토지의 양도가 아니라 공동매수 후 토지를 분할한 경우에 해당함

○○세무서장이 2003.7.1. 청구인에게 경정고지 한 1999년 과세연도 종합소득세 127,335,140원의 부과처분은 이를 취소합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 22,480㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 1997.8.1. 청구외 김○○으로부터 취득 후 『

○○ 전원주택』 택지를 조성하여 1997년부터 1999년까지 청구인의 동생 유○○(이하 “유○○”라 한다)와 청구외 곽○○ 외17명에게 분양하였으나, 종합 소득세를 신고하지 아니하였다고 2003.1.15. 처분청에 과세자료를 통보하였다. 처분청은 ○○세무서장으로부터 통보받은 과세자료에 의거 2003.7.1. 청구인에게 1997년 과세연도 등 종합소득세 260,861,180원(1997년 26,651,140원, 1998년 106,874,900원, 1999년 127,335,140원)을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.4. 이의신청을 거쳐 2004.2.3. 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 유○○는 청구외 김○○으로부터 쟁점임야 22,480㎡ 매입하여 청구인이 11,504㎡, 유○○가 10,976㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 전원주택지로 개발하여 양도한 것을 청구인이 단독으로 임야 22,480㎡를 매입하여 전원주택지로 개발하여 그중 쟁점토지를 유○○에게 1,120,600,000원에 분양한 것으로 보아 2003.7.1. 청구인에게 1999년 과세연도 종합소득세 127,335,140원을 결정고지 한 것은 부당하다.
• 나. 쟁점임야 22,480㎡를 청구인과 유○○가 공동으로 계약을 체결한 후 소유자인 김○○으로부터 토지 사용승락을 받아 아래와 같이 분할하였다. 매수임야 지번 분할 내역 당 초 96.10.4.(1차) 98.2.24.(2차)

○○ 리 산

○○번지 22,480㎡ 산

○○번지 ⇒ 10,393㎡ 산

○○번지 ⇒ 2,399㎡ 산

○○번지 ⇒ 7,994㎡ 산

○○번지 ⇒ 12,087㎡ 산

○○번지 ⇒ 1,453㎡ 산

○○번지 ⇒ 10,634㎡

• 다. 1차로 청구인 지분중 9,389㎡에 대하여 1997년 2월 산림형질 변경허가를 받았으며, 2차로 유○○ 지분(박○○ 명의로 신청) 9,755㎡에 대하여 1997.5.21에 산림형질 변경허가가 받았다.
• 라. 쟁점임야를 취득한 이후 1998.2.24. 토지의 분할이 시작되었고, 청구인과 유○○가 산림형질 변경허가를 받은 것은 1997년이므로 청구인과 유○○가 공동매입하여 전원주택단지를 조성한 것으로 확인됨에도 청구인이 유○○에게 쟁점토지를 분양한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하므로 취소해야 한다.

• 가. 청구인은 청구외 김○○으로부터 1997.8.1. 쟁점임야를 매수하였으나, 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 개발하여 일반인들에게 원소유자 김○○ 및 청구인명의로 분양계약서를 작성하여 분양한 것으로 매매계약서 등에 의하여 확인된다.
• 나. 청구외 김○○의 아들 김○○의 대리 확인은 내용을 모르는 상태에서 확인한 것으로 이는 신뢰성이 없다고 하나, 청구외 김○○는 미성년자도 아닐 뿐만 아니라 청구외 김○○과 같이 거주하고 있는 점으로 보아 김○○가 대신하여 모든 일처리를 하였을 것으로 추정되는 등 정황으로 보아 김○○의 대리 확인서는 신빙성이 있다할 것이다.
• 다. ○○세무서장이 유○○에게 양도소득세를 취소하고 부동산매매업으로 과세한 처분은 유○○가 청구인으로부터 전원주택지를 분양받아 추가로 공사를 하고 분양을 위하여 케이블 TV 등에 광고한 사실 등에 의하여 부동산매매업으로 판단한 것이므로 청구인이 유○○에게 분양한 사실을 반증하는 것은 아니다.
• 라. 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 증빙서류가 미비할 뿐만 아니라 제출한 증빙서류도 신빙성이 없어 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 유○○에게 분양한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 청구인이 1999.6.26. 쟁점토지를 유○○에게 1,126백만원에 분양한 것으로 보아, 2003.7.1. 청구인에게 1999년 과세연도 종합소득세 127,335,140원을 결정고지 한 것으로 조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 쟁점토지 내역 물건지 면적(㎡) 양도일자 매매대금 확인내용 귀속연도

○○리○○번지외13 7,124 1999.6.26. 1,126,000,000 계약서 (김○○과 별도 계약서 작성) 1999년 산○○번지 2,399 산○○번지 1,453 계 10,976㎡

2. 청구인은 처분청이 과세한 1999년 과세연도 종합소득세의 부과처분은 청구인이 유○○에게 쟁점부동산을 분양한 것이 아니라 청구외 김○○으로부터 공동매입하여 유○○ 지분을 분할한 것이므로 과세한 처분은 부당하다는 주장이고, 처분청은 ○○세무서장이 유○○를 부동산매매업자로 보아 양도소득세를 취소한 처분은 유○○가 청구인으로부터 전원주택지를 분양받아 추가로 공사를 하고 분양을 위하여 케이블 TV 등에 광고한 사실 등에 의하여 부동산매매업을 한 것으로 판단한 것이므로 청구인이 유○○에게 분양한 사실을 반증하는 것은 아니며, 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 증빙서류가 미비할 뿐만 아니라 제출한 증빙서류도 신빙성이 없어 당초 처분은 정당하다는 주장이다.

3. 등기부등본, 부동산계약서 및 조사서에 의하면 청구인은 전소유자 김○○으로부터 소유권이전등기를 하지 아니하고 11,504㎡를 미등기전매로 분양한 것으로 확인되고, 유○○는 3,852㎡는 1998.3월에 나머지 7,124㎡는 1999.6월에 소유권이전등기를 하여, 3,852㎡는 임야상태로 양도하고, 4,995㎡는 경매 및 분양을 한 것으로 확인되고, 나머지 2,129㎡는 경매진행중인 것으로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점임야를 유○○와 공동으로 전원주택지를 개발하였으나 IMF로 인하여 분양이 되지 않아 부도를 냈으며, ○○세무서에서 쟁점임야의 전소유자 김○○의 아들 김○○의 확인서를 근거로 청구인이 7,124㎡에 대하여 전원주택지를 개발한 후 유○○에게 미등기 전매한 것으로 처분청에 통보하였으며, 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 청구인에게 1999년 과세연도 종합소득세 127,335,140원을 과세한 것으로 확인된다.

5. 청구인과 유○○는 타인이 아니라 형제간인 것으로 확인되며, 국세통합 전산시스템에 조회한 결과 ○○세무서장은 청구인에게 과세한 4건 284,612,960원을 결손처분 한 것으로 확인된다.

6. ○○세무서장은 유○○명의로 소유권 이전된 토지 중 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 외6필지가 2002.9.17. 경매에 의하여 제3자에게 소유권이 이전된 것에 대하여 유○○에게 양도소득세를 과세하였으나,

• 가) 유○○는 쟁점토지를 전원주택지로 개발하여 분양 중에 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 외6필지가 경매에 의하여 소유권등기가 이전된 것이므로 이는 양도소득세 과세대상이 아니라 부동산매매업에 해당하므로 종합소득세로 과세하여야지 양도소득세로 과세한 처분은 부당하다며 이의신청을 제기하자, ○○세무서장은 부동산매매업에 해당하는 것으로 판단하여 유○○에게 과세한 양도소득세를 직권으로 취소하고 과세자료를 통보한 것으로 확인된다.
• 나) ○○세무서의 유○○ 양도소득세 직권시정 검토조서를 보면, 유○○는 쟁점토지를 매입한 후 전원주택지(○○)로 개발하기 위하여 동업자 유○○(청구인)과 체결한 동업계약서(1996.11.30.), 쟁점부동산 전소유자 김○○의 매매관련 확인서, ○○케이블TV 분양광고관련 세금계산서, 토지개발공사관련 측량비 영수증, 중장비사용료 지급영수증, 경유구입내역, 사무실 전기사용료 영수증 등을 제출하자 ○○세무서장은 유○○가 제출한 광고료 및 토지개발에 사용한 중장비 사용료 영수증 및 거래내역 등으로 확인할 수 있는 점, 토지취득 후 임야에서 대지로 지목변경한 점, 동업계약서상의 공동사업자 유○○(청구인)이 동소재지 토지의 양도와 관련하여 종합소득세가 과세된 점등으로 보아 유○○는 취득당시 임야인 쟁점토지를 취득하여 전원주택지로 개발하여 양도할 목적이 있었던 것으로 이는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세로 과세하는 것이 타당한 것으로 보아 양도소득세를 취소한 것으로 나타난다.

7. ○○세무서장이 청구인과 유○○와의 동업계약서, 택지분할, 유○○명의로 수취한 영수증 등을 들어 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 유○○에게 과세한 양도소득세를 취소하였음에도, 처분청은 유○○가 청구인으로부터 전원주택지를 분양받아 추가로 공사하여 분양한 것이기 때문에 양도소득세를 취소한 것이지 당초 쟁점임야를 취득하여 청구인과 유○○가 공동사업을 하였다하여 양도소득세를 취소한 것은 아니라고 주장하고 있으므로 쟁점임야를 공동으로 매입하여 개발 및 분할하였는지에 대하여 살펴본다.

• 가) ○○세무서장은 유○○가 쟁점토지를 청구인으로부터 1999.6.26. 취득한 것으로 보았으나, 유○○는 취득일 이전인 1997.6.17.에 쟁점토지 소재지 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지에 전입하여 1999.3.18. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 나동 ○○호으로 전출하기까지 주소를 두고 있었던 것으로 주민등록초본에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인과 유○○가 1996.11.30. 작성한 동업계약서에 의하면, ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 약 6,000평을 전원주택지로 개발하여 매매함에 있어 다음과 같이 약정키로 한다라고 하고, 『1. 위 지분중 3,480평은 유○○지분으로 하고, 나머지 2,155평은 유○○ 지분으로 하며, 개발에 따른 면적 증감은 추후 정산키로 한다. 2. 각종 인․허가 및 개발에 따른 공사는 공동으로 개발하여 각자가 분양하며, 추후 위 평수 지분에 의하여 공사비를 별도 정산하여 산정키로 한다. 3. 위 공사비를 위하여 유○○ 명의로 동아신용금고로부터 대출을 받아 공사비로 사용한다. 4. 매수한 토지중 개발이 안되는 약 725평과 약 440평은 유○○ 지분으로 한다. 5. 상호신뢰를 바탕으로 하며 분쟁이 있을 경우 의정부지원을 관할법원으로 하고 각각 1부씩 보관한다.』라고 되어 있다.
• 다) 청구외 김○○과 청구인 및 유○○가 1996.11.30. 법무사 서○○사무실에서 작성한 부동산매매계약서에는 매매대금을 2,556백만원으로 특약사항으로 ① 인허가 신청시 매도인은 매수자의 인허가 서류 요구시 사용승락 인감 및 주민등록등본 등 제반서류를 지체없이 제공하기로 한다. ② 명의변경과 형질변경 허가를 필하고 지목변경완료시점에서 분양자에게 개별등기를 하여주는 조건임이라고 표기되어 있다.
• 라) 2003.8.23 작성한 청구외 김○○의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면, 『쟁점임야를 전원주택단지를 조성하고자하는 청구인과 유○○에게 매도하기로 약속은 하였으나, 당시 토지허가 구역이였고, 개발은 군당국의 허가가 있어야만 가능하였기 때문에 가계약형태로 계약을 한 뒤 허가 진행정도에 따라 정식계약서를 작성하기로 하였으며, 1996.3. 청구인과 3,480평은 정식계약을 하여 1997.8.1. 유병순명의의 동아상호신용금고의 대출금으로 잔금을 받았으며, 그 이후에 IMF로 경기가 악화되어 부동산 경기가 계속 하락함으로써 유○○지분에 대하여 매수를 꺼리고 있었으나 이미 착수한 개발공사 때문에 본인이 빨리 매수토록 독촉하여 분할된 산41 임야 2,399㎡와 같은 지번에서 분리된 산 41-2 임야 1,453㎡에 대하여 우선 계약을 하고 1998.3월경 소유권을 이전하여주었으며, 나머지 임야 7,124㎡는 유○○로 하여금 개발하여 사전분양하여 대금을 마련토록 기회를 주었으나 택지분양이 되지 아니하여 소유권이전을 계속 미루어 수차례 독촉과 약간의 언쟁이 있은 후 1999년 6월 잔금을 받고 소유권을 이전하여 주었다.』는 내용이다.
• 마) 청구외 김○○의 아들 김○○가 대신 2002.11월 날인한 확인서를 보면, 『① 본인은 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지 임야 22,480㎡(6,800평)를 1989.3.21. 취득 후 8년5월 보유하다가, ② 보유중인 임야를 1996.3월경 유○○(000000-0000000, 서울 ○○구 ○○동 ○○호 ○○아파트 ○○-○○호)씨에게 총양도금액 310백만원에 부동산 양도계약을 하였으나, 실계약서는 현재 없으며 1997.8.1. ○○시 ○○동 ○○번지 (주)○○신용금고에 상기 물건을 제공하고 담보대출시 최종잔금을 받았다. ③ 최종 잔금청산일은 1997.8.1.이며, 양도 당시에는 순수한 임야인 상태로 유○○씨에게 상기 부동산을 양도하였으며, 유○○명의로 등기이전을 하지 않았습니다. ③ 붙임 분양내역에 대하여는 전혀 알지 못하였습니다.』라고 되어 있으나, 이건 확인서는 청구외 김○○가 자필로 작성한 확인서가 아니라 처분청에서 작성하여 청구외 김○○의 서명 및 날인만 받은 것으로 확인되고, 이건 심리시 청구외 김○○의 확인서, 동업계약서 및 부동산매매계약서에 의하면 청구인과 유○○가 쟁점임야를 함께 구입한 사실이 확인되므로 동 확인서내용은 진실된 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.
• 바) 청구인이 제출한 증빙을 살펴보면, 유○○명의로 1997.3.12. 수취한 가스사용 영수증 10,200원, 1997.2.19.부터 1997.2.22.까지 청구외 신원당중기로 부터 중장비용역을 제공 받고 1997.3.1. 수취한 중기사용료 1,290,000원의 영수증, 청구외 김○○으로부터 1997.4.18 수취한 석축공사대금 11,000,000원 영수증, 청구외 ○○측량설비사무소(000-00-00000)로부터 1998.4.28. 수취한 설계비 2,500,000원의 영수증, 청구외 ○○조경산업(주)로부터 1997.10.23. 수취한 조경석대금 30,000,000원의 입금표, 청구외 ○○토건(000-00-00000)으로부터 ○○○○(유○○ 외1)명의로 수취한 포크레인 및 덤프사용대금 11,800,000원의 입금표 등을 제출하고 있다.
• 사) 유○○가 2003.9.16. 신고한 2002년 귀속 종합소득세 과세표준신고서에 의하면, 취득면적 22,480㎡(유○○, 유○○ 공동 취득) 취득가액 2,556백만원에서 유○○ 취득면적 10,976㎡중 7,124㎡만 개발하는 것으로 하여 개발면적 취득가액을 1,120,600,000원으로 계상하고, 그중 2002년 수입금액은 경매대금 727,508,057원, 필요경비는 토지취득원가 553,066,800원 및 조성원가 231,149,073원 등 합계 784,215,873원으로 계산하여 과세표준과 세액을 신고한 것으로 확인된다.

8. 상기 사실관계 등을 모두어 보면, 청구외 유○○는 쟁점토지의 잔금청산일(1997.8.1.) 이전인 1997.6.17. 쟁점 부동산 소재지 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지에 주소를 전입한 점, 청구외 서○○ 법무사 사무실에서 1996.11.30. 작성한 부동산매매계약서에 청구외 유○○가 매수인으로 기재되어 있는 점, 동업계약서, 전소유자 김○○의 확인서, 유○○가 청구외 ○○조경산업(주)로부터 1997.10.23. 수취한 조경석대금 30백만원의 영수증 외 다수가 6)에서와 같이 청구외 유○○ 명의로 수취한 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 유○○에게 분양한 것이 아니라 쟁점임야에서 유○○지분 10,976㎡를 분할한 것으로 확인됨에도 청구인이 동생 유○○에게 쟁점토지를 분양한 것으로 보아 청구인에게 과세한 처분은 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.