분양대행자가 아니라 실질적인 소유자로 판단되므로 부동산을 양도하고 ○○건설(주)가 택지를 개발하여 분양한 것에 해당하는지 여부를 재조사함이 타당
분양대행자가 아니라 실질적인 소유자로 판단되므로 부동산을 양도하고 ○○건설(주)가 택지를 개발하여 분양한 것에 해당하는지 여부를 재조사함이 타당
[이유]
청구인이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 259-5외 30필지 임야 53,308㎡(이하 "쟁점부동산"라 한다)를 1996.11.18. 취득하여 택지조성 후 분필하여 1999년부터 2001년 과세연도에 수차례에 걸쳐 분양하고 양도소득세로 신고하고 무납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 택지로 개발한 후 분양한 것이므로 부동산매매업에 해당한다 하여 2002.5.16. 청구인에게 1999년 귀속 등 종합소득세 865,994,410원(1999년도 귀속 555,982,160원, 2000년 귀속 5,028,650원, 2001년 귀속 304,983,600원)을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 8.16. 심사청구를 하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 건설(주)(이하 "건설(주)"라 한다)에 평당 10만원에 양도하고 건설(주) 대표이사 박◇◇(이하 "박◇◇"이라 한다)의 요구에 따라 형식상 분양대행계약서를 작성한 것뿐이며, 임야감별비, 도로개설작업비, 도로축대작업비, 측량비, 산림형질변경허가비 및 작업비, 농지전용허가비 및 작업비, 상하수도 시설공사비등의 택지조성비를 부담한 사실이 없고, 건설(주)에 임야상태로 양도(청구인은 매매계약서를 작성하는 대신 분양대행계약서를 작성하되 계약시 30%, 중도금은 계약후 1개월 후 30%, 잔금은 계약후 2개월 후에 40%를 받기로 하였음)하여 **건설(주)가 택지를 개발하여 분양한 것이므로 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한 처분은 부당하므로 취소해야한다.
(2) 청구인이 건설(주)와 계약한 쟁점임야는 17,000평으로 평당 10만원으로 양도가액이 17억원에 해당함에도 처분청은 부동산매매업으로 보아 수입금액을 2,653,575천원으로 보았으나, 부동산매매업으로 보아 과세를 한다고 할지라도, 2001.8.23. 군포농협 경매분 경기도 ○○군 ○○면 ○○리1-7호, 동소 1-8호, 동소 3-1호, 동소 4-1-1호, 동소 4-2호, 동소 4-3호, 동소 4-4호, 동소 4-5호 경매대금 646,000천원, 캐피탈에서 경매한 동소 5-1호, 동소 5-2호, 동소 5-3호, 동소 5-4호, 동소 5-5호, 동소 5-6호 99,100천원은 기 청구외 윤○○에게, 동소 3-2호, 동소 3-3호, 동소 3-5호 경매대금 125,000천원은 1999.6.24 청구외 장○○에게 기 분양한 것이며, 동소 3-7호~13호, 동소 4-6호~8호 혐의양도금액 250백만원, 동소 2-9호 주택은행 경매분 24,922천원은 1999.2.4. 청구외 김○○에게 기 분양된 것이므로 이중으로 계산된 1,145,022천원은 수입금액에서 제외하여야 한다.
(3) 수입금액을 실거래 금액으로 결정하였으므로, 이에 대응하는 필요경비도 실거래금액으로 하여야 함에도 토지취득가액을 기준시가로 계산한 잘못이 있고, 청구인의 경우 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당하므로 소득금액을 추계방법에 의하여 결정해야 한다.
(1) 청구인은 2001.11.20. 처분청에 출석하여 택지분양수입과 관련하여 사업소득으로 신고하여야 함에도 양도소득으로 잘못 신고하였다고 진술한 사실이 있고, 1999.3.1. 건설(주)에 공사보조비로 1억원을 지출하였다고 진술한 사실이 있음에도 택지조성과 관련하여 비용을 지출한 사실이 없다고 주장하는 것은 사실과 다르고, 청구인이 쟁점부동산의 택지조성에 관여하여 분양 후 분양대금중 평당 10만원을 초과하는 금액은 공사대금 및 건설(주)의 분양수수료로 지급하기로 한 것으로 분양대행계약서 및 청구외 박◇◇의 진술 등에 의하여 확인된다, 따라서, 쟁점부동산을 **건설(주)에 양도한 것이 아니라 개발 후 분양한 것에 해당하므로 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 수입금액 결정내역에 대하여, 청구인은 건설과 계약한 토지가 17,000평으로서 평당 10만원으로 17억원이 수입금액이라고 주장하나, 쟁점 부동산은 평당 10만원으로 건설(주)에 매도된 것이 아닌 분양정도에 따라 건설로부터 분양대금중 평당 10만원을 받기로 하였으며, 실제수입금액을 파악하기 위하여 건설(주) 대표이사 박◇◇을 통하여 실 수입금액을 확인된 것이므로 당초 결정한 수입금액은 정당하며, 필요한 장부와 증빙이 없으므로 추계방법에 의하여 과세표준을 결정하여야 한다고 주장하나, 분양대금중 평당 10만원을 초과하는 부분이 택지조성과 관련된 비용 및 **건설(주)가 받기로 한 분양대행수수료이므로 실제 필요경비를 확인할 수 있고, 토지취득기준시가와 분양대금중 평당 10만원을 초과금액을 필요경비로 산입하여 실지조사 방법에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 당초처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산을 분양한 것이 부동산매매업에 해당하는지
(2) 군포농협 경매금액 등을 수입금액에서 제외할 수 있는지 및 추계과세방법으로 과세표준과 세액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
(2) 구 소득세법(2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것)시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업" 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 소득세법 기본통칙19-7【부동산매매업 등의 업종구분】① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
(4) 한국표준산업분류 부동산 공급업에는『직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다』라고 기재되어 있다. (5) 소득세법 제80조 【경정과 결정】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.(1994.12.22 개정)
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
2. 제163조의 규정에 의한 매출ㆍ매입처별계산서합계표 또는 제164조의 규정에 의한 지급조서의 전부 또는 일부를 제출하지 아니한 때
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계 조사결정할 수 있다. (6) 소득세법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 결정】① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.
② 법 제80조 제1항의 규정에 의한 결정은 과세표준확정신고기일부터 1년내에 완료하여야 한다. 다만, 국세청장이 조사기간을 따로 정하거나 부득이한 사유로 인하여 국세청장의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니한다. (7) 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
2. 기장의 내용이 시설규모, 종업원수, 원자재, 상품 또는 제품의 시가, 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
3. 기장의 내용이 원자재사용량, 전력사용량 기타 조업상황에 미추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다.
1. 수입금액에 표준소득률을 곱한 금액을 그 과세표준으로 하여 그 세액을 결정 또는 경정하는 방법
2. 표준소득률이 결정되지 아니하였거나 천재지변 기타 불가항령으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 과세표준을 참작하여 그 과세표준을 결정 또는 경정하는 방법, 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고 전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전 과세시간의 소득률에 의하여 과세표준을 결정 또는 경정한다.
3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법
(1) 사실관계 (가) 청구인이 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 259-5외 30필지 임야 53,308㎡(16,125평)를 택지조성후 분필하여 분양한데 대하여 부동산매매업으로 보아 1999년 귀속 등 종합소득세 865백만원 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 처분청의 청구인에 대한 조사내용에 의하면, 1999.2. 건설(주)와 부동산분양에 대한 계약을 체결하고 분양대금중 평당 10만원은 청구인에게 입금하고, 10만원 초과하는 금액은 분양대행수수료로 하고 분양수입금액의 비율로 지급한다라고 약정하고 있으나, 실지로는 건설(주)의 대표이사 박△△은 분양계약서에는 명시되어 있지 않는 공사비등 관련비용을 분양수수료에서 부담하기로 했다고 진술하고 있고, 매수자와의 분양계약서 체결은 건설(주) 대표이사 박△△에게 위임하였고 청구인인 단지 도장만 날인 한 것으로 주장하면서, 분양대금 1,612백만원(16,125평 X 10만원)을 건설(주)로부터 받아야하나 2억원을 수령하였으며, 그 금액도 거의 택지조성비로 지급하였으며, 분양토지에 설정된 근저당권(농협군포지점) 해지에 7억원이 소요(매수자가 직접 농협에 지급)되었고, 분양계약서 등은 건설(주)가 분양계약을 체결하고 계약서 및 대금일부를 청구인에게 미정산 상태라고 주장할 뿐 정확한 수입금액에 대하여 진술하고 있지 않고 있다. (다) 2002.4.4. 처분청에서 건설(주) 대표이사 박△△에 대한 조사내용에 의하면, 처분청에서 만나 분양계약서를 징취하였고 제시한 분양계약서 원본과 입금표를 검토한 바, 부동산매수자로부터 일부 징취한 분양계약서와 동일한 것으로 보아 실지 분양계약서라고 판단하였으며, 일부 분양계약서가 없는 것에 대해서도 청구외 박△△으로부터 확인서를 받아 확인서상 분양가액을 수입금액으로 산정하였으며, 택지조성, 분양대금영수, 공사비 지금 등과 관련하여 건설(주)에서 택지조성 후 분양하고 분양가액중 평당 10만원을 청구인에게 지급하기로 하고 10만원 초과하는 금액에서 공사비를 지급하고 나머지가 분양대행수수료라고 진술서에 의하여 확인된다. (라) 2002.4.12. 청구외 박△△에 대한 조사서에 쟁점부동산의 택지조성 및 분양과 공사비의 지급은 건설(주)에서 하였으며, 분양계약서에 청구인이 평당 10만원을 받고 택지조성을 하고 관련비용을 부담하기로 되어 있는데 사실인가라는 질문에 실제로는 분양대금을 건설(주)에서 받아서 그 중 10만원을 청구인에게 지급하고 공사비 등 관련비용을 건설(주)에서 부담하기로 하였다고 인정하고 있고, 직원 청구외 김○○, 청구외 장○○, 청구외 박△△의 작은어머니 청구외 윤○○, 妻 청구외 김○○에게 대지 소유권을 이전한 후 재차 분양한 이유를 묻자, 택지조성시 형질변경허가를 받는데 있어 한 번에 모든 필지를 허가받기가 어려워 일정간격을 두고 허가를 받아야 하기 때문에 일시적으로 소유권을 넘기게 되었고, 분양계약서가 없는 필지에 대하여 분양가액을 묻자 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 1-4호, 동소 1-9, 동소 1-10, 동소 1-11호, 동소1-12호, 동소 1-14호는 청구외 최○○에게 일괄적으로 평당 130천원에 분양하였고, 동소 1-2호는 평당 120천원에 분양하였으며, 동서 5-7호, 동소 5-8호, 동소 5-9호, 동소 5-10호, 동소 5-12호는 건설(주)와 관계없이 청구인이 100백만원에 직접 분양한 것이며, 동소3-7호 내지 12호, 동소 4-6호 내지 8호는 당초 경매가 개시되었다가 매수자와 합의하여 250백만원에 매도하게 되었으며, 동소3-2호, 동소 3-3호, 동소 3-5호는 125백만원에 경매된 것으로 확인하고 있다. (마) 경락된 부동산의 낙찰가액 및 낙찰된 필지에 대한 조사내역을 보면, 경매관련 낙찰금액 및 낙찰된 대지 지번 확인 및 청구외 ○○농협과 청구외 캐피탈(주)의 경매와 관련하여 서류제출을 요구하여 낙찰가액 및 낙찰지번 확인하였고, 낙찰가액 전액 청구인의 수입금액으로 산정한 것으로 확인된다. (바) 부동산매수자에 대한 조사내역을 보면, 처분청에서 매수자 청구외 김○○외 39인에게 우편으로 계약서 사본 및 매수대금을 조회하였으나, 12명만 확인하고 28명은 미회신한 것으로 확인되고, 회신내용을 평당 매매가액은 17만원내지 23만원으로 대지 위치별로 약간의 차이가 있는 것으로 조사된 사실이 조사서에 의하여 확인된다. (사) 청구인의 연도별 수입금액 결정내역은 아래 표와 같다. 1999년도 수입금액 등 현황 (단위: 천원, 평) ┌──┬─────────┬──────────┬────────┬───────────┐ │ │ 총 계 │ 일반분양된 필지 │ 경매된 필지 │ │ │구분├─────┬───┼─────┬────┼────┬───┤ 비 고 │ │ │금 액 │면 적│ 금 액 │ 면 적│ 금 액│면 적│ │ ├──┼─────┼───┼─────┼────┼────┼───┼───────────┤ │ 계 │2,653,575 │16,125│1,758,553 │11,765 │895,022 │4,360 │공급대가임 │ ├──┼─────┼───┼─────┼────┼────┼───┼───────────┤ │ │1,349,331 │ 7,592│1,349,331 │ 7,592 │ │ │분양수수료590,131천원 │ │99년├─────┼───┼─────┼────┼────┼───┼───────────┤ │ │ 350,000 │ 3,877│ 350,000 │ 3,877 │ │ │박○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │임의양도분양수수료없음│ ├──┼─────┼───┼─────┼────┼────┼───┼───────────┤ │00년│ 59,222 │ 296│ 59,222 │ 296 │ │ │분양수수료 29,622천원 │ ├──┼─────┼───┼─────┼────┼────┼───┼───────────┤ │01년│ 895,022 │ 4,360│ │ │895,022 │ 4,360│ │ └──┴─────┴───┴─────┴────┴────┴───┴───────────┘ 필지별 분양 세부내역 (단위:㎡, 천원) 표 생략 (아) 캐피탈(주)에서 경매금액 224,100천원을 수입금액을 산정한 내역을 보면 아래표와 같다. 표 생략 (자) 청구외 윤○○는 건설(주) 대표이사 박△△의 작은 어머니로서 분양허가를 받기 위하여 명의신탁을 한 것으로 처분청의 조사서의 박△△ 진술서에 나타나 있으며, 청구외 임○○은 청구외 임○○(국세청 전산시스템에 건설사업자로 확인됨)의 아들로서 청구외 임○○가 청구외 박△△으로부터 받을 물품대금으로 대물변제를 받아 청구외 임○○의 명의로 등기이전한 것으로 탐문되고, 청구외 임◇◇(◆◆시 소재 맥반석 대표)청구외 임◇◇(임◇◇는 박△△으로부터 대물변제 받음)로부터 물품납품대금으로 대물변제(평당130천원의 정산) 받아 전라북도 ○○시 ○지 ○○리 300 청구외 안○○임□□의 장모) 및 청구외 임□□의 찜질방 직원 청구외 김□□(시 140-3,)명의로 명의신탁하였으나, 청구외 캐피탈(주)에서 임의경매를 신청하여 청구외 최○○ 및 청구외 정○○에게 낙찰된 것으로 등기부등본에 의하여 확인된다. (차) 쟁점부동산가액은 17,000평(총계약평수)에서 최○○에게 매매한 1,200평을 제외하면 15,800평으로 1,580,000,000원이고, 청구인에게 쟁점부동산 분양대금 지급내역은 농협군포지점 납부 442,772,269원, 직접지급 432,770,000원, 정○○씨 변제 210,000,000원, 한국감정원 감정비 1,500,000원 합계 1,087,042,269원(99.12.3.현재) 이고, 잔금은 492,957,731원인 것으로 건설(주)에서 제출한 증빙에 의하여 확인된
결정내용은 붙임과 같습니다.