부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2000.10.02. 청구인에게 결정 고지한 1995년 과세연도 종합소득세 26,390,200원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 대지 289.8㎡ 및 주택 112㎡ 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 표준소득률을 적용하여 종합소득세를 과세한 처분은 취소하고, ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 대지 221.8㎡ 및 주택등 99.99㎡의 양도에 대하여는 주택신축ㆍ판매업 표준소득률을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 대지 289.8㎡, 주택 1127㎡(이하“쟁점부동산1”이라 한다)를 1994.11.04. 취득하여 청구인 및 청구인가족이 거주하다 1995.11.09 양도금에 119,000,000원에 ○○시 ○○동 ○○ 청구외 ○○○에게 양도하고, ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 대지 221.9㎡를 1993.01.20. 취득하여 위지상에 주택 등 99.99㎡(이하 “쟁점부동산2”라 한다)를 신축하여 1993.04.29. 보존등기하여 1995.11.17. 양도금액 147,000,000원에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 신고납부하였다. 국세청장이 처분청에 대한 감사시 청구인은 부동산ㆍ신축판매업자에 해당된다고 보아 사업자등록 여부 및 부가가치세 신고상황을 확인하여 서면결정하라는 감사지적에 따라, 처분청은 1995년1기 부가가치세 801,890원을 결정고지하고, 사업장별수입금액 결정상황표에 부동산매매업의 표준소득률을 적용하여 추계 소득금액 54,264,000원을 부동산임대소득과 합산하여 2000.10.02. 청구인에게 1995년 과세연도 종합소득세 26,390,000원을 결정고지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.22. 심사청구를 하였다.

(1) 쟁점부동산1은 청구인이 주택을 신축한 것이 아니라 청구외 ○○○으로부터 매입하여 청구인과 청구인의 가족이 1년이상 거주하다가 양도한 것으로 양도소득세를 신고납부 하였으므로 사업용 자산매각으로 보아 사업소득으로 과세한 처분은 부당하며,

(2) 쟁점부동산2는 대지를 1993.01.20 취득하여 1993.04.29. 주택 50.99㎡, 점포 49㎡를 신축하여 1995.11.17. 양도하고 1995년 귀속 양도소득세를 자진신고 하였으나, 처분청은 1995년 과세연도 소득세결정시 부동산매매업(703011)의 표준소득률 20.4%(기본율 17%에 20%가산율 적용)를 적용하여 추계로 소득금액을 계산한 것은 부당하므로, 주택신축ㆍ판매업코드(451221)를 적용하여 표준소득률을 적용하여 경정하여야 한다.

청구인은 국세청전산시스템에 조회한 결과 1981년부터 1998년까지 부동산을 23필지 취득하고 21필지를 양도한 것으로 확인되며 청구인은 사업목적하에 계속 반복적으로 부동산을 취득 및 양도를 한 것으로 판단되므로, 청구인에게 부동산매매업의 표준소득률을 적용하여 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산1 및 쟁점부동산2의 양도에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득으로 종합소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제20조 【사업소득】 제1항에서 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다라고 규정하고, 제8호에서 “금융ㆍ보험업ㆍ부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”을 열거하고 있다. 같은법 시행령 제36조 【금융ㆍ보험업ㆍ부동산업과 사업서비스업의 범위】에서는 법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.라고 규정하면서, 제3호에서 “부동산매매업”을 열거하고 있다. 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 제1항에서 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독자적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 나부할 의무가 있다.라고 규정하고, 같은법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 제1항에서 부동산의 매매 또는 그중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산1을 1995.11.09.에, 쟁점부동산2를 1995.11.17.에 각각 양도하였고, 처분청은 청구인이 부가가치세법상 1과세기간 내에 2회 이상 부동산을 양도하였다 하여 부동산매매업을 여위한 것으로 보아 사업소득으로 1995년 과세연도 종합소득세 26,390,200원을 2000.10.02. 결정고지 하였음을 등기부등본 및 결정결의서에 의하여 확인할 수 있다.

(2) 국세청이 1996.03. 발행한 1995년 귀속 표준소득률 책자의 부동산매매업의 표준소득률 적용범위 및 기준을 살펴보면, 구 소득세법시행령제34조와 통령제52조제1항 및 부가가치세법시행규칙제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고, 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다)또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다라고 해석하고 있다.

(3) 청구인이 1983년부터 1995년까지 14회에 걸쳐 주택을 신축판매한 것으로 나타나고 있으며, 이전에는 표준소득률 분류상 부동산매매(830)의 세세분류에 부동산매매(830010) 및 건물신축판매(830020)도 포함되어 있었으나, 1995년도 표준소득률에는 건물신축판매는 부동산매매업(703)과는 달리 건축공사(451)의 세세분류에 주택판매업(451201, 451202, 451203)으로 분류되어 있다.

(4) 업종분류 등을 살펴보면, 판매목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축ㆍ양도하는 경우에는 “건설업”에 해당하고, 판매목적으로 매입ㆍ매도하는 경우에는 “부동산매매업”에 해당되며, 다년간 임대하다 양도시는 “양도소득”에 해당되는 것(소득460110233.1999.10.25)으로 해석하고 있고, 부동산매매업자가 양도한 부동산중 그가 실제 거주하던 주택이 포함되어 있는 경우 그 양도로 인하여 발생한 소득은 사업소득으로 과세할 수 없는 것(국심95중54, 1995.09.01)이라고 해석하고 있다.

(5) 부동산의 신축양도가 부가가치세 및 종합소득세 부과대상의 부동산매매업에 해당하는지 여부는, 그 신축양도행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모ㆍ획수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회 통념에 비추어 가려져야 하고, 1과세기간에 1회이상 취득하고 2회이상 양도한 경우를 부동산매매업을 영위한 것으로 본다는 부가가치세법시행규칙제1조는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 비록 1과세기간 내에 1회이상 취득하고 2회이상 양도하지 아니하고 미달하게 부동산 거래를 하였다고 하더라도 그 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 가지고 이루어진 경우는 부동산매매업에 해당하나, 청구인의 경우에는 주택을 신축분양하는 주택신축 분양사업자로 처분청은 부동산매매업에서 주택신축ㆍ판매업은 제외하고 있음에도 쟁점부동산2를 부동삼매매업으로 보아 사업소득으로 종합소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 있는 것으로 판단되므로 주택신축ㆍ판매업의 표준소득률을 적용하여 경정하고, 쟁점부동산1은 주거용으로 사용하던 주택이므로 양도소득세로 과세하는 것은 별론으로 하고, 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 종합소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.