부동산매매업의 총수입금액 수입시기

○○세무서장이 1999. 6.10. 청구인에게 결정고지한 1996귀속 종합소득세 25,133, 549원은 ○○프라자 상가 지하 ○○호 등 10개 점포의 총수입금액 및 관련 필요경비(명세 별첨)를 1997년 귀속으로 하여 종합소득세 과세표준과 세액을 경정합니다. 쟁점상가 명세 (단위: 원) 구분 분양계약서상 분양가액 분양원가 등기부상 계약자 계약일 잔금 청산일 등 기 원인일 등 기 접수일 계 374,010,000 219,247,845 지하○○호 김○○

95. 7. 9.

96. 3.31. 28,300,000 18,852,931 현재까지 소유권 이전 되지 않음 지하○○호 이○○

95. 7.13.

96. 3.13. 28,300,000 18,852,931 96.12.30.

97. 9.22. 지하○○호 권○○ 95.10. 5.

96. 3.31. 17,000,000 11,786,138 96.12.25.

97. 7.18. 지하○○호 이○○ 95.10.20.

96. 4.30. 17,100,000 11,786,138 96.12.25.

97. 7.18. 지하○○호 이○○ 95.10.12.

96. 3.31. 30,230,000 23,572,276 96.12.30.

97. 8.28. 지하○○호 지하○○호 김○○ 95.10. 5.

96. 4.20. 15,980,000 11,786,138 96.12.30.

97. 9. 4. 1층○○호 이○○ 95.11.20.

96. 5.31. 92,100,000 41,832,232 96.12.25.

97. 3.24. 1층○○호 이○○

96. 1.15.

96. 6.10. 95,000,000 28,847,918 96.12.25.

97. 3.24. 1층○○호 김○○ 96.12.19. 96.12.19. 50,000,000 51,931,143 96.12.19.

97. 3.24.

청구인은 청구 외 박○○과 공동으로 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 740.2㎡에 지하 2층 지상 8층의 ○○프라자 상가건물(청구인 지분 65%이며 이하 “○○프라자”라 함)을 신축하여 분양하고 분양대금 영수 및 청구 시 발행한 세금계산서 교부일을 총수입금액 귀속시기로 하여 종합소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 ○○프라자의 분양계약서상 잔금 지급일에 대금을 청산한 것으로 보고 분양계약서상 잔금 지급일을 총수입금액의 귀속시기로 하여 1999. 6.10. 청구인에게 1996귀속 종합소득세 56,173,780원을 결정고지하였으며, 이에 대한 이의신청에서 도시가스 난방공사대금 92,020,960원을 필요경비로 인정하여 25,133, 549원으로 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9. 6. 이의신청을 거쳐 2000. 3.30. 심사청구하였다.

청구인이 ○○프라자를 신축하여 분양하고 중도금을 받을 당시 ○○도 ○○시 ○○지구 상가 시세가 분양계약 시 보다 현저히 하락하자 분양계약자들 중 지하 ○○호, 지하 ○○호, 지하 ○○호, 지하 ○○호, 지하 ○○호, 지하 ○○호, 지하 ○○호, 1층 ○○호, 1층 ○○호, 1층 ○○호(이하 “쟁점상가”라 한다)의 분양계약자들은 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 먼저 소유권이전 등기를 강요하여 불가피하게 소유권이전등기를 해주었을 뿐 현재까지도 잔금을 받지 못하였는데도 분양계약서상 잔금 지급일에 잔금을 받은 것으로 간주하여 쟁점상가의 총수입금액 귀속시기를 1996년으로 한 것은 부당하다.

부동산매매업의 총수입금액 귀속시기는 대금 청산일이 속하는 날로 하는 것인 바, 쟁점상가는 분양계약서상 잔금 약정일이 1996. 3.13. ~ 1996.12.19.로 되어있고, 등기부등본상의 매매원인일이 1996.12.25. ~ 1996.12.30.로 확인되므로 분양계약서상 잔금 약정일에 대금을 청산한 것으로 보아 1996년의 총수입금액으로 계상한 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 부동산매매업의 총수입금액 수입시기를 분양계약서상 잔금 지급일로 본 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 『사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매는 그 상품 등을 인도한 날

11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점상가의 분양계약서상 잔금 지급 약정일은 1996. 3.13. ~ 1996.12.19.로 되어있고, 등기부등본상 매매원인일은 1996.12.25. ~ 1996.12.30.로 등기되어 있다. 처분청은 분양계약서상 잔금 지급 약정일 및 등기부등본상 등기원인일이 1996년이므로 1996년에 대금을 청산한 것으로 보아 쟁점상가의 분양수입금액을 1996년 귀속 총수입금액으로 하여 결정하였으나, 법원의 실무교재인 “등기실무개요”라는 책자에 의하면 매매로 인한 등기의 경우 매매계약서상 계약일을 등기원인일로 한다고 설명하고 있는 점으로 보아 통상적으로 계약서상 매매계약일은 등기원인일로 한다고 할 것이므로 등기부등본상 등기원인일이 1996년이라고 하여 쟁점상가의 대금 청산일을 1996년으로 추정한 것은 잘못이라고 하겠으며, 쟁점상가의 분양 계약서에 의하면 분양대금은 모두 계약금, 중도금(2회)및 잔금으로 나누어 납부하되 잔금은 은행 융자로 대체한다고 약정하고 있으나, 세금계산서 발행내역을 보면 계약금 및 중도금에 대하여는 대부분 영수한 것으로 기재되어 있는데 반하여 잔금은 모두 청구로 표시하고 있으며, 등기부등본에도 소유권이 이전될 때까지 은행의 근저당권이 설정되지 아니한 점으로 보아 계약서상 잔금 지급 약정일에 잔금을 청산하였다고는 보기 어렵다고 하겠다. 부동산매매업에서 총수입금액의 수입할 시기는 매매대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 등기 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것(소득세법시행령 제48조 제11호)인 바, 위에서 보는 바와 같이 소유권이전등기를 하기 전에 대금을 청산하거나 사용수익한 사실이 확인되지 아니한 이건의 경우 소유권이전등기일을 총수입금액 수입시기로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.