제3자가 전원 주택지로 개발한 것으로 계약서 등에 의해 확인될 뿐아니라, 청구인이 사업목적 없이 단순히 16년간 보유하다 양도한 경우 부동산매매업에 해당안됨
제3자가 전원 주택지로 개발한 것으로 계약서 등에 의해 확인될 뿐아니라, 청구인이 사업목적 없이 단순히 16년간 보유하다 양도한 경우 부동산매매업에 해당안됨
[이유]
청구인은 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 540-1 임야 55,848㎡(이하 "쟁점임야"라 한다)를 1981.11.13. 취득하여, 1997.6.3. 이○○외 16인에게 1,690백만원에 양도계약을 체결하고, 1997.8.30. 동소 38,470㎡를, 1997.12.19. 동소 8,382㎡를, 1998.2.20. 동소 8,996㎡를 소유권등기를 이전하여주고 양도소득세 예정신고 및 자진납부(납부 1997년 과세연도분 16,894,950원, 1998년 과세연도 신고무납부 고지분 2,387,130원)를 하였으나, 처분청은 쟁점임야의 양도를 부동산매매업으로 보아 2002.11.11. 청구인에게 1997년 귀속 종합소득세 146,971,120원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.1.18. 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점임야를 1981.11.13 취득하여 약16년간 보유하다 1997.8.19. 청구외 이○○외 16인에게 일괄 양도하였고 양도소득세 예정신고 및 자진납부를 하였으며, 명의변경은 계약당시 매수인의 요구하는 방법으로 쌍방 합의하에 처리한다는 단서조항에 따라 매수인들이 요구하는 데로 소유권이전등기에 필요한 서류를 발행해주었고, 쟁점임야가 3차에 걸쳐 16명에게 공유물분할로 소유권 이전등기된 것은 매수인들이 다수인 관계로 매수인들이 편의상 수차에 걸쳐 분할등기한 것일 뿐이므로 쟁점임야의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점임야를 1997.8.30. 청구외 박○○ 외10인에게 38,470㎡를 양도한 후 1997.10.11 분할하여 1997.12.19. 청구외 이○○외 2인에게 8,382㎡, 1998.2.20. 청구외 지○○ 외1인에게 8,996㎡를 각각 소유권이전등기한 사실로 보아 쟁점임야는 일시에 양도된 것이 아니며,
(2) 일괄양도한 실제계약서라고 제시한 부동산매매계약서는 잔금약정일이 1997.8.19.임에도 명의이전 의뢰서에는 1997.8.28.로 11명에게 명의변경에 필요한 제반서류를 발급하여줄 것을 의뢰한 사실로 보아 신빙성이 없는 바, 쟁점임야의 양도를 부동산매매업으로 보아 검인계약서상 양도일과 양도가액을 근거로 1997년 귀속 수입금액을 880,898천원으로 하고 추계방법에 의하여 산출한 종합소득세 116,253,380원에서 납부한 양도소득세 19,282,260원을 차감한 146,971,120원을 과세한 처분은 정당하다.
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
(2) 구소득세법(2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것)시행령 제34조 [부동산매매업의 범위] 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 소득세법 기본통칙19-7 [부동산매매업 등의 업종구분]
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
(4) 한국표준산업분류상 부동산 공급업에는직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다라고 기재되어 있다.
(1) 사실관계 (가) 청구인의 부동산거래현황에 대하여 국세청 전산자료에 의해 조회한 바 父 청구외 박☆☆으로부터 상속에 의하여 경기도 ○○○시 ○○면 ▽▽리 69외 7필지 임야 78,753㎡, 도로 337㎡를 취득한 것 이외에는 쟁점임야를 1981.11.13 취득하여 1997.8.19 양도한 사실만 있는 것으로 확인된다. (나) 쟁점임야의 등기부등본상 소유권이전 및 토지분할 경위를 확인한 바 다음과 같다. (단위: ㎡) ┌─────────────────────┬──────────────────┐ │ 취득 및 분할 │ 소유권이전 │ ├────────┬────────────┼────┬─────────────┤ │ 취 득 │ 분 필 │ 등기원 │ │ ├────┬───┼────┬───┬───┤ │ 양수인 및 면적 │ │ 취득일 │ 면적 │ 등기일 │ 지번 │ 면적 │ 인일 │ │ ├────┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────────┤ │ │ │ │540-1 │ 5,923│ │박○○ 2,846 성○○ 3,077 │ │ │ │ ├───┼───┤ ├─────────────┤ │ │ │ │540-10│ 7,715│ │김○○ 3,935 이◇◇ 3,780 │ │ │ │ ├───┼───┤ ├─────────────┤ │ │ │ │540-12│ 7,164│97.8.30 │송○○ 3,992 송☆☆ 3,172 │ │ │ │ ├───┼───┤ ├─────────────┤ │ │ │97.10.11│540-13│ 7,722│ │김▽▽ 3,515 임▲▲ 4,207 │ │81.11.13│55,848│ ├───┼───┤ ├─────────────┤ │ │ │ │540-14│ 9,946│ │서○○ 3,727 최○○ 3,547 │ │ │ │ │ │ │ │김◆◆ 2,672 │ │ │ │ ├───┼───┼────┼─────────────┤ │ │ │ │540-11│ 8,382│97.12.19│이○○ 3,101 이◎◎ 1,318 │ │ │ │ │ │ │ │박■■ 3,963 │ │ │ │ ├───┼───┼────┼─────────────┤ │ │ │ │540-9 │ 8,996│98. 2. 1│지○○ 5,969 서★★ 3,027 │ │ │ ├────┼───┼───┼────┼─────────────┤ │ │ │ 계 │ │55,848│ 계 │16명 55,848 │ └────┴───┴────┴───┴───┴────┴─────────────┘ (다) 청구인의 양도소득세 신고사항 조회한 바 쟁점임야 양도에 대하여 다음과 같이 예정신고 및 납부하였음이 확인된다. (단위: ㎡,원) ┌────┬────┬───┬───────┬─────┬───────┐ │ │양도물건│ │ │ │ 납 부 │ │ 신고일 │ 표시 │ 면적 │ 양수자 │납부할세액│(고지분 포함) │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │ │ │ 7,722│김▽▽, 임▲▲│ 2,915,540│ 2,915,540 │ │ │ ├───┼───────┼─────┼───────┤ │ │ │ 7,164│송○○, 송☆☆│ 1,391,147│ 1,391,140 │ │ │ ├───┼───────┼─────┼───────┤ │97.09.02│ 540-1 │ 5,923│박○○, 성○○│ 1,677,231│ 1,677,230 │ │ │ ├───┼───────┼─────┼───────┤ │ │ │ 7,715│김○○, 이◇◇│ 2,184,676│ 2,184,670 │ │ │ ├───┼───────┼─────┼───────┤ │ │ │ 9,946│서○○, 최○○│ 2,956,261│ 2,956,260 │ │ │ │ │김◆◆ │ │ │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │97.12.23│ 540-11 │ 8,382│이○○, 이◎◎│ 2,373,552│ 2,373,550 │ │ │ │ │박■■ │ │ │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │ │ │ │ │ │ 3,396,560 │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │ 계 │ │ │ │ │ 16,894,950 │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │98.02.06│ 540-9 │ 8,996│지○○, 서★★│ 1,844,740│ 2,387,310 │ ├────┼────┼───┼───────┼─────┼───────┤ │ 총계 │ │ │ │ │ 19,282,260 │ └────┴────┴───┴───────┴─────┴───────┘ (라) 처분청에서 등기부등본상 청구인으로부터 쟁점임야를 분할하여 매수한 이○○ 등 16명에 대하여 취득내역 및 취득경위 등에 대한 거래사실을 조회한데 대하여 회신한 4명은 모두 회사(※※)직원들간에 동호인 전원주택을 건립하기 위하여 함께 구입하였다고 회신한 것으로 확인된다. (마) 처분청의 납세자보호담당관실에서 쟁점임야 양도계약서상 양수인 대표로 되어 있는 청구외 이○○에게 쟁점임야의 취득경위에 대하여 아래와 같이 조사된 것으로 확인된다.
① 당초 ○○○의 ○○부동산과 ▽▽부동산의 소개로 쟁점임야를 소개받아 직장동료들간에 공동으로 매입하기로 약정을 하고 계약전에 17명의 1인당 2,500만원씩 내서 계약을 성사시킨 후 쟁점임야를 17개로 가분할도를 작성하고 5등급(1등급 120%, 2등급 110%, 3등급 100%, 4등급 90%, 5등급 80%)으로 구분하여 추첨에 의하여 각각 배정하였으며, 소유권이전은 각자의 매입대금 지급 및 분할등기 관계상 3차에 걸쳐 이루어졌고,
② 청구외 이○○은 청구외 이●●으로부터 쟁점임야의 진입로 개설을 위하여 ○○○시 ○○면 ○○리 540-1 약 100평(평당 1,280,000원)을 1997.8.30.부동산매매계약을 체결하고, 청구외 ○○건설(주)에 공사도급금액 305,000천원에 도급을 주었으나 청구외 ○○건설(주)가 공사중 부도로 인하여 도로공사가 완성되지 아니하였다고 진술하고 있으며, 이는 진입로 토지매입에 대한 부동산매매계약서 및 공사도급계약서에 의하여 확인된다.
③ 한편, 매수인들은 당초 쟁점임야를 매입할 때부터 (○○리)조합운영일지를 작성하였음이 확인되고, 그중 1997.7.11.에는 중도금 납부(676,000,000원)사실이, 1997.7.22.에는 인ㆍ허가 추진사항이, 1997.8.28. 및 1997.8.30.에는 진입로 매입관련 사항이 기록되어 있으며,
④ 2000.6.15 기준○○리 정산자료에 의하면 토지 매입비 1,690,000천원, 도로공사비 491,939천원, 용역비 350,309천원 등으로 기재되어 있어 토지 매입비는 실제 계약서라고 제시한 부동산매매계약서상 매매대금과 일치하고 있는 것으로 확인된다. (바) 토지 형질변경은 2001.7.4. 각 매수인 명의로 허가되었음이 ○○○시에서 발부한 산림형질변경허가지준공검사필증에 의하여 확인된다. (사) 처분청의 조사복명서에 의하면 조사당시에도 양수인 대표 이○○은거래계약서를 작성한 후 같이 전원주택을 짓기로 한 매수자들로부터 매매대금을 받아 최△△에게 지급하였고 일부는 차후에 공사비로 지급하였으며, 우선 매매대금을 납부한 매수자에게 1997.8.30.자로 소유권을 이전하여 줄 것을 요청하여 소유권을 이전하였다.고 진술한 것으로 기재되어 있으며, 쟁점임야 양수인들에 대한 근로소득자료현황을 전산조회하여 16명중 11명이 ○○백화점 임직원 및 가족임을 확인하고 있고, 확인이 되지 아니하는 5명중 임▲▲은 조사당시 조회한 거래사실 확인조회시 동호인주택을 짓기 위해서 취득한 것으로 확인된다. (아) 청구인은 쟁점임야를 양도하고 양도소득세를 신고납부한데 대하여 처분청이 쟁점임야의 양도가 아니라 부동산매매업에 해당한다고 보아 과세한 이건은 부동산매매업에 해당한다는 입증책임은 과세관청에 있으며, 처분청은 청구인이 등기부등본상 3회에 걸쳐 양도하였다하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하였으나, 관계법령 등에 의하면 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하거나, 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우 부동산매매업으로 보고 있으며, 이 때 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다고 규정(소득세법 기본통칙 19-7)하고 있고, 토지를 여러필지로 나누어 매매한 경우에도 부동산매매업에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 태양, 계속성 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세 해당하는 것(같은 뜻 대법원 99두6811, 2002.3.9. 및 소득 46011-1871등 다수)이다. (자) 처분청은 잔금약정일이 1997.8.19.임에도 그 이후인 명의이전의뢰서가 1997.8.28.이고, 양수인이 16명임에도 11명에 대한 명의이전서류를 발급해줄 것을 의뢰한 사실, 실제매매계약서에 ★★부동산으로 되어 있으나 현지확인조사시 조합일지에 오○○는 ★★부동산에 근무한 것으로 확인되었으나 청구외 오○○의 인적사항이 확인되지 않는다하여 신빙성이 없는 것으로 보았으나, 실제매매계약서의 진위여부 및 쟁점임야의 개발 주체가 누구인지 살펴보면,
① 쟁점임야의 실제 부동산매매계약서에 중도금은 지급일이 1997.7.11.이고 금액은 676,000,000원으로 되어 있고, ○○리조합(이○○)의 일지상의 기재날자 및 기재금액과 동일하고, 처분청에서 확인한 2000.6.15.기준 조합의 ○○리 정산자료에 의하면 토지매입비가 1,690,000,000원으로 표기되어 있는 점으로 볼 때 실제부동산매매계약서상의 매매대금과 일치하고 있어 진실한 계약서에 해당하는 것으로 보이고,
② 진입도로계약을 청구외 이○○이 1997.8.30. 청구외 이●●으로부터 약 100평을 평당 1,280,000원에 매입하는 것으로 매매계약서에 의하여 확인되고, 청구외 ○○건설(주) 대표이사 한○○과 진입도로공사를 305,000,000원에 체결하고 대금을 청구외 이○○ 등이 청구외 한○○의 통장에 무통장입금한 사실이 확인되므로 쟁점임야의 개발 주체는 청구외 이○○ 등이 결성한 조합인 것으로 확인된다.
(2) 판단 (가) 토지를 여러 필지로 나누어 매매한 경우에도 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것(같은 뜻 대법원 99두6811. 2002.3.9. 및 소득 46011-1871 등 다수)으로. 청구인의 경우 父 박▼▼으로부터 상속에 의하여 경기도 ○○○시 ○○면 ▽▽리 69 외7필지 임야 78,753㎡, 도로 337㎡를 취득한 이외에는 쟁점임야를 1981.11.13. 취득하여 16년간 보유하다 1997.8.19. 양도한 것을 사업목적이 있었다고 보기는 어렵다고 판단되고, (나) 청구인이 제출한 실제부동산매매계약서에 중도금 지급일이 1997.7.11.이고 중도금이 676,000,000원으로 ○○리조합(이○○)의 일지상의 기재날자 및 기재금액과 동일하고, 처분청에서 확인한 2000.6.15.기준 조합의 ○○리 정산자료에 의하면 토지매입비가 1,690,000,000원으로 표기되어 있는 점으로 볼 때 실제부동산매매계약서상의 매매대금과 일치하고, 진입도로계약을 청구외 이○○이 1997.8.30. 청구외 이●●으로부터 약 100평을 평당 1,280,000원에 매입하는 것으로 매매계약서에 의하여 확인되고, 청구외 ○○건설(주) 대표이사 한○○과 진입도로공사를 305,000,000원에 체결하고 공사대금을 청구외 이○○ 등이 청구외 한○○의 통장에 무통장입금한 사실이 확인되므로 쟁점임야의 개발은 청구외 이○○ 등이 한 것으로 확인된다. (다) 청구인이 쟁점임야를 전원주택지를 개발하여 분양한 사업자에 해당하지 않을 뿐만 아니라 청구인이 사업목적 없이 단순히 16년간 보유하다 양도한 경우에 해당하므로 부동산매매업으로 보아 사업소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.