빈번한 매매거래가 있었다는 이유로 부동산매매업으로 볼 수 없는지 여부

○○세무서장이 청구인에게 2003. 06. 02. 결정고지한 2001년 과세연도 양도소득세 11,019,950원은 이를 취소한다.

청구인은 1988. 10. 20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 2층 주택을 취득한 후, 청구인이 거주할 목적으로 노후된 상기주택을 헐고, 동 지번의 대지(135㎡)에 지하○1층 지상○층 근린생활시설 및 주택(연면적 335.18㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 1989. 03. 21. 건축물대장에 등록하고, 1989. 04. 14.부터 1992. 09. 25.까지 쟁점건물에 거주하였으며, 쟁점건물의 근린생활시설(상가) 등 일부 임대부분에 대해 1989. 07. 10.부터 사업자등록하여 12년 동안 부가가치세 등 각종 제세를 신고ㆍ납부하다가 2001. 06. 05. 이를 양도하고 양도소득세 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인의 쟁점건물 양도에 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 2003. 06. 02. 청구인에게 2001년 과세연도 종합소득세 11,019,950원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 07. 05. 이의신청을 거쳐 2003. 11. 04. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점건물을 신축하여 가족과 함께 쟁점건물에서 약 3년 반가량 거주하였고, 쟁점건물의 일부 임대부분에 대하여 부동산임대사업으로 사업자등록하여 12년 동안 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ납부하다가 이를 양도하였음에도, 처분청은 청구인이 쟁점건물의 양도일 전ㆍ후 공동사업자로 사업자등록(면세)하여 다세대주택ㆍ신축판매업을 하면서 수십차례에 걸쳐 부동산을 취득ㆍ매각하였다 하여 쟁점건물의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 이건 처분은 부당하므로 이를 취소해야 한다.

청구인은 양도당시인 2001년도에 부동산 취득12회, 양도 8회의 거래로 부동산을 여러차례 반복하여 매매한 사실이 나타나고 2003. 02. 25.까지 총 부동산 취득 35건, 양도 29건 등의 거래가 있었기에 사업성이 있으므로 쟁점건물의 양도의 부동산매매업으로 종합소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

2. 같은법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

3. 같은 법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 같은법 시행령 제105조 【양도소득과세표준예정신고】

① 제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다 5) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1988. 10. 20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 주택(대지135㎡, 건물118.8㎡)을 취득한 후, 동 주택을 헐고(1989.03.09. 멸실등기) 쟁점건물을 신축하여 1989. 03. 21. 건축물대장에 등록하고, 2001. 06. 05. 청구외 오○○에게 양도하였음이 매매계약서, 등기부등본 및 건축물 대장 등에 의해 확인된다.

2. 쟁점건물을 신축한 후, 청구인과 그 가족은 동 주택에 1989. 04. 15. 전입하여 1992. 09. 26. 현 거주지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 전출할 때까지 거주한 사실이 주민등록초본 및 등본에 의해 확인된다. 또한, 근린생활시설 등 상가부분에 대하여 1989. 07. 10. 과세특례자로 사업자등록(업종: 부동산임대)하여 임대사업을 영위하면서 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ납부해 오다가 쟁점건물의 양도로 인해 2001. 06. 11. 폐업신고하였고, 양도에 따른 양도소득세를 기준시가에 의해 10,755,800원 예정신고ㆍ납부하였음이 납세고지서 등 관련자료에 의하여 확인된다.

3. 청구인이 쟁점건물이 양도일을 전ㆍ후로 하여 청구외 한○○ 등과 공동사업자로 사업자등자 하여 다세대주택을 신축하여 판매한 내용을 살펴보면, 2000. 03. 27. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 개업(상호: ○○빌라)하여 8세대를 신축ㆍ분양하고 2001. 12. 31.폐업하였고, 2001. 05. 30. 같은구 ○○동 ○○번지에서 개업(상호: ○○타운)하여 10세대를 신축ㆍ분양하고 2002. 12. 31. 폐업하였으며, 2002. 02. 15. 같은구 ○○동 ○○번지에서 개업(상호: ○○타운)하여 8세대를 신축ㆍ분양하고 2004. 04. 30. 폐업하였고, 2002. 08. 01. 같은구 ○○동 ○○번지에서 개업(상호: ○○타운)하여 7세대를 신축ㆍ분양하고 2004. 01. 14. 폐업하였으며, 동 사업과 관련하여 부동산매매업으로 공동사업 지분별로 종합소득세를 신고ㆍ납부하였음이 확인된다.

4. 청구인의 부동산 취득 및 양도현황은 아래 표와 같다. 부동산 소재지 취득일 양도일 용도(청구인 거주등) 비고

○○ ○○번지 1985.06.21. 1987.06.21 1985.07.10-1987.11.13.거주

○○ ○○번지 1987.11.12. 1987.06.21 주택 임대함 청구인은 전세 삶

○○ ○○번지 1988.05.16. 1988.09.19 1987.11.14-1989.04.14.거주 전세 살다가 취득함

○○ ○○번지 1988.09.30 2001.06.05 1989.04.14-1992.09.25.거주 쟁점건물(양도시 2주택)

○○ ○○번지 1992.07.21 (보유중) 1992.09.26.-현재까지 거주

○○ ○○번지 2000.02.15. 8세대분양 다세대 신축분양 완료 ‘○○빌라’ 2001.12.31.폐업

○○ ○○번지 2001.05.21. 10세대분양 다세대 신축분양 완료 ‘○○타운’ 2002.12.31.폐업

○○ ○○번지 2001.12.05 8세대분양 다세대 신축분양 완료 ‘○○타운’ 2004.04.30.폐업

○○ ○○번지 2002.07.30 7세대분양 다세대 신축분양 완료 ‘○○타운’ 2004.01.14.폐업

5. 쟁점건물의 양도가 부동산매매업에 해당하는지를 살펴보면, 우선, 특정부동산의 양도가 양도소득세 과세대상이 되는 단순한 자산의 양도인지 종합소득세 과세대상이 되는 부동산매매업에 해당되는지의 구별은 그 부동산의 소유기간 및 형태와 그 부동산의 매매행위가 수익의 목적으로 하는지 여부, 그 규모 회수 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고(같은 뜻: 대법94누11170, 1995.03.03. 국심97중2368, 1998.01.08. 등 다수), 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 대상이 된 부동산에 대한 것뿐만아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작해야 할 것이다.(같은 뜻: 대법94눈14025, 1995.11.07.) 이건의 경우, 청구인은 쟁점건물의 대지를 1988. 10. 20. 취득, 1989. 03. 21. 신축하여 동 건물에서 3년이상을 청구인의 가족과 함께 거주하였으며, 12년 동안 보유하면서 쟁점건물의 임대부분에 대해 사업자등록하고 부가가치세 및 종합소득세를 신고납부하였는 바, 청구인이 쟁점건물을 양도한 전ㆍ후에 주택신축판매업자로 사업자등록하고 다세대주택을 다수 신축ㆍ분양한 사실이 있다하여 청구인이 생활근거지로 거주하였고 부동산 임대사업에 공한 후, 양도한 쟁점건물까지 매매용 부동산으로 볼 수 없다(같은 뜻: 심사소득1999-0399,2000.05.26., 심사부산1996-0028. 1996.03.08. 등)고 판단된다 따라서, 청구인이 쟁점건물의 양도일 전ㆍ후에 주택신축판매업자로서 다수의 주택을 매매한 사실이 있다하더라도 쟁점건물의 양도에 대하여 부동산매매업으로 과세한 이건 부과처분은 취소되어야 할 것이다

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.