납세자가 법정 신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간 (1994. 12. 22 개정)
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○ 지상에 쟁점주택을 신축하여 2000년도 중 분양하고 신고하지 아니한 사실, 이에 대해 처분청은 쟁점주택의 분양과 관련하여 2000년 귀속 종합소득세 10,346,270원을 2004.01.12. 결정하여 청구인에게 고지한 사실이 국세통합전산망(TIS) 조회자료, 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
(2) 쟁점주택의 신축분양과 관련된 사실관계를 정리하면 아래와 같다.
① 1993년(월일 확인되지 않음) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지을, 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)는 같은곳 ○○번지를 공동 출자하여, 동지상에 다세대 주택을 신축분양하기로 하는 계약을 체결한 사실이 건축허가 신청서 및 동 허가서 등에 의하여 확인되므로, 청구인은 소득세법 시행령 제32조 에 규정하는 주택신축판매업자에 해당된다.
② 쟁점주택 신축을 위한 도급계약서 등은 제출된 것이 없으나 심사청구시 제출된 제반 증빙 등을 종합하여 보면, 청구외 양○○(000000-0000000, 이하 “양○○”라 한다)가 쟁점주택의 신축공사를 도급을 받았으며, 쟁점주택을 분양(임대)하고 받은 수입금으로 건축비를 충당하기로 약정한 것으로 보인다.
③ 각 호수별 분양 및 임대내역을 살펴보면 다음과 같다.
○호(46.01㎡)는 1994.06.(일자 미상) 양○○가 박○○에게 42,000,000원(계약금 12,000,000원, 중도금 25,000,000원, 잔금 5,000,000원, 중도금은 전액 융자금으로 대체하기로 함)에 분양하였다. 동 계약의 실상은 토지를 출자한 박○○에게 지급할 토지대금과 상계하기로 한 것이었다. 이후 박○○의 사망으로 그의 처 최○○(000000-0000000)이 1994.07.06. 입주하여 2000.06.13.까지 거주해 온 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 보존등기를 하였다가 2000.06.16. 같은 최○○ 명의로 소유권이전 등기를 경료해 준 사실이 분양계약서, 등기부등본, 인감증명서 등에 의하여 확인된다.
○호(60㎡)는 1994.05.10. 양○○가 청구외 권○(000000-0000000)에게 41,000,000원(계약금 없이 중도금 16,000,000원, 잔금 25,000,000원, 잔금전액 은행융자로 대체)에 분양한 사실, 같은 양○○가 1994.06.19. 청구외 노○○에게 전세보증금 9,000,000원에 임대한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 보존등기를 하였으나 권○○과 망 노○○의 아들 간에 소유권 다툼이 있어 소유권이전등기를 해주지 못하고 있는 것으로 확인된다.
○호(40.68㎡)는 1994.11.26. 양○○가 청구외 최○○(000000-0000000)에게 임대차보증금 15,000,000원(계약금 600,000원, 잔금 14,400,000원)에 1년간 임대하기로 약정한 사실, 같은 최○○가 1998.03.07. 입주하여 2000.05.10까지 거주해온사실, 1999.08.17. 청구인명의로 보존등기를 하였다가 2000.05.13. 같은 최○○ 명의로 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 임대차계약서 및 매매계약서, 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(37.07㎡)는 1994.07.02. 청구외 류○○(000000-0000000)가 청구외 양○○(000000-0000000)에게 전세보증금 16,000,000원에 임대한 사실, 1998.11.01. 같은 양○○이 입주하여 2000.06.08.까지 거주해온 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 보존등기를 하였다가 2000.02.23. 같은 양○○ 명의로 소유권이전등기를 경료해 준 사실 등이 임대차계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(40.68㎡)는 1994.10.05 양○○가 청구외 오○○(000000-0000000)에게 임대한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 보존등기를 하였다가 2000.04.06. 청구외 정○○(000000-0000000) 명의로 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 확인된다.
○호(43.8㎡)는 1995.04.03. 청구외 양○○(000000-0000000, 양○○의 친척)이 청구외 양○○(000000-0000000)에게 보증금 16,000,000원에 임대한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다가 2000.03.03. 청구외 오○○(000000-0000000) 명의로 소유권이전등기를 경료해준 사실이 임대차계약서 및 매매계약서 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(46.01㎡)는 1994.05.27. 청구외 유○○(000000-0000000)이 청구외 백○○(000000-0000000)에게 49,000,0000원(계약금 10,600,000원, 중도금 7,000,000원, 잔금 6,400,000원, 은행융자 별도 25,000,000원)에 분양한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다가 2000.04.10. 청구외 김○○(000000-0000000) 명의로 소유권이전등기를 경료해준 사실이 분양계약서, 임대차계약서 및 매매계약서 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(37.07㎡)는 1995.11.19. 양○○가 청구외 김○○(000000-0000000)에게 보증금 15,000,000원에 임대한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다가 2000.05.15. 청구외 김○○(000000-0000000) 명의로 소유권이전등기를 경료해준 사실이 매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(46.01㎡)는 1994.05.06. 양○○가 청구외 오○○(000000-0000000)에게 48,000,000원(계약금 23,000,000원, 잔금 25,000,000원은 은행융자로 대체)분양(계약서 상단에 “전세”라는 메모가 있으나 가격으로 미루어 “분양”으로 판단됨)한 사실, 1999.08.17. 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다가 2000.04.07. 청구외 조○○(0000.00.00생)에게 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 분양계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.
○호(37.07㎡)는 1994.09.04.(확정일자 1994.09.08.) 양○○(000000-0000000)가 청구외 정○○(000000-0000000)에게 임대한 사실(계약서상에는 임대인을 정○○로 임차인을 양○○로 잘못 기재), 동 정○○가 1994.09.07. 같은 호실에 입주하여 2000.05.30.까지 거주해온 사실, 1999,08.17. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였다가 2000.05.30. 같은 정○○ 명의로 소유권이전등기를 경료해준 사실이 임대차계약서 및 매매계약서 등기부등본에 의하여 확인된다.
(3) 쟁점주택의 신축사업에 대한 권리관계를 보면, 쟁점주택을 신축하여 분양을 주도하였던 청구외 양○○(000000-0000000)는 1998.04.15. 쟁점주택에 관한 모든 권리를 포하였고, 공동사업을 하고 있었던 청구외 박○○(000000-0000000)도 1999.04.13. 공동사업에 대한 모든 권리를 포기하였으므로, 적어도 2000년도 이후의 분양에 관하여는 청구인이 책임있는 단독의 실질사업자임이 확인된다. 상기 분양 및 임대차계약서에서 보는 바와 같이, 1994년, 1995년에 체결한 계약서상의 분양자 또는 임대인이 쟁점주택의 소유자인 청구인이 아니라 청구외 양○○ㆍ류○○ㆍ양○○ㆍ유○○ 등으로 되어 있는 것은 청구인이 쟁점주택의 신축과 관련하여 공사비를 지급하지 못함에 따른 대물변제 형식으로 분양 또는 임대권을 부여한 것이라고 청구인은 주장하고 있으나, 청구외 각인별 공사비가 얼마인지 각 호별 가액을 얼마로 평가하였는지를 입증하지 못하고 있을 뿐 아니라 상호간에 대금정산 내용을 확인할 수 있는 구체적인 자료의 제시도 없는 설정이다.
(4) 청구인은 상기와 같이 공사비를 정산하는 등으로 쟁점주택의 분양권을 준 것이므로 쟁점주택의 분양 및 임대계약은 그 계약형태(분양, 임대)에 불구하고, 1994년과 1995년 사이에 이미 분양이 완료된 것이라고 주장하고 있다. 제출된 서류를 종합하여 보면, 쟁점주택은 1994년 또는 1995년에는 전부가 임대 또는 분양이 완료된 것으로 판단된다. 그렇다면 소득세법시행령 제48조 에서 정하는 사업(이 건의 경우 주택신축판매업)소득 수입시기를 판단함에 있어, 등기 등록 이전의 사용수익한 시기가 언제인가가 문제로 된다. 이 때의 사용수익시기는 분양 받은 자의 입주일 또는 입주가 가능한 날로 봄이 타당할 것이다. 그러나 제출된 계약서를 살펴보면, 쟁점주택 중 지하 ○ㆍ○호, ○호, ○호를 제외한 나머지 6개호는 1994년 1995년 사이에 임대된 사실은 확인되나 분양된 사실은 확인되지 아니한다. 지하 ○호에 대하여는 당초 과세에서 분양되지 않은 것으로 제외하였으나 이는 현실적으로 소유권다툼이 있어 소유권이전 등기를 경료하지 못한 경우라 할지라도 분양이 완료된 것임에는 의심의 여지가 없는 것으로 판단된다.
(3) 그렇다면 이건 사업소득의 수입시기를 본다.
① 소득세법 시행령 제48조 제11호 규정에서 주택신축판매업의 경우 사업소득의 수입시기는 매매대금을 청산한 날로 규정하고, 단서 규정에서 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 하도록 되어 있다.
② 쟁점주택의 분양에 대한 잔금청산일은 200년 04월~06월사이이고, 이건 잔금청산 전인 1994년과 1995년에 이미 분양을 받은 자들이 입주하여 살기시작(붙인 분양 및 사용수익현황 참조)한 지하○ㆍ○호 및 ○호, ○호는 그 입주일을 사용수익일로 보아야 할 것이다.(서일46014-11380, 2002.10.21. 재소득46073-60, 2003.05.06. 소득46011-1050, 1997.04.15. 소득46011-1167, 1995.04.27. 같은뜻) 그러나 쟁점주택 중 분양사실이 확인된 위 4개호를 제외한 6o호(○호, ○호, ○호, ○호, ○호, ○호)에 대하여는 분양대금의 청산일도 불분명한 실정이고, 등기ㆍ등록 전에 사용ㆍ수익한 정황도 찾을 수가 없으므로 그 등기일인 2000.05.03. 2000.02.23, 2000.04.06, 2000.03.03, 200.05.15, 2000.05.30.을 각 수입시기로 하여야 할 것으로 판단된다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점주택 중 지하○ㆍ○호, ○호, ○호에 대하여는 소득금액의 수입시기를 1994년 또는 1995년이 되므로, 종합소득세를 법정신고기한내에 신고하지 아니한 이 건 국세부과제척기간이 동 종합소득세 확정신고기한(1995.05.31. 또는 1996.05.31.)의 다음날부터 기산하여 07년이 되는 2002.05.31.또는 2003.05.31.에 만료됨으로써 국세를 부과할 수 없게 된 것이다. 반면에, 쟁점주택 중 상기 4개호를 제외한 ○호, ○호, ○호, ○호, ○호, ○호에 대하여는 잔금청산일이 확인되지 아니하고, 등기ㆍ등록 이전에 사용ㆍ수익한 것도 아니므로 그 등기일을 소득금액의 수입시기로 보아야 할 것이므로 부과제척기간이 만료되지 아니한 것이다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.