특수관계자인 법인에게 무상 또는 저가 임대한 토지의 면적

[이유]

청구인은 ○○도 △△군 △△면 △△리 627-1번지 토지 19,474㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)의 소유자로서, 동 지상에 건축면적 1,868.89㎡(증축면적 포함)의 건물을 신축하여 온천탕을 영위하고 있는 청구외 □□□□ 주식회사(대표자는 청구인이고, 이하 "청구외법인"이라 한다)에게 1993.10.9.부터 쟁점토지면적 중 약 1,000평(3,305㎡)을 무상으로 임대하여 오다가 1999.7.2.부터는 약 2000평(6,611㎡)을 임대보증금 150,000,000원에 임대한 것으로 하여 종합소득세 신고·납부하였다. 처분청은 ○○지방국세청장으로부터 통보받은 세무조사 결과지시에 따라 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 쟁점토지의 면적 19,474㎡(전부)를 무상 또는 저가임대한 것을 보고, 부당행위계산 부인규정을 적용하여 저가임대료 상당액을 총수입금액에 산입하고, 기타 적출사항을 포함하여 2002.5.14. 청구인에게 1996년~2000년 과세연도 종합소득세 64,920,990원(1996년도 6,952,150원, 1997년도 12,202,760원, 1998년도 19,167,370원, 1999년도 14,870,910원, 2000년도 11,727,800원)을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.10. 이의신청을 거쳐 2002.12.17. 심사청구하였다.

청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 무상 또는 저가임대한 쟁점토지의 면적은 19,474㎡ 전부가 아니라 9,299㎡(전체면적의 48%에 해당됨)임이 건물현황 성과도(작성자는 청구외 대건엔지니어링 기사 임○식이고, 이하 "건물성과도"라고 한다), 사진, 인우보증서 등에 의해 확인되고, 건물주변에 울타리(가설휀스)가 존재하며, 온천탕 주차장으로 울타리 안과 쟁점토지에 연접한 토지(△△리 627번지)를 사용하였는데도, 처분청이 임대하지도 않은 10,175㎡(전체면적 19,474㎡에서 임대면적 9,299㎡를 차감한 면적이고, 이하 "쟁점면적"이라 한다)까지 포함하여 쟁점토지면적 전부를 임대한 것으로 보고 과세한 처분은 부당하므로 무상 또는 저가임대한 토지면적을 9,299㎡으로 보고 과세표준 및 세액을 재경정하여야 한다.

쟁점토지는 하나의 필지로서 담장 등 울타리가 없어 외관상 임대면적이 구획되어 있지 않고, 쟁점토지 전부가 주차가능한 평지로 되어 있으며, 공휴일에는 임대하지 않았다고 주장하는 쟁점면적의 토지까지 주차장으로 사용되고 있으며, 쟁점면적의 토지에 청구외법인의 사무실과 본부장 숙소가 존재하는 바, 쟁점토지 전부를 무상 또는 저가임대한 것으로 보고 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 무상 또는 저가임대한 토지면적이 쟁점토지면적 전부인지 아니면 그 일부인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제41조 [부당행위계산]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제98조[부당행위계산의 부인]

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 중부지방국세청장은 청구외법인에 대한 특별조사결과, 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 쟁점토지면적 전부를 무상 또는 저가임대한 것으로 보고, 적정임대료와 이미 신고한 임대료와의 차액을 저가임대료로 보았으며, 적정임대료 산정은 임대실례가격이 없고, 적정임대료 산정기준이 되는 시가가 불분명하다 하여 1996년부터 1998년까지는 국유재산법을 근거로 하고, 1999년 부터 2000년까지는 소득세법에서 규정하고 있는 방법을 근거로 하여 적정임대료를 산정하였음이 중부지방국세청의 세무조사결과보고서에 의해 확인되고, 청구인과 청구외법인은 특수관계자에 해당되고, 이건 무상 또는 저가임대한 토지면적 적정여부 이외의 적정임대료 산정방법 등에 대해서는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 중부지방국세청장으로부터 통보받은 세무조사 결과지시에 다라 청구인이 특수관꼐자인 청구외법인에게 쟁점토지의 면적 19,474㎡(전부)를 무상 또는 저가임대한 것으로 보고 부당행위계산 부인규정을 적용하여 저가 임대료 210,663,649원(1996년도 18,062,135원, 1997년도 43,913,870원, 1998년도 68,159,000원, 1999년도 43,607,324원, 2000년도 36,921,320원)을 총수입금액에 산입하여 청구인에게 이건 종합소득세를 과세하였음이 처분청의 결정결의서 등에 의해 확인

(3) 쟁점토지의 지상에 위치한 온천탕 건물의 건축물대장을 보면, 연면적은 1,868.89㎡이고, 대지면적은 19,474㎡로 쟁점토지면적 전부로 등재되어 있으며, 총 주차대수는 10대로 되어 있다.

(4) 청구인이 1993.10.9. 청구외법인과 체결한 사용대차계약서를 보면 쟁점 토지면적 중 약 1,000평을 1998.12.31.까지 무상으로 임대한다고 되어 있고, 1999.7.2. 체결한 토지임대차계약서를 보면 쟁점토지면적 중 온천영업장 및 부속건축물 위치의 대지 약 800평과 동 영업을 위한 주차장 사용대지 약 1,200평, 합계 약 2,000평을 2001.6.30.까지 임대보증금 150,000,000원에 임대한다고 되어 있음을 알 수 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 면적 19,474㎡ 중 그 일부인 9,299㎡만 임대하였고, 청구외법인이 현재 사무실로 사용하고 있고 쟁점면적의 토지위에 있는 무허가 가건물 209.5㎡(쟁점토지 면적의 1%에 해당됨)는 당초 온천탕 시공업체였던 청구외 (주)□□□□건설이 1993.3월부터 1994.4월까지 공사현장사무소로 사용하다가 ㅂ아치되었던 건물로 이건 과세연도 이후인 2001년 2월경에 이전하였으며, 청구외법인의 본부장 숙소는 쟁점토지(△△리 627-1번지)에 연접한 △△리 626번지에 이치하고 있다고 주장하면서, 청구외 대건엔지니어링의 기사 임○식이 작성한 건물성과도(울타리, 잡초지, 가건물, 울타리, 주차장 등과 그 면적이 상세히 기재되어 있음), 사진, 인우보증서 등을 제시하고 있다.

(6) 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 무상 또는 저가임대한 토지면적이 쟁점토지면적 전부인지 아니면 그 일부인지 여부를 살펴보면, 청구인이 제시한 건물성과도 및 사진 등의 내용으로 보아 쟁점토지는 비록 한 필지로 되어 있지만 울타리(가설휀스)로 나누어져 있고, 상당면적이 유초지(잡초지)이며, 청구외법인과 체결한 토지임대차계약서상의 임대면적이 약 6,611㎡로 되어 있고, 청구인이 임대하지 않았다고 주장하는 쟁점면적의 토지는 온천탕과 떨어져 있고 온천탕 고객이 하루 종일 주차장을 사용한 것이 아니라 수시로 변동되어 고객이 상시 사용한 것으로 보이지 않는 바 청구외 법인이 쟁점토지면적 전부를 임차하여 주차장으로 사용하였다고 보기 어렵고, 온천탕 고객이 휴일에 일시적으로 쟁점면적의 토지에 차량을 주차하였다고하여 쟁점면적까지 임대하였다고 단정하기 어려우며, 청구외법인의 사무실 면적은 209.5㎡로 전체면적 19,474㎡의 약 1%에 불과하고 1999년경 청구외법인을 세무조사하였던 조사자가 조사당시 사무실은 청구인이 주장하는 임대면적 경계선 내에 위치하고 있었다고 확인하고 있으며, 인우보증인들도 과세연도 이후인 2001년 2월경에 사무실을 쟁점면적 위로 이전하였다고 확인하고 있는 바, 현재 사무실 위치가 쟁점면적 위에 있다하여 쟁점면적의 토지까지 임대하였다고 보기 어려우며, 청구외법인의 본부장 숙소는 쟁점토지에 연접한 지번에 위치하고 있어 쟁점토지와 무관하며, 건축물대장에 대지면적이 쟁점토지면적 전부로 등재된 것은 쟁점토지가 한 필지로 되어 있었던 사정 때문이라는 청구장은 신빙성이 있어 보이고 이러한 사실은 현재 청구외 □□온천(주)가 쟁점토지 중 일부인 114㎡와 연접필지 등 총 6필지 지상에 온천탕신축공사를 진행하고 있고, 그 건설업체인 청구외 □□□□건설(주)가 쟁점토지의 상당면적을 사용하고 있는 점 등을 보아도 알 수 있다. 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 임대한 면적은 쟁점토지의 면적 전부가 아니라 그 중 일부가 9,299㎡라는 청구주장은 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제41조 / 소득세법시행령 제98조 /