실제 상가분양수입금액이 얼마인지

[주문]

○○세무서장이 2004. 1. 2. 청구인에게 경정. 고지한 2002년 과세연도 종합소득세 823,310,310원의 부과처분은, 청구인이 청구외 노○○에게 분양한 ○○파르텔의 1층 102호, 103호, 104호 등 상가 141평의 분양수입금액을 895,272,000원(부가가치세 포함)으로, 청구외 한○○에게 분양한 2층 203호, 204호, 205호 등 상가 약 139평의 분양수입금액을 259,180,900원(부가가치세 포함)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. [이유]

• 가. 청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○파르텔 (지하2층, 지상 10층 건물, 이하 "쟁점상가"라 한다)이라는 오피스텔 및 상가를 2001년에 신축하여 2002년까지 분양한 개인사업자로, 분양한 쟁점상가 중 청구이 노○○에게 분양한 1층 102호, 103호, 104호 등 141평(이하 "쟁점1상가"라 한다)의 분양수입금액을 447,000,000원으로, 청구외 한○○에게 분양한 2층 203호, 204호, 205호 등 139평(이하 "쟁점2상가"라 한다)의 분양수입금액을 210,000,000원으로 하여 2002년 과세연도에 대한 종합소드세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사시 청구외 노○○ 및 한○○(이하 "피분양자들"라 한다) 이 위 부동산을 담보로 대출을 받는 과정에 은행에 제출한 분양계약서(이하 "쟁점은행제출 분양계약서"라 한다)상의 금액에는 쟁점1상가 분양금액이 1,825백만원이고, 쟁점2상가의 분양대금은 627,770천원으로 기재되어 있음을 확인하고, 청구인이 신고한 수입금액과 차액인 1,795,770,000원을 총수입금액에 산입하여 2004. 1. 2. 청구인에게 2002녀 과세연도 종합소득세 823,310,310원을 결정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 2. 20. 이 건 심사청구하였다.

• 가. 청구인은 쟁점상가를 신축하여 분양하면서 1층은 평당 850만원, 2층은 평당 350만원에 분양광고를 낸 사실이 있으며, 분양개시 3개월만에 오피스텔은 거의 분양이 되었으나, 상가는 101호, 201호, 202호만 분양되고 나머지는 미분양상태였으며, 기 분양된 101호는 평당 737만원, 201호 및 202호는 평당 330만원선에서 분양하여 광고금액보다 저가로 분양한 사실이 있다.
• 나. 청구인은 미분양된 상가를 염가로 처분할 처지에 있어 진인인 청구외 노○○ 및 한○○에게 반 강제적으로 떠맡기다시피 하여 분양하였으며, 기재한 쟁점은행제출 분양계약서를 작성하여 준 사실이 있다.
• 다. 쟁점은행제출 분양계약서에 의하면 평당분양가액이 쟁점1상가는 1,300만원, 쟁점2상가는 5백만원에 이르는 바, 이 금액은 분양광고금액 및 다른 호수의 분양금액과 비교하여도 사실상 다름이 명백하다.
• 라. 피분양자들은 쟁점은행제출 분양계약서를 근거로 하여 은행대출을 받았는 바, 그 중 청구외 노○○은 990,000천원을 대출받아 그 중 890,772천원을, 청구외 한○○은 260,000천원을 대출받아 그 중 259,180천원을 청구인의 계좌로 입금시킨 사실이 있으며, 위 노○○이 입금한 금액 중 2억원은 추후 반환하였다.
• 마. 청구인이 쟁점1. 2상가를 염가에 처분한 이유는 2002년 초에 ○○광역시 ○○구 ○○동에 위치한 ○○드리빌딩(극장)을 신축하여 판매하는 사업을 진행하고 있어 자금이 필요하였고, 준공일 이후까지도 분양되지 않은 쟁점1. 2상가를 분양하기 위하여 직원을 계속 상주시키면 관리비만 부담될 뿐만 아니라, 쟁점상가를 분양하면서 이미 이익을 실현하여 원가로 처분하여도 손해는 아니라는 생각에 지인인 청구외 노○○ 및 한○○에게 염가로 분양하였으며, 당초 분양광고금액보다도 훨씬 싸게 분양한 이유는 청구외 노○○은 건설회사 운영경험이 있고, 청구외 한○○은 쟁점상가를 직접 설계한 관계로 실제 건축비를 거의 알고 있어 광고금액 및 다른 분양자에 대한 분양가를 적용하여 팔 수도 없었다.
• 바. 쟁점은행제출 분양계약서는 사실이 아니고, 당초 세무조사시 제출한 분양계약서(쟁점1상가: 646,000,000원, 쟁점2상가: 248,480,000원)가 실재의 것이므로 이에 의하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

• 가. 청구인이 실 계약서라고 주장하는 계약서는 목도장이 날인되고, 대금지급도 계약내용과는 다르게 지급되는 등 그 작성상태로 보아 신빙성이 없어 보이는 반면,
• 나. 쟁점은행제출 분양계약서에는 피분양자들이 인감도장을 날인하는 등 작성형태가 진실에 가깝고, 금융기관에서 담보대출시 시가의 50~70%선에서 대출하고 있고, 피분양자들이 청구인에게 입금한 금액도 추가제출 계약서 금액 이상이며, 감정평가기관의 감정가액도 추가제출한 계약서금액보다 훨씬 많이 상회하며,
• 다. 청구인이 쟁점이 된 상가분양과 관련하여 통상사용되는 예금통장외의 것을 사용하여 그 저의가 의심되고, 청구외 노○○의 경우 입금액도 추가제출계약서보다 2억원정도가 초과입금되는 등 청구인이 주장하는 추가계약서금액은 신빙성이 없다.
• 라. 또한, 청구인은 청구외 노○○에게 2억원을 반환하였다고 주장하나, 확인 결과 2002. 4. 9. 출금된 2억원 중 1억원은 청구외 윤○○에게 지급하였고, 1억원은 청구인이 현금으로 인출하여 사용한 것으로 확인되어 청구주장 이유 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 분양한 쟁점1. 2상가의 실제분양금액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제24조 [총수입금액의 계산]

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.(1994.12.22 개정) 2) 국세기본법 제16조 [근거과세]

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점상가는 대지가 204평이고, 건물은 지하2층, 지상10층으로 총 연면적이 1,510평에 이르며, 이 중 지상 1.2층은 상가이고, 지상3층부터 10층까지는 오피스텔이며, 시공자는 청구외 (주)○○건설(회장 이○○, 청구인 처남. 이하 "청구외법인"이라 한다)이며, 준공검사일은 2001. 12. 18.임이 처분청이 제출한 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 쟁점1.2상가를 분양하고 피분양자들에게 발행한 세금계산서 및 계산서 금액 및 처분청 경정금액은 아래 <표 1>과 같으며, 아래 <표 1>에 의하면 청구인이 신고한 금액과 쟁점은행제출 분양계약서 금액과의 차액은 총 1,795,770,000원인데 처분청의 경정결의서에 의하면 1,795,000,000원을 총수입금액에 산입하였는 바, 770,000원은 차액은 처분청의 계산 오류로 보인다. <표 1> (금액단위: 원) ┌───┬─────────────────┬─────┬─────┬─────┬──────┐ │ │ 건물분(세금계산서) │ │ │ │ │ │구 분├─────┬─────┬─────┤ 토지분 │ 신고 │ 처분청 │ 차이 금액 │ │ │ 건물 │부가가치세│ 계 │ (계산서) │ 수입금액 │ 경정금액 │ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │노○○│ 345986981│34,598,698│ 380585679│ 101013019│ 447000000│1825000000│ 1378000000│ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │한○○│ 106997121│10,699,712│ 117696833│ 103002879│ 210000000│ 627770000│ 417770000│ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │ 계 │ 452984102│45,298,410│ 498282512│ 204015898│ 657000000│2452770000│ 1795770000│ └───┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘

(3) 처분청의 세무조사시, 청구인은 당초 신고한 분양계약서 사실이 아님을 시인하고, 쟁점은행제출 분양계약서는 피분양자들의 은행대출 편의를 위하여 부풀려진 것이고, 실제 분양계약서라는 분양계약서를 제출하였는 바, 이 분양계약서를 보면 쟁점1상가의 분양계약서에는 그 분양금액이 646,000,000원 (부가가치세 제외, 계약금 4,500,000원)이고, 쟁점2상가의 분양계약서의 분양금액은 248,480,000원(부가가치세 제외, 계약금 없음)으로 되어 있음을 알 수 있다.

4. 처분청은 청구인의 분양수입금액에 대하여 금융조사를 하였는 바,

• 가) 청구외 노○○은 2002. 2. 5. ○○은행 ○○동 지점에서 쟁점1상가를 담보(감정가액 1,450백만원)으로 하여 990,000,000원을 대출받아, 같은 날 청구인 계좌(○○은행 ○○동, 000-000000-00-000)로 890,772,000원을 무통장 입금하였음이 확인된다.
• 나) 또한, 청구인이 청구외 노○○에게 2002. 4. 9.에 당초 입금받은 금액 중 2억원을 되돌려 주었다는 청구주장에 대하여 금융조사를 한 바, 2002. 4. 9. 청구인 계좌(○○은행 ○○지점, 000-00-0000-000)에서 1억원이 출금되었으나 그 귀속자는 청구외 윤○○으로 확산되었고, 기타 출금액에 대하여 금융추적조사를 하였으나, 노○○에게 반환된 사실은 확인하지 못하였다.
• 다) 청구외 한○○은 2002. 1. 18. ○○은행 ○○동 지점에서 쟁점2상가를 담보(감정가액 505백만원)로 하여 260,000,000원을 대출받아 같은 날 청구인 계좌(○○은행 ○○지점, 000-00-0000-000)로 259,180,000원을 무통장 입금한 사실을 확인하였다.

5. 청구인은 당초 청구외 노○○으로부터 입금받은 890,772,000원중 2억원을 추후에 되돌려 주었다고 주장하면서도 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

6. 결국, 청구인이 분양한 쟁점1. 2상가에 대한 분양계약서는 각각 3가지가 존재하는 바, 이 3가지의 분양계약서별 분양금액과 청구인이 쟁점상가중 지상1층 및 2층의 분양실례가액을 비교하면 아래 <표 2>와 같다. <표 2> (금액단위: 원) ┌───────┬────┬───┬─────────────────┬────┬──────┐ │ │ │ │ 분양금액 │평당금액│ │ │ 호수 │ 평수 │계약자├─────┬─────┬─────┤(부가세 │ 비고 │ │ │ │ │ 대지비 │ 건축비 │ 소계 │ 제외) │ │ ┝━━━━━━━┿━━━━┿━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━┿━━━━━━┥ │ 101호 │ 15.666 │최성▽│ 11672090 │ 108327910│ 120000000│ 7659900│01.8.24 계약│ ├───┬───┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 신고 │141.396 │노○○│101013019 │ 345986981│ 447000000│ 3161334│02.1.23 계약│ │ ├───┤ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 청구 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 주장 │ │ │101013019 │ 544986981│ 646000000│ 4568728│ │ │102호 ├───┤ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │103호 │ 입금 │ │ │ │ │ │ │ │ │104호 │ 기준 │ │ │101013019 │ 717962710│ 818975729│ 5792071│ │ │ ├───┤ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 은행 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │계약서│ │ │101013019 │1723986981│1825000000│12097012│ │ ┝━━━┷━━━┿━━━━┿━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━┿━━━━━━┥ │ 201호 │ 27.540 │배동♠│ 20261290 │ 72738710│ 93000000│ 3376906│01.11.12계약│ ├───────┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ 202호 │ 18.874 │김선♡│ 13884510 │ 48115490│ 62000000│ 3284942│01.12.12계약│ ├───┬───┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 신고 │139.505 │한○○│103002879 │ 106997121│ 210000000│ 1505322│01.12.23계약│ │ ├───┤ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │203호 │ 청구 │ │ │ │ │ │ │입금액과 거 │ │204호 │ 주장 │ │ │103002879 │ 145477121│ 248480000│ 1781154│의 동일 │ │205호 ├───┤ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 은행 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │계약서│ │ │103002879 │ 524767121│ 627770000│ 4499982│ │ └───┴───┴────┴───┴─────┴─────┴─────┴────┴──────┘

7. 한편, ○○지방경찰청이 청구외법인의 회장인 이○○의 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반 내사사건과 관련하여 피분양자인 노○○ 및 한○○을 참고인 신분으로 조사하였는 바, 청구인이 제출한 청구외 노○○ 및 한○○의 진술조서의 내용은 아래와 같으며, ○○지방검찰청은 위 사건과 관련하여 청구외 이○○을 혐의없음으로 하여 불기소 처분하였음이 ○○지방검찰청의 불기소이유통지문에 의하여 확인된다.

• 가) 청구외 노○○의 1차 진술내용(2004. 6. 3)에 의하면, 쟁점1상가의 분양과 관련하여 청구외법인에서 압수한 위3개의 분양계약서를 보여주면서 실제 분양계약서의 진위에 대한 질문에 대하여 646백만원의 분양계약서가 실제 분양계약서이고, 447백만원의 계약서는 세무서 신고용으로 작성하였고, 18억원의 쟁점은행제출 분양계약서는 은행 대출용으로 작성하였다고 진술한 사실이 있으며, 쟁점1상가를 담보로 990백만원을 받아 890백만원을 무통장입금하였다고 진술한 사실이 확인된다.
• 나) 위 노○○의 2차 (2004.6.3. 1차 진술일자와 같은 날자임) 진술내용에 의하면 위 입금액 중 2억원을 ○○은행 통장으로 되돌려 받았다고 진술하면서도 그 통장의 계좌번호 등의 자료는 제시한 적이 없다.
• 다) 청구외 한○○의 진술내용(2004. 5. 25)을 보면, 쟁점2상가를 260백만원에 취득하였다고 진술하였으며, 쟁점은행제출 분양계산서는 대출시 은행에서 미리 작성한 것에 대하여 도장만 찍었는 바, 동 계약서에 기재된 매수인 인적사항의 필적은 본인필적이 아니라고 진술하였으며, 청구외법인에서 압수한 248백만원의 분양계약서의 작성경위에 대하여는 총 분양금액 260백만원에서 부가가치세를 제외하고 작성하였다고 진술한 사실이 확인된다.

8. 위 사실관계를 종합하여 보면,

• 가) 청구인이 쟁점상가에 대하여 1층은 평당 850만원, 2층은 평당 350만원으로 분양광고한 사실에 비추어 미분양 상가를 당초 광고금액보다 비싸게 분양할 수 없을 터인데도, 처분청이 과세근거로 삼은 쟁점은행제출 분양계약서는 청구외 노○○의 경우는 평당 1,300만원으로 분양광고금액대비 약 152%에 이르고, 청구외 한○○은 평당 450만원으로 분양광고금액 대비 약 129%에 이르는 점을 볼 때, 쟁점은행제출 분양계약서를 실제 계약서라고 하기에는 무리가 있어 보이고,
• 나) 청구인이 실 계약서라고 주장하는 분양계약서는 처분청의 당초 세무조사시 및 ○○지방결찰청의 압수수색시에도 좆재하였던 점, 쟁점상가의 준공검사일이 2001. 12. 18.이고 청구외 노○○과 한○○에게 분양한 일자는 그 이후인 점과 처분청의 금융조사시 청구인이 청구외 노○○으로부터 입금받은 금액(890,772,000원)과 청구외 한○○으로부터 입금받은 금액(259,189,900원)이 청구인이 주장하는 분양대금에 근접하고 있는 점으로 보아 청구외 노○○으로부터 입금받은 890,772,000원은 상가분양대금의 잔금으로 판단되므로 여기에 계약금 4,500,000원을 합한895,272,000원과 청구외 한○○으로부터 입금받은 259,180,900원을 각각 쟁점1상가와 쟁점2상가의 실제 분양금액(부가가치세 포함)으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제24조 / 국세기본법 제16조 /