다세주택등 1동 신축 양도가 양도소득인지 주택신축판매 소득인지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다. [이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 240.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상 주택 256.06㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 1987.03.30. 취득하고 다음 날 전입하여 거주하던 중 2001.02.06. 구주택을 멸실하고, 4층 다세대주택 544.14㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2001.06.11. 쟁점부동산을 청구외 김○○에게 일괄양도하고, 2002.01.15. 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세 6,464,640원을 자진 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세를 과소 신고ㆍ납부하였다 하여, 2002.03.05. 양도소득세 50,291,850원을 경정ㆍ고지하였다가, 2002.03.13. 쟁점주택의 신축ㆍ양도가 건설업(주택신축판매)에 해당하는 것으로 보아 ○○세무서장에게 건설업자 과세자료를 작성ㆍ통보하면서, 경정ㆍ고지된 세액을 결정취소하고, 자진 신고ㆍ납부한 양도소득세를 환급하였다. 이에 ○○세무서장은 쟁점주택의 신축ㆍ양도가 건설업(주택신축판매)에 해당한다고 하여 2003.01.07. 처분청에 이를 과세자료로 통보하였고, 처분청은 2003.11.01. 청구인에게 기 신고된 근로소득과 합산하여 2001년 귀속 종합소득세 68,032,650원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.19. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1987.03.30. 쟁점토지 및 구주택을 취득하여 쟁점부동산의 양도일인 2001.06.22.까지 14년 3개월간 거주하면서 1층 점포를 임대하다가, 구주택의 노후화 및 청구인의 고령화로 인하여 깨끗한 주거생활 및 안정된 노후생활을 도모할 목적으로 구주택을 멸실하고 2000.12.01. 건축허가를 받아 쟁점주택(다세대주택)을 신축하던 중, 2001.02.06. 건축자재를 저렴하게 구입하기 위해 건설업으로 사업자 등록은 하였으나, 동 사업을 영위한 바가 없고, 건물 준공 이전에 청구인 거주예정인 402호를 제외한 나머지를 전부 임대한 상태에서 2001.06.25. 쟁점건물의 소유권 보존등기 후 2001.07.16, 청구외 김○○에게 쟁점부동산을 양도하면서 이에 따른 양도소득세를 신고ㆍ납부한바, 처분청은 이를 건설업(주택신축판매)에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세하였으나 이는 사업성이 전혀 없는 부동산 양도에 대하여 사업소득세를 과세한 처분이므로 부당하다.

청구인은 2001.02.06. 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록을 하고, 쟁점주택을 신축하여 양도하였으므로, 관련 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당하여 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인의 쟁점주택 신축ㆍ양도가 건설업(주택신축판매)에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 ■ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ■ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ■ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 (2000.12.29. 법률 제6292호,2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ■ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 직업상황과 쟁점부동산의 취득 및 양도경위에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 건축기사(2급)로서 1978.07.01.∼1996.12.30기간 동안은 주로 건설업체(○○건설(주), △△토건(주) 등)에서 근무하였으며, 1997.02.26.부터 현재까지는 주로 건축사사무소｛(주)□□도시종합건축사사무소, (주)☆☆종합건축사사무소 등｝에서 근무하고 있는 사실이 감리원 경력확인서에 의하여 확인된다.

② 청구인은 2001.02.06. 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록을 하였다가 신고실적이 전무한 채로 2003.11.12. 폐업한 사실이 국세청통합전산망(TIS) 조회자료에 의하여 확인되고 있다.

③ 청구인은 쟁점토지 및 구주택을 1987.03.30. 취득하여 2001.06.22.까지 총 14년 3개월간 동 주택에서 거주하였음이 청구인의 주민등록 등ㆍ초본에 의해 확인된다.

④ 청구인은 2000.12.01. 쟁점주택(다세대주택 544.14㎡)을 신축하기 위한 건축허가를 받아, 2001.02.06. 구주택을 멸실하고 바로 다음날부터 공사를 시작하여 2001.06.20. 사용승인을 받은 사실이 건축물대장등본 등에 의하여 확인된다.

⑤ 청구인은 2001.06.25. 쟁점주택을 완공하여 각호별로 보존등기(101호 21.6㎡, 102호 19.98㎡이상 점포, 103호 38.7㎡, 201호 45.36㎡, 202호 41.24㎡, 203호 39.93㎡, 301호 45.36㎡, 302호 41.24㎡, 303호 39.93㎡, 401호 37.26㎡, 402호 68.57㎡ 이상 주택)를 하였다가, 2001.07.16. 청구외 김○○ 명의로 일괄 소유권이전등기를 경료함과 아울러 이에 따른 양도소득세를 신고ㆍ납부하였음이 쟁점부동산의 등기부등본과 국세청 통합전산망(TIS) 조회자료 등에 의하여 확인된다.

⑥ 청구인은 쟁점주택 신축중인 2001.04.09.∼2001.05.19.사이에 402호를 제외한 10개(점포 2, 주택 8)호를 보증금 565,000천원, 월세 300천원에 임대한 사실이 청구인이 제시한 임대차계약서 등에 의하여 확인된다.

⑦ 청구인은 2001.05.15. 청구외 김○○(계약서에는 남편 한△△이 서명)에게 쟁점부동산을 825,000천원(임대보증금 565,000천원 및 금융채무 150,000천원은 잔금에서 공제)에 일괄 양도하면서 양도일 현재 진행중인 마무리 공사를 잔금청산일 이전까지 완료하기로 한 사실이 청구인이 제시한 쟁점부동산매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도는 사업성이 없으므로 관련 소득이 양도소득에 해당된다고 주장하는 반면, 처분청은 건설업(주택신축판매)을 영위하고 획득한 사업소득으로 보아야 한다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 제시한 쟁점부동산의 임대차계약서 및 건축물대장등본, 국세청 통합전산망(TIS) 조회 자료 등에 의하면, 2000.12.01. 쟁점주택에 대한 건축허가를 받고, 2001.02.06. 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록을 한 후, 다음날부터 공사를 시작하여 같은 해 6월 20일에 사용승인을 받은 사실, 그리고 청구인이 1978.07.01. 이후 줄곧 건설회사 및 건축사사무실 등에 근무해온 업계의 전문가라는 사실 등을 종합하여 판단할 때 쟁점주택의 신축ㆍ양도가 사업성이 없었다는 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

② 청구인은 쟁점주택을 판매목적으로 신축한 것이 아니라 노년에 깨끗한 주거생활을 위한 것이며, 동 주택의 402호를 본인의 입주를 위하여 비워두었다고 주장한 데 대하여 살펴보면, 청구인은 2001.02.06. 건설업 (주택신축판매)으로 사업자등록을 함으로써 대외적으로 사업을 표방하였고, 쟁점주택을 신축하여 각호별(점포 2개, 주택 9개)로 각각 구분등기를 한 사실과 쟁점주택을 일괄 양도하고 소유권이전등기(2001.07.16.)를 하기 전인 2001.06.23. 이미 서울시 강동구 ○동 *번지 △△△아파트 A-05호로 전출한 사실 등을 종합해 보면 쟁점주택은 판매목적으로 신축하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.

③ 사업자등록을 한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 사업자등록을 한 경위가 신축을 위한 자재를 저렴하게 구입하기 위한 것이었지만 동 사업을 영위하지는 않았다는 주장을 하고 있으나, 이는 청구인이 건설업(주택신축판매)을 표방한 사업자등록을 하고, 쟁점토지 상에 점포 2개와 각각 독립적으로 생활할 수 있는 주택 9세대를 신축하여 일괄 양도하고 이에 대한 사업실적을 세무서장에게 신고하지 아니한 정황에 지나지 않는다 할 것이어서 청구주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다.

(3) 또한, 쟁점부동산의 양도행위에 대하여 사업소득으로 과세하기 위해서는 동 행위가 건설업(주택신축판매)에 해당하는지 여부를 먼저 가려야 할 것인 바, 쟁점주택의 신축동기나 구조, 판매형태나 판매 전ㆍ후의 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 하는 것이고, 비록 청구인이 다른 부동산 거래가 없이 다만 쟁점주택을 신축하여 양도한 사실은 인정되나 청구인이 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록을 한 것은 주택을 신축하여 판매하겠다는 의지를 대외적으로 표방한 것이라 할 것이고, 이에 기하여 점포 2개와 9세대가 거주할 수 있는 다세대주택을 신축하였으며, 신축이 완료되기 전에 일괄 판매한 사실로 보아 쟁점주택은 판매목적이 있었던 것으로 판단되어 동 소득은 건설업을 영위하고 획득한 “사업소득”으로 보아 과세함이 타당하다 할 것이다. (국심 2003구3166, 2004.01.16. 과 같은 뜻)

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제19조 / 소득세법시행령 제32조 / 소득세법 제88조 / 소득세법 제94조 /