미수임대료를 매출누락으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동○○번지 소재 대지334.19㎡, 건물 842.18㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1994.04.13. 양도하고 무신고하여, 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인이 실지거래가액으로 결정하여 줄 것을 이의신청하여 실지거래가액 조사시 임대수입금액 누락사실이 확인되어 처분청은 2000.08.17. 청구인에게 종합소득세 6,953,420원(19964년 684,500원, 1997년 2,403,290원, 1998년 3,865,630원) 및 부가가치세 6,853,370원(1996년2기 281,980원, 1997년1기 506,940원, 1997년2기 886,090원, 1998년1기 1,021,020원, 1998년2기 1,284,930원, 1999년1기 2,872,410원)을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.26. 심사청구 하였다.

청구인은 영세사업자로 지난해 IMF시기라 거래처 연쇄부도, 재고누적 및 임차인들의 임대료 지연, 임차인 계약해지로 보증금 반제 등으로 극심한 자금난을 당하여 금융기관의 이자를 납부하지 못해, 경매위협을 받아 쟁점부동산을 낮은 가격에 양도하게 되었는바, 부동산임대수입금액의 결정분 중 ○호 ○○세탁소 청구외 ○○○의 1997.10.부터 1999.04.까지 18개월간 월임대료 600,000원 합계 10,800,000원과 ○호 ○○인테리어 청구외 ○○○의 1997.10부터 1999.04.까지 18개월간 월임대료 560,000원 10,080,000원 합계 20,880,000원은 미수임대료 및 보증금 중도 반환분으로 이에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다.

처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지거래액 조사시, 청구인이 청구외 ○○○, 청구외 ○○○ 등에게 사업장을 임대하고 임대료를 받지 못하였다하여 임대료 수입금액을 1997.10월부터 1999.04월 쟁점부동산양도시까지 부가가치세 및 종합소득세를 신고하지 아니한 부분에 대한 과세로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산을 임대하고 신고하지 아니한 미수임대료를 매출누락으로 보아 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법제27조 【필요경비의 계산】 제1항에서 『부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』라고 규정하고, 같은 법제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 제1항에서 『거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정되는 날이 속하는 연도로 한다. 라고 규정하고, 제3항에서 거주자가 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 제1항과 제2항의 규정에 불구하고 당해 기업회계 기준 또는 관행에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 제외한다.』라고 규정하고 있다. 같은 법제80조 【결정과 경정】 제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.』라고 규정하고, 제1호에서 『신고내용에 탈루 도는 오류가 있는 때』를 열거하고 있고, 제3항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.』라고 규정하고 있다. 같은 법시행령제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】 제1항에서 『법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.』라고 규정하고 있다. 부가가치세법제7조 【용역의 공급】 제1항에서 『용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하는 것으로 한다.』라고 규정하고 있다. 부가가치세법제9조 【거래시기】 제2항에서 『용역의 제공되는 시기는 역무의 제공이나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.』라고 규정하고 있다. 부가가치세법시행령제22조 【용역의 공급시기】 제1호에서 『통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료된때』라고 규정하고, 제4호에서 『제49조의2(부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례) 제1항 및 제3항의 규정에 이하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 실지거래가액 조사시 확인된 1996년2기 ○호 임차인 청구외 ○○○의 임대료 2,349,870원, 1997년1기 ○호 청구외 ○○○ 임대료 4,224,500원, 1997년 2기 ○호 청구외 ○○○ 및 ○호 청구외 ○○○의 임대료 7,384,150원, 1998년1기 ○호 청구외 ○○○, ○호 청구외 ○○○, ○호 청구외 ○○○, 지하 청구외 ○○○의 임대료 8,508,500원, ○호 ○○○ 외4인의 임대료 10,707,800원, 1999년1기 폐업시 ○○○외 6명의 임대료 21,097,400원을 신고누락한 것으로 경정결정결의서 등에 확인된다.

(2) 청구인은 ○호 임차인 청구외 ○○○이 18개월간 (1997.10.부터 1999.04.까지) 임대료 560,000원 합계 10,080,000원, ○호 임차인 ○○○ 18개월 (1997.10.부터 1999.04.까지) 월 임대료 600,000원 합계 10,800,000원을 받지 못하였다므로, 부가가치세 및 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 잇다.

(3) 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 확정한 후 그 대가를 전부 또는 일부를 받지 못한 경우에도 부가가치세는 과세되는 것(같은 뜻 부가 46015-492, 1993.04.19, 국심90전2123, 1990.12.18 등 다수)이라고 해석하고 있다.

(4) 쟁점부동산 양도시 ○호 임차인 청구외 ○○○는 보증금이 10,000,000,원이 있고, ○호 임차인 청구외 ○○○은 18,200,000원이 있는 것으로 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인되므로 청구인이 미수임대료를 받을 수 있을 것으로 판단되고, 부동산임대용역의 공급시기는 시설물 또는 권리를 사용되는 때로 한다라고 부가가치세법제9조제2항에서 규정하고 있고, 임대보증금에 대한 간주임대료의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이라고 부가가치세법시행령제22조제4호에서 규정하고 있다.

(5) 관계법령 및 사실관계를 모두어 보면, 부가가치세법제7조제1항에서 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하는 것으로 한다라고 규정하고, 부가가치세법제9조제2항에서 용역의 제공되는 시기는 역무의 제공이나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다라고 규정하고 있으며, 소득세법제39조제1항에서 거주자의 각 연도의 총수입금애고가 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정되는 날이 속하는 연도로 한다라고 규정하고 있으므로, 청구인의 경우 부동산임대용역을 제공하고 임대료를 받지 못하였다하나, 임대보증금이 있으므로 미수금액과 부동산양도시점에서 상계할 수 있을 뿐만 아니라, 임대료를 수령하지 못하였다고 하여 수입금액에서 제외되는 것이 아니므로 당초 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.