주택임대사업자등록을 한 사람에게 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인과 청구인의 처인 청구외 기△△(이하 "청구인등"이라 한다)은 각자 1998.09.17 및 1998.12.24 임대 주택법 제6조 의 규정에 따라 ○○시에 임대사업자 등록을 하고 1992.02.10 및 1999.03.15 ○○세무서에 사업자등록을 하여 주택임대소득에 대하여 종합소득세를 신고하여 온 사람들로서 임대하던 주택 중 별지1의 아파트 (이하 "쟁점주택"이라 한다)를 양도하고 양도소득세를 신고하면서 기존 주택을 경매로 취득한 기△△의 쟁점주택 ①②를 제외하고 나머지에 대하여는 조세특례제한법 제99조 규정의 양도소득세 감면을 신청하였다 처분청은 ○○지방국세청장이 청구인들의 부동산취득에 대한 자금출처조사를 하면서 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 인정하여 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세 감면을 배제하고 종합소득세를 과세하도록 통보하자 2003.09.13 청구인에게 2002년 과세연도 종합소득세 36,287,310원 및 2003년 과세연도 종합소득세 15,584,390원을 청구외 기△△에게 2002년 과세연도 종합소득세 34,889,670을 결정 고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2003.09.25 이의신청을 거쳐 2003.12.11 심사청구를 하였다

1. 처분청은 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 보았으나 청구인등이 매매차익을 목적으로 취득한 것은 청구인의 오피스텔 1채의 분양권과 기△△의 경매로 취득한 아파트 2채 뿐이라 할 것이고 그 외는 미분양아파트들을 임대 주택법 및 소득세법에 따라 사업자등록을 하고 취득하여 임대하거나 청구인등의 거주용 아파트인데도 처분청이 이러한 요인들을 감안하지 아니하고 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세 감면을 배제하고 종합소득세를 과세한 것은 부당하다

2. 가사 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 인정된다고 하더라고 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정은 주택건설사업자를 제외한 거주자는 동 규정의 신축주택을 취득하여 양도한 경우에는 양도소득세를 감면하도록 하고 있어 주택건설사업자가 아닌 거주자라면 누구나 동 규정의 주택을 취득하여 5년 이내 양도한 경우에는 양도소득으로 보아 양도소득세를 감면하라는 것으로 해설 될 뿐 부동산매매업자인지의 여부를 판단하여 그 감면을 배제하고 종합소득세를 과세하라는 것은 아니라 할 것이므로 이 건 부과처분은 어느 모로 보나 부당하다.

청구인등은 주택임대사업자로 사업자등록을 하였으나 그 임대소득에 대하여 계속 결손 신고하여 왔고 청구인은 부동산 투기과열시기에 맞추어 2002.03.15 오피스텔 분양권 1건을 포함, 1996~2002년 사이에 43채의 주택을 취득하여 그 중 1999~2003년 사이에 7채의 주택을 양도하였으며 기△△은 1998~2003년 사이에 경매로 취득한 주택 2채를 포함, 24채의 주택을 취득하여 그 중 2002년 4채의 주택을 양도한 것으로 점으로 보아 청구인등은 단순히 임대사업을 목적으로 영위한 것이라기보다 부동산 매매차익을 염두에 두고 계속적 반복적으로 부동산을 거래한 것이므로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 이건 부과처분은 정당하다

• 가. 쟁점

1. 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지의 여부

2. 부동산매매업을 영위한 것으로 보더라도 쟁점주택에 대하여 조세특례제한법 제99조 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면]의 규정을 적용할 수 있는지의 여부

• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다 1) 조세특례제한법 제99조 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면]

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. 2) 소득세법 제19조 [사업소득]

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 3) 소득세법시행령 제34조 [부동산매매업의 범위] 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다

4. 한국표준산업분류표 부동산공급업 직접 개발한 농장 택지 공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 판매하는 산업활동을 말한다 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 아니하고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인등이 각자 임대 주택법 제6조 의 규정에 따라 ○○시에 임대사업자등록을 하고 ○○세무서에 사업자 등록을 하여 주택임대소득에 대하여 종합소득세를 신고하면서 계속 결손금이 발생한 것으로 신고하여온 사실, 쟁점주택 중 양도소득세를 신고 납부한 기△△의 쟁점주택①②를 제외하고는 조세특례제한법 제99조 규정의 양도소득세 감면신청을 한 사실과 쟁점주택은 별지1에서 보는 바와 같이 모두 전용면적 60㎡이하의 국민주택에 해당하는 것으로서 기△△의 쟁점주택 ①②를 제외하고는 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 보지 아니한다면 조세특례제한법 제99조 규정의 감면대상이 됨은 다툼이 없다
• 나) 청구인등의 부동산등 취득 및 양도현황을 보면 별지2와 같이 청구인은 "구분⑤"의 오피스텔 분양권을 포함하여 1996년 3월부터 2002년 12월까지 43채의 주택을 취득하고 1999년 9월부터 2003년 4월까지 쟁점주택을 포함하여 7채의 주택을 양도한 것으로 확인되는바 "구분①"의 주택은 청구인등이 거주하다가 양도한 것으로서 1세대1주택으로 비과세처리되고 "구분④"의 주택은 청구인등이 주거용으로 사용하고 있으며 "구분⑤"의 오피스텔 분양권은 분양권상태로 양도한 것이고 쟁점주택을 포함한 그 외 주택은 모두 미분양된 주택을 취득하여 임대에 공하고 보유주택은 계속 임대하고 있는 것으로 관련 계약서 등에 의하여 확인하며 처분청도 이 점에 대하여 다툼이 없는 것으로 보인다.
• 다) 또한 기△△은 기존주택을 경매로 취득한 "구분③" (기△△의 쟁점주택 ①,②임)의 주택을 포함하여 1998년 12월부터 2003년 1월까지 24채의 주택을 취득하여 임대하다가 2002년 7월부터 2002년 10월까지 4채를 양도한 것으로서 "구분③"의 주택을 제외하고는 미분양된 것을 취득한 것으로 관련 계약서 등에 의하여 확인되며 처분청도 이 점에 대하여 다툼이 없는 것으로 보인다.
• 라) 청구인등이 임대소득에 대하여 1999년~2002년 과세연도분까지 신고한 누적 결손금은 청구인은 137,627천원이고, 기△△은 57,360천원으로서 그 결손원인은 모두 월세 없이 임대보증금만 받음으로써 수입금액 발생 없이 주택 취득시 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 이자와 제세공과금이 발생한데 기인한 것으로 보인다.

2. 판단

• 가) 쟁점①에 대하여 살펴본다

(1) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득세 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다

(2) 앞서 본 사실관계를 종합하여 보면 청구인등이 임대 주택법 및 소득세법에 따라 임대사업자등록을 하여 대부분 미분양된 주택을 취득하여 임대하고 그 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고하여 온 점으로 보아 외형적으로는 부동산임대업을 영위하는 것으로 보이나 부부관계인 청구인등은 월세 없이 보증금만 받음으로써 임대수입금액이 발생되지 않아 임대사업으로는 계속 적자가 예견되는 데도 대출을 받아 가면서까지 1998년 10월부터 2003년 1월까지 오피스텔 분양권과 경매로 취득한 주택을 포함, 수 차례에 걸쳐 인천소재 주택뿐만 아니라 청주 소재 주택까지 집중적으로 부동산등을 취득한 점 등으로 보아 청구인등의 임대사업은 형식적일 뿐 진정한 목적은 부동산 매매 차익을 염두에 두고 계속적 반복적으로 부동산을 거래한 것으로 보이므로 부동산매매업을 영위한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

• 나) 쟁점②에 대하여 살펴본다 관련법령에서 본 바와 같이 조세특례제한법 제99조 는 양도소득세에 대한 감면요건을 규정하고 있음을 볼 때 그 주택의 양도가 양도소득세 과세대상에 해당될 경우 그 양도소득세를 감면토록 하였을 뿐 쟁점①에서 청구인등이 부동산매매업을 영위한 것으로 판단되는 이 건의 경우와 같이 양도소득세 과세대상이 아닌 부동산매매업의 사업소득에 해당하는 것까지 양도소득으로 간주하여 적용하라는 것은 아니라 할 것이므로 처분청이 부동산매매업의 사업소득에 해당하는 쟁점주택의 매매차익에 대하여 위 감면규정을 배제하고 종합소득세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 조세특례제한법 제99조 / 소득세법 제19조 / 소득세법시행령 제34조 /