아파트를 취득 및 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2002.04.09. 청구인에게 결정고지한 1996년 귀속분 종합소득세 11,176,230원은, 부동산매매업으로 하여 실지조사방법에 의하여 재조사하여 과세표준과 세액을 결정합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지에서 1996.07.23.부터 1999.12.31까지○○주택이라는 상호로 부동산매매업을 주업으로 하는 사업자등록(000-00-00000)을 한 사실이 있다.

○○세무서장은 청구인이 1996년도에 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 아파트 7채(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도한 것에 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 당해연도 수입금액으로 239,822,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 결정하여 처분청에 통보한 사실이 있다. 처분청은 ○○세무서장이 통보한 면세사업장현황조사확인자료에 근거하여 쟁점금액을 수입금액으로하여 표준소득률에 의하여 과세표준을 추계 결정하여 2002.04.09. 청구인에게 1996년 귀속 종합소득세 11,176,230원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.07.03. 이의신청을 거쳐 2002.10.29. 이건 심사청구하였다.

(1) 청구인은 채권을 회수하기 위하여 대물변제 받은 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고를 모두 필하였으므로 부동산매매업이 아니며

(2) 양도한 부동산의 취득가액과 양도가액이 모두 확인되는데도 과세표준을 추계결정한 것은 부당하다.

청구인은 1996.07월 부동산매매업으로 사업자등록을 하였고 1996년부터 계속ㆍ반복적으로 부동산을 양도하는 등 그 매매의 규모, 획수, 태양 등에 비추어 보면 부동산매매업에 해당되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 취득 및 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부와 쟁점금액에 대하여 소득금액을 추계결정한 것이 적법한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】에서 『① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. ~11. (생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득』라고 규정하고 있고 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】『법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다』라고 규정하고 있으며 한국표준산업분류표상 주거용 건물 공급업(70121)은 『직접 건설활동을 수행하지 아니하고 건설업체에 의뢰하여 주거용 건물을 건설하고 이를 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 임대 또는 운영하지 아니하고 재판매하는 경우도 주거용건물 공급업에 포함된다』라고 규정하고 있고, 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】에서 『① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우』라고 규정하고 있다. (3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】에서 『① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② (생략)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다』라고 규정하고 (4) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】에서 『① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 본다.

① 청구인은 쟁점아파트를 아래와 같이 취득하여 양도한 사실이 확인된다. (단위：㎥,원) 물건의 표시 취득일자 양도일자 양도금액 처분청결정① 청구주장② 차액(①-②) 호수 면적 239,822,000 282,322,000 -42,500,000 912호 52.95

1996. 06. 24.

1996. 08. 06. 37,822,000 37,822,000 0 404호 58.31

1996. 06. 24.

1996. 09. 24. 41,000,000 41,000,000 0 1307호 58.31

1996. 06. 24.

1996. 10. 04. 41,000,000 41,000,000 0 604호 58.31

1996. 06. 24.

1996. 10. 12. 41,000,000 41,000,000 0 614호 58.31

1996. 06. 24

1996. 11. 11. 20,000,000 41,000,000 -21,000,000 701호 58.31

1996. 06. 24.

1996. 11. 11. 20,000,000 41,500,000 -21,500,000 414호 58.31

1996. 06. 24.

1996. 12. 24. 39,000,000 39,000,000 0

② 한편 청구인은 청구외 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주택건설(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)에 대하여 5억원을 회수할 목적으로 쟁점아파트를 포함한 아파트 13채와 상가 3채(이하 “대물변제 부동산”이라 한다)를 취득하여 이 중 쟁점아파트는 1996년에 양도한 이후, 1997년에 1채, 1998년에 5채를 양도하였다고 주장한다.

③ 소득세법세행령 제34조에서 『부동산매매업은 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다』라고 규정하고 있으며, 한국표준산업분류표에 의하면 『구입한 주거용 건물을 임대 또는 운영하지 아니하고 재판매하는 경우도 주거용건물 공급업에 포함된다』고 규정한 것에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점아파트를 취득한 목적이 대물변제 부동산을 처분하여 대여금 회수하기 위한 목적이었다고 스스로 밝히고 있어 사업성이 있다고 판단되고, 또한 취득한 쟁점아파트를 임대에 공하지 아니하고 바로 양도한 것으로 볼 때 쟁점아파트의 취득 및 양도는 부동산매매업에 해당된다고 판단된다.

④ 한편, 국세통합전산망에 의하면 청구인은 1997.07.23.~1999.12.31.에 쟁점아파트의 소재지를 사업장으로 하여 부동산매매업(토지보유 5년미만)사업자등록을 한 사실이 있는 것 보아 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것이 부동산매매업이 아니라는 청구주장을 받아 들일 수 없다고 판단된다.

(2) 쟁점아파트를 양도한 것에 대하여 과세표준을 추계결정한 것이 부당하다는 청구인의 주장에 대하여 본다.

① 청구인은 대물변제 부동산을 아래와 같이 취득 양도하여 쟁점아파트의 양도차익이 발생하니 아니하고 오히려 양도차손 17,251,480원이 발생하였다고 주장한다. (단위：㎥,원) 물건의 표시 취득가액 양도가액 차액 양도 호수 면적 분양가액 등록세 등 계 쟁점아파트 912 52.95 37,293,000 2,526,920 39,819,920 37,822,000 -1,997,920 1996 404 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 41,000,000 -2,292,260 1307 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 41,000,000 -2,292,260 604 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 41,000,000 -2,292,260 614 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 41,000,000 -2,292,260 701 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 41,000,000 -4,292,260 414 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 39,000,000 -1,792,260 소계 7채 280,727,400 18,846,080 299,573,480 282,322,000 -17,251,480 기타아파트 714 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 39,000,000 -4,292,260 1997 401 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 32,000,000 -11,292,260 1998 214 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 30,000,000 -13,292,260 201 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 35,000,000 -8,292,260 801 58.31 40,572,400 2,719,860 43,292,260 39,000,000 -4,292,260 1313 30,000,000 2,089,420 32,089,420 25,000,000 -7,089,420 상가 101호 97.65 65,000,000 보유중 101호 97.65 65,000,000 103호 97.65 65,000,000 총합계 708,589,400

② 청구인이 쟁점아파트의 양도로 인하여 양도차손 17,251,480원이 발생였다고 주장하면서 제출한 증빙서류와 그 계산근거를 살펴보면 쟁점아파트의 취득가액 중 매입가액 280,727,400원은 당초 청구외법인이 일반분양가액을 적용하였고, 필요경비인 등록세 등 18,846,080원은 쟁점아파트를 취득 등기하면서 납부한 영수증을 근거로 하였으며, 양도가액 282,322,000원은 양도시 작성한 검인계약서 등과 매수자의 거래사실확인서를 그 근거로 계산하였으며, 이는 처분청이 쟁점아파트의 수입금액으로 결정한 쟁점금액인 239,822,000원보다 42,500,000원이 더 많음이 확인된다.

③ 그러나 청구인은 대물변제 부동산을 청구외법인에게 5억원을 대여한 대가로 취득하였고, 대물변제 취득시 아파트 13채에 대하여 ○○은행 대출금 1채당 16,00,000원 합계 208,000,000원을 승계하였다고 주장하고 있는 바, 청구인이 주장이 사실이라면 대물변제 부동산의 총 매입가액은 708,589,400원이 아니라 현금매입가액 5억원과 대출금 승계액 208,000,000원을 합하여 708,000,000원임이 됨을 알 수 있다.

④ 추계결정은 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 한하여 적용하여야 하는 것이므로 청구인이 쟁점아파트의 매매에 따른 총수입금액과 필요경비를 계산 할 수 있는 증빙서류 등을 제시하고 있으므로 이를 확인하여 실지조사에 의한 방법으로 청구인의 과세표준을 계산하여야 한다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.