부동산임대 계약기간 종료 후 임대가 이루어진 경우 과세 사례

[주문] ◇◇세무서장이 2003.10.01 청구인에게 결정 고지한 종합소득세 211,796,930원은

1. 2000년 귀속연도 쟁점토지의 임대 수입금액을 93,318,480원으로 하고 소득금액은 74,654,780원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 기각합니다 [이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○1가 ○○번지 토지 7.144㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 소유자로 청구외 김○○(이하 "임차인"이라 한다)에게 쟁점토지를 임대보증금 2억원 월세 6백만원에 임대하는 것으로 하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다 ◇◇세무서장은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점토지를 임차인에게 임대보증금 6억원, 월세 15백만원, 부가가치세 별도)에 임대한 것으로 조사하여 1998년부터 2000년까지 과소신고한 임대료 419,250,000원(1998년 135,000,000원, 1999년 130,500,000원, 2000년 153,750,000원)에 대하여 부가가치세를 결정 고지하고 처분청에 소득자료를 통보하였다 처분청은 조사관서의 통보내용에 따라 2003.10.01 종합소득세 211,796,930원(1998년 귀속연도 66,080,900원, 1999년 귀속연도 89,166,410원, 2000년 귀속연도 56,549,620원)을 결정 고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2003.12.31 심사청구하였다

청구인은 총수입금액 계산시 임대보증금에서 토지 기준시가를 제외하는 것이 타당하고 임대차계약이 1999.12.28 종료되어 2000년도에는 소득발생이 없으므로 2000년 귀속연도에 대한 종합소득세 결정은 취소되어야 하며 1998년과 1999년 귀속분에 대한 종합소득세는 각각 47,5200,000원과 27,720,000원이 되어야 타당하다

소득세법 제25조 (수입금액 계산 특례) 규정에서 간주임대료 수입금액 계산시 차감되는 임대용부동산의 건설비 상당액이라 함은 토지가액을 제외한 건축물의 가액을 말하는 것이므로 당초 처분이 정당하며 1998년, 1999년, 2000년 귀속연도 부동산임대소득에 대한 총수입금액과 고지세액은 적정하게 계산되었다

• 가. 쟁점

① 총수입금액 계산시 임대보증금에서 토지 기준시가 상당액을 차감하여야 하는지

② 임대기간이 종료한 이후에 사실상 임대가 이루어졌다고 볼 수 있는지

③ 부동산임대소득 총수입금액 계산의 적정 여부를 가리는 데 있다

• 나. 관련법령 1) 소득세법

○ 제24조 [총수입금액의 계산]

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

○ 제25조 [총수입금액계산의 특례]

① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.

○ 제80조 [결정과 경정]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

○ 제81조 [결정과 경정]

① 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액이 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(괄호생략)의 100분의 20에 상당하는 금액을 산출 세액에 가산한다<중략>

② 거주자가 제76조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다.

③ 거주자가 제76조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세약에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액을 결정세액에 가산한다. 2) 소득세법시행령

○ 제53조 [총수입금액계산의 특례]

③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {당해 과세기간의 보증금 등의 적수 －임대용부동산의 건설비 상당액의 적수} × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 <중략>

④ 제3항 및 제4항에서 "임대용부동산의 건설비 상당액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액

○ 제146조 [신고불성실가산세]

① 법 제81조 제1항의 규정에 의한 신고하여야 할 소득금액에 미달한 금액에는 다음 각호의 금액은 포함하지 아니한다. 다만 허위로 계상한 것은 그러하지 아니한다 <이하생략>

○ 제146조의 2 [납부불성실가산세] 법 제81조 제4항에서 "대통령령이 정하는 율"이라 함은 납부기한의 다음날부터 자진납부일 전일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 1만분의 5의 율을 말한다.

1. 청구인은 쟁점토지의 소유자로서 임차인과 [표1]과 같이 쟁점토지의 임대에 관하여 임대차계약을 하였으나 ◇◇세무서에 부가가치세 신고시에는 임대보증금 2억원과 월세 6백만원으로 신고하였음이 ◇◇세무서장이 제시한 심리자료로 의거 할 수 있다. [표1] ┌────┬──────────────────────────────┐ │임대기간│1995.11.29 ~ 2000.09.28 │ ├────┼──────────────────────────────┤ │ │임대보증금 6억원 │ │ 임대료 │월세는 첫 6개월은 10백만원, 다음6개월은 15백만원, │ │ │이후 협의하여 정하기로 약정(부가가치세별도) │ ├────┼──────────────────────────────┤ │특약사항│월세의 연제시 보증금에서 충당할 수 있고 충당으로 부족하게된 │ │ │보증금은 지;체없이 보충하고 지연시 지체이자를 가산 │ └────┴──────────────────────────────┘

2. 처분청은 조사관서의 소득자료 통보내용에 따라 청구인이 부동산임대 수입금액을 과소신고한 사실을 확인하고 과소신고한 부동산임대 수입금액에 대하여 아래 [표2]와 같이 수입금액을 결정하여 이 건 고지하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 확인된다.

3. 실제 임대현황을 보면 임차인은 쟁점토지를 임차하여 자동차운전학원을 허가받아 운영하고자 하였으나 ○○시에서 쟁점토지가 포함된 인근지역을 사업시행지로 실내빙상장을 건립하기도 하고 1995.01.07 도시계획사업구역을 결정한 후 1997.12.10 도시계획사업실시계획을 인가하여 고시함으로써 임차인이 자동차운전학원의 허가를 받지 못하여 1997년 4월 이후 월세를 지급하지 못하고 1999.12.28 이건 임대차계약을 합의해지하였으나 청구인이 임대보증금 잔액을 반환하지 아니하자 임차인은 2000년 6월까지 쟁점토지를 부당 사용하다가 2002.09.14 ○○지방법원에 보증금 반환소송을 제기하여 2003.07.18 소송사안 중 일부에 대하여 승소한 사실은 청구인이 제시한 ○○지방법원의 판결문에 의하여 알 수 있다

4. 청구주장에 대하여 쟁점별로 살펴본다

• 가) 쟁점①에 대하여 본다. 총수입금액 계산에 의하여 간주임대료를 산정시 임대보증금에서 토지 기준시가를 차감하면 0이 되므로 총수입금액에서 간주임대료는 제외되어야 한다는 주장이나 소득세법시행령 제53조 제2항 및 제4항에서 당해 보증금의 적수에서 차감하는 임대용부동산의 건설비 상당액에는 토지가액을 제외한다고 규정되어 있어 청구인의 주장은 일리가 없다 할 것이다.
• 나) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 199.12.28 합의에 의하여 임대차계약이 해지되어 2000년 귀속연도는 임대소득의 발생이 없었으므로 당해연도 종합소득세는 취소되어야 한다는 주장인바 임대차계약 해지확인서와 같이 1999.12.28 청구인과 임차인간에 이건 임대차계약이 해지된 것은 사실이나 청구인이 제시한 2003.07.18 ○○지방법원 제17민사부 판결문에 의하면 2000년 6월까지 임차인이 쟁점토지를 사실상 사용하고 있는 것으로 판단하여 월 15,000,000원의 월세를 임차인의 임대보증금에서 차감하도록 판결한 것으로 보아 2000년 6월까지는 임대용역이 제공된 것으로 보는 것이 타당하므로 2000년 1월부터 6월까지 월세 수입분 90,000,000원은 수입금액에 포함시켜야 하고 임대차계약이 합의 해지된 이후는 정상적인 임대차ㅣ계약으로 보기는 어렵다 할 것이므로 미반환 임대보증금이 새로운 임대보증금으로 대체된 것으로 보아 1999.12.31 현재 임대보증금 잔액 126,853,450원에서 2000년중 지급받지 못한 월세 15,000,000원을 순차적으로 차감하여 소득세법에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입할 간주임대료라고 보는 것이 타당하다고 판단된다. 2000년 귀속연도 수입금액은 월세 해당분 9,000,000원과 임대보증금 잔액 126,853,450원에서 월세 15,000,000원을 매월말 순차적으로 차감하여 정기예금이자율로 계산한 3,318,480원을 합한 93,318,480원이 된다고 할 것이다.
• 다) 쟁점③에 대하여 본다 청구인은 1998년 귀속 수입금액의 누락액은 108,000,000원이고 40% 세율을 적용하여 산출한 세액이 43,200,000원으로 가산세 10%를 합한 고지세액이; 47,520,000원으로 주장하고 1999년 귀속 수입금액의 누락액은 63,000,000원으로 추가납부할 세액이 27,720,000원이라는 주장이나 1998년 총수입금액에서 간주임대료 상당액을 제외하고 계산한 것은 쟁점①의 심리 결과와 같이 타당하지 아니하고 신고불성실가산세는 가산세대상금액의 20%에 상당한 금액을 결정세액에 가산하여 적용하고 납부불성실가산세를 납부하지 아니한 세액에 10%를 가산하여 고지세액을 산출한 당초 처분이 타당하다고 판단된다. 1999년 총수입금액에서 간주임대료 상당액을 제외하고 계산한 것은 쟁점①의 심리결과와 같이 타당하지 아니하고 월세 해당분을 7개월분만 계산한 것은 정당한 이유가 없다고 할 것이며 신고불성실가산세는 가산세대상금액의 20%에 상당한 금액을 결정세약에 가산하고 납부불성실가산세는 납부하지 아니한 세약에 대하여 납부기한 다음날부터 고지일 전일까지의 기간에 대하여 1일 1만분의 5를 계산한 금액을 가산하여 고지세액을 산출한 당초 처분이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제24조 / 소득세법 제25조 / 소득세법 제80조 / 소득세법 제81조 / 소득세법시행령 제53조 /