특수관계자 간의 저가임대에 대한 부당행위계산부인시 적정임대료를 산정함에 있어 쟁점토지를 취득일부터 임대하였으므로 임대개시 당시의 거래가격이 명백히 확인되는 취득가격을 시가로 보아 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 정당함
특수관계자 간의 저가임대에 대한 부당행위계산부인시 적정임대료를 산정함에 있어 쟁점토지를 취득일부터 임대하였으므로 임대개시 당시의 거래가격이 명백히 확인되는 취득가격을 시가로 보아 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 정당함
[이유]
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 1,226㎡와 같은곳 ○○번지 토지 655㎡ 합계 1,881㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.03.31 취득한날 부터 청구인이 대표이사로 재직하는 청구외 A택시주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 차고지용으로 보증금 4억원에 임대하고 신고한 수입금액은 1998년귀속 18,147,945원, 1999년귀속 30,002,999원, 소득금액은 1998년귀속 13,973,918원, 1999년귀속 24,002,398원인데,
○○지방국세청장은 청구인에 대한 특별세무조사 결과 쟁점토지임대를 특수관계자간 저가임대로 보아 시가(취득가액)의 50%에서 임대보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 1998년귀속 56,055,148원, 1999년귀속 71,184,522원으로 적정임대료를 산정하여 추계결정한 소득금액 1998년귀속 43,162,463원, 1999년귀속 56,947,617원을 결정소득금액으로 하여 과세하도록 처분청에 통보하였고, 이에 의하여 ○○세무서장은 2001.04.14 청구인에게 종합소득세 1998년귀속 13,375, 510원, 1999년귀속 16,272,560원을 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.07.12 이의신청을 거쳐 2002.02.06 이 건 심사청구하였다.
특수관계있는자 간 부당행위계산부인시 적용하는 적정임대표 산정시의 시가는 당해 사업자와 특수관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격과 비교하여 결정하여야 한다.
취득가액을 시가로 보아 소득세법시행령 제98조 제2항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 에 규정된 산식에 의거 적정 임대료를 산정하여 과세한 것은 합리적이고 객관적인 방법으로서 청구인에게 불이익한 처분이 아니다.
(2) 같은법시행령 제50조(시가의 기준)에서「① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계에 있는자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격」을 규정하고 있다. (3) 소득세법시행령 제98조 (부당행위계산의 부인)에서「② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함음 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.」고 규정하고, (4) 법인세법시행령 제89조 (시가의 범위 등) 에서「① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식등을 제외한다.
2. 상속세및증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액」이라고 규정하고 있다.
(1) 소득세법상 특수관계있는 자간의 저가임대에 대한 부당행위계산에 의한 적정임대료 산정방법은 종전에는 토지의 시가가 불분명시 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사토지에 대한 적정 거래가능 가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 한다는(같은뜻 대법 87누181, 1988.09.13) 취지에 따라 합리적이고 타당한 가격산정을 위해 국유재산법 및 지방재정법상의 사용요율 등의 방법에 의하여 시가를 산정하여 오다가 1998.12.31 소득세법시행령 및 법인세법시행령에 구체적인 산정방법이 신설되어 1999.01.01부터 적용하도록 명문화되었다.
(2) ○○지방국세청에서 당초 조사시 쟁점토지의 인근에 유사한 임대실례를 조사하였으나, 쟁점토지의 동일 지번 내에는 청구외법인외에는 임차인이 없어 인접한 토지(같은곳 ○○동 산 ○○번지)의 임대현황을 조사한바, 동 토지는 사무실 부지용으로 차고지용인 쟁점토지와 용도가 다르고 임대시기도 2001.05.15이며, 공시지가는 쟁점토지가 위 토지의 약 21배이상 많은 등 쟁점토지와는 위치만 유사할 뿐 지목, 임대시기, 이용실태 등에 있어 현격한 차이점이 있어, 마땅한 비교대상이 없다 하였으며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 날부터 임대하였으므로 임대개시 당시의 거래가격이 명백히 확인되는 취득가격을 시가로 보아 적정임대료를 산정하여 신고한 금액과의 차액에 대하여 과세한 사실이 조사관련 서류에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 특수관계있는 자간의 저가임대에 대한 부당행위계산부인시 적정임대료를 산정함에 있어, 시가는 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격과 비교하여 결정하여야 한다고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 시가가 불분명할 경우 1999.01.01 이전에는 적정임대료 산정에 관한 소득세법 규정의 미비로 보다 객관적이고 합리적인 방법을 찾아 국유재산법상 사용요율 및 시중은행의 금리수준과 국공채이율등을 참작하여 가장 합리적이라고 인정되는 방법으로 산정한 가액을 적정임대료로 하여 과세하여 왔으나, 1998.12.31 소득세법시행령 및 법인세법시행령에 시가산정에 관한 방법이 구체적으로 신설규정되어 1999.01.01 이후부터 적용하게 되었는 바, 이와 같은 세법령 개정취지에 비추어 볼 때 1998년 귀속분에 대하여도 위 신설된 관련법 시행령 규정을 적용하여 과세하는 것이 가장 합리적인 방법이라고 인정되므로 임대개시시의 거래가액이 명백히 확인되는 취득가액을 시가로 보아 과세한 처분청의 결정은 잘못이 없다고 판단된다.
따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법시행령 제50조 / 소득세법시행령 제98조 / 법인세법시행령 제89조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.