임대사업장의 취득시 차입한 대출금의 지급이자를 필요경비로 공제가능한지 여부

○○세무서장이 2002. 11. 01. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2001년 과세연도 종합소득세 11,470,490원은 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 54,870,599원을 필요경비에 산입하여 실지조사방식에 의하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

처분청은 청구인이 부동산입대사업자로 등록하지 아니한 채 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 5,132㎡ 및 근린생활시설건물 ○동 207.93㎡, 근린생활시설건물 ○동 91.91㎡(이하 “쟁점임대사업장” 이라 한다)을 임대사업에 제공하여 발생한 수입금액을 신고하지 아니한 사실에 대한 ○○세무서장의 탈세제보조사결과를 통보받고, 쟁점임대사업장에서 발생한 수입금액 38,303,000원(이하 “쟁점부동산임대수입”이라 한다)에 표준소득률을 적용하는 방법으로, 소득금액을 추계결정하여 2002. 11. 01. 청구인에게 2001년 과세연도 종합소득세 11,470,490원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 02. 05. 심사청구하였다.

쟁점임대사업장에 대한 쟁점부동산임대수입에 대하여 사정상 사업자등록과 종합소득세를 신고하지 아니한 것은 사실이나, 법원으로부터 경락받은 쟁점임대사업장을 취득하기 위하여 은행에서 차입한 1,300,000,000원에 대한 이자비용 104,957,000원을 필요경비로 인정하여 실지조사방법에 의하여 종합소득세를 경정하여야 한다.

청구인이 2001년 과세연도 종합소득세 신고시 쟁점부동산임대수입에 대하여 무신고 하였기에 ○○세무서장으로부터 통보된 수입금액에 표준소득률을 적용하여 소득금액을 계산하였는 바, 기장신고자가 아닌 추계결정자의 이자비용을 공제할 수 없기에 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임대사업장의 취득시 차입하였다고 하는 대출금의 지급이자를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 제1항에서 『부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』고 규정하고 있으며, 소득세법 제80조 【결정과 경정】 제①항 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다. 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산 등의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 주장하는 쟁점임대사업장의 지급이자에 대하여 본다. (가) 청구인은 2000.04.17.법원으로부터 쟁점임대사업장을 1,651,000,000원에 경락 받아 330,200,000원은 여유자금으로 계약금을 지불하였고, 나머지인 13억원(2000.11.10일자: 2억원, 2000.11.14.일자: 11억원)을 ○○은행○○지점으로부터 대출 받아 개발제한구역내인 쟁점임대사업장의 토지ㆍ건물의 취득자금으로 사용하였음이 ○○지방○○지원영수증ㆍ쟁점임대사업장의 등기부등본상 ○○은행○○지점근저당설정란(1,690백만원)ㆍ법원보관금영수증서(1,320백만원)ㆍ통장사본에 의하여 확인되고, (나) 위 ○○은행○○지점으로부터 차입금 중 2000.11.10. 차입한 2억원은 대출이자율이 9.00%, 2000.11.14. 차입한 11억원은 대출이자율이 9.37%로 비교적 높아 2001.08.27. ○○은행 ○○지점에서 13억원을 6.8%~ 7.2%의 낮은 이자율로 차입하여 위 ○○은행차입금을 상환한 사실이 통장사본에 의하여 알 수 있고 쟁점임대사업장의 취득시기(2000.11.14.)이후 발생된 차입금별 지급이자는 다음과 같다. 은행명 계좌번호 차입금액 대출이율 대출기간 지급이자

○○은행○○ 0000-000-000000 11억원 9.37% 2001.01~07월 59,865,311

○○은행○○ 0000-000-000000 2억원 9.00% 2001.01~07월 10,454,793

○○은행 ○○ 0000-000-000000 13억원 6.8%~ 7.2% 2001.08~2001.12 34,636,984 합 계 104,967,088

(3) 처분청이 ○○세무서장의 탈세제보조사결과를 통보받고, 부동산임차인에 직접 확인하는 등 현지확인을 통한 실지조사방법에 의하여 누락된 쟁점임대사업장에서 발생한 전체 수입금액 38,303,000원(이하 “쟁점부동산임대수입”이라 한다)을 적출하였는 바, 위와 같이 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 확인된 지급이자 등 대응되는 필요경비도 실지조사하여 공제하는 것이 타당하다. 따라서 쟁점부동산임대수입에 표준소득률을 적용하여 소득금액을 추계결정한 것은 국세기본법 제16조 【근거과세】의 원칙을 위배한 잘못이 있다고 판단된다.

(4) 그러나 부동산임대수입을 얻기 위하여 직접 대응되는 필요경비에 관하여 보면, 청구인이 작성한 『확인서』에 “임대관련부동산은 2000.11월 법원으로부터 낙찰받은 후 임대용이 아닌 타용도로 사용하려 하였으나, 동 장소에 무단으로 점유하여 사업 중인 무허가 소규모 포장마차 또는 무단점유 주차차량들 때문에 고민하던 중 2001.06.01일부터 합의된 임차인들에게 유료로 임대업을 영위 중”이라 진술하고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 부동산입대업을 영위하기 위하여 취득한지 여부가 불분명하고 청구인이 부동산임대업으로 사업자등록을 하지 아니한 점 등으로 보아 청구인이 실제로 사업을 개시한 시점은 청구외 임차인들과 암차계약을 하여 실제로 부동산임대수입이 발생하기 시작한 2001.06월 이후부터라고 판단되므로, 사업개시 전에 발생된 지급이자는 업무무관비용에 해당되어 쟁점부동산임대수입에 대응되는 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이고, 아래표와 같이 청구인의 부동산임대수입이 실제로 발생하기 시작한 2001.06월 이후에 발생된 지급이자만을 필요경비로 인정하는 것이 합리적이라 판단된다. 은행명 계좌번호 차입금액 대출이율 대출기간 지급이자

○○은행○○ 0000-000-000000 11억원 9.37% 2001.01.~07월 17,225,396

○○은행○○ 0000-000-000000 2억원 9.00% 2001.01~07월 3,008,219

○○은행 ○○ 0000-000-000000 13억원 6.8%~ 7.2% 2001.08~2001.12 34,636,984 합 계 54,870,599

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.