신고한 부동산임대 수입금액은 국유재산법시행령과 법인세법시행령 등에 의하여 계산한 적정임대료의 25%정도로 적정임대료보다 크게 낮아 특수관계자에게 저가로 임대한 것으로 판단되므로 부당행위부인계산은 정당함
신고한 부동산임대 수입금액은 국유재산법시행령과 법인세법시행령 등에 의하여 계산한 적정임대료의 25%정도로 적정임대료보다 크게 낮아 특수관계자에게 저가로 임대한 것으로 판단되므로 부당행위부인계산은 정당함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]
청구인(○○○, ○○○)의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,206.1㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 349.8㎡ 합계 1,555.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계자인 주식회사 ○○○○○관광(이하 "청구외 법인"이라 한다)에게 임대하고, 청구외법인은 쟁점토지 지상에 1988. 1. 21 호텔 및 부대시설 지하1층∼지상6층 3,463.2㎡(이하 "쟁점호텔"이라 한다)을 신축하여 호텔업을 영위하고 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 법인에게 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하면서 1996년부터1998년 과세연도까지는 쟁점토지의 개별공시지가에 국유재산 사용요율 5％를 적용하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정하였고, 1999년∼2000년 과세연도는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정[(상속세 및 증여세법 제61조 규정에 의한 시가×50/100)- 전세금}×정기예금 이자율]에 따라 적정임대료를 산정한 다음, 기 신고금액을 차감하여 2002. 2. 8 청구인에게 붙임과 같이 종합소득세 등 364,549,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 5. 6 심사청구하였다.
처분청은 특수관계자에게 쟁점토지를 저가로 임대한 경우에 각 과세기간의 수입금액 및 소득금액 계산에 있어서 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 거래가액을 기준으로 하거나 쟁점토지의 경우와 같이 거래가 제한(소유권 포기상태)된 부동산의 실체를 고려하여 부동산의 위치, 주위의 환경, 이용상황, 인접 유사지역내의 부동산 임대실태를 고려하여 임대료를 산정하여야 함에도, 1994년∼1998년 과세연도는 공시지가에 국유재산 사용료율 5％를, 1999년∼2000년 과세연도는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의해 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 쟁점토지를 청구인이 대표이사로 재직하고있는 청구외 법인에게 임대차계약을 체결하고 임대용역에 대하여 관련 제세신고를 하였으나, 법인세법 제89조 제4항 등에 의한 적정임대료 대비 약 25％만 신고되어 있어 이는 특수관계자에게 저가임대에 해당되며, 쟁점토지는 거래사실 및 감정평가 내역이 없는 관계로 객관적인 토지의 시가산출이 불가능하고 동종 및 유사업종의 토지임대 사업자가 확인되지 않아 합리적인 임대료 산정이 불가능하므로 상속 및 증여세법 제61조 의 개별공시가에 의한 평가액을 토지시가로 적용함이 타당하다고 사료되므로 1998년 과세연도 이전분은 국유재산법에 의한 사용요율 5％, 1999년 과세연도 이후분은 법인세법시행령 제89조 제4항 에 의한 적정임대료를 산정한 다음, 기 신고금액을 차감하여 과세한 처분은 정당하다.
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (5∼6호 생략)』이라고 규정하고 있다. 같은조 제2항은 『법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계 존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설)』고 규정하고 있고, 같은조 제3항은 『제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제4항은 『제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설)』고 규정하고 있다. (2) 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】 제1항은 『법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1998. 12. 31 개정)
6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다. (1998. 12. 31 개정)』고 규정하고 있고, 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 제4항은 『제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액 (1998. 12. 31 개정)
1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격.
2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격』이라고 하고 있다 (4) 국유재산법시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】 제1항은 『법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각 호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산 할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.
3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상』이라고 규정하고 있다
(1) 청구인인 ○○○과 ○○○은 부부지간이고, 1974. 12. 31 취득한 쟁점토지 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,206.1㎡는 ○○○ 소유이고, 같은 곳 ○○번지 대지 349.8㎡는 ○○○ 소유임이 토지등기부등본에 의해 확인된다.
(2) 청구외 법인의 발행주식 40,000주의 보유현황을 보면, 청구인인 ○○○이 26,000주를, 청구외 ○○○(대표이사인 ○○○의 제)이 6,000주, 청구외 ○○○(○○○의 자)이 8,000주를 각각 보유하고 있어 총발행주식의 100분의 50이상을 보유하고 있으므로 청구인과 청구외 법인은 특수관계자에 해당됨을 알 수 있다.
(3) 청구외 법인은 특수관계자인 청구인으로부터 쟁점토지를 임차하여 1988. 1. 21 토지 지상에 호텔 및 부대시설 3,463.2㎡(지하1층∼지상6층)를 신축하였고 호텔은 청구외 법인이 직접운영하고 있으며, 부대시설인 지하1층 80평은 룸싸롱으로, 1층 50평은 식당으로, 5층 150평은 목욕탕(싸우나)으로, 6층 150평은 뷔페식당으로 각각 임대하였음이 관련자료에 의하여 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점토지 임대에 대한 사업자등록증을 1988. 1. 1 교부받았고, 1996년 제1기부터 2000년 제2기분까지 부가가치세 신고내용을 보면, 1996년 제1기에는 쟁점토지에 대한 보증금 8천만원에, 월세 2백만원으로 하여 신고하였고, 1996년 제2기와 1997년 제1기에는 보증금 8천만원에, 월세 4백만원, 1997년 제2기와 1998년 제1기에는 보증금 1억3천만원에, 월세 4백만원, 1998년 제2기부터 2000년 제2기까지는 보증금 329,500,000원에, 월세는 없는 것으로 하여 부가가치세를 신고ㆍ납부한 사실이 확인된다.
(5) 청구인은 쟁점토지의 경우와 같이 거래가 제한된 부동산의 실체를 고려하여 부동산의 위치, 주위의 환경, 이용상황, 인접 유사지역내의 부동산 임대실태를 고려하여 적정임대료를 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인과 청구외 법인은 특수관계자이고, 청구외 법인이 쟁점토지를 임차하여 그 토지지상에 호텔을 신축하여 직접운영하고 있으며, 부대시설은 청구외 법인이 특수관계 없는 자에게 임대한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 둘째, 소득세법 제41조 의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효, 적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 같은법시행령 제98조 제1항 각호 소정의 특수관계자간의 거래이고 객관적으로 같은조 제2항 각호 소정의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서 이는 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는데 그 입법취지가 있다고 할 것이다. 셋째, 쟁점토지의 적정임대료에 대한 처분청의 조사서에 의하면, 청구외 ○○○○○호텔은 ○○천과 ○강이 합류하는 지점으로, ○○로 시작점인 ○○폭포 앞 ○○○도로 진입로 주변 삼거리에 위치하여 ○○공항과 가깝고 ○강을 바라보고 있어 개업이후 꾸준히 성장하였으나, 현재는 건물과 시설물의 노후화 및 국제공항청사 이전으로 숙박이용자가 감소되는 추세이고, 쟁점토지의 인근에는 아파트 및 공장지역이 위치하고 있어 쟁점토지와 유사한 특수관계가 없는 자에 대한 임대실례가가 없으며, 청구인도 쟁점토지 인근에 유사부동산 임대실례가를 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 주위부동산과 제반 임대여건이 달라 임대료 실례가액에 의해 쟁점토지의 적정임대료를 산정하기가 어렵다 할 것이다. 넷째, 국유재산법시행령 제26조 에 규정하는 사용료율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부문에 있어서의 지가와 임대료 수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로 보아야 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 이 건의 경우와 같이 마땅한 비교기준이 없을 때에는 적용될 수 있다 할 것인 바(국심 2001부 1273, 2001. 10. 25외 다수) 이 건의 경우 임대료 산정자료로 활용할 수 없는 상황이므로 부당행위계산 부인과 관련하여 정상거래가액 산정에 관련된 규정이 없는 1996년∼1998년도에는 이 건이 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제로 국유재산법시행령 제26조 에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 이건 적정임대료 산정기준으로 원용할 수 있다 할 것이고, 1999년도 이후는 신설된 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목에 의하여 적정임대료를 산정할 수 있다 할 것이다(국심 2001부 1273, 2001. 10. 25외 다수 같은 뜻), 위 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인이 1996년 제2기부터 2000년 제2기까지 신고한 부동산 임대수입금액은 처분청이 전시 국유재산법시행령과 법인세법시행령 등에 의하여 계상한 적정임대료의 25％정도 신고되어, 적정임대료 보다 크게 낮아 청구인이 조세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계에 있는 청구외 법인에게 저가로 임대한 것으로 인정된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 적정임대료를 1998년도까지는 국유재산법시행령의 연간사용료 산정기준을 적용하고, 1999년 이후는 법인세법시행령 제89조 제4항 규정을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.