부동산 양도시 잔금청산 지연으로 발생한 연체이자의 소득구분

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인은 ○○도 ▧▨시 ○▲동 ○○번지 소재 답 243㎡, 동 소 ○○번지 소재 답 11,003㎡ 및 동 소 ○○번지 소재 전 893㎡ 합계 3필지 12,139㎡(이하 "쟁점토지"이라 한다)를 97.1.2. 청구외 ⊙⊙건설주식회사(이하 "⊙⊙건설(주)"라 한다)에 5,875,200,000원에 양도하기로 매매계약을 체결(이하 "당초매매계약" 이라 한다)하고, 계약금과 1·2차 중도금까지 2,937,600,000원은 약정일에 수령하였으나 잔금을 약정일에 수령하지 못하자, 특약에 의하여 1998.4.20. ~ 1998.7.20. 기간 중 4회에 걸쳐 연체이자 245,468,000원(잔금 2,937,600,000원에 대하여 연 25%의 연체이자율을 적용, 이하 "쟁점연체이자"라 한다)을 수령하여 오다가, 매수자인 ⊙⊙건설(주)의 자금사정으로 잔금을 지급받지 못하고 다시 ⊙⊙건설(주)와 청구외 ◑▽산업주식회사(이하" ◑▽산업(주)"라 한다)를 공동매수자로 하여 매매계약서(이하 "변경매매계약"이라 한다)를 작성하고, 1999.7.9. 잔금등을 정산하여 지급받았으며, 이에 1999.7.10.자로 매수인들은 쟁점토지에 대하여 공동명의로 소유권이전 등기를 마쳤다. 처분청은 쟁점연체이자가 기타소득이라는 국세심판결정(국심 2002중0400, 2002.8.26, 처분청은 당초 쟁점연체이자를 이자소득으로 보아 종합소득세를 고지하였으나 청구인은 이에 불복하여 심판청구를 제기하였으며, 그 결과 기타소득이라고 취소 결정함)에 따라 2002.9.3. 청구인에게 이를 기타소득으로 하여 1998년 과세연도 종합소득세 112,005,660원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.11.22. 심사청구하였다.

• 가. 당초매매계약서에서 보듯이 청구인과 ⊙⊙건설(주)는 1997.10.2. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 및 1·2차 중도금의 지급을 약정과 같이 이행하던 중, 외환위기 사태로 인한 자금난 때문에 ⊙⊙건설(주)는 청구인에게 약정일인 1998.3.20.에 잔금을 지급하지 못하고 특약에 의한 쟁점지연이자를 지급하여 오다가, 1999.7.9. 계약당사자인 청구인과 ⊙⊙건설(주)는 상호합의 하에 동 계약을 파기하고, 새로이 ◑▽산업(주)와 ⊙⊙건설(주)를 공동매수자로 하고, 매매대금을 당초매매계약의 5,875,200,000원에서 연체이자 957,735,000원을 포함한 금액으로 하여 쟁점토지에 대한 매매계약서를 청구인과 함께 3인이 작성하고 매매대금의 수수를 완료하여 다음날 쟁점토지에 대한 소유권 이전 등기를 마쳤으며, 변경매매계약서 작성시 매수자인 ⊙⊙건설(주) 및 ○○사업(주)의 요구에 의하여 당초계약의 계약금, 중도금, 잔금과 동 금액의 지급일 및 계약서 작성일과 동일하게 소급하여 작성하였다.
• 나. 위에서 보는 바와 같이, 당초매매계약이 계약금과 중도금을 수령한 상태에서 매매가 완료되지 못하고 당사자의 합의로 취소하고 파기하였는 바, 청구인은 당초계약과 관련하여 수령한 계약금 및 중도금과 대금의 지급지연으로 인한 쟁점연체이자를 ⊙⊙건설(주)에 반환해야 하는 의무가 있으므로 처분청에서는 무효화된 당초매매계약서에 의해 과세함은 부당하고, 효력있는 새로운 계약서에 의하여 과세하여 주시기 바라며, 또한 변경매매계약서를 작성하는 과정에서 당초매매계약에서 기 수령한 금액을 쟁점토지의 매매대금의 일부로 갈음하다 보니 변경매매계약서를 당초계약과 같이 소급하여 기재한 것으로, 사실상 동 계약은 1999.7.9. 체결하여 같은 날의 매매대금의 수수가 완료된 당초계약과 별개의 매매계약으로 연체이자가 발생할 수 없는 바, 쟁점연체이자가 사실상 연체이자가 아닌 쟁점토지의 매매대금의 일부분이므로 처분청이 쟁점연체이자를 기타소득으로 보아 과세한 이건 부과처분은 부당하다.

청구인이 제시한 쟁점토지의 양도에 대한 당초매매계약과 변경매매계약은 별도의 계약이 아니라 동 계약서의 내용에서 보듯이 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금, 지급기일 및 특약사항이 동일하고, 다만, 매수자만 당초의 ⊙⊙건설(주)에서 ◑▽산업(주)가 추가되어 공동매수자로 경신한 변경계약이고, 당초매매계약 및 변경매매계약서 계약금, 중도금, 잔금 및 연체이자에 대하여 동일하게 약정하여 계약당사자들이 이를 이행한 유효한 계약이며, 동 약정에 따라 잔금지급기일의 지연으로 쟁점연체이자가 추가로 발행한 것이므로, 동 연체이자는 쟁점토지의 매매가액에 포함되지 아니한다 할 것인 바, 쟁점연체이자를 지연손해금으로서 기타 소득으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산매매대금 중 잔금지연으로 발생한 쟁점연체이자의 기타 소득인지 또는 부동산매매대금인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제21조 [기타소득]

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

(2) 같은법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 같은법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 양도에 대한 당초매매계약서, 변경매매계약서 및 대금 지급 내용을 살펴보면 다음[표]와 같다. <표 생략> (가) 청구인은 쟁점토지를 ⊙⊙건설(주)에 5,875,200,000원에 양도하기로 하고 1997.10.2. 당초매매계약을 체결하였으며, 계약금 5억원, 1차 중도금 5억원, 2차 중도금 1,937,600,000원을 약정일에 지급하였으나, 잔금 약정일인 1998.3.20. 동 금액을 지급하지 못하여 매매계약서 제11조 특약사항에 의항 잔금 미지급시 연 25%의 연체이자를 매수자가 부담하다는 조항에 따라 ⊙⊙건설(주)로부터 1998.4.20 ~ 7.20. 기간중 4차례 쟁점연체이자를 지급받았음이 매매계약서, 영수증 등 관련서류에 의하여 확인되고 이에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) 쟁점토지의 양도와 관련하여 변경매매계약은 당초 매매계약과 달리 매도자를 청구인으로 매수자를 ⊙⊙건설(주)와 ◑▽산업(주)로 하여, 청구인 등 3인은 계약일, 계약금, 중도금 및 잔금과 지급일 및 연체이자율 등을 당초매매계약과 동일하게 작성하고, 1999.7.9. 잔금 및 연체이자를 계산하여 위 [표]와 같이 ⊙⊙건설(주)가 당초매매계약에 의하여 기 지급하였던 계약금과 중도금 및 쟁점연체이자를 제외한 추가로 연체이자 274,634,500원을, ◑▽산업(주)가 잔금 2,937,600,000원과 연체이자 439,632,500원을 청구인에게 지급하고 다음날 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 완료하였음이 매매계약서 및 자기앞 수표사본, 등기부등본 등 관련서류에 의하여 확인된다.

(2) 다시 작성한 변경매매계약서에 의하면 "잔금지연으로 인한 연체이자는 연25%로 하고 ⊙⊙건설(주)와 ◑▽산업(주)의 지분율로 부담하고 1999.5.31. 이 후 연체이자는 ⊙⊙건설(주)가 부담한다"라고 되어 있다.

(3) 변경매매계약서에서 계약서 작성일이 당초매매계약의 작성일과 같은 1997.10.2.로 기재한 데 대하여, 청구인은 당초매매계약이 계약당사자인 청구인과 ⊙⊙건설(주)의 합의에 의하여 파기하고 새로이 청구인과 ⊙⊙건설(주) 및 ◑▽산업(주)의 합의에 의항 1999.7.9. 변경매매계약서를 작성한 것으로 매수자들의 요구로 소급 기록한 것에 불과한 것이라고 청구인은 주장하고 있다.

(4) 청구인은 ⊙⊙건설(주)가 잔금을 지급하지 못해 1999.7.9. 당초매매계약을 당사자 합의 하에 계약을 파기하고 동시에 ⊙⊙건설(주) 및 ◑▽산업(주)을 공동매수인으로 하여 쟁점토지에 대한 매매계약을 청구인과 새로이 체결하였으므로 당초계약에 따라 청구인이 수령한 계약금, 중도금 및 쟁점연체이자를 ⊙⊙건설(주)에 반환해야 하는 의무가 있는 바, 처분청이 쟁점연체이자를 기타소득으로 하여 부과한 이건 과세처분은 취소되어야 한다고 주장하면서 당초계약서 및 변경매매계약서를 제출하였으나 첫째, 당초계약의 제11조 특약사항에서 "토지수용 및 또 다른 어떠한 상황이 있더라도 해약될 수 없음"이라고 하면서, "계약금 및 1차 중도금을 입금치 않을 경우 본 계약을 무효로 한다"라고 약정하고 청구인과 ⊙⊙건설(주)는 당초계약대로 계약금과 1,2차 중도금의 지급을 이행하였던 점과 둘째, 당초계약이 파기되었다고 하나, 변경매매계약서에서 청구인과 공동매수자인 ⊙⊙건설(주) 및 ◑▽산업(주)는 청구인과 ⊙⊙건설(주)가 체결 및 이행한 당초매매계약의 계약금, 중도금 및 연체이자의 지급뿐만 아니라 계약일, 매매대금, 연체이율도 인정 및 승계하는 것으로 계약한 점을 볼 때 쟁점토지의 양도에 대한 당초매매계약과 변경매매계약은 전혀 다른 별개의 계약이 아닌 매수자 ◑▽산업(주)만 추가되어 공동매수자로 변경된 계약이고 동 계약에서 약정된 매매대금, 이에 대한 계약금, 중도금 및 연체이자의 지급금액 및 지급일은 실지 계약당사자 간에 이행된 유효한 계약이므로 처분청이 쟁점연체이자를 계약의 위약금 또는 지연손해금으로 보아 국세심판결정에 따라 기타소득으로 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 다시 작성한 변경매매계약서가 매수자의 요청에 의하여 1997.10.2. 작성한 것으로 하였으나 실제는 1999.7.9.작성된 것이고 동 일자에 계약과 동시에 매매대금을 정산 및 전액 수수하여 연체이자가 발생할 수 없으므로 쟁점연체이자는 매매대금에 해당한다고 주장하나 쟁점토지의 양도에 대한 변경매매계약서에서 보는 바와 같이, 동 계약서 상에는 계약일이 1997.10.2.로 기재되어 있음을 알 수 있고, 또한 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 단서에서 『당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일이 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다』라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 변경매매계약에 의해 거래가액(매매대금)이 정해지고, 다만 잔금 지급기일의 지연으로 쟁점연체이자가 추가로 발생한 것이므로 쟁점토지의 매매가액에 포함하지 아니한다 할 것이다. 따라서 쟁점연체이자를 매매대금에 포함시켜야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제21조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제163조 /