쟁점토지와 유사한 임대사례가 없고, 건물이 신축되기 전과 후의 토지 이용현황 등이 동일하지 않아 종전 임대료를 적정임대료로 보기 어려워 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인한 처분은 정당함
쟁점토지와 유사한 임대사례가 없고, 건물이 신축되기 전과 후의 토지 이용현황 등이 동일하지 않아 종전 임대료를 적정임대료로 보기 어려워 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인한 처분은 정당함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
○○○세무서장은 청구인이 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 잡종지 234.6㎡와 같은동 ○○번지 소재 잡종지 520.2㎡(이하 두 지번의 토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○에게 부당하게 낮은 대가를 받고 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인(1996∼1998년분은 국유재산법시행령 제26조 를 원용하고, 1999년 이후 분은 1998. 12. 31자로 신설된 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 시가를 산정)하여 2001. 12. 13 부가가치세 8,086,000원(1996년 제1기분 924,930원, 1997년 제1기분 3,380,310원, 1997년 제2기분 1,160,310원, 1998년 제1기분 1,031,230원, 1998년 제2기분 1,031,230원, 2000년 제2기분 557,990원임)을 과세하는 한편, 청구인의 주소지를 관할하는 ××세무서장에게 이에 대한 과세자료를 통보하였고, ××세무서장은 동 과세자료에 따라 2001. 12. 7 종합소득세 12,422,310원(1996년 과세연도분 1,288,010원, 1997년 과세연도분 7,671,780원, 1998년 과세연도분 2,988,230원, 2000년 과세연도분 474,290원임)을 청구인에게 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 2. 14 이의신청을 거쳐 2002. 7. 15 심사청구하였다.
청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 임대하기 전에 특수관계자가 아닌 자들로부터 받은 쟁점토지와 쟁점토지 위에 있던 건물의 월 임대료상당액이 1,927,500원인 데 반해 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 임대하고 받은 월 임대료상당액은 4,000,000원인 바, 청구인은 쟁점토지를 부당하게 낮은 대가를 받고 임대한 것이 아니므로, 이 건 과세처분은 부당하다.
청구인이 주장하는 임대료는 쟁점토지와 쟁점토지 위에 있던 종전 건물 전체에 관한 것이고, 토지 및 건물에 대한 임대료를 구분할 수 없으며, 쟁점토지와 유사한 임대사례도 없는 바, 당초 처분은 정당하다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제50조(시가의 기준) 제1항에서 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있으며, 소득세법 제41조 (부당행위계산) 제1항 및 제2항에서 『① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제98조(부당행위계산의 부인)에서 『① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무사 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다』고 규정하고 있으며, 법인세법시행령 제89조 (시가의 범위 등) 제4항(1998. 12. 31 대통령령 제15970호로 개정된 것)에서 『제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액
1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25 이상
2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 40 이상
3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상. 다만, 주거용의 경우는 1천분의 25 이상』이라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1990. 9. 21 쟁점토지 위에 건물 439.9㎡를 신축하고 1990. 11. 10부터 1996. 8. 31까지 부동산임대업을 영위하였음이 확인된다.
(2) 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○는 1996. 5. 9 쟁점토지와 쟁점토지 위에 건축될 주유소 건물을 청구외 ○○석유㈜△△석유지사에 임대하기로 계약을 체결(임대보증금 600,000,000원과 월 임대료 9,000,000원에 임대하기로 하였고, 임대료는 건물이 준공되어 인도된 이후부터 받기로 함)하였음이 확인된다.
(3) 그 후 청구외 ○○○는 1996. 12. 20 청구외 ㈜○○유건과 쟁점토지 위에 주유소 건물을 신축하기로 도급계약을 체결(도급금액 510,000,000원)하였고, 1997. 5. 15 쟁점토지 위에 지하1층, 지상3층의 주유소 건물(376.86㎡)이 준공(건축물관리대장에는 주유소 건물의 착공일이 1996. 11. 21로 되어 있음)되었음이 확인된다.
(4) 청구인은 1997. 5. 1 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 월 임대료 4,000,000원에 임대하기로 계약을 체결하고 1997. 5. 10 다시 부동산임대업을 개시하였음이 확인된다.
(5) 이에 대하여 ○○○세무서장은 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 월 임대료 4,000,000원에 임대한 것은 부당하게 낮은 대가를 받고 임대한 것이고, 쟁점토지의 임대시점 또한 주유소 건물의 착공일인 1996. 11. 21로 보아 아래 (표)와 같이 부당행위계산부인하여 부가가치세를 과세하는 한편, 이에 대한 과세자료를 청구인의 주소지를 관할하는 ××세무서장에게 통보하였고, ××세무서장은 동 과세자료에 따라 종합소득세를 과세하였음이 확인된다. 부당행위계산부인 내역 (표) (단위: 원) ┌────────┬─────────┬─────────┐ │ 과세기간 │ 청구인 신고액 │ 처분청 시가 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1996년 제2기 │ - │ 7,707,795 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1997년 제1기 │ 6,000,000 │ 33,669,272 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1997년 제2기 │ 24,000,000 │ 33,669,272 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1998년 제1기 │ 24,000,000 │ 32,593,636 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1998년 제2기 │ 24,000,000 │ 32,593,636 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1999년 제1기 │ 24,000,000 │ 19,298,863 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 1999년 제2기 │ 24,000,000 │ 19,298,863 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 2000년 제1기 │ 21,000,000 │ 19,298,860 │ ├────────┼─────────┼─────────┤ │ 2000년 제2기 │ 15,000,000 │ 19,298,860 │ └────────┴─────────┴─────────┘ 처분청 시가 산정 내역 ㆍ1996∼1998: 쟁점토지의 개별공시지가×국유재사 사용료율(5％) ㆍ1999∼2000년: {쟁점토지의 개별공시지가×50％}×정기예금이자율(7.5％) 청구인은 당초 월 임대료로 4,000,000원을 받았으나, 2000년 5월부터 12월 까지는 2,500,000원, 2001년 1월은 3,000,000원을 받았고, 2001년 2월 이후 로는 다시 4,000,000원을 받았음.
(6) 한편, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 임대하기 전인 1996년 8월 현재 쟁점토지와 쟁점토지 위에 있던 종전 건물 439.9㎡를 청구인과 특수관계가 없는 10명의 임차인에게 임대보증금 125,000,000원과 월 임대료 990,000원에 임대(임대보증금을 월 임대료로 환산할 경우 쟁점토지와 쟁점토지 위에 있던 종전 건물의 월 임대료 상당액은 1,927,500원임)한 사실이 있음이 청구인의 부가가치세 신고서에 의해 확인되고, 쟁점토지와 유사한 임대사례는 없는 것으로 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 상기의 사실과 관련법령을 종합하여 심리판단한다. (가) 적정임대료라 함은 특수관계에 있지 아니한 자간에 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료를 말하는 것으로, 이 때 임대사례가 있으면 그 가격으로 하고 임대사례가 없으면 당해 임대물건의 종류ㆍ위치ㆍ주위환경ㆍ이용현황ㆍ사용범위 등 제반여건을 고려하여 적정거래가격을 합리적으로 산정하여야 할 것이다. (나) 이 건의 경우 쟁점토지와 유사한 임대사례가 없는 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 쟁점토지의 이용현황ㆍ주위환경 등이 주유소 건물이 건축되기 전과 후가 동일하지도 않아 종전 임대료를 쟁점토지의 적정임대료로 보기도 어려운 바, 처분청이 1996∼1998년분은 국유재산법시행령 제26조 를 원용하고, 1999년 이후 분은 1998. 12. 31자로 신설된 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정한 것은 타당하다 할 것이므로, 처분청의 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단(국심 2001부 1273, 2001. 10. 25외 다수 같은 뜻임)된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.