지급이자를 부동산임대업의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2003.4.1. 청구인에게 경정ㆍ고지한 1997∼2000년 과세연도 종합소득세 6,431,483원(1997: 118,865원, 1998: 482,109원, 1999: 1,591,073원, 2000: 4,239,436원)의 부과처분은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 (284㎡), 건물(902.6㎡)을 취득하는 과정에서 양도인으로부터 승계한차입금 및 그 이후 같은 차입금을 상환하기 위하여 대체차입한 차입금에 대한 지급이자 중 청구인이 임대사업에 공한 면적부분에 대한지급이자를 청구인이 영위하던 다른 부동산임대업 또는 사업소득의 필요경비로 기 산입하여 종합소득세 신고ㆍ납부하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1997.7.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 5층 건물(대지: 284㎡, 건물연면적 902.6㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 개시하였으나 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 임대수입 신고누락액을 조사 확인한 후 청구인의 1997∼2000년 과세연도 종합소득세를 추계결정하여 2003.4.1. 청구인에게 종합소득세 8,145,020원(1997: 179,430원, 1998: 726,430원, 1999: 2,116,370원, 2000: 5,122,790원)을 경정ㆍ고지하였으나, 2000.4.30. 처분청에 고충처리한 결과부동산임대업의 경우 이 건 처럼 소득세가 추계되는 때에도 기준시가에 의한 건설비상당액은 간주임대료에서 차감하도록 소득세법 시행령 제53조 제3항 이 규정하고 있어 이 부분 일부 인용되어 차감 경정ㆍ고지세액은 종합소득세 6,431,483원(1997: 118,865원, 1998: 482,109원, 1999: 1,591,073원, 2000: 4,239,436원)이다. 청구인 주장은 이에 불복하여 2003.6.13. 이 건 심사청구 하였다.

청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 승계한 차입금 6억원(이하 “쟁점차입금”이라 함) 및 그 이후 쟁점차입금을 상환하기위하여 대체차입한 차입금에 대한 지급 이자 224,210,654원(이하 “쟁점지급이자”라 한다)을 쟁점부동산 임대수입의 필요경비로 인정하여 관련 세액 전액을 취소하여야 한다.

차입금을 쟁점부동산의 신축자금으로 사용하였다는 구체적인 서류의 제출이 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 4,5층은 청구인의 거주용 주택으로 사용하고 있고, 부동산임대업 이외에도 여러 가지 타업종의 사업도 겸영하고 있고, 쟁점지급이자가 쟁점부동산에 대한 임대수입을 얻기 위한 직접적인 필요경비에 대응한다고 판단할 객관적 근거가 미비하므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 1997년∼2000년 과세연도 종합소득금액 계산상 쟁점지급이자를 쟁점부동산임대업의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (1994. 12. 22 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (1994. 12. 22 개정) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1997.7.26. 쟁점부동산을 취득하여 부동산임대업을 개시하였으나 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ납부하지 아니한 사실이 쟁점부동산등기부등본 및 국세청전산조회 결과 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간의 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인의 쟁점부동산임대상황을 조사한 후 임대수입 신고누락액을 확인하여 1997∼2000년 과세연도의 종합소득세를 결정하면서 청구인이 장부 및 증빙을 보관하고 있지 아니하여 추계로 결정하였으며, 기준시가에 의한 건설비 상당액을 간주 임대료에서 차감하여 결정한 것으로 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 양수하면서 양도자가 쟁점부동산을 담보(채권최고액 794백만원)로 ○○은행○○지점에서 대출받은 쟁점차입금을 승계하는 조건으로 양수한 사실이 쟁점부동산 등기부등본에 의하여 확인된다. 『표2』 (단위: 원) 등기순위번호 등기목적 접수일자 권리자 채권최고액 1 근저당권설정 1995.10.30.

○○은행 455,000,000 2 근저당권설정 1995.12.13.

○○은행 39,000,000 2 근저당권설정 1996.09.20.

○○은행 300,000,000 금액합계 794,000,000

(4) 청구인은 ○○은행이 1999.4.30. ○○은행이 흡수합병 되면서 쟁점차입금을 상환하기 위하여 『표2』에서와 같이 ○○은행 ○○지점으로부터 7차례에 걸쳐 대체차입하였으므로 관련 차입금에 대한 쟁점지급이자를 쟁점부동산의 임대수입에 대한필요경비로 산입하여야 한다는 주장이다. 『표2』 대출발생 및 지급이자 발생내역 은행명 계좌번호 대출금액 대출 일자 대체차입 지급이자 1998 1999 2000 지급이자계

○○ ○○ 000-00-000000 600,000 ’97.12 1차 119,364 52,673 35,266 207,303

○○ ○○ 000-00-000000 100,000 ’99.12 2차 876 10,052 10,928 000-00-000000 90,000 ’00.06 2차 5,229 5,229 000-00-000000 90,000 ’00.12 2차 750 750 000-00-000000 80,000 ’01.06 2차 000-00-000000 90,000 ’01.12 2차 000-00-000000 428,000 ’02.05 3차 000-00-000000 100,000 ’02.07 3차 합계 119,364 53,549 51,297 224,210

(5) 국세청전산조회를 통하여 확인한 바, 청구인의 사업현황은 아래 『표3』와 같다. 『표3』 사업자번호 상호 업태 종목 개업일자 비고 000-00-00000 (주)○○미디어 도소매 출판물판매 2002.7.1. 000-00-00000

○○신문출판사업본부 소매 서적 1997.5.1. 000-00-00000 부동산 임대 1999.5.14.

○○도 ○○시 ○○군 ○○리 ○○번지 000-00-00000

○○프라자 부동산 임대 2000.7.1.

○○리 ○○번지 000-00-00000

○○화정점 음식 한식 200.6.15.

○○리 ○○번지 000-00-00000

○○산업개발(주) 건설 건물신축 2003.10.6. 000-00-00000 부동산 임대 1997.7.7. 쟁점부동산

(6) 청구인은 쟁점부동산의 4,5층을 청구인의 거주용 주택으로 사용하고 있는 것으로 국세청 전산조회자료 등에 의하여 확인된다.

(6) 한편, 소득세법 기본통칙 27-19 【자산매입대가로 인수한 차입금에 대한 지급이자 처리】에서는 같은 취지를 반영하여 “사업을 포괄적으로 양수하는 과정에서 자산매입대가의 일부 또는 전부를 양도자의 부채를 인수하는 경우 인수일 이후에 발생된 지급이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.”라고 규정하고 있다. 위 내용을 종합하면 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 승계한 차입금 및 그 이후 같은 차입금을 상환하기 위하여 대체차입한 차입금에 대한 지급이자 중 청구인이 거주용주택으로 사용한 면적을 제외한 임대사업에 공한 면적부분에 대한 지급이자를 필요경비에 산입하는 것이 타당하다. 다만, 청구인이 쟁점지급이자를 의 다른 부동산임대업 및 사업소득의 필요경비로 기 산입하였는지 여부에 대하여 조사ㆍ확인하지 아니 하였으므로 이 부분을 재조사하여 그 결과에 따라 필요경비산입 여부를 결정하는 것이 합리적이라 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.