부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호(아파트 33평형)대지 지분 30.64㎡, 아파트 84.57㎡(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 ′96.3.15. 취득하여 ′98.5.1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 권○○에게 매매를 원인으로 양도하고, 실지거래가액(취득가액 125,000,000원, 양도가액 141,000,000원)으로 ′98.5.6 자산양도차익을 예정신고 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도시 제출한 매매계약서의 실계약서가 아니며, 주변의 현시세와 차이가 많이 나 인정할 수 없다고 하여 ‘2000.6.10 자산양도차익을 기준시가로 계산하여 청구인에게 ’98년 귀속 양도소득세 14,951,290원 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.1. 심사청구를 하였다.

청구인은 양도인 조○○으로부터 쟁점아파트를 171,000,000원에 매입하여 권○○에게 양도금액 150,000,000원에 거래한 것이 사실이므로 자산양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 것은 부당하므로 취소해야 한다.

청구인이 검인계약서 제출시에는 양도가액 75,000,000원으로, 부동산양도 신고시 및 양도소득세 실지조사시 취득가액을 125,000,000원으로, 양도가액을 141,000,000원이 사실이라고 주장하다가, 과세적부삼사 청구시 다른 매매계약서를 제시하면서 취득가액이 171,000,000원이고, 양도가액이 150,000,0200원이라는 주장은 일관성이 없으며, 과세적부심사 청구시 제출한 취득가액 입증서류중 영수증의 합계액이 148,000,000원으로 취득시 매매계약서 금액과 다르게 달리 취득가액 171,000,000원 임을 입증할 만한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으며 양도가액이 150,000,000원이라고 주장하면서 제시한 매매계약서상 중개인의 날인이 없을 뿐만 아니라, 잔금 중 일부 46,200,000원을 수표로 받았다고 주장하면서 수기로 작성한 메모용지 외에는 양도대금 150,000,000원을 수령하였음을 입증할 만한 금융기관자료 등의 제시가 없는 점으로 미루어 보아 당초 기준시가로 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 자산양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익이 산정】 제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 취득가액을 125,000,000원으로 양도가액을 141,000,000원으로 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하면서 제출한 매매계약서가 진정한 계약서가 아니라하여, 양도차익을 기준시가로 계산하여 ′98년 귀속 양도소득세 14,951,290원을 고지하기 위하여 양도소득세 조사결과 통지서를 통보하자, 청구인은 취득가액이 171,000,000원이고 양도가액은 150,000,000원이라 하면서 과세적부심사 청구서를 제출하였다. 처분청은 청구인이 제출한 계약서가 신빙성이 없다하여 실지거래금애그로 결정하지 아니하고, 기준시가로 자산양도차익을 산정하여 결정고지 하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판단 관계법령을 살펴보면, 소득세법시행령 제166조 제5항 에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인도지 아니하는 경우”를 열거하고 있다. 청구인은 구 소득세법시행규칙 제82조 제2항 에서 실거래가액으로 결정하는 경우에는 자산양도차익 예정신고 및 양도소득세 과세표준확정신고의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액결정전까지 양도자가 납세지 관할 세무서장에게 취득 및 양도 당시 실거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함한 다고 규정하고 있고, 또한 실거래가액으로 양도소득세를 결정 받고자하는 경우에는 양도소득세 과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지 거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하여 그 가액을 확인 받는 경우에 한한다.(재일 46014-2557, ′96.11.19.)고 해석하고 있으므로 과세적부심사에서 제출한 취득 및 양도계약서가 진실한 계약서이므로 실지거래금액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 과세적부심사 청구시 제출한 취득계약서는 중개인 인장이 있는 일반계약서를 제출하였으며, 양도계약서에는 중개인이 인장이 없는 일반계약서를 실계약서로 제출하여, 처분청이 주변시세를 조사한 결과 양도당시 쟁점아파트의 “부동산 뱅크”지에 ○○동 33평형 아파트의 시세는 ′98.4.14자 발행분은 18,000만원에서 22,000만원으로, ′98.4.28. 발행분은 17,000만원에서 22.000만원으로, ′98.5.12 발행분은 17,000만원에서 22,000만원으로 확인되므로 청구인이 150,000,000원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없는 것으로 판단되고, 처분청이 실지거래가액 조사당시, 거래당사자인 양도자(조○○)과 양수자(권○○)는 청구인이 신고한 거래가액 취득가액 125,000,000원 및 양도가액 141,000,000원이 거래내용이 진실이라고 진술할 뿐 실거래가액을 입증할 증빙은 없었던 것으로 확인되고, 과세적부심사 청구시 양도가액은 171,000,000원, 양도가액은 150,000,000원이라고 주장을 바꾸어 다른 계약서를 제출하여 진실성이 결여된 것으로 판단된다. 이 건의 경우 청구인이 과세적부심사에서 제출한 실지거래가액이 거래 증빙에 의하여 확인도지 아니하는 경우에 해당되어, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.