주택신축업자가 소유권보존등기하여 양도한 주택중 건축업자 지분의 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1999. 04. 28. 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 159㎡와 청구외 문○○ 소유의 같은동 ○○번지 대지 214㎡ 지상에 다세대주택 1동(8세대)을 신축하여, 그 중 4세대(○호ㆍ○호ㆍ○호ㆍ○호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인 명의로 소유권보존등기하고 1999. 06. 16. 청구외 남○○과 청구외 권○○에게 양도하였으나, 1999년 과세연도 종합소득세를 무신고 하였다. 처분청은 쟁점주택의 검인계약서상 매매대금 208,000,000원을 총수입금액으로 결정하고 종합소득세 소득금액을 추계결정하여, 2001. 04. 10. 1999년 과세연도 종합소득세 4,258,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 07. 05. 이의신청을 거쳐 2001. 12. 14. 심사청구하였다.

청구인 등 토지소유자 4인(청구인, 문○○, 이○○, 박○○)과 건축업자인 청구외 신○○이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 5필지 지상에 다세대주택 3개동(A.B.C동) 25세대를 공동으로 신축하기로 약정하여 완공하고, 청구인 등 토지소유자 4인은 분양부진으로 건축비를 시공자인 청구외 신○○에게 지급하지 못하여 다세대주택(25세대) 세대분리를 하면서 건축업자가 분배받을 2세대분(○호ㆍ○호)을 청구인 명의로 소유권 이전등기하였을 뿐 청구외 권○○에게 매매한 것이 아니며, 청구인은 투자비율에 따른 2세대(○호ㆍ○호)만을 실질적으로 분배받아 양도하였으므로, 쟁점주택(4세대) 중 2세대만을 매매한 것으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다.

민법 제186조 에서 『부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다』고 규정하고 있고, 부동산실권리자명의등기에 관한법률 제3조 및 제4조에서는 부동산의 명의신탁 및 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동이 무효임을 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 청구인 명의로 소유권보존등기하고 양도한 사실이 등기부등본 및 검인계약서 등 관련서류에 의하여 확인되므로, 쟁점주택 4세대분의 매매 대금전액을 청구인의 총수입금액으로 보고 종합소득세 소득금액을 추계결정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 주택신축업자가 소유권보존등기하여 양도한 쟁점주택(4세대) 중 건축업자 지분인 2세대분을 종합소득세 총수입금액에서 제외할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】 제1항에서 『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.』고 규정하고, 제6호에서 『건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득』을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 제1항에서 『법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택 신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.』고 규정하고, 제1호에서 『주택을 건설하여 판매하는 사업』을 규정하고 있다. 같은법 제24조 【총수입금액의 계산】 제1항에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제27조 【필요경비의 계산】 제1항에서 『부동산 임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.』고 규정하고 있다. 같은법 제80조 【결정과 경정】 제3항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 주택신축판매업자인 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지상에 다세대주택을 신축하여 4세대를 청구인 명의로 소유권보존 등기하고, 청구외 권○○(2세대)과 청구외 남○○(2세대)에게 매매대금 208,000,000원에 양도하였으나, 쟁점주택에 대한 종합소득세 확정신고를 하지 않았다 하여 종합소득세 소득금액을 추계결정하여 과세한 반면에, 청구인은 쟁점주택의 명의가 청구인으로 되어 있으나 실질적으로 투자비율에 따라 2세대만을 분배받았고, 건축업자가 가져 가야할 2세대분(청구외 권○○에게 매매된 ○호ㆍ○호)을 편의상 청구인 명의로 소유권 이전등기한 것에 불과하므로, 쟁점주택 중 건축업자 지분에 상당하는 2세대를 총수입금액에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으며, 쟁점주택의 등기부등본 및 검인계약서상 취득 및 양도내역은 아래와 같다. 쟁점주택 신축판매자료 (단위: 천원) 소재지 A동 호수 신축일 양도일 매매가액 양도자 취득자

○○동 ○○번지

○호 1999.04.28. 1999.06.16. 51,000 청구인 남○○

○호 53,000

○호 51,000 권○○

○호 53,000 계 4세대 208,000 * 매매계약일:1999.05.12.

(2) 청구인은 1995. 05. 01. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 주택신축판매업을 사업목적으로 하여 ○○빌라라는 상호로 부가가치세 면세사업자로 사업자등록하고, 2000. 03. 17. 폐업일자를 1997. 01. 01자로 소급하여 폐업신고하였으며, 쟁점주택 양도일(1999. 06월)이 속하는 1999년 과세연도의 종합소득세를 신고한 사실이 없는 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다. (3) 민법 제186조 에서 『부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다』고 규정하고 있고, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 청구인 명의로 소유권보존등기하여 양도한 사실이 등기부등본 등 관련서류에 의해 확인되며, 소득세법상 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하고, 부동산 양도당시의 장부가액을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있는바, 청구인은 종합소득세 소득금액을 계산할 수 있는 장부 기타 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보건데, 쟁점주택 중 청구외 권○○으로 소유권 이전된 2세대는 건축업자에게 건축비를 지불하지 못하여 대물변제한 것으로 보이는 바, 쟁점주택 중 건축업자 지분에 해당하는 2세대의 경우 청구인의 수입인 동시에 이에 대응하는 비용에 해당한다고 판단되므로, 쟁점주택 중 건축업자 지분인 2세대의 매매금액을 주택신축판매업의 총수입금액에서 제외하기는 어렵다고 판단되고, 또한 종합소득금액계산시 장부 기타 증빙서류를 근거로 하는 것이 원칙이나 청구인이 이에 대한 필요한 장부와 증빙서류를 제시하지 못하므로 쟁점주택 4세대분의 매매대금 전액을 주택신축판매업의 총수입금액으로 보아 소득금액을 추계결정하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.