사용용도 및 면적이 다른층의 임대료를 기준(층별 가중치)으로 시가 산정은 부당

[주문]

○○세무서장이 2003.08.06 청구인에게 경정고지한 1998년 과세연도 종합소득세 5,951,280원, 1999년 과세연도 종합소득세 8,990,120원, 2000년 과세연도 종합소득세 15,472,450원 2001년 과세연도 종합소득세 10,798,060원, 2002년 과세연도 종합소득세 4,202,400원, 합계 45,423,310원의 부과처분은 이를 취소합니다 [이유]

청구인과 청구외 이△△및 청구외 이▲△ 등 3인(이하3인을 "청구인 등"이라 한다)은 서울특별시 강남구 ○○○ 88-1번지 소재 대지1,072.4㎡와 건물 3,773.25㎡(건물 명칭이 ◎◎빌딩"으로서 건물은 가동과 나동이 있는데 가동은 지하1층~지상4층 1,336.5㎡이고 나동은 지하3층~지상7층 2,436.75㎡이며 이하 대지와 건물을 합하여 "쟁점건물"이라 한다)를 1998.09.10부터 2003.04.30까지 임대(1984.01.01부터 1998.09.09까지는 청구외 이☆☆과 청구외 이△△ 등2인이 임대하였다 서울지방국세청장은 청구인 등에 대한 세무조사 결과 청구인 등이 특수관계에 있는 청구외 (주)■■■■와 청구외 (주)포○○ (이하 두 법인을 "특수관계법인들"이라 한다)에게 쟁점건물 일부를 저가로 임대한 것으로 보아 특수관계자가 아닌 지하1층이 단란주점(상호:◇◇◇)임대료를 기준으로 층별 가중치 (지하1층 90%, 1층 100%, 2층 90%, 3층이상 80%)를 부여하여 환산한 금액을 임대료 시가로 산정한 다음 동 시가와 실제 임대가액과의 차액을 종합소득세 총수입금액에 산입하여 처분청에 조사결과를 통보하였다 동 통보내용에 따라 2003.08.06 처분청은 청구인에게 1998년 과세연도 종합소득세 5,951,280원, 1999년 과세연도 종합소득세 8,991,120원, 2000년 과세연도 종합소득세 15,472,450원, 2001년 과세연도 종합소득세 10,798,060원, 2002년 과세연도 종합소득세 4,202,400원 합계 45,423,310원을 경정고지하였다 청구인들은 이에 불복하여 2003.11.01 심사청구하였다

사업자가 특수관계에 있는 자에게 부동산임대용역을 부당하게 낮게 제공하여 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 가 적용되는 경우 그 용역의 시가인 임대료는 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 할 것이고 이를 산정함에 있어서는 당해 부동산의 입지조건, 사용용도, 면적, 임대기간 등 개별적 임대현황에 의하여 조사결정하거나 감정인에게 감정을 의뢰하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원86누525, 1987.05.12 외 다수)이다 처분청은 ◇◇◇에 대한 임대료를 시가 기준으로 삼았으나 용도와 면적이 서로 다른 바 즉 특수관계법인들은 매장 또는 사무실로 사용하고 있는 반면 기준으로 삼은 곳은 단란주점으로서 유흥업소는 사무실에 비하여 임대료수준이 상대적으로 높은 실정이고 ◇◇◇는 면적이 1개층에 276.33㎡인 반면 (주)■■■■는 지상 6개층(1,2,3,5,6,7층)에 1,350.54㎡, (주)□□□는 지상2개층(1,4층)에 505.8㎡로서 임대층수와 임대면적을 감안할 때 단위 면적당 임대료수준에 차이가 있을 수 밖에 없으며 임차인중에는 특수관계 없는 자가 ◇◇◇ 외에도 영동교회도 있는 바 그 사용용도나 임대층수(지상2,3,4층) 임대면적(778.5㎡) 등으로 볼 때 ◇◇◇ 보다는 영동교회가 개별적인 임대현황이 유사하다고 할 것인데 특수관계법인들에 대한 임대료 수준이 영동교회에 비하여 훨씬 높으며 더구나 임대층수별로 가중치를 적용하여 시가를 산정한 것은 법령에 근거하지 아니한 조사자의 자의적인 방법이고 세법(법인세법시행령 제89조 제4항 제1호)에 정한 방법에 따라 계산한 적정임대료(시가)보다도 특수관계법인들로부터 받은 임대료가 훨씬 높은바 그럼에도 1개층에 면적이 276.33㎡에 불과한 ◇◇◇의 임대료를 기준으로 조사자의 자의적인 방법인 층별 가중치를 두어 계산한 금액과 비교하여 저가임대라고 한 것은 부당하다

(주)□□□가 임차한 가동 1층 및 (주)■■■■가 임차한 나동 1층과 2층은 고급 여성의류매장으로서 단란주점보다 임대료 수준이 높기 때문에 가중치를 지하1층인 단란주점은 90% 1층과 2층은 각각 100과 90으로 한 것은 적정하며 영동교회가 위치한 가동은 나동 뒤편 이면도로에 소재하고 는 임대인중 한사람인 이△△가 그 교회 교인으로 특별한 관계라 할 수 있어서 영동교회의 임대료는 시가의 비교대상으로 삼을 수 없고 법인세법의 규정에 따른 적정임대료는 비교 가능한 제3자가 가격이 있는 경우 적용할 여지가 없는 것이며 또한 공시지가는 시가와 많은 차이가 있는 것이므로 법인세법에 정한 방법에 의한 임대료는 그 부동산의 임대료를 적절하게 반영하였다고 볼 수 없고 쟁점건물은 지하철7호선 학동역 인근(출구에서 2미터) 대로변에 위치하고 있는 바 처분청이 계산한 임대료를 주변 입지여건이 유사한 예진, 제현, 경원빌딩과 비교해 볼 때 1998-2002년은 주변시세의 43%~89%에 불과한 점에 비추어 특수관계법인들과 같은 건물내에 있는 ◇◇◇(단란주점)에 대한 임대료를 기준으로 층별 가중치를 부여하여 적정임대료를 계산한 것은 정당하다

• 가. 쟁점 지하1층 임대료를 기준으로 층별 가중치를 부여하여 계산한 금액을 임대료 시가로 삼아 종합소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제98조 [부당행위계산의 부인] 제2항은 『 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』라고 규정하면서 그 제2호는 『특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다』라고 규정하고 있고 같은 조 제4항은 『제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다』라고 규정하고 있다 법인세법시행령 제89조 [시가의 범위] 제2항은 『법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가약 다만 주식등을 제외한다

2. 상속세및증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액(후단 생략)』라고 규정하고 있으며 같은 조 제4항은 『제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다』라고 규정하면서 그 제1호는 『유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액』이라고 규정하고 있다

• 다. 사실관계

1. 쟁점건물의 임대현황은 아래와 같다 ┌────┬───────┬──────┬────┬────┬────────┬────┐ │ 구 분 │ 층 별 │ 임차인 │특수관계│ 주식수 │ 사용용도 │면적(㎡)│ ├────┼───────┼──────┼────┼────┼────────┼────┤ │ │ 1층 │ (주)□□□ │ 있음 │ 60,000 │의류매장 │ 279.0 │ │가동 ├───────┼──────┼────┼────┼────────┼────┤ │ │ 2~4층 │ 영동교회 │ 없음 │ 15,000 │종교시설 │ 788.5 │ ├────┼───────┼──────┼────┼────┼────────┼────┤ │ │ 지하1층 │ ◇◇◇ │ 없음 │ 60,000 │단란주점 │276.33 │ │ ├───────┼──────┼────┼────┼────────┼────┤ │나동 │1,2,3,5,6,7층 │(주)■■■■│ 있음 │ 15,000 │의류매장,사무실 │1,350.54│ │ ├───────┼──────┼────┼────┼────────┼────┤ │ │ 4층 │ (주)□□□ │ 있음 │ 12,500 │ 사무실 │226.8 │ └────┴───────┴──────┴────┴────┴────────┴────┘

2. 임차인별로 임대료를 비교하여 보면 특수관계법인들에 대한 임대료 수준은 아래와 같이 ◇◇◇(임대면적 276㎡) 보다는 낮으나 영동교회(임대면적 778㎡) 보다는 높음을 알 수 있다 3) 법인세법시행령 제89조 제4항 에 의한 적정임대료 산출액과 특수관계법인들의 실제 임대료를 비교해 보면 아래와 같이 연도별로 실제 임대료가 적정임대료를 상회(122.1~481.1%)하고 있음을 알 수 있다

4. 처분청은 처분청이 계산한 적정임대료가 아래와 같이 주변건물(경원, 제현, 예진빌딩) 3곳의 임대료를 평균한 것보다도 높지 않음을 들어 처분청 계산방법이 합리적이라고 주장하고 있는 바 당심에서 확인한 주변건물 (구연, 고려, 양현, 대영, 성창빌딩)5곳의 임대료까지 포함하여 살펴보면 특수관계 법인들의 임대료가 주변건물 중 경원, 구연, 고려빌딩보다는 낮으나 제현빌딩 (1998~2000년), 예진빌딩 (2001~2002년), 양현빌딩(1998~2002년)과 대영빌딩 (1998,199,2002년)및 성창빌딩 (1998~2002년) 보다는 높은 것으로 나타나고 있다

5. 쟁점건물 나동과 주변 건물중 경원, 제현, 예진, 구연, 고려, 대영, 성창빌딩은 지하철 7호선 학동역 인근 대로(학동로)변에 위피하고 있고 그 중 구연빌딩은 논현로와 학동로가 맞닿는 곳에 있으며 쟁점건물 가동과 주변 건물중 양현빌딩은 쟁점건물 나동 뒤편 이면도로에 위치하고 있으며 주변 건물들은 각층마다 독립된 임차인에게 임대하고 있다

6. 주변 건물 층별 용도 및 면적은 아래와 같다

• 라. 판단

1. 사업자가 특수관계 있는 자에게 부동산을 부당하게 낮은 대가로 임대한 것으로 보아 부당행위부인을 할 경우에 그 시가는 사업자가 특수관계에 있는 자 이외의 자와 당해 거래와 위치 용도 주변환경 등이 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하고 그 가격이없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 계산한 금액을 시가로 하는 것이므로 처분청이 시가를 계산한 방법, 즉 특수관계가 없는 지하 1층의 단란주점(상호:◇◇◇) 임대가액을 기준으로 삼아 여기에 층별 가중치(지하1층 90%, 1층 100%, 2층 90%, 3층이상 80%)를 적용하여 계산한 것이 앞서 관련법령에서 살펴 본 사업자가 특수관계 없는 자와 계속 거래한 일반 가격으로 볼 수 있는지를 살펴보면 첫째, 비교관으로 삼은 ◇◇◇는 단란주점인 반면, 특수관계법인들은 의류매장 또는 사무실로 사용하고 있어그 용도가 서로 다르고 ◇◇◇는 지하1층인 반면 특수관계법인들은 지상 1~7층으로서 위치도 서로 다르며 임대면적이 ◇◇◇는 276.33㎡에 불과한데 비하여 (주)■■■■는 1,350.54㎡, (주)□□□는 505.8㎡로서 그 규모에 있어서도 차이가 있고 둘째, 쟁점건물 가동은 나동 뒤편 이면도로에 소재하고 있음에도 이를 감안하지 아니하였고 1층을 100으로 하여 지하층은 1층 대비 90%, 2층은 90%, 3층 이상은 80%로 가중치로 부여한 객관적인 근거의 제시가 없으며 셋째, 같은 건물 내에 특수관계 없는 자가 ◇◇◇ 외에 영동교회도 있는 바 영동교회가 ◇◇◇보다 면적이나 층으로 볼 때 비교 가능성이 높다고 보여지는 상황에서 특수관계법인들에 대한 임대료가 영동교회에 대한 것보다 높으며 넷째, 처분청과 당심에서 조사한 쟁점건물 주변 건물의 임대료와 비교하여 보면 특수관계법인들의 임대료가 주변건물 중 경원, 구연, 고려빌딩 보다는 낮으나 제현빌딩 (1998~2000년) 예진빌딩(2001~2001년), 양현빌딩 (1998~2002년) 낮으나 대영빌딩 (1998.1999.2002년), 성창빌딩 (1998~2002년) 보다는 높은바 이러한 사실을 종합하여 보면 시가는 객관성이 생명으로서 처분청이 계산한 임대료는 조사자의 주관적인 판단에 따른 것이어서 이를 특수관계법인들의 임대시가라고 하기는 어렵다(만약 이를 인정한다면 조사자에 따라 시가가 달라지게 되고 이는 법적 안정성을 해칠 것이라 할 것임)고 판단된다

2. 시가로 삼을 만한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 계산한 금액을 시가로 삼아야 할 것인데 특수관계법인들에 대한 임대료는 위 법규에 따라 계산한 금액보다 높은바 그렇다면 청구인들이 쟁점건물을 특수관계법인들에게 저가로 임대하였다고 하기 어렵다고 판단된다 5.결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 [관련법령] 소득세법시행령 제98조 / 법인세법시행령 제89조 /