토지 관련 사업계약이 유효하여 임대수입이 있다고 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지 11,720㎡를, 1989년 매립하고 관리하는 사람으로서 이중 약 1,500㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.09.24.부터 청구외 전○○(전○○의 대리인 노○○, 이하 “노○○”이라 한다)에게 임대하면서 이익금의 30%를 받기로 약정한 임대차계약(이하 “사업계약서”라 한다)을 하였다. 처분청은 노○○에 대한 세무조사를 하면서 1997년 과세연도 20,200,000원, 1998년 158,721,224원, 1999년 122,147,303원의 쟁점토지에 대한 임대수입 누락을 적출하고 청구인외 노○○ㆍ강○○ㆍ윤○○을 공동임대사업자로 보아 청구인의 지분 30%에 해당하는 부동산 임대수입금액 1997년 과세연도 6,060,000, 1998년46,050,000원, 1999년 35,181,818원을 경정결정하여 종합소득세 1997년 과세연도 213,460원 1998년 6,405,100원, 1999년 5,126,910원, 계 11,745,470원을 2002.02.01. 청구인에게 각각 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.03.15. 이의신청을 거쳐 2002.07.31. 심사청구하였다.

청구인은 노○○과 1997년 9월 쟁점토지에 대한 사업계약을 체결하였으나 노○○과의 분쟁으로 1998년 4월 노○○에게 계약해지를 통보하여 공동사업이 소멸되었고 노○○ 혼자 임대수입을 받았을 뿐 청구인 및 다른 사람에게는 임대수입을 분배를 하지않아 청구인은 아무런 소득이 없을 뿐만 아니라 임대수입에 대하여 청구인이 분배금을 청구할 수 없는데도 청구인을 공동사업자로서 소득이 있는 것으로 보아 소득세를 과세한 것은 부당하다.

청구인은 쟁점토지에 대한 사업계약이 해지되었다고 주장하지만 노○○은 조사일 현재까지 쟁점토지 사업계약이 유효하다고 확인하고 있고, 청구인도 조사당시 쟁점토지 사업계약이 유효하다고 답변한 점으로 보아 쟁점토지에 대한 사업계약이 해지되었다고 볼 수없으므로 청구인을 공동사업자의 일원으로 보아 쟁점토지의 임대수입금액을 분배하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 관련 사업계약이 유효하여 청구인에게 임대수입이 있다고 불 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 제1항에 『부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』라고 규정되고, 같은항 제1호에 『부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득』라고 열거되어 있으며, 같은 법 시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】에는 『부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날

3. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다.』라고 규정하고 있다. 소득세법 제80조 【결정과 경정】 제2항에 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.』라고 규정하고,같은 항 제1호에 『신고내용에 탈루 또는 오류가 있는때』라고 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 노완식은 쟁점토지에 주차장 등 시설물을 설치하여 타인에게 임대하고 그 임대수입에서 관련비용을 제외한 이익을 청구인 30%(이하 “청구인지분”이라 한다), 노○○ 50%, 소개자 청구외 강○○10%, 같은 소개자 청구외 윤○○ 10%씩을 분배하기로 서로 약정함에 따라, 청구인은 쟁점토지를 노○○에게 보증금 8,000만원에 월세 상당은 임대수입 중 제경비를 제외한 수익의 30%를 받는 것으로 하고, 쟁점토지가 분쟁 중이므로 제3자에게 소유권이 변동될시 청구인은 즉시 보증금을 반환하며, 쟁점토지 관련 중소기업박람회 사업자로부터 받은 임대료는 주차장 설치 600만원을 공제한 잔액을 약정비율에 따라배분하기로 하되 노완식은 업종이나 구조의 변경을 방해받지 아니하고 청구인은 노○○의 영업에 제반 편리를 제공할 의무를 가짐은 물론, 청구인이 계약 조항을 어길시 청구인은 즉시 전세금을 반환하고 전세금 반환시까지 노○○은 계속 토지를 사용하며 월세는 없다는 사업계약서를 노○○과 1997.09.14. 체결하였음이 청구인 제시 ‘임대차계약서’에 나타나고, 처분청에는 노○○ 단독으로1998.10.01. 사업자등록을 하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다.

(2) 위 사업계약서에 따라 노○○은 쟁점토지에 1997년 10월 중소기업 박람회장을 유치하고 수취한 임대료 중 570만원과 다음 달에 포장마차 2곳을 유치하고 수취한 임대료 중 36만원을 청구인에게 분배하였으며,

(3) 이후 노○○은 1998.04월경부터 쟁점토지에 수족관을 설치하고서 횟집을 운영하는 청구외 김○○ 등 11명에게 이를 임대분양하는 1999년 10월까지 285,300,000원의 임대료를 수취하다가 이 수족관을 청구외 김○○ 등 11인에게 1개당 660만원에 매각하는 등 계속 수입이 있었으나 노○○은 1998.04월 이후의 수입금은 청구인외 3인에게 분배하지 않았음이 처분청제시 노○○의 확인서 및 청구인 제시 청구인과 청구외 강○○ㆍ윤○○이 노○○을 업무상 횡령 및 배임과 임대료 갈취죄로 1999.11월 부산지검에 고소한 고소장 등에 나타나 있다.

(4) 한편, 쟁점토지의 소유자 변동 상황을 등기부 등본에 의하여 살펴보면, 1998년 4월 이전에는 청구인과 청구외 ○○기업(주) 등 여러사람이 지분을 나누어 소유하고 있다가 청구인의 지분은 청구외 (주)○○으로 1998.04월 경락되고, 청구외대창기업(주)의 지분은 청구외 (주)○○가 1998.06월 취득한 것으로 나타나 있어 청구인은 1998.04월 이후부터 쟁점토지에 대한 소유권이 없는 것으로 확인되고 있다.

(5) 쟁점토지에 대한 청구인의 소유권이 없어지자, 노○○은 사업계약서에 대한 효력이 소멸되었음을 이유로 보증금 8,000만원의 회수를 위하여 청구인이 쟁점토지에 대한 매립지분 정산과정에서 청구외 ○○기업(주)로부터 받을 토지대금에 대하여 ○○지방법원에 압류를 신청하였고, 1998.10.22. 노○○의 신청과 같이 압류 결정되었음이 청구인 제시 “부산지방법원 98타기15307, 15308 채권압류 및 추심” 판결문으로 확인된다.

(6) 또한, 쟁점토지에 대한 소유권이 청구외 (주)○○와 (주)○○으로 이전되자 임차인 청구외 김○○ 등 11인은 노○○에게 임대권이 없다는 이유로 임대료를 지급하지 아니하였고 이에 노○○은 ○○지방법원에 소송을 제기하면서, 청구외 김○○ 등이 노○○에게 임대권한이 없다고 주장하고 있으나 위 사업계약서상 청구인이 이행할 내용을 위반하였기 때문에 계약에 근거하여 청구인에게 지급할 월세는 없지만 전세금 반환시 까지는 쟁점토지를 점유하여 사용하여도 무방하다고 약정되어 있으므로 노○○의 임대권은 계속 유지되고 있다고 준비서면에서 답변한 것으로 보아 노○○도 청구인에게 소득을 분배하지 아니한 것을 인정하고 있는 것으로 보이며, 이 소송에 따른 부산지방법원 99가합24297 임료등 사건(1998.12.26.) 결정문을 보면, 노○○과 청구외 김○○외 11인과의 임대차계약은 청구외 (주)○○와 임대차 문제가 타결될 때까지 유효하므로 임차인들은 노○○에게 사용료를 지급하여야한다고 판시하고 있어 노○○은 계속 임대료를 수취하였음을 알 수 있다.

(7) 본건 심리관련 사업계약서상의 보증금 8,000만원에 대하여 청구인에게 확인한 바, 1998년 청구외 ○○기업(주)의 토지소유권이 모두 이전되어 청구인과의 채권관계가 소멸됨으로써 노○○의 위 1998.10.22. 압류결정은 사실상 실현불가능한것이고 청구인도 심리일 현재까지 노○○에게 보증금을 지급하지 않았다고 유선답변하고 있다.

(8) 위의 내용으로 보면, 청구인은 고소장에서 쟁점토지와 관련된 이익을 분배받아야 한다고 하고 반면에 본건 청구에서는 계약이 해지되어 소득이 없으므로 납부할 세액이 없다고 주장하고 있으며, 반대로 노○○은 부산지방법원에서 청구인과의 계약이 해지되어 월세를 지급할 것이 없다고 하고 반면에 본건과세관련 확인에서는 공동사업이 계속 유효하다고 답변하고 있어 청구인과 노완식과의 관계 및 과세의 적정여부를 판단하여 본다. 첫째, 청구인이 노○○을 고소한 내용과 노○○의 확인서에 나타난 점을 보면, 청구인과 노○○ 및 청구외 강○○ㆍ윤○○이 쟁점토지를 공동으로 임대하고 관련비용을 차감하여 이익을 분배하기로 약정하였다고 나타나 있어 이는 청구인이 쟁점토지를 단순 임대한 것이 아니라 청구인 등 4인이 임대사업을 공동으로 운영하였다고 보아야하므로 이에 따라 처분청이 청구인과 노○○ 등을 공동사업자로 본 당초처분은 정당하다 할 것이다. 둘째, 청구인이 위의 공동사업에서 중도에 탈퇴하였는지를 보면, 청구인의 쟁점토지 소유권은 1998년 4월경 상실된 것으로 토지 등기부등본에 나타나 있고 노○○이 청구인의 청구외 ○○기업(주)에 대한 채권을 보증금 회수목적으로 압류한 것으로 보아 청구인은 공동사업에서 탈퇴한 것으로 보일 수 있지만, 청구인이 자신의 지분에 해당되는 이익을 분배받으려는 노력을 계속 하고 있는 점과 노○○에게 보증금을 지급하지 아니한 점 및 공동사업자들의 정산이 이루어졌다는 내용이 나타나지 아니한 점으로 보아 쟁점토지 관련 공동사업은 계속 유효하다고 보아야 할 것이다. 셋째, 비록 청구인이 노○○으로부터 1998년 4월이후 쟁점토지관련 발생된 이익을 분배받지 못하였다 하나 이는 공동사업소득의 창출과정이 아닌 분배과정에서 발생한 것으로서 반환청구권이 있으므로 이익을 분배받지 못하였다는 이유만 가지고 과세소득에서 제외할 수는 없는 것으로 판단된다.(국심2001전 2564, 2002.01.08.과 같은 뜻) 따라서 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.