선수임대료 해당 여부

[이유]

청구인은 1996.6.29 주식회사 ㅇㅇ개발에서 도자기 제조공장으로 사용하던 충청남도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 108-2번지 토지 12,318㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)·건물을 경락받아, 자동차매매상들에게 쟁점토지를 1996.11월∼1998.10월까지 보증금 없이 월세 1,000,000원의 조건으로 임대하기로 하고, 자동차매매상 9명(이하 "쟁점토지 임차인들"이라 한다)이 중고자동차매매단지 조성을 위해 소요되는 쟁점토지 평탄작업 및 포장공사 등 공사비 2억원을 공동으로 부담하는 대신에, 2년동안 월세 1,000,000원을 받지 않기로 약정하였다. 처분청은 청구인에 대한 탈세제보조사시 쟁점토지 임차인들이 쟁점토지 평탄작업 등에 소요되는 공사비를 공동으로 부담하는 대신에, 월세 1,000,000원의 조건으로 쟁점토지를 2년간 무상으로 사용한데 대해, 쟁점토지 임차인들에 대한 2년간의 월세 216,000,000원(임차인 9명×월세 1,000,000원×24개월)을 쟁점토지 임차인들이 부담한 공사비로 계산하여 동 금액을 청구인의 선수임대로 보아, 선수임대료 등 318,565,149원의 부동산 임대수입을 신고누락하였다 하여 종합소득세 소득금액을 추계결정하여, 2001.7.16 1997∼1999년 과세연도 종합소득세 106,458,650원(1997년분 32,830,880원, 1998년분 37,808,720원, 1999년분 35,819,050원) 및 1997년 제1기분∼1999년 제2기분 부가가치세 16,203,560원(1997년 제1기분 1,565,600원, 1997년 제2기분 2,345,680원, 1998년 제1기분 3,135,980원, 1998년 제2기분 2,612,290원, 1999년 제1기분 3,604,660원, 1999년 제2기분 2,939,350원)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.8 심사청구하였다.

(1) 쟁점토지는 도자기공장 부속토지로서 오랫동안 방치되어 이용가치가 낮아 정상적인 임대료를 받을 수가 없는 상황에서, 중고자동차매매업을 하고자 하는 사업자 대표 2명으로부터 쟁점토지에 중고자동차매매단지를 조성하고자 한다는 제의를 받아들여 쟁점토지 평탄작업과 포장공사에 대한 공사비를 쟁점토지 임차인들이 부담하는 대신에, 청구인은 사업자가 상권을 형성하고 공사비를 회수할 수 있다고 예견되는 2년 동안 월세를 받지 않기로 하였는바, 공사비는 쟁점토지를 사업자들이 유용하게 사용한 후 상권이 형성되어 지가가 상승된다면 쟁점토지 양도시 양도차익을 증대시키는데 기여하게 되므로, 양도소득세로 환수될 성질의 것이지 부동산임대소득으로 보아 과세하는 것은 부당하며, 또한 실질적으로 대가관계나 청구권이 존재하지 않음으로써 경제적 실익이 없는 이 건의 경우 용역의 무상제공으로 보아 과세처분에서 제외하여야 한다.

(2) 자동차매매단지 조성공사에 참여한 쟁점토지 임차인들이 실질적으로 사업을 하지 못한 4개월분(1996.11∼1997.2월)에 해당하는 월세를 받지 않기로 청구인과 합의한 사실이 관련증빙에 의해 확인되므로, 4개월분을 감안하여 1999년 제1기분 부가가치세 및 1999년 과세연도 종합소득세를 경정결정하여야 한다.

(1) 1996.12월 청구인은 자동차매매단지 조성자금이 부족하여 ★★상사 이ㅇㅇ 등 9명에게 쟁점토지를 부동산임대업에 공할 수 있도록 시설포장 및 주변정비 등에 대한 공사를 하면서 공사비 부족액 약 2억원을 임차인들로부터 선수임대료 명목으로 수수하고, 1996.11∼1998.10월까지(2년) 매월 임대료(월세) 1,000,000원을 받지 않기로 약정한 사실이 청구인 문답서 및 임차인들의 확인서에 의해 확인되는 바, 이를 선수임대료로 보아 종합소득세 등을 과세한 당초 처분은 정당하다.(같은 취지: 소득 46011-2901, 1995.01.28)

(2) 청구인은 쟁점토지 임차인들과 1996.11월부터 1998.10월까지 임대료를 받지 않기로 하였으나, 쟁점토지 공사지연 등으로 1997.3월부터 사업이 개시되어 1998.11월 임대차 재계약시 1996.11∼1997.2월까지 사업을 개시하지 못한 4개월분에 대한 월세를 받지 않기로 하였으므로, 이를 감안하여 1999년 제1기분 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 이건에 대한 과세전적부심사청구 결정에 따라 쟁점토지 임차인들이 사업을 개시하지 못한 미사업기간 4개월을 감안하여 실지로 사업개시한 1997.3월부터 부동산임대수입금액으로 결정하였으므로, 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지에 입주예정인 자동차매매상이 중고자동차 매매단지 조성을 위해 소요되는 토지 평탄작업 및 포장공사 등 공사비를 부담하는 대신에, 월세 1,000,000원의 조건으로 쟁점토지를 2년간 무상으로 사용한 경우에 월세 1,000,000원을 쟁점토지 공사비에 상당하는 선수임대료로 보아 과세한 처분이 맞는지와 1999년 제1기분 부가가치세 경정과세표준이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제18조 (부동산임대소득) 제1항에서 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 본다고 규정하고, 제2호에서 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득을 규정하고 있으며, 제3항에서는 제1항에서 "대여"라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제51조 (총수입금액의 계산 제1항에서 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다고 규정하고 있다. 부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항에서 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다고 규정하고, 제1호에서 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가를 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제49조의2 (부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례) 제4항에서 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 2001.2월 청구인에 대한 탈세제보조사시 청구인으로 부터 작성받은 문답서를 보면, 자동차매매상 사업자 대표 2명이 경락받은 쟁점토지에 중고자동차매매단지를 조성한다면 임대차계약을 요구하여 임대보증금 없이 월세 1,000,000원의 조건으로 계약하였으나, 경락으로 취득한 쟁점토지의 경우 평탄작업도 안되어 있고 자동차매매상사가 입점할 건물도 갖추어 있지 않아 자동차매매상들이 쟁점토지 조성공사비 2억원을 부담하고 2년간(1996.11∼1998.10월) 월세를 받지 않는 조건으로 임대차계약한 사실을 알 수 있다.

(2) 쟁점토지 임차인들인 ◎◎자동차매매상사 사장 청구외 함ㅇㅇ(대리 확인자 강ㅇㅇ) 및 △△자동차매매상사 사장 청구외 윤ㅇㅇ(대리 확인자 조ㅇㅇ)는 1996.11월경 쟁점토지 소유자인 청구인과 보증금 없이 월세 1,000,000원의 조건으로 임대차계약을 체결하고, 쟁점토지 공사비는 자동차매매단지에 입점하는 사업자가 공동으로 부담하는 대신에 1996.11∼1998.10월까지 2년간 임대료를 받지 않기로 하였으며, 쟁점토지 공사비로 2억원이 소요되었다고 확인하고 있다.

(3) 처분청은 청구인의 문답서 및 임차인의 확인서를 과세근거 자료로 채택하여 청구인이 자동차매매단지 조성에 필요한 공사비 2억원을 쟁점토지 임차인들로부터 임대료 명목으로 미리받아 공사를 완료한 대가관계 있는 선수임대료로 보아 세무조사결과통지하였고, 2001.6.16 중고자동차매매단지 조성에 대한 투자금액(공사비)을 정확회 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 공사비 2억언을 부동산임대수입금액으로 보기는 무리가 있으므로, 쟁점토지 임차인들에게 면제해준 월세 1,000,000원을 선수임대료로 보아 과세하여야 한다는 과세전적부심사결정에 따라, 쟁점토지 임차인들에 대한 2년간(쟁점토지 임차인들이 실지 사업개시한 1997.3∼1999.2월까지)의 월세 216,000,000원(임차인 9명×월세 1,000,000원×24개월)을 쟁점토지 임차인들이 부담한 공사비로 계산하여 동 금액을 부동산수입금액누락으로 보아 과세하였음이 부가가치세 경정결의서 및 과세전적부심사결정서 등 관련서류에 의하여 확인된다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 판단할 때, 부동산임대소득은 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득으로서 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말하는바, 쟁점토지 임차인들이 중고자동차매매단지 조성에 소요되는 쟁점토지 공사비를 부담하는 대신에, 청구인은 2년간 월세 1,000,000원을 받지 않는 조건으로 임대차계약한 사실이 청구인의 문답서 및 자동차매매상들의 확인서에 의해 확인되므로 이는 대가관계가 있는 부동산임대소득에 해당한다 할 것이고, 임대인이 임차인에게 임대한 토지에 건축주를 임대인으로 하여 임차인이 건축비를 부담해 신축한 건물을 임대인 소유로 하여 임차인이 사용하는 경우 임차인이 부담한 건축비는 선수임대료에 해당한다할 것(같은취지: 국심 2000서616, 2001.7.4자 등 다수) 인 바, 청구인이 쟁점토지 임차인들로부터 임대료를 미리 받아 쟁점토지 조성공사를 완료한 것이므로, 쟁점토지 임차인들이 부담한 쟁점토지 공사비를 청구인의 선수임대료로 봄이 타당하다고 판단되는 이 건의 경우, 쟁점토지 공사비를 청구인의 선수임대료로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분청에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 또한, 청구인은 1996.11월경 자동차매매상들과 1996.11월부터 1998.10월까지 2년 동안 매월 임대료 1,000,000원을 받지 않기로 하였으나, 쟁점토지 공사지연 등으로 1997.3월부터 실지 사업을 개시하여 1998.11월 임대차 재계약시 미사업기간인 4개월분(1996.11∼1997.2월)에 대한 월세를 받지 않기로 하였으므로, 이를 감안하여 1999년 제1기분 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 처분청에서 쟁점토지 임차인들이 공사지연으로 사업을 개시하지 못한 미사업기간을 4개월을 감안하여 실지로 사업개시한 1997.3∼1999.2월까지 기간에 대해 선수임대료로 계산하여, 부동산임대수입금액으로 결정한 사실이 부가가치세 결정결의서 등 관련서류에 의해 확인되므로, 청구주장을 받아 들이기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구자장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법시행령 제49조의2 / 소득세법 제18조 / 소득세법시행령 제51조 /